Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО2 обратилась в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что между ней и ответчиком ООО «Мортон - Инвест» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор №№ на заключение договора купли-продажи отдельной двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, № на площадке. Права на квартиру были получены ответчиком на основании Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ №№, инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО7 Истец полностью исполнила свои обязательства по договору, оплатила инвестиционный взнос в полном объеме. Ответчик обладал всеми правами на квартиру и имел право заключить договор с истцом. Квартире присвоен почтовый адрес: <адрес>. По состоянию на момент обращения в суд истца за защитой своих прав строительство дома было завершено, дом введен в эксплуатацию, спорная квартира фактически передана в пользование истцу. Однако до настоящего времени между истцом и ответчиком основной договор не заключен. Поэтому, истец просит признать за ней, ФИО2, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.

Представитель истца по доверенности – ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Мортон - Инвест» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, направил в суд отзыв на иск, в котором возражал против удовлетворения иска (л.д.).

Представитель третьего лица ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.).

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, ОАО «Агроприбор-Восход», в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просили, сведения о причинах неявки ими не представлены.

Третье лицо - представитель Правительства Москвы в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные возражения на исковое заявление, просил дело рассмотреть без его участия (л.д.).

Суд, выслушав объяснения и доводы представителя истца, изучив материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с правовой позицией Конституционного суда РФ законодательство не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права, граждане в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом ст. 12 ГК РФ.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. При удовлетворении исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, которое является основанием, для регистрации уполномоченным органом права собственности на недвижимое имущество (ст. 28 Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним»).

В соответствии со ст. 27 п. 1 Закона РФ «О защите прав потребителей», исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).

В соответствии со ст. 4 Федерального Закона от 25 февраля 1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» обязанность по реализации инвестиционного контракта возложена на заказчика. В связи с этим после окончания строительства передача недвижимого имущества должна осуществляться заказчиком непосредственно всем инвесторам, которые являются участниками заключенных в ходе строительства инвестиционных договоров. Данное действие оформляется, как правило, актом реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта и подписывается всеми инвесторами. При этом, акт реализации инвестиционного контракта не является правоустанавливающим документом на вновь созданные объекты недвижимого имущества, однако он фактически подтверждает выполнение всех обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 39-Ф3 от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.

По общему правилу, государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимого имущества производится при предоставлении заказчиком в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве следующих документов: Распорядительный документ Правительства Москвы о строительстве объекта; Постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, являющее основанием для предоставления и использования земельного участка под жилищное строительство (требуется, в случае если документы по землепользованию не зарегистрированы); Документ о землепользовании; Инвестиционный контракт с Правительством Москвы и дополнительные соглашения к нему; Разрешение на строительство, выданное соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (в городе Москве - Москомархитектура); Акт приемки законченного производством строительно -монтажных работ объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии, утвержденный распоряжением организации, назначившей комиссию; Правовой акт на эксплуатацию объекта; Техническая документация на дом; Акт закрепления квартир за городом и инвестором; Акт реализации инвестиционного контракта; Документ, отражающий раздел долей в натуре, подписанный участниками строительства (например, акт реализации инвестиционного контракта, акт распределения квартир между инвесторами);Справка о присвоении адреса; Документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта.

Отсутствие какого-либо из указанных документов влечет за собой отказ в государственной регистрации права собственности.

Согласно ст. ст. 16 и 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1999г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лиц. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав перехода права собственности регистрируется на основании вступившего в силу решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющееся одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании слуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Частью 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Статьей 458 ГК РФ предусмотрен момент исполнения обязанности продавца передать товар.

Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что между ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 и ООО «Мортон - Инвест» был заключен Договор № Л-12-5, по которому ООО «Мортон - Инвест», как продавец, принимает решение продать, а ФИО2, как покупатель, принимает решение купить двух комнатную <адрес> <адрес> ориентировочно общей площадью (включая летние посещения) 77,5 кв.м., в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, после завершения строительства жилого дома и заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, определенных в настоящем Договоре. Настоящий Договор заключался сторонами с целью обеспечения возможности купли-продажи квартиры по цене, указанной в настоящем Договоре, при условии исполнения условий настоящего договора. На момент подписания договора расчетная стоимость квартиры составляла <данные изъяты> (л.д. 9-15).

Истец полностью исполнила свои обязательства по условиям Договора, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.17).

Следовательно, истец в полной мере выполнила свои обязательства по приобретению спорной квартиры.

Строительство данного жилого комплекса по адресу <адрес> велось на основании Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ №№, заключенного между Правительством Москвы и ФИО11 (л.д.20-37), Инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО9 (л.д. 38-52), Договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО10 и ООО «Мортон - Инвест» (л.д.).

Строительство данного жилого дома было завершено; строительство осуществлялось на законных основаниях, с соблюдением градостроительных, строительных и технических норм и правил, что подтверждается Разрешением Мосгосстройнадзора на ввод в эксплуатацию данного дома (л.д.).

В ходе рассмотрения дела судом по запросу из Восточное ТБТИ получены экспликация и поэтажный план спорного помещения. По итогам обмеров, произведенных органом, осуществляющим государственный учет и техническую инвенттаризацию объектов недвижимого имущества – <адрес> <адрес> (л.д.34-35).

В настоящее время истец владеет и пользуется квартирой, оплачивает коммунальные услуги.

Отсутствие регистрации права собственности истца на спорное помещение влечет нарушение ее прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что предварительный договор не несет материальных обязательств и определяет лишь условия будущей сделки.

Между тем, в заключенном сторонами предварительном договоре содержатся материальные требования по оплате жилого помещения в установленный договором срок.

Из материалов дела следует, что стороны фактически произвели исполнение предварительного договора, покупатель оплатила стоимость жилого помещения, перечислив денежные средства в размере <данные изъяты>, а ООО «Мортон-Инвест» передало указанное жилое помещение покупателю.

Суд принимает во внимание характер спорных правоотношений, основанных на том, что стороны при заключении предварительного договора купли-продажи согласовали все существенные условия договора купли-продажи, что истец полностью и в установленный договором срок произвел оплату недвижимого имущества по договору уступки права (требования), однако ответчик ООО «Мортон-Инвест» в нарушение условий вышеуказанного договора основной договор купли-продажи недвижимого объекта не заключило.

Между тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, этот договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли- продажи.

Таким образом, поскольку стороны фактически выполнили свои обязательства не только по предварительному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ, но и по предполагаемому основному договору, спорное жилое помещение передано ФИО2, за которое она заплатила установленную цену, суд приходит к выводу о том, что между сторонами состоялся не предварительный, а основной договор купли-продажи объекта недвижимости, который фактически исполнен.

В соответствии с ч.1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с ч. 1 ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться: любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с ч. 2, 4 ст. 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

ООО «Мортон-Инвест», передавая ФИО2 квартиру, фактически распорядилось имуществом, указанная сделка другими участниками совместной собственности не оспорена.

В материалы дела поступило возражение ответчика на исковые требования, ответчик просит в иске отказать, поскольку истцом нарушено обязательство по оплате по предварительному договору, в связи с чем у Истца не возникло право (требования) к Ответчику в части, касающейся приобретения права собственности, кроме того не подписан Акт реализации инвестиционного контракта с Правительством Москвы, тем самым право собственности ответчика на квартиру не зарегистрировано и обязанность передачи Квартиры истцу по договору купли продажи у ответчика не наступали (л.д.).

Однако в ходе судебного разбирательства представителем истца представлено дополнительное соглашение к Договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что в связи с увеличением общей площади квартиры по результатам обмеров БТИ на 0,9 кв.м Покупатель производит дополнительный платеж в размере <данные изъяты>, расчетная стоимость квартиры с учетом данных обмера БТИ и условиями Договора составляет сумму в размере <данные изъяты> копеек, после исполнения п.1 Дополнительного соглашения (доплата) стороны подписывают Акт приема – передачи Квартиры (л.д.). Все финансовые обязательства истцом перед ответчиком исполнены, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.91) в связи с чем возражения ответчика в части неисполнения истцом финансовых обязательств суд признает необоснованными.

То обстоятельство, что ответчик лишен возможности заключить основной договор купли-продажи, поскольку не подписан акт реализации Инвестиционного контракта между ним и Правительством Москвы, что лишает ответчика возможности оформить право собственности не влечет отказ в удовлетворении требований истца ФИО2 о признании за ней права собственности на объект недвижимости, поскольку предварительный договор купли-продажи заключен между ФИО2 и ООО «Мортон-Инвест», который имел полномочия по распоряжению принадлежащей ему долей объекта инвестиционной деятельности, который к моменту заключения договора принят в эксплуатацию. По указанному выше инвестиционному контракту 100 % жилой площади подлежит передаче инвестору - ООО «Мортон-Инвест».

Суд, принимая во внимание, что истец все обязательства перед Ответчиком выполнила в полном объеме; дом в установленном порядке принят в эксплуатацию; права Истца на квартиру никем из лиц, участвующих в деле, не оспариваются; возражения на иск ответчика судом признаны необоснованными, приходит к выводу, что истец приобрела право собственности на квартиру на основании действующего законодательства РФ и соответствующего договора, а потому исковые требования о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению в полном объеме, а решение по настоящему делу будет являться основанием для государственной регистрации права собственности Истца на квартиру в Управлении Росреестра по Москве.

Суд считает, что отсутствие Акта об итогах реализации инвестиционного контракта не может служить основанием для отказа в признании права на жилое помещение, поскольку подписание данного Акта является обязательным только для участников инвестиционного контракта, но не для истца, которая не является стороной в инвестиционном контракте. Доказательств, подтверждающих, что правительство Москвы вправе претендовать на спорное жилое помещение, не представлено, таким образом, признание за истцом права собственности на спорное помещение – квартиру прав и законных интересов Правительства Москвы и иных лиц не нарушает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.167 ч.ч.3,4, 5, ст.ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ООО «Мортон – Инвест» о признании права собственности удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение <адрес> этаж 12 общей площадью 75, 8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности ФИО2 на <адрес> <адрес>., расположенную по адресу: <адрес> Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Измайловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: Говердова В.А.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Федеральный судья: Говердова В.А.