Гражданский кодекс часть 1

ООО «Крепежные изделия» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании убытков, указав в обоснование иска, что 15.04.2015 г. между сторонами заключен договор купли-продажи <адрес>, согласно которому ФИО1 передала в собственность истца указанный объект недвижимости. Цена квартиры составила 3 550 000 руб. Согласно п. 1.4 указанного договора продавец гарантирует, что отчуждаемая квартира на момент заключения договора не обременена правами третьих лиц, не является предметом залога или спора, под арестом не состоит.

29.04.2015 г. стороны обратились в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации права и права собственности на указанную квартиру. 18.06.2015 г. Управление Росреестра по Смоленской области сообщило об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что предмет договора купли-продажи от 15.04.2015 г. находится в залоге.

19.05.2015 г. продавец обратился в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о погашении записи об ипотеке на объект недвижимого имущества - <адрес>. 22.06.2015 г. Управление Росреестра по Смоленской области cообщило об отказе в государственной регистрации погашения записи об ипотеке в связи с тем, что залогодержатель ООО «РегионДомСтрой» признан банкротом на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2015 г., где утвержден конкурсный управляющий – ФИО3, согласие которого на регистрацию записи об ипотеке в Росреестр не представлено.

20.01.2016 г. стороны повторно обратились в Управление Росреестра по Смоленской области c заявлением о внесении изменений в части залогодержателя, перехода права, права собственности на объект недвижимого имущества - <адрес>. 02.03.2016 г. Управление Росреестра по Смоленской области cообщило об отказе в государственной регистрации внесения изменений в части залогодержателя, перехода права, права собственности на объект недвижимого имущества в связи с тем, что залогодержатель ООО «РегионДомСтрой» является банкротом, необходимо представить согласие конкурсного управляющего на совершение вышеуказанных регистрационных действий.

ООО «Крепежные изделия» во внесудебном порядке не смогли получить согласие от залогодержателя ООО «РегионДомСтрой» в лице конкурсного управляющего о погашении записи об ипотеке. ФИО1 не приняла действий для регистрации перехода права собственности на рассматриваемый объект недвижимости, также продавец предоставил недостоверную информацию об объекте недвижимости, не сообщив покупателю об обременении.

27.06.2016 г. истцом подано заявление в Арбитражный суд Смоленской области о прекращении ипотеки в связи с прекращением обязательства и погашении регистрационной записи.

10.03.2017 г. определением Арбитражного суда Смоленской области прекращено обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении рассматриваемой квартиры.

03.05.2017 г. Управлением Росреестра по Смоленской области произведена государственная регистрация права собственности за ООО «Крепежные изделия» на указанный объект недвижимости.

Истец указывает, что приобретал квартиру с целью последующей ее реализации и получении прибыли. Однако в период с апреля 2015 г. по май 2017 г. рыночная стоимость квартиры снизилась до размера 2 587 600 руб., что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости от 23.08.2017 г.

Размер убытков, причиненных истцу, составил 962 400 руб. (3 550 000 – 2 587 600 руб.), которые истец и просит взыскать с ответчика, а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 12 824 руб.

Представитель истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно указала, что продавец (ФИО1) обязана была передать покупателю (ООО «Крепежные изделия») товар, свободный от любых прав третьих лиц, что прямо было прописано в договоре купли-продажи от 15.04.2015 г. В данном случае истец действовал разумно и добросовестно, не мог предполагать, что имущество, реализуемое ФИО1, является предметом залога (ипотеки в силу закона). Из-за недобросовестных действий ФИО1, истец вынужден был самостоятельно обращаться в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о прекращении ипотеки. Ипотека была прекращена лишь 10.03.2017 г. Рыночная стоимость проданного ФИО1 объекта недвижимости к этому времени существенно снизилась: c 3 550 000 руб. до 2 587 600 руб. В связи с этим, действия/бездействия ответчика повлекли причинение ущерба истцу, в виде фактической частичной утраты покупной цены имущества. Просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования истца не признала, указав, что при заключении договора купли-продажи <адрес>, расположенной в <адрес> в г. Смоленске, между ФИО1 и ООО «Крепежные изделия» покупатель был поставлен в известность о наличии обременения в виде ипотеки и согласился принять квартиру с обременением. Так, в п. 1.3 Договора указано, что отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права. В указанном свидетельстве имелись сведения о наличии ограничения в виде ипотеки в силу закона, само свидетельство предоставлялось истцу для обозрения и сдавалось в регистрирующий орган при подаче документов на совершение регистрационных действий в отношении вышеуказанной квартиры по договору купли-продажи от 15.04.2015 г. Пункт 1.4 со ссылкой об отсутствии обременений на отчуждаемую квартиру был ошибочно внесен при составлении договора купли-продажи. Кроме того отметила, что ФИО1 неоднократно обращалась в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности, погашении ипотеки, внесении сведений о смене залогодержателя, что свидетельствует о ее активных действиях для осуществления регистрации перехода права собственности покупателю – истцу. При этом, истцом не представлено достоверных доказательств возможности осуществления им перепродажи вышеуказанной квартиры по цене выше, чем установлена в договоре купли-продажи от 15.04.2015 г., поскольку рынок цен на недвижимость не стабилен, предпринимательская деятельность связана с риском, в том числе, и риском неполучения ожидаемой прибыли. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В судебном заседании установлено, что 15.04.2015 г. между ФИО1 (Продавец) и ООО «Крепежные изделия» (покупатель) заключен договор купли-продажи <адрес>, согласно которому ФИО1 передала в собственность истца указанный объект недвижимости (л.д. 9-12).

Цена квартиры составила 3 550 000 руб. (п. 2.1 Договора).

Согласно п. 1.4 указанного договора продавец гарантирует, что отчуждаемая квартира на момент заключения договора не обременена правами третьих лиц, не является предметом залога или спора, под арестом не состоит.

Стороны установили, что квартира передается покупателю в срок не позднее 15.05.2015 г. (п. 4.2 Договора).

Сведений об оспаривании указанного договора сторонами не представлено и в материалах дела не имеется.

15.05.2015 г. между ООО «Крепежные изделия», ООО «Смоленская Градостроительная Компания» и ФИО1 заключено соглашение о зачете взаимных требований.

Согласно указанному соглашению, заключенному ООО «Крепежные изделия» (сторона -1), ООО «Смоленская Градостроительная Компания» (сторона -2) и ФИО1 (сторона -3), стороны согласовали произвести зачет взаимных требований на сумму 3 550 000 руб. (л.д. 13-14).

18.06.2015 г. Управление Росреестра по Смоленской области сообщило об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что предмет договора купли-продажи от 15.04.2015 г. находится в залоге. (л.д. 17).

19.05.2015 г. ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о погашении записи об ипотеке на объект недвижимого имущества - <адрес>.

22.06.2015 г. Управление Росреестра по Смоленской области cообщило об отказе в государственной регистрации погашения записи об ипотеке в связи с тем, что залогодержатель ООО «РегионДомСтрой» признан банкротом на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 03.04.2015 г., где утвержден конкурсный управляющий – ФИО3, согласие которого на регистрацию записи об ипотеке в Росреестр не представлено. (л.д. 15).

02.03.2016 г. Управление Росреестра по Смоленской области сообщило об отказе в государственной регистрации внесения изменений в части залогодержателя, перехода права, права собственности на объект недвижимого имущества в связи с тем, что залогодержатель ООО «РегионДомСтрой» является банкротом, необходимо представить согласие конкурсного управляющего на совершение вышеуказанных регистрационных действий (л.д. 19).

Учитывая, что во внесудебном порядке истец не смог получить согласие от залогодержателя ООО «РегионДомСтрой» в лице конкурсного управляющего о погашении записи об ипотеке, 27.06.2016 г. истцом подано заявление в Арбитражный суд Смоленской области о прекращении ипотеки в связи с прекращением обязательства и погашении регистрационной записи.

10.03.2017 г. определением Арбитражного суда Смоленской области прекращено обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении рассматриваемой квартиры (л.д. 21-23).

19.01.2018 г. между ООО «Крепежные изделия» (продавец) и ФИО6, ФИО7, действующие за себя и за несовершеннолетних детей - ФИО8, ФИО9, заключен договор купли продажи рассматриваемой квартиры. Стоимость недвижимого имущества составила 2 550 000 руб.

Истец указывает, что ФИО1 не приняла действий для регистрации перехода права собственности на рассматриваемый объект недвижимости, предоставила недостоверную информацию об объекте недвижимости, не сообщив покупателю об обременении.

В связи с невозможностью государственной регистрации квартиры, необходимостью обращения истца в Арбитражный суд Смоленской области с заявлениями о снятии ипотеки с рассматриваемого объекта недвижимости, рыночная стоимость квартиры за период с апреля 2015 г. по май 2017 г. снизилась до размера 2 587 600 руб.

Указанные обстоятельства подтверждаются отчетом об оценке рыночной стоимости от 23.08.2017 г. № 268/17, проведенным ООО «Смоленское Бюро Строительных Услуг» (л.д. 25-66).

Указанный расчет стороной ответчика в судебном заседании не оспорен.

Рассматривая заявленные исковые требования истца, суд исходит из следующего.

На основании ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Анализируя материалы дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что стороны, заключив 15.04.2015 г. договор купли-продажи <адрес>, выразили свое желание и волю по продаже/покупке указанного объекта недвижимости в соответствии с условиями, изложенными в тексте договора.

Из текста рассматриваемого договора усматривается, что продавец (ФИО1) гарантирует, что отчуждаемая квартира на момент заключения Договора не обременена правами третьих лиц, не является предметом залога или спора, под арестом не состоит (п. 1.4).

Таким образом, ФИО1 была свободна в заключении договора, действовала по своей воле, к заключению договора не принуждалась, согласилась со всеми условиями заключаемого соглашения.

В рассматриваемом случае истец действовал разумно и добросовестно, не мог предполагать, что имущество, реализуемое ответчиком, является предметом залога (ипотеки в силу закона).

Истец, заключая рассматриваемый договор купли продажи квартиры с ФИО1 на изложенных условиях, был вправе рассчитывать на соблюдение требований действующего законодательства со стороны продавца.

Действия ФИО1 повлекли причинение истцу ущерба в виде фактической частичной утраты покупной цены имущества в связи с получением по сделке имущества, обремененного залоговым обязательством перед третьим лицом, а также невозможностью обеспечить надлежащую легитимацию иска как покупателя посредством государственной регистрации.

При этом, именно действия истца, обратившегося в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о прекращении ипотеки, привели к прекращению обременения в виде ипотеки на рассматриваемый объект недвижимости, после чего ООО «Крепежные изделия» получило право распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, продав его.

Таким образом, размер убытков, причиненных истцу, составил 962 400 руб. (3 550 000 (стоимость квартиры по договору купли-продажи от15.04.2015 г.) – 2 587 600 руб. (рыночная стоимость квартиры на август 2017 г.), которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы ФИО1 о том, что в момент заключения с истцом договора купли-продажи представителю ООО «Крепежные Изделия» было известно об имеющемся обременении на квартире, судом отклоняются, поскольку материалами дела не подтверждаются.

Ссылка ответчика на свидетельство о государственной регистрации права №, в котором имеются сведения и наличии ограничения в виде ипотеки в силу закона на квартиру, необоснованна, поскольку доказательств того, что в момент заключения договора купли-продажи свидетельство предоставлялось истцу для обозрения не представлено. Более указанное свидетельство не является правоустанавливающим документом на квартиру.

При этом сторона истца в судебном заседании указала, что заключала договор купли-продажи в строгом соответствии с его условиями и на момент заключения договора не предполагала о том, что покупаемая квартира находится в залоге.

В силу вышеизложенного, доказательств того, что ФИО1 действовала добросовестно в части выполнения своих обязательств по рассматриваемому договору купли-продажи, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

То обстоятельство, что ФИО1 сама обращалась с заявлением в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о прекращении ипотеки и погашении регистрационных действия правового значения в рамках рассматриваемого спора не имеет, поскольку в адрес суда представлена лишь копия указанного искового заявления со штампом суда о принятии (23.09.2015 г.). Дальнейшая судьба данного заявления неизвестна, доказательств возбуждения дела не представлено.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика убытков законно и обоснованно.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Таким образом, с ФИО1 в пользу истица подлежат взысканию судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 12 824 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Крепежные изделия» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Крепежные изделия» в счет возмещения причиненных убытков 962 400 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 824 рубля.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья С.Н. Шахуров