Гражданский кодекс часть 1

Актанышский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Г.Р.Нурымовой, при секретаре Д.Ф.Булатовой, а также с участием истца ФИО1, представителя ответчика ТСЖ «Яран» ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ», ТСЖ «Яран» о признании недействительным договора управления многоквартирными жилыми домами и дополнительного соглашения,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ» (далее НО "ГЖФ при Президенте РТ"), ТСЖ «Яран» о признании недействительным договора управления многоквартирными жилыми домами и дополнительного соглашения в обоснование требований указано следующее.

Истец является нанимателем <адрес>. Дом состоит на балансе НО "ГЖФ при Президенте РТ", и является его собственником.

26.10.2010 НО "ГЖФ при Президенте РТ" и ТСЖ «Яран» заключен договор управления многоквартирными домами <N> и Дата обезличена –дополнительное соглашение к нему. Согласно п. 2.1.11, 2.1.12, 2.1.14 договора с будущих собственников или пользователей МКД предусмотрено начисление и взыскание оплаты за капитальный ремонт. Истец считает данные пункты договора противоречащим ст. 154 ЖК РФ, так в соответствии с данной статьей с нанимателей плата за капитальный ремонт не взимается. Истец просил признать недействительным договор управления многоквартирными домами 995-Ф от 26.10.2010 и дополнительное соглашение к нему от 24.04.2014, заключенный между НО "ГЖФ при Президенте РТ" и ТСЖ «Яран».

В дальнейшем истец, уточнив исковые требования, просил признать недействительными пункты 2.1.12, 2.1.14 договора <N> от Дата обезличена.

В ходе судебного заседания истец исковые требования поддержал, пояснил суду, что он и члены его семьи не являются собственниками вышеуказанной квартиры, они проживают в квартире на условиях найма, срок договора найма составляет 132 месяца. Ссылаясь на статью 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащей нормы о том, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда, истец просил удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика ТСЖ «Яран» исковые требования не признал, пояснил суду, что в силу договора социальной ипотеки истец является потенциальным собственником квартиры и обязан оплатить за капитальный ремонт.

Ответчик НО "ГЖФ при Президенте РТ" в судебное заседание своего представителя не направила, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены. Заместитель исполнительного директора направил отзыв по заявленным требованиям, где указывается, что граждане, приобретшие жилые помещения по договорам социальной ипотеки, но не выплатившие 100% стоимости квартиры и не оформившие право собственности на них, должны платить средства на капитальный ремонт. Кроме этого истец ранее обращался в суд с исковым заявлением о признании незаконным действий управляющей организации по взысканию оплаты за капитальный ремонт, в удовлетворении которого было отказано. Также ходатайствует о применении срока исковой давности, указывая, что истцом пропущен срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, оспариваемый договор заключен 26.10.2010, срок исковой давности истек 26.10.2013, с иском в суд истец обратился только в 2017 году.

Выслушав доводы сторон, и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя взнос на капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что 08.06.2006 семья М-вых заключила договор социальной ипотеки с потребительским кооперативом "<данные изъяты>", действовавшим в интересах НО "ГЖФ при Президенте РТ", в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого переход права собственности на квартиру осуществляется после внесения за нее 100% "задатка". При этом истцы вправе использовать выбранную "будущую собственную квартиру" до приобретения права собственности на нее при условии увеличения суммы "задатка", обеспечивающего приобретение "права использования" "неоплаченных квадратных метров".

Из протокола участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры видно, что в случае попадания в найм, гражданин выбирает «найм».

НО "ГЖФ при Президенте РТ", являясь правообладателем жилого дома по адресу: <адрес>, Дата обезличена заключила с ТСЖ "Яран" договор управления многоквартирными жилыми домами, в соответствии с которым управляющая компания приняла на себя обязательства, в том числе по осуществлению начислений, сбору, перерасчету платежей за жилищно-коммунальные услуги, капитальный ремонт домов, по расчетам с поставщиками коммунальных услуг (п.2.1.12), принимать все предусмотренные меры по взысканию с будущих собственников и/или пользователей МКД задолженности по оплате жилищно-коммунальных и иных услуг, платежей за капитальный ремонт (п.2.1.14). Из положения пункта 4.3 договора следует, что расходование денежных средств, собранных управляющей компанией с будущих собственников помещений на капитальный ремонт, без согласования с НО "ГЖФ при Президенте РТ" не допускается.

Таким образом, между НО "ГЖФ при Президенте РТ" и истцом, проживающим в квартире на основании договора социальной ипотеки, не возникли правоотношения по социальному найму жилого помещения, которое в силу закона может быть приватизировано. Следовательно, правоотношения между НО "ГЖФ при Президенте РТ", действующей посредством ТСЖ "Яран", и истцом регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре коммерческого найма, а не нормами Жилищного Кодекса РФ, регулирующими отношения социального найма жилого помещения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на день заключения оспариваемого договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В силу требований п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на день заключения оспариваемого договора), срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу пунктов 1, 3, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно статье 682 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Истец и потребительский кооператив "<данные изъяты>", действующий от имени НО "ГЖФ при Президенте РТ", в пункте 3.1.10 договора социальной ипотеки согласовали обязанность истца вносить плату за коммунальные услуги используемой квартиры. Следовательно, приобретая квартиру по договору социальной ипотеки в доме, правообладателем которого является НО "ГЖФ при Президенте РТ", истец согласился с предусмотренными данным договором условиями об оплате коммунальных услуг, в состав которых агентским договором, заключенным между владельцем жилого дома и управляющей компанией, включены расходы на капитальный ремонт жилого дома.

Истец ранее 20.11.2014 обращался в суд с иском к <данные изъяты> о признании незаконными действий управляющей организации, выразившихся во взыскании оплаты по капитальному ремонту. Решением Актанышского районного суда от 29.12.2014 в удовлетворении иска было отказано.

Оценив доказательства в совокупности суд приходит к выводу, что оспариваемый договор не нарушает права истца и не противоречит ст. 154 ЖК РФ, так как он по договору социальной ипотеки обязался платить за коммунальные услуги. Обязанность истца вносить плату за коммунальные услуги используемой квартиры вытекает из содержания заключенного с ПК "<данные изъяты>" договора социальной ипотеки.

Кроме этого, истцом пропущен срок исковой давности для признания сделки недействительным. О составленном договоре между НО "ГЖФ при Президенте РТ" и ТСЖ «Яран» от 26.10.2010 истцу было известно с осени 2010 года, ему копия договора была передана, что им не отрицается. Исполнение сделки началось с момента подписания договора, т.е. с 26.10.2010.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиком НО "ГЖФ при Президенте РТ" заявлено о применении срока исковой давности. Истцом срок исковой давности пропущен, ходатайство о восстановлении срока не заявлено. При таких обстоятельствах в удовлетворении иска должно быть отказано.

Руководствуясь ст.194 – 198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

ФИО1 в удовлетворении иска к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ», ТСЖ «Яран» о признании недействительным договора управления многоквартирными жилыми домами и дополнительного соглашения отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Верховный Суд Республики Татарстан через районный суд, со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.05.2017.

. Районный судья Г.Р.Нурымова