Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Паводок» о взыскании суммы переплаты по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась с иском в суд, к ООО «Паводок» о взыскании суммы переплаты по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа. В обосновании своего требования указала следующее, что 10.03.2010г. между ООО «Паводок» и ООО «Гранит» был заключен договор №356 об участии в долевом строительстве. По данному договору ООО «Паводок» взяло на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить дом и после передать объект долевого участия <данные изъяты>- комнатную квартиру № <номер обезличен>, ФИО1 23.01.2012г. между ФИО1 и ООО «Гранит», был заключен договор уступки права требования.

Согласно условиям договора ООО «Гранит» уступило ей право требования передачи от ООО «Паводок» <данные изъяты>- комнатной квартиры на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> подъезде, строительный номер <номер обезличен> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в <данные изъяты> этажном жилом доме со встроено-пристроечными административно-торговыми помещениями и парковкой. Цена уступаемого права требования по данному договору <сумма изъята> рублей. ООО «Гранит», ООО «Паводок» оплатил сумму <сумма изъята> рублей, таким образом, свои обязательства выполнил. ФИО1 оплатила ООО «Гранит» сумму в размере <сумма изъята> рублей, по договору уступки права требования.

17.07.2012г. между ей и ответчиком был подписан акт приема–передачи, в соответствии с которым ответчик передал ей квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. <адрес обезличен>. Данные размеры общей площади не соответствуют тем размерам, которые были указанны в договоре уступки права требования от 23.01.2012г. и в справке об оплате.

Считает, что переплатила ответчику, и в связи с ухудшением качества предоставленного ответчиком жилья, настаивает на соразмерном уменьшении покупной цены на <сумма изъята> рублей и возврата ей данной суммы.

21.11.2013г. ей была направлена претензия с требованием уменьшения цены за выполненную работу, о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы, а так же о возврате уплаченной за работу денежной суммы и возмещении убытков. В соответствии с п.3, ст.31 Закона «О защите прав потребителей» считает, что ей подлежит выплата неустойки в размере <сумма изъята> рублей. Моральный вред оценен в размере <сумма изъята> рублей.

Ссылаясь на ст.17 п.3 и п.п. 4 п.2 ст.333.36 НК РФ, ст. 420, 424, 434, ГК РФ, п.9 ст.4, ст.15, п.п.1 и 5 ст.28, п.1 и 4 ст.29, п.1 ст.31, закона «О защите прав потребителей», ст.7 п.2, п.п.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а так же ст.131, 132 ГПК РФ просит суд: взыскать с ООО «Паводок» в свою пользу сумму в размере <сумма изъята> рублей, неустойку в сумме <сумма изъята> рубля, компенсацию морального вреда на сумму <сумма изъята> рублей, штраф.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, об отложении дела не просила, причин уважительности неявки суду не предоставила.

Представитель ФИО1, ФИО2 действующий на основании нотариально выданной доверенности № 0592013 от 23.12.2013г. исковые требования поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении. Суду представил письменные пояснения, в которых указал следующее: в п. 1.1 договора долевого участия в долевом строительстве № 356 от 10.03.2010г. указанно, что объектом долевого строительства по данному договору является: <данные изъяты>-комнатная квартира, на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> подъезде, строительный №<номер обезличен>, общая площадь <данные изъяты> кв.м., расположенная в <данные изъяты> этажном доме со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями и парковкой. Далее указанно, что площадь квартиры рассматривается как сумма площадей всех помещений квартиры плюс сумма площадей лоджии, террас, веранд, холодных кладовых. Размер лоджии принимается с коофициентом 0,5. Согласно п.1.1 договора уступки права требования от <дата обезличена> следует, что общая площадь квартиры составляет <данные изъяты>.

В данном договоре не указано, что в общую площадь квартиры включается лоджии, терассы, веранды. Также не идет речи о применении каких – либо коофициентов. Между тем в акте приемки-передачи от 17.07.2012г. указано, что ООО «Паводок» передало истице <данные изъяты>- комнатную квартиру общей площадью (без учета лоджии) <данные изъяты> кв.м. без применения коэффициентов <номер обезличен> кв.м., в жилом строении по адресу <адрес обезличен>. Считает что позиция ответчика по включению в состав общей площади квартиры лоджии с коофициентом 0,5 противоречит действующему законодательству т.е. ч.5 ст.15 ЖК РФ, где сказано, что общую площадь жилого помещения не входит площадь балконов, лоджий, веранд и террас.

Инструкция о применении понижающих коофициентов в данном случае не применима, т.к. противоречит действующему законодательству, а именно ч.5 ст.15 ЖК РФ. По общему правилу в случае противоречия подзаконных актов ЖК применяются нормы ЖК РФ, кроме того, в договоре участия в долевом строительстве от 10.03.2010г. указано, что в случае изменения характеристик объекта долевого строительства и наименования этажности и адреса жилого дома по результатам проведения инвентаризации, стороны обязуются заключить дополнительное соглашение к настоящему договору для внесения изменений в соответствующие пункты договора.

Так как характеристики объекта, а именно размеры общей площади квартиры, указанной в договоре долевого участия и договоре уступки права требования по сравнению с актом приемки-передачи изменились (в договорах указана площадь квартиры <данные изъяты> кв.м., в акте <данные изъяты> кв.м.) ООО «Паводок» должно было заключить с истцом дополнительное соглашение к договору долевого участия и уступки права требования, что не было сделано.

В п. 9.3 договора участия в долевом строительстве от 10.03.2010г. № 356 указано, что в случае если реальная площадь квартиры окажется меньше проектной более чем на два квадратных метра, застройщик обязуется вернуть дольщику денежные средства, внесенные им в качестве оплаты, за лишние квадратные метры исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения настоящего договора.

Фактически после подписания акта приемки- передачи выяснилось, что реальная площадь переданной истцу квартиры оказалась на <данные изъяты> кв.м. меньше проектной. Таким образом, считает, что застройщик должен вернуть стоимость истцу за вышеуказанные квадратные метры, что составляет <сумма изъята> рублей. Считает, что в случае включения в договор долевого участия п. 1.1. договора о включении в общую площадь квартиры, которая была передана истцу лоджии незаконным, находящейся в противоречиях с ч.5 ст.15 ЖК РФ поэтому данный пункт договора не применим. Считают требование застройщика ООО «Паводок» к истице строительства об оплате стоимости кроме общей площади квартиры дополнительных площадей входящих в состав квартиры, а именно лоджии является необоснованным. В данном случае в договоре участия в долевом строительстве от 10.03.2010г. №356 было указано, что участник долевого строительства обязан был уплатить стоимость квартиры из расчета за определенное количество квадратных метров общей площади квартиры, определенной БТИ. Фактически истец уже переплатила застройщику лишние квадратные метры в квартире, оплатив определенную с понижающим коэффициентом площади лоджии, которые не включаются в общую площадь квартиры. Таким образом, не участник долевого строительства обязан доплатить застройщику, а застройщик должен вернуть участнику долевого строительства сумму переплаты за не входящие в общую площадь квартиры площади лоджии и балкона, определенные с понижающими коэффициентами.

Представитель ответчика ФИО3 действующая на основании доверенности от 06.05.2013г. выданной сроком на один год, в судебном заседании исковые требования не признала суду предоставила отзыв на исковое заявление в котором указала что не признает заявленные требования по следующим основаниям:

10.03.2010г. между ООО «Паводок» и ООО «Гранит»заключен договор № 356 об участии в долевом строительстве. 23.01.2012г. между ООО «Гранит» и ФИО1 заключен договор уступки права требования, согласно условиям которого, кредитор уступает новому кредитору право требования строительства и передачи от ООО «Паводок» спорной квартиры.

Обязательства по договору уступки права требования возникает из договора долевого участия в строительстве №356 от 10.03.2010г.

Считает что исходя из п.1.1 Договора объекта долевого строительства по данному договору является: <данные изъяты>- комнатная квартира, на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> подъезде, строительный номер №<номер обезличен>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенная в <данные изъяты> – этажном жилом доме со встроено-пристроенными административно – торговыми помещениями и парковки. 1-ая, 2-ая очереди строительства по адресу <адрес обезличен>. Площадь квартиры рассматривается как сумма площадей всех помещений квартиры плюс сумма площадей лоджий, террас, веранд, холодных кладовых. Размер лоджий принимается с коэффициентом 0,5.

17.07.2012г. сторонами был подписан акт приемки-передачи, согласно которому застройщик передал ФИО1 в собственность <данные изъяты>- комнатную квартиру на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> подъезде, общей площадью (без учета лоджии) <данные изъяты> кв.м., площадь лоджии составляет <данные изъяты> кв.м. (без применения коэффициента), № <номер обезличен>, в жилом строении по адресу : <адрес обезличен>.

Соответственно истцу ответчиком была передана квартира полностью соответствующая по своим техническим характеристикам объекту, указанному в действующем договоре.

В соответствии с п. 9.2. договора стороны пришли к соглашению о том, что в случае, если в случае реальная площадь квартиры окажется меньше проектной более чем на два квадратных метра, застройщик обязуется вернуть Дольщику денежные средства, внесенные им в качестве оплаты за лишние квадратные метры.

В плане создаваемого объекта, который является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве, видно, что площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., площадь лоджии- <данные изъяты> кв.м., а всего <данные изъяты> кв.м. Договором предусмотрено, что площадь лоджий принимается с коэффициентом 0,5. Таким образом, всего <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты> + <данные изъяты>*0,5).

По акту приемки-передачи истцу передана квартира площадью <данные изъяты> кв.м. (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5) поэтому разница между проектной общей площадью квартиры по договору и общей площадью квартиры, рассчитанной с использованием результатов обмера помещений квартиры, составляет <данные изъяты> кв.м., т.е. не превышает 2 кв.м. от общей площади квартиры, указанной в п.п. 1.1. договора долевого строительства.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом и договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на условиях, которые существовали к моменту перехода права. Обязательства по договору уступки права требования возникает из договора долевого участия в строительстве №356 от 10.03.2010 го да заключенного между ООО «Паводок» и ООО «Гранит».

В соответствии с п.9.3 договора долевого участия в строительстве, в случае если реальная площадь квартиры окажется меньше проектной более чем на два квадратных метра, застройщик обязуется вернуть Дольщику денежные средства, внесенные им в качестве оплаты за лишние квадратные метры, исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения договора.

Согласно п. 4.2 договора долевого участия в строительстве, на момент заключения договора стоимость 1 кв.м. составляет <сумма изъята> рублей. Таким образом, расчет, представленный истцом, также является неверным.

Считает что термин, используемый в ч.5, ст.15 ЖК РФ для целей расчета платы за жилищные и коммунальные услуги, не относиться к отношениям связанным с привлечением денежных средств для создания объектов долевого строительства и их передачей.

Планируемая общая площадь помещения должна быть указанна не только в договоре долевого строительства, но и в плане создаваемого жилого дома, и в проектной документации. Согласно Приложению №2 к договору «План объекта» площадь передаваемого объекта включает также площадь лоджии. В договоре долевого участия в строительстве определенно, что размер лоджии принимается с коэффициентом 0,5. Между тем при заключении договора и подписании акта приемки – передачи квартиры истец понимала, что площадь квартиры, указанная в договоре, включает в себя площадь, лоджии и была с этим согласна, так как подписала акт приема- передачи квартиры, разногласий при подписании акта не было, и соответственно знала о том, что оплачивает не только площадь жилых и вспомогательных помещений но и площадь лоджии.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истца, пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статья 450 ГК РФ устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (Статья 452 ГК РФ).

Согласно ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно договора уступки права требования от 23.01.2012г. между ООО «Гранит» и ФИО1 был заключен договора по которому Кредитор в лице ООО «Гарант» уступает новому кредитору в лице ФИО1 право требования передачи <данные изъяты>-комнатной квартиры на <данные изъяты>, в <данные изъяты> подъезде, строительный номер <номер обезличен> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в <данные изъяты> этажном жилом доме со встроено- пристроенными административно-торговыми помещениями и парковкой. 1-ая, 2-ая очереди строительства по адресу: <адрес обезличен>. Цена уступаемого права требования по настоящему договору составляет <сумма изъята> рублей. в соответствии с п.1.6. на момент заключения настоящего договора стоимость <данные изъяты> м. кв. составляет <сумма изъята> рублей.

Согласно договора № 356 участия в долевом строительстве от 10.03.2010г. ООО «Паводок» и ООО «Гранит» заключили договор в соответствии с п.1.1. которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить шестнадцатиэтажный жилой дом со встроенными административно-торговыми помещениями и парковкой. 1-ая, 2-ая очереди строительства по адресу; <адрес обезличен> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого участия участнику долевого строительства, а последний обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект строительства. Объектом долевого строительства по данному договору является: <данные изъяты>-комнатная квартира, на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> подъезде, строительный номер №<номер обезличен> общая площадь <данные изъяты> кв.м. расположенная в <данные изъяты> этажном жилом доме со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями и парковкой. 1-ая, 2-ая очереди строительства по адресу: <адрес обезличен>. Площадь квартиры рассматривается как сумма площадей всех помещений квартиры плюс сумма площадей лоджий, террас, веранд, холодных кладовых. Размер лоджий принимается с коэффициентом 0,5. В соответствии с п.4.1 договора цена договора составляет <сумма изъята> рублей. В соответствии с п. 9.3. в случае если реальная площадь квартиры окажется меньше проектной более чем на 2 квадратных метра, застройщик обязуется вернуть дольщику денежные средства внесенные им в качестве оплаты за лишние квадратные метры, исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения настоящего договора.

В соответствии со справкой об оплате №356 от 09.02.2012г. расчет между ООО «Паводок» и ООО «Гранит» в размере <сумма изъята> рублей по договору №356 участия в долевом строительстве от 10.03.2010г. за <данные изъяты>- комнатную квартиру, на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> подъезде, строительный номер №<номер обезличен>, общая площадь <данные изъяты> кв.м. расположенная в <данные изъяты> этажном жилом доме со встроено- пристроечными административно-торговыми помещениями и парковкой, 1-ая, 2-ая очереди строительства по адресу: <адрес обезличен> произведен полностью

В соответствии со справкой об оплате № 356/1 от 10.02.2012г. ООО «Гранит», подтверждает, что ФИО1 оплатила сумму в размере <сумма изъята> рублей по договору уступки права требования от 23.01.2012г. к договору №356 участия в долевом строительстве от 10.03.2010г. за <данные изъяты>- комнатную квартиру, на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> подъезде, строительный номер <номер обезличен>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенной в <данные изъяты> этажном жилом доме со встроено- пристроечными административно-торговыми помещениями и парковкой, 1-ая, 2-ая очереди строительства по адресу: <адрес обезличен>. Расчет произведен полностью.

В соответствии с актом приема-передачи от 17.07.2012г. ООО «Паводок» в соответствии с договором №356 участия в долевом строительстве от 10.03.2010г., договором уступки права требования от 23.01.2012г., передало ФИО1 в собственность <данные изъяты>-комнатную квартиру на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> подъезде, общей площадью <данные изъяты> кв.м., площадь лоджии составляет <данные изъяты> кв.м. (без применения коэффициентов), номер № <номер обезличен>, в жилом строении по адресу: <адрес обезличен>.

В соответствии с техническим паспортом жилого помещения от 17.05.2012г., квартира <адрес обезличен> имеет инвентарный номер <номер обезличен>, и имеет общую площадь жилого помещения <данные изъяты> кв.м., в том числе площадь жилых комнат, <данные изъяты> кв.м., в соответствии с приложенной экспликации помещений к плану квартиры, лоджия имеет площадь равную <данные изъяты> кв.м., прихожая имеет площадь <данные изъяты> м.кв., общая комната имеет площадь <данные изъяты> кв.м., кухня ниша имеет площадь равную <данные изъяты> кв.м., санузел имеет площадь <данные изъяты> кв.м. Итого общая площадь жилого помещения составляет <данные изъяты> кв.м., жилая площадь составляет <данные изъяты> кв.м., вспомогательная площадь составляет <данные изъяты><данные изъяты> кв.м., площадь лоджии составляет <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с кадастровым паспортом помещения от 21.11.2012г. жилому помещению по адресу <адрес обезличен> присвоен учетный номер <номер обезличен>, общая площадь помещения составляет <данные изъяты> кв.м.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 29.11.2012г. № <номер обезличен> ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенная по адресу <адрес обезличен>.

Согласно претензии от 21.11.2013г. направленной ФИО1 в адрес ООО «Паводок», она обратилась к ООО «Паводок» с тем, что 17.07.2012г. она получила по акту <данные изъяты> комнатную квартиру №<номер обезличен> в жилом строении по адресу <адрес обезличен>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., так же как во всех прочих документах на квартиру расположенную по адресу: <адрес обезличен>, размер площади указан как <данные изъяты> кв.м. и полагает что переплатила ООО «Паводок» за <данные изъяты> кв.м, при стоимости 1кв.м. <сумма изъята> рублей, а всего <сумма изъята> рублей. Руководствуясь ст 29 Закона № 2300 -1 «О защите прав потребителей», ФИО1 требует возврата от ООО «Паводок» переплаченных денежных средств в размере <сумма изъята> рублей.

Соответственно суд приходит к выводу, о том, что истцу было передана квартира площадью <данные изъяты> кв.м., без учета площади лоджии площадь которой составляет, <данные изъяты>. кв.м. в соответствии с п. 1.1. договора №356 от 10.03.2010г. площадь квартиры рассматривается как сумма всех площадей всех помещений квартиры плюс сумма площадей лоджий, террас, веранд, холодных кладовых. Размер лоджий принимается с коэффициентом 0,5 таким образом, площадь квартиры, которая была объектом долевого строительства, составляла <данные изъяты> кв.м.+ (<данные изъяты>.*0,5)=<данные изъяты> кв.м.

Данная квартира была передана по договору уступки права требования от 23.01.2012г. Согласно акта приема-передачи квартира №<номер обезличен> в жилом строении по адресу: <адрес обезличен>, общая площадь, которой составляет <данные изъяты> кв.м., площадь лоджии составляет <данные изъяты> кв.м. (без применения коэффициентов) была передана ФИО1, т.е ФИО1 была передана квартира площадью <данные изъяты> кв.м. то есть меньше на <данные изъяты> кв.м. чем указан в договоре уступки права требования. Доказательств обратного, истцом не представлено.

Согласно п.9.3. договора №356 от 10.03.2010г. в случае если реальная площадь квартиры окажется меньше проектной более сем на два квадратных метра, то застройщик обязуется вернуть дольщику денежные средства, внесенные в качестве оплаты за лишние квадратные метры, исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения договора.

Таким образом, преданная <данные изъяты>-комнатная квартира, расположенная по адресу <адрес обезличен>, и переданная ФИО1 фактически на 1 кв.м. меньше проектной. Соответственно при таких обстоятельствах, требования истца ФИО1 о взыскании переплаты по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов не подлежит удовлетворению.

В данном случае, правоотношения сторон регулируются Законом РФ « О долевом строительстве», а не ЖК РФ, на который ссылается истец, в Законе о долевом строительстве вопрос о том, что входит в общую площадь строящейся квартиры не освещен, потому применяются общие нормы о договорах. В договоре о долевом строительстве, представленном суду, предусмотрено, что площадь балконов и лоджий, входит в общую площадь строящейся квартиры (абзац пятый п..1.1 Договора – л.д 9), именно выполнения данных условий договора вправе требовать Иост, получив права по договору уступки права требования. Стороны свободны в заключении договора, соответственно, Иост, получив права по договору долевого участия (факт ознакомления Иост с данным договором перед заключением договора уступки права требования стороной истца не оспаривается), вправе требовать компенсацию только при нарушении другой стороной его условий. В данном случае другой стороной условия договора не нарушены, следовательно, требования истца о взыскании ущерба, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Паводок» о взыскании переплаты по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Томска.

Председательствующий подпись Н.Б. Ананичева