Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования город Краснодар к Оганесяну С. Г. о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка,

установил:

Администрация МО г.Краснодар обратилась в суд с иском к Оганесяну С.Г. о расторжении договора аренды земельного участка от 25.04.2013г. №, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и Оганесяном С.Г.; обязании возвратить земельный участок, общей площадью 973 кв.м., расположенный по <адрес> в хуторе Ленина, кадастровый №, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

В судебном заседании представитель истца администрации МО г. Краснодар по доверенности Стеценко Е.Ю. настаивал на удовлетворении исковых требований. Пояснил, что в соответствии с постановлением администрации МО г.Краснодар от 22.04.2013г. № 2863 «О предоставлении гражданину Цветному В.Ю. земельного участка в хуторе Ленина» между администрацией МО г.Краснодар и Цветным В.Ю. заключен договор аренды земельного участка от 25.04.2013 №. Договор зарегистрирован в ЕГПР 28.06.2013, регистрационная запись №. На основании договора уступки прав аренды от 11.02.2014г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 20.02.2014, регистрационная запись №, Оганесян С.Г. является арендатором по договору. Согласно п. 1.1 договора истец обязуется передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 973 кв.м., расположенный по <адрес> в хуторе Ленина, кадастровый №. Согласно п. 1.3 договора участок предоставлен для строительства магазина, срок действия договора до 22.04.2023г. В соответствии с подпунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Срок выданного разрешения на строительство одноэтажного здания магазина истек 25.11.2015г.

Актом осмотра земельного участка от 28.02.2017г. № 312 установлено, что используемый земельный участок огражден, на нем расположен незавершенный строительством капитальный объект, 6 одноэтажных строений, закрытых на момент проведения осмотра, на части земельного участка произрастают деревья. В адрес ответчика было направлено предписание от 14.04.2017г. № 11475.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения предписания. Данное предписание не было ответчиком и возвращено заявителю с отметкой «Истек срок хранения». Актом осмотра земельного участка от 08.06.2017 № 1247 установлено, что на частично огражденном земельном участке расположены: 1-2-х этажное строение с подвальным этажом без окон, дверей, внутренней и внешней отделки; 2 одноэтажных строения с мансардным этажом и 4 одноэтажных строения (на момент смотра закрыты). В связи с не устранением нарушений в установленный срок администрацией МО г.Краснодар направлено в адрес ответчика уведомление о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Уведомление не было вручено ответчику по основаниям «истек срок хранения». Кроме того, пояснил, что ответчик имеет задолженность по арендной плате, что также является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

В судебном заседании ответчик возражал против удовлетворения исковых требований администрации. Пояснил, что Оганесяном С.Г. было получено разрешение на строительство № от 25.11.2014г., выданное департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар, в соответствии с которым предполагалось строительство одноэтажного здания магазина, площадью 150 кв.м. Также Оганесяном С.Г. были осуществлены все необходимые действия по строительству магазина, изготовлена проектная документация, документация по подготовке подъездных путей к земельному участку. При строительстве магазина было допущено незначительное отступление от разрешенной площади магазина. При этом, в соответствии с техническим заключением ООО «ЮГ-ДОМ» № 17/12-1235 от 20.12.2017г., разрешением на строительство № от 25.11.2014г., выданным департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар предполагалось строительство одноэтажного здания магазина, площадью 150 кв.м., что и было построено, но при этом часть здания 36 % выстроена с подвалом для хранения товара и мансардой, где предполагается размещение администрации. Первый и мансардный этажи части здания не выходят своей высотой за высоту одноэтажной части здания, то есть нарушения, допущенные при строительстве здания литер «А», «под/А», «над/А» с кадастровым номером № не являются существенными и не препятствуют сдаче строения в эксплуатацию. К выполненным строительным конструкциям нежилого здания литер «А», «под/А», «над/А», площадью 219,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Краснодар, Карасунский округ, х. Ленина, <адрес>, замечаний нет, конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан и отвечают СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения». Площадь, занимаемая зданием литер «А», «под/А», «над/А», соответствует разрешению на строительство (150 кв.м.), этажность незначительной части здания нарушена, не превышая высоты одноэтажной части здания. В соответствии с условиями договора аренды ответчик свои обязательства по оплате за аренду выполняет, что подтверждается квитанциями и актом сверки. Незначительное отступление от разрешенной площади строительства магазина не является основанием для расторжения договора аренды. Администрация никаких финансовых убытков не несет от использования земельного участка Оганесяном С.Г., поскольку получает прибыль в виде арендных платежей, следовательно никаких неблагоприятных последствия для администрации МО г.Краснодар не возникло. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Администрация МО г.Краснодар не лишена земельного участка, она продолжает быть ее собственником и извлекать прибыль. По поводу находящихся на земельном участке 6 объектов пояснил, что они относятся к сборно-разборным конструкциям, не являются капитальными и не связаны прочно с земельным участком. В настоящее время на арендуемом земельном участке находятся 5 объектов, которые в течение недели будут вывезены с указанного земельного участка. Считает, что при изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется. Просит в иске отказать.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в исковые требованиях администрации МО г.Краснодар по следующим основаниям.

Постановлением администрации МО г.Краснодар от 22.04.2013г. № 2863 «О предоставлении гражданину ФИО5 земельного участка в хуторе Ленина» между администрацией МО г.Краснодар и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка от 25.04.2013 №. Договор зарегистрирован в ЕГПР 28.06.2013, регистрационная запись №.

На основании договора уступки прав аренды от 11.02.2014г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 20.02.2014, регистрационная запись №, Оганесян С.Г. является арендатором по договору.

Согласно п. 1.1 договора истец обязуется передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 973 кв.м., расположенный по <адрес> в хуторе Ленина, кадастровый №.

Согласно п. 1.3 договора участок предоставлен для строительства магазина, срок действия договора до 22.04.2023г.

В соответствии с подпунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Срок выданного разрешения на строительство одноэтажного здания магазина истек 25.11.2015г.

В адрес ответчика было направлено предписание от 14.04.2017г. № 11475.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения предписания. Данное предписание не было ответчиком и возвращено заявителю с отметкой «Истек срок хранения». Актом осмотра земельного участка от 08.06.2017 № 1247 установлено, что на частично огражденном земельном участке расположены: 1-2-х этажное строение с подвальным этажом без окон, дверей, внутренней и внешней отделки; 2 одноэтажных строения с мансардным этажом и 4 одноэтажных строения (на момент смотра закрыты).

В связи с не устранением нарушений в установленный срок администрацией МО г.Краснодар направлено в адрес ответчика уведомление о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Уведомление не было вручено ответчику по основаниям «истек срок хранения».

Администрация МО г.Краснодар считает, что Оганесяном С.Г. нарушены условия договора аренды земельного участка, в связи с чем, обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, обосновывая свои требования тем, что Оганесян С.Г. использует земельный участок не по целевому назначению, а именно: возвел на участке незавершенный строительством капитальный объект, площадь которого превышает площадь, указанную в разрешительной документации. Кроме того, на участке находятся 6 одноэтажных строений, а наличие задолженности по арендным платежам также нарушает условия договора аренды земельного участка.

Данные доводы суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 234-ФЗ) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (в ред. Федеральных законов от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 29.12.2010 N 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Судом установлено, что ответчиком было получено разрешение на строительство №р от 25.11.2014г., выданное департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар, в соответствии с которым предполагалось строительство одноэтажного здания магазина, площадью 150 кв.м.

Оганесяном С.Г. были осуществлены все необходимые действия по строительству магазина, изготовлена проектная документация, документация по подготовке подъездных путей к земельному участку.

Однако при строительстве магазина было допущено отступление от разрешенной площади магазина, площадь построенного нежилого здания составляет 219,7 кв. м., вместо 150 кв.м.

Ответчиком представлено техническое заключение ООО «ЮГ-ДОМ» № 17/12-1235 от 20.12.2017г., в соответствии с которым к выполненным строительным конструкциям нежилого здания литер «А», «под/А», «над/А», площадью 219,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Краснодар, Карасунский округ, х. Ленина, <адрес>, замечаний нет, конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан и отвечают СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения». Площадь, занимаемая зданием литер «А», «под/А», «над/А», соответствует разрешению на строительство (150 кв.м.), этажность незначительной части здания нарушена, не превышая высоты одноэтажной части здания.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства было установлено, что администрация МО г.Краснодар обращалась в арбитражный суд к Оганесяну С.Г. с иском о сносе незавершенного строительством 2-х этажного капитального объекта по адресу: г.Краснодар, Карасунский округ, х. Ленина, <адрес>.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 требования удовлетворены. Суд обязал Оганесяна С.Г. снести объекты в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с взысканием с ответчика необходимых расходов.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2016 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного суда от 15.01.2016 по делу № А32-26784/2015 оставлено без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 08 июля 2016 г. Оганесяну С.Г. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллеги по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая состоявшиеся по делу № А32-26784/2015 судебные решения, нахождение на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости - это следствие не исполнения Оганесяном С.Г. судебного решения, а не нарушение договора аренды земельного участка от 25.04.2013 №.

Ввиду того, что Оганесян С.Г. до настоящего времени не исполнил вступившее в законную силу решение суда, у администрации МО г.Краснодар имеются все основания для сноса объекта за счет собственных средств, как указано в резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015г., со взысканием с ответчика всех расходов.

Согласно ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о досрочной расторжении договора аренды земельного участка, поскольку земельный участок с кадастровым № расположенный по <адрес> в хуторе Ленина, предоставлялся в аренду для строительства магазина, что и было выполнено арендатором Оганесяном С.Г. Ответчик построил на предоставленном земельном участке магазин, а не иной объект недвижимости. Превышение общей площади застройки не может быть признано судом как нецелевое использование земельного участка и тем более существенным нарушением договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд также учитывает тот факт, что у администрации МО г.Краснодар имеются законные основания для сноса объекта капитального строительства, приведение земельного участка в первоначальное состояние, со взысканием с ответчика всех расходов.

Кроме того, снос объекта капитального строительства не препятствует Оганесяну С.Г. вновь обратиться в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина на земельном участке, общей площадью 973 кв.м., с кадастровым номером № расположенном по <адрес> в хуторе Ленина, в течение всего срока договора аренды, то есть до 2023 года.

Доводы представителя истца о наличии задолженности Оганесяна С.Г. по арендной плате в размере 87353 рубля не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку ответчик предоставил доказательства отсутствия задолженности по платежам, приобщив к материалам дела квитанции об оплате и акт сверки.

Учитывая установленное в судебном заседании, суд считает необходимым в удовлетворении иска отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар к Оганесяну С. Г. о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд города Краснодара в течение одного месяца.

Судья: