Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» к ЗАО «Альтернатива», ФИО3 о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Сбербанк России» (далее – Банк) обратилось в суд с иском к ЗАО «Альтернатива», ФИО3 о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование заявленного требования, что 29.01.2014 между Банком и ЗАО «Альтернатива» заключен договор № об открытии возобновляемой кредитной линии для вложения в оборотные активы под проценты на срок по 28.01.2016 с лимитом, установленным в Приложении №2 к договору.

Также, 29.01.2014 между Банком и ЗАО «Альтернатива» заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) для вложения во внеоборотные активы под проценты с 07.02.2014 по 28.01.2019 с лимитом <данные изъяты>.

По условиям заключенных договоров заемщик обязался возвратить полученные кредиты и проценты за пользование ими и другие платежи в размере, в сроки и на условиях Договоров. Однако, в нарушение принятых на себя обязательств заемщик надлежащим образом условия кредитных обязательств не исполнял, в связи с чем, перед Банком образовалась задолженность, от уплаты которой он в добровольном порядке уклоняется.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредитов, уплаты процентов и внесения иных платежей Банком были заключены договоры поручительства с ФИО3, по условиям которых она взяла на себя обязательство солидарно с должником отвечать перед Банком за исполнение последним своих обязательств по заключенным кредитным договорам, а также договор ипотеки №, предметом которого является принадлежащее ЗАО «Альтернатива» имущество:

- объект недвижимости – <данные изъяты>.

Уточнив требования, просит суд:

- взыскать солидарно с ЗАО «Альтернатива», ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору № от 29.01.2014 по состоянию на 10.04.2015 в размере 3 555 423,84 руб., из которых: просроченная плата (за лимит задолженности) – 94,11 руб., просроченные проценты – 93 313,04 руб., просроченный основной долг – 3 444 594,94 руб., неустойка по плате за лимит задолженности – 4,14 руб., неустойка за просроченные проценты – 2 353,43 руб., неустойка за просроченный основной долг – 15 064,18 руб., а также в равных долях 25 977,12 руб. в возврат уплаченной госпошлины.

- взыскать солидарно с ЗАО «Альтернатива», ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору № от 29.01.2014 по состоянию на 10.04.2015 в размере 3 663 315,67 руб., из которых: просроченные проценты – 100 617,78 руб., просроченный основной долг – 3 555 801,50 руб., неустойка за просроченные проценты – 2 459,92 руб., неустойка за просроченный основной долг – 4 436,47 руб., а также в равных долях 26 516,58 руб. в возврат уплаченной госпошлины.

- взыскать солидарно с ЗАО «Альтернатива», ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк России» расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 8 000 руб.

- объект недвижимости – <данные изъяты>, с установлением начальной продажной цены в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной ИП ФИО1, в размере 5 000 800 руб.

В судебном заседании представитель Банка ФИО4 уточненные требования полностью поддержала, однако с выводами проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы не согласилась, полагая оценку заложенного имущества завышенной, в связи с чем настаивала на установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества исходя из заключения судебной экспертизы, проведенной ИП ФИО1.

Представитель ответчиков ФИО5, действующая на основании доверенности, факт наличия задолженности по кредитам и ее размер не оспаривала, указав, что выводы повторной экспертизы наиболее соответствуют современной конъюнктуре рынка, в связи с чем, именно они и должны быть приняты судом за основу для принятия решения.

Выслушав участвующих в деле лиц, пояснения эксперта, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу положений ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В судебном заседании установлено, что 29.01.2014 между ОАО «Сбербанк России» (Кредитор) и ЗАО «Альтернатива» (Заемщики) заключен договор № об открытии возобновляемой кредитной линии для вложения в оборотные активы на срок по 28.01.2016 с лимитом, установленным в Приложении №2 к договору. В течение срока действия Договора ссудная задолженность по Договору не может превышать сумму установленного на соответствующий период времени лимита.

Погашение кредита производится любыми суммами в пределах указанного срока таким образом, чтобы остаток задолженности по кредиту в течение всего срока действия Договора не превышал сумму лимита, установленную на соответствующий период времени.

Кредит должен быть погашен до соответствующего уровня уменьшенного лимита не позднее даты, предшествующей дате начала действия нового уменьшенного лимита, при этом ссудная задолженность должна быть погашена полностью не позднее даты, по которую действует последний период действия лимита.

Сумма превышения остатка задолженности по кредиту над суммой лимита, установленной на соответствующий период времени, является просроченной к погашению задолженностью.

За пользование кредитом Заемщик уплачивает проценты на условиях и в порядке, определенных в п.4, 5 Договора.

Кроме того, пунктом 6 Договора предусматривается уплата Заемщиком комиссионных платежей.

При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита, уплаты процентов или иных предусмотренных Договором платежей, в соответствии с п.7 Договора Заемщик уплачивает неустойку в размере 0,1% годовых, начисляемую на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).

Также, 29.01.2014 между ОАО «Сбербанк России» (Кредитор) и ЗАО «Альтернатива» (Заемщики) заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) для вложения во внеоборотные активы с 07.02.2014 по 28.01.2019 с лимитом <данные изъяты>.

Погашение кредита осуществляется в соответствии с графиком погашения, установленным в Приложении №2 к договору.

За пользование кредитом Заемщик уплачивает проценты на условиях и в порядке, определенных в п.4, 5 Договора.

Кроме того, пунктом 6 Договора предусматривается уплата Заемщиком комиссионных платежей.

Обязательства по указанным Договорам перед Заемщиком Банком были исполнены в полном объеме.

Как следует из пояснений представителя истца, заемщик не исполнил надлежащим образом обязательства по уплате начисленных процентов и возврату заемных средств, в связи с чем, у него образовалась задолженность по основному долгу, процентам за пользование кредитом, а также начисленной кредитором неустойке.

В силу ст.363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных предусмотренных платежей пунктом 8.2.1 исследуемых кредитных договоров предусматривается поручительство ФИО3, с которой 29.01.2014 заключены соответствующие договора, по условиям которых поручитель обязуется отвечать перед Банком за исполнение заемщиком всех обязательств по заключенным кредитным договорам.

В силу ч.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа, вместе с причитающимися процентами.

В адрес должников Банком было направлено требование о погашении просроченной задолженности, однако указанное требование ответчиками до настоящего времени не исполнено.

Из представленных истцом расчетов усматривается:

- задолженность по кредитному договору № от 29.01.2014 по состоянию на 10.04.2015 перед Банком составляет 3 555 423,84 руб., из которых: просроченная плата (за лимит задолженности) – 94,11 руб., просроченные проценты – 93 313,04 руб., просроченный основной долг – 3 444 594,94 руб., неустойка по плате за лимит задолженности – 4,14 руб., неустойка за просроченные проценты – 2 353,43 руб., неустойка за просроченный основной долг – 15 064,18 руб.

- задолженность по кредитному договору № от 29.01.2014 по состоянию на 10.04.2015 перед Банком составляет 3 663 315,67 руб., из которых: просроченные проценты – 100 617,78 руб., просроченный основной долг – 3 555 801,50 руб., неустойка за просроченные проценты – 2 459,92 руб., неустойка за просроченный основной долг – 4 436,47 руб.

Данные расчеты сомнений у суда не вызывают и ответчиками не оспариваются.

Поскольку ответчики взятые на себя обязательства по погашению кредитов и процентов по ним не исполняют, сумма задолженности по кредитным договорам должна быть бесспорно взыскана с ответчиков в солидарном порядке в соответствии со ст.363 ГК РФ.

Разрешая требование Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (ч.1 ст.348 ГК РФ).

В соответствии с ч.3 ст.348 ГК РФ если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу ч.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п.2 ст.334 ГК РФ).

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ установлены правила, которые применяются к отношениям, возникающим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой).

В силу ст.3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату: залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно п.2 ст.22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

В соответствии со ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Судом установлено, что 29.01.2014 между ОАО «Сбербанк России» и ЗАО «Альтернатива» заключен договор ипотеки №, предметом которого является:

- объект недвижимости – <данные изъяты>.

Оценочная стоимость объекта недвижимости установлена сторонами в размере 14 725 000 руб., при этом, с учетом применения дисконта, его залоговая стоимость составляет 8 835 000 руб.

Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств заемщика по кредитным договорам № от 29.01.2014 и № от 29.01.2014.

Как было установлено судом ранее, свои обязательства по кредитному договору перед Банком Заемщиком не исполнены, в связи с чем, требование об обращении взыскания на заложенное имущество является обоснованным.

В соответствии с ч.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта залога, производство которой было поручено ИП ФИО1, согласно заключению которой, рыночная стоимость объекта залога по состоянию на 14.08.2015 составляет 6 251 000 руб. (с учетом НДС).

Допрошенная судом эксперт ФИО1 пояснила, что оцениваемое нежилое помещение подходит не только под торговые площади, но под офисы и административные помещения, в связи с чем оценка его рыночной стоимости производилась с учетом аналогов, территориальности и проходимости. При оценке объекта она в первую очередь руководствовалась методикой для судебных экспертов, а также федеральными стандартами и Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Низкая стоимость данного объекта объясняется наличием в стране экономического кризиса, в результате которого цены на торговые площади упали, вследствие чего много площадей продается и сдается в аренду. В связи с этим, она также учитывала и предлагаемые организациями скидки в максимальном размере. Кроме того, она принимала во внимание, что данный объект недвижимости будет продаваться на торгах.

Вместе с тем, представитель ответчиков заявила, что определенная экспертом рыночная стоимость объекта залога значительно занижена, ссылаясь на выполненную ранее 18.12.2013 ООО «ООО» при заключении кредитных договоров по инициативе кредитора оценку рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составившей 14 725 000 руб. (с учетом НДС), полагая, что за полтора года стоимость нежилого помещения даже в условиях кризиса рынка недвижимости не может уменьшиться в более чем 2 раза.

В этой связи, ею было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, разрешая которое у суда возникли сомнения в обоснованности выполненного ИП ФИО1 экспертного заключения вследствие следующего.

Во-первых, наличие более чем в 2 раза разницы между двумя имеющимися в деле оценками рыночной стоимости заложенного объекта.

Во-вторых, оценка стоимости объекта недвижимости была произведена с учетом максимально возможных скидок и снижений ее стоимости, что в данном случае противоречит принципу получения наибольшей выручки от продажи предмета залога, прямо установленного действующим законодательством.

Кроме того, большая часть экспертного исследования посвящена экономической ситуации в стране, что не является объектом экспертного исследования, и включает в себя текст, например, следующего содержания:

«Будущее рынка коммерческой недвижимости волнует всех его участников, и многие пытаются делать какие-то прогнозы, даже цифры называют. Но, на самом деле, полноценно спрогнозировать показатели развития рынка в 2015 году сегодня практически невозможно: это гадание на кофейное гуще. Мы до сих пор не достигли «дна», или стабильности в фундаментальных вопросах, поэтому не можем оценить масштабы кризиса и планировать какие-то дальнейшие действия. По сути можно сказать, что 2015 год однозначно будет непростым. Хотя не исключена вероятность относительно нейтрального выхода из ситуации. А сейчас «видимость» нулевая, поэтому лучшее, что мы все можем сделать – это зажмуриться и работать дальше, периодически подсматривая новые тенденции».

Вследствие изложенного, а также несоответствия, по мнению суда, экспертного заключения положениям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», судом было удовлетворено заявленное ходатайство и по делу была назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено независимому экспертному учреждению – НП «НП».

Согласно представленному НП «НП» заключению рыночная стоимость заложенного объекта недвижимости составляет 8 540 300 руб. (с учетом НДС).

Не согласившись с данным заключением, представитель истца полагает определенную экспертом стоимость нежилого помещения чрезмерно завышенной вследствие применения ставки капитализации равной 11,3% по состоянию на конец 2014 года, тогда как само экспертное исследование проводилось по состоянию на январь 2016 года.

В этой связи по ходатайству представителя истца судом был допрошен проводивший экспертное исследование эксперт ФИО2, который указал, что при проведении экспертизы ставка капитализации им была принята равной 11,3% на основании «Справочника оценщика недвижимости», стр.96, том 2, Нижний Новгород 2014, под редакцией ФИО6. На данный момент указанный справочник является наиболее поздним. При этом пояснил, что для расчета ставки капитализации используются различные методы, среди которых: метод сравнения продаж, метод расчета с применением коэффициента действительного валового дохода, техника инвестиционной группы, метод Эллвуда (модифицированный метод техники инвестиционной группы), метод расчета с применением коэффициента покрытия долга, метод связанных инвестиций – земли и здания, метод кумулятивного построения. При этом, при наличии соответствующего справочника рассчитывать ставку капитализации каким-либо из перечисленных методов оснований не имеется. Между тем, по его мнению, в настоящее время, учитывая конъюнктуру рынка, ставка капитализации не будет отличаться от примененной в расчетах им.

Далее эксперт пояснил, что для расчетов им было взято за основу 4 аналога нежилых помещений, 2 из которых значительно меньшей площади, что связано со спецификой рынка недвижимости. Вместе с тем им применялась корректировка на общую площадь, составившая 0,98, поскольку цена 1 кв.м объекта недвижимости с большей площадью как правило меньше, чем аналогичный показатель для объекта с меньшей площадью.

Учитывая вышеизложенное, сомневаться в выводах и пояснениях эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющего большой опыт в проведении подобных экспертиз, у суда оснований нет, экспертное заключение содержит исчерпывающие сведения об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, является подробным, мотивированным, содержит ссылки на технические нормы, проведено на основании представленных материалов и документов в соответствии с общими положениями и специальными методическими пособиями. Обоснованных доказательств обратного, в соответствии со ст.56 ГПК РФ, стороны в судебном заседании не представили.

Поскольку экспертом в судебном заседании имеющиеся сомнения и неточности были разъяснены и устранены, суд берет его за основу для вынесения решения.

В силу ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об установлении начальной продажной цены для реализации на торгах вышеуказанного заложенного имущества исходя из 80% его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта, а именно 6 832 240 руб.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ст.94 ГПК РФ расходы на оплату эксперта (оценщика), являются издержками, связанными с рассмотрением дела.

Как следует из представленных документов, истцом было оплачено ИП ФИО1 8 000 руб. за проведение по делу судебной оценочной экспертизы, что подтверждается соответствующим платежным поручением, в связи с чем, указанная сумма подлежит безусловному возмещению за счет ответчиков в солидарном порядке.

Также, в соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, уплаченная им при подаче искового заявления, пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО «Сбербанк России» удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «Альтернатива» и ФИО3 в солидарном порядке в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по договору № об открытии возобновляемой кредитной линии от 29.01.2014 в размере 3 555 423,84 руб.

Взыскать с ЗАО «Альтернатива» и ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк России» в возврат уплаченной государственной пошлины по 12 988,56 руб. с каждого.

Взыскать с ЗАО «Альтернатива» и ФИО3 в солидарном порядке в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность по договору № об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) от 29.01.2014 в размере 3 663 315,67 руб.

Взыскать с ЗАО «Альтернатива» и ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк России» в возврат уплаченной государственной пошлины по 13 258,29 руб. с каждого.

Взыскать с ЗАО «Альтернатива» и ФИО3 в солидарном порядке в пользу ПАО «Сбербанк России» расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 8 000 руб.

Обратить взыскание на принадлежащее ЗАО «Альтернатива» заложенное имущество: объект недвижимости – <данные изъяты>, с установлением начальной продажной цены для реализации на торгах равной 80% рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта, а именно 6 832 240 руб.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья И.В.Селезенева