Гражданский кодекс часть 1

об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение – комнату №... и находящийся под ним земельный участок ..., путем выкупа, с прекращением права собственности Истоминой Н.Д. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 164 000 рублей

УСТАНОВИЛ:

Истомина Н.Д. обратилась в суд с иском, с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 39 ГПК РФ и замены ответчика на надлежащего в порядке статьи 41 ГПК РФ, к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение – комнату №... и находящийся под ним земельный участок ..., путем выкупа, с прекращением права собственности Истомина Н.Д. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 164 000 рублей.

В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности принадлежит недвижимое имущество (комната),..., и земельный участок по указанному адресу, ....м. из земель населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирные многоэтажные жилые дома в 5-10 этажей, с кадастровым номером ..., доля в праве высчитана пропорционально размеру общей площади комнаты в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Постановлением администрации Города Томска № от 19.11.2013 год указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Требованием и.о Главы администрации г.Томска № от ДД.ММ.ГГГГ истцу было предложено в течение 6 месяцев после его получения снести вместе с остальными собственниками многоквартирный дом по адресу: , от чего собственники отказались. Постановлением администрации г.Томска № от ДД.ММ.ГГГГ было определено изъять в установленном порядке для муниципальных нужд земельный участок, расположенный по указанному адресу и находящиеся на нем жилые помещения, согласно прилагаемого списка, где под номером 20 указана комната истца. ДД.ММ.ГГГГ Истоминой Н.Д. предложено подписать проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, согласно которому размер возмещения составил 791 973 рублей 43 копеек. С указанной выкупной ценой истец не согласилась. Выкупная цена изымаемого помещения должна быть взыскана с ответчика в полном объеме, с учетом выводов заключения судебной экспертизы ООО «...№ от ДД.ММ.ГГГГ, включая рыночную стоимость жилого помещения, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В отзыве на иск администрация Города Томска считала заявленные требования не подлежащими удовлетворению. По мнению ответчика, у Истоминой Н.Д. отсутствует право на компенсацию непроизведенного капитального ремонта, а также на возмещение стоимости расходов, связанных с приобретением нового жилого помещения. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что на момент приватизации дом уже нуждался в капитальном ремонте (т.2, л.д.102-105).

В судебном заседании истец и ее представитель заявленные требования поддержали с учетом их уточнения в порядке статьи 39 ГПК РФ, просили установить выкупную стоимость изымаемого имущества на основании заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «...» в размере 1 164 000 рублей. Дополнительно заявили о возмещении понесенных истцом судебных расходов на экспертизу.

Представитель ответчика иск не признала по изложенным в отзыве основаниям, указала, что заключение судебной экспертизы, составленное ООО «...», не может быть принято во внимание при определении размера выкупной стоимости за изымаемое имущество, поскольку не соответствует требованиям действующего законодательства. Необходимость в назначении экспертизы в иное учреждение отсутствует, так как надлежащим доказательством, на основании которого следует определять размер выкупной стоимости, является экспертное заключение Бюро Оценки «...

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

Специальными нормами жилищного законодательства устанавливается порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено, что Истоминой Н.Г. на праве собственности на основании договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Советского района г. Томска и Истоминой Н.Д., принадлежит жилая комната, общей ...

Данные обстоятельства подтверждаются договором передачи № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.14), свидетельством о государственной регистрации права № (т.1, л.д.13), Выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.72-74).

Земельный участок, расположенный по адресу: , кадастровый № также принадлежит истцу на праве общей долевой собственности (доля в праве пропорциональна размеру общей площади по адресу: ) на общее имущество в многоквартирном доме, имеет разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома в 5-10 этажей, общей площадью 1 441 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (т.1, л.д. 13, л.д. 69-71).

Заключением Межведомственной комиссии администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ№, многоквартирный дом № , признан аварийным и подлежащим сносу (т.2, л.д.99-100).

Постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ№ «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесений изменений в отдельные постановления администрации Города Томска», многоквартирный в признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.7-8).

Согласно постановлению администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества по адресу: , постановлено изъять для муниципальных нужд жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: (л.д.9).

Уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области № и № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается наличие ограничения (обременения) на объекты недвижимости: жилую комнату № по адресу: и земельный участок по адресу: , в связи с изъятием для муниципальных нужд (т.1, л.д.69-74).

Требованием заместителя Главы администрации Советского района г.Томска № от ДД.ММ.ГГГГ Истоминой Н.Д. было предложено в течение 6 месяцев после получения требования снести вместе с остальными собственниками многоквартирный дом по адресу: (т.1, л.д.12).

03.07.2017 года Истоминой Н.Д. было предложено подписать проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в пункте 2.1 которого указан размер возмещения за недвижимое имущество - 791 973 рублей 43 копеек, с которым истец не согласилась (т.1, л.д.15-17).

Из материалов дела усматривается, что на предоставление истцу иного жилого помещения взамен изымаемого, Истомина Н.Д. своего согласия не давала, в судебном заседании настаивает на изъятии у нее спорного помещения путем выкупа.

Оценив представленные истцом доказательства, суд полагает, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена.

Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, Истомина Н.Д. правомерно обратилась в суд с данным иском.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ от 21.07.2007 года относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Аналогичная позиция относительно правил формирования цены изымаемого жилого помещения изложена в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

Согласно приведенным в данном Обзоре разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно Отчету № от 10.05.2017 года, выполненному ООО ... по заказу Истоминой Н.Д., рыночная стоимость объекта оценки составила 948 278 рублей (т.1, л.д. 75-155).

Для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «...» (т.1, л.д. 265-268).

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость недвижимого имущества – комнаты № ..., составила 931 112 рублей, в том числе:267 000 рублей стоимость комнаты, 275 000 стоимость доли в праве на земельный участок, 20 112 рублей убытки, связанные с изъятием квартиры, 369 000 рублей доля в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (т.2, л.д.19-63).

По ходатайству представителя истца, судом была назначена повторная судебная экспертиза об оценке стоимости недвижимого имущества, проведение которой поручено ООО «...» (т.2, л.д.162-166).

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость комнаты №, адрес объекта: , составляет 1 164 000 рублей. При этом, в состав итоговой стоимости включены, в том числе, 538 000 рублей рыночной стоимости жилого помещения, 259 000 рублей стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, 343 000 рублей стоимости доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, 24 000 рублей убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества (т.3, л.д. 2-91).

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Рассмотрев заключение судебной экспертизы ООО «...» № от ДД.ММ.ГГГГ, заключение повторной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное ООО «...», отчет ООО «...» № от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении ООО «...№ от ДД.ММ.ГГГГ, полученном в результате повторной судебной экспертизы, проведенной в ходе разбирательства по настоящему делу.

Экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение № от ДД.ММ.ГГГГ мотивировано, содержит выводы и ответ на поставленный судом вопрос.

Данное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 года № 73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

Объективность указанного заключения не вызывает у суда сомнений. Заключение содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценке на момент вынесения решения.

При таких обстоятельствах, размер выкупной цены суд считает правильным и обоснованным определять на основании заключения судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки, принадлежащего Истоминой Н.Д., установлена в общей сумме 1 164 000 рублей.

Оценивая возражения ответчика относительно выводов заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из следующего. Возражения ответчика против данного заключения основаны на собственном толковании и интерпретации им выводов судебного эксперта и примененных методик исследования. При этом представитель ответчика на необходимость допроса эксперта не указывал, прямо заявил, что оснований для назначения экспертизы в иное учреждение не усматривает, поскольку выводы суда должны основываться на заключении ООО ... независимо от того, что суд уже дал ему оценку при назначении повторной экспертизы. При таких обстоятельствах, само по себе несогласие стороны с выводами судебной экспертизы не может являться основанием для отклонения судом заключения № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве доказательства по делу.

Исходя из положений действующего законодательства, суд соглашается с позицией истца, требующего включить в выкупную стоимость, помимо рыночной стоимости квартиры, стоимость доли в праве на земельный участок, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015 года, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 89-КГ15-4).

Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 года, поскольку действующим законодательством не установлено иное.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на помещение – жилую комнату истца в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Доля в праве на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение и при приобретение права на жилое помещение переходит доля в праве на общее имущество. При этом совершать какие-либо действия по самостоятельному распоряжению отдельно долей в праве на общее имущество закон не допускает. С учетом этого, рынок недвижимости воспринимает цены с учетом стоимости долей в праве на помещения общего пользования и земельный участок.

По вопросу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости, суд также считает правомерной позицию истца о необходимости ее предоставления.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Тот факт, что уже на дату приобретения истцом жилой комнаты в порядке приватизации в 2007 году (договор передачи № от ДД.ММ.ГГГГ), дом, в котором она располагалась, нуждался в капитальном ремонте, подтверждается материалами дела.

Согласно сведениям об объекте капитального строительства Томского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, процент износа дома по адресу: , 1957 года постройки, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 60% (т.2, л.д.98).

Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1957 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, какие-либо конструктивные восстановительные работы, суду не представлено.

Как следует из ответа на запрос заместителя Главы администрации Советского района г.Томска от ДД.ММ.ГГГГ№, по адресу: , капитальный ремонт не проводился (т.2, л.д.97).

Согласно ответу на запрос и.о. Главы администрации Советского района г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ№, информация о проводимых капитальных ремонтах в многоквартирном в в администрации Советского района г. Томска отсутствует. В период с 2010 года по 2017 год капитальные ремонты в многоквартирном доме, не проводились (т.1, л.д. 178).

Таким образом, учитывая, что процент износа дома указан в представленных в материалы дела документах и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ уже составлял 60%, суд считает установленным то обстоятельство, что на дату заключения договора передачи жилой комнаты в 2007 году, дом по адресу: , №а, требовал капитального ремонта.

Истцом подтверждено, что приватизация жилого помещения произведена 05.12.2007 года, то есть, до признания дома аварийным и подлежащим сносу (15.08.2013 года).

Как прямо указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

То есть, истец, ставший собственником аварийного жилья в результате приватизации, имеет право требовать о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 1957 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у истца жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у истца убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у истца по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки.

Обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома сохраняется у муниципального образования до того момента, пока такой ремонт будет произведен. Изъятие же помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При приобретении спорной квартиры по договору передачи в 2007 году, у Истоминой Н.Д. сохранялось право требования проведения капитального ремонта жилого дома. Данное право, неразрывно связанное с приобретаемым объектом недвижимости, имеет определенную стоимостное выражение, которое по общему правилу не может быть выделено сторонами при приватизации жилого помещения. Поскольку данное право требования перешло к истцу в момент приобретения прав на квартиру, следовательно, в связи с изъятием принадлежащего ему имущества для муниципальных нужд, оно может быть реализовано путем включения соответствующей компенсации в выкупную стоимость.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, у Истоминой Н.Д. подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – комната №, общей площадью 13,5 кв.м., расположенная по адресу: , №а, и находящийся под ним земельный участок с кадастровым номером ..., путем выкупа с прекращением права собственности Истоминой Н.Д. на указанное жилое помещение. Размер выкупной цены суд считает правомерным установить в сумме 1 164 000 рублей, в которую включены 538 000 рублей рыночной стоимости жилого помещения, 259 000 рублей стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, 343 000 рублей стоимости доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, 24 000 рублей убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности Истоминой Н.Д. на жилую комнату № по

Исходя из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения является выселение (подпункт «ж» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14).

Учитывая указанное положение, в силу подпункта «е» пункта 31 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 года № 713 (в редакции от 05.02.2016 года) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» настоящее решение является основанием для снятия Истоминой Н.Д. с регистрационного учета по адресу:

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истоминой Н.Д. при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей (чек-ордер от 19.07.2017 года) (л.д.1а).

Принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 300 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Кроме того, с ответчика в пользу Истоминой Н.Д. подлежит взысканию 15 000 рублей в счет возмещения расходов истца, понесенных на оплату судебной экспертизы, проведенной ООО «...». Факт несения данных расходов и их размер подтверждаются квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ.

При возложении данных расходов на ответчика суд исходит из того, что требования Истоминой Н.Д. удовлетворены, а проведение экспертизы было необходимо для установления выкупной цены за изымаемое недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Истоминой Н.Д. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска удовлетворить.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Истоминой Н.Д. для муниципальных нужд жилое помещение – комнату, общей площадью 13,5, адрес объекта: , и находящийся под ним земельный участок с кадастровым номером ..., путем выкупа, с прекращением права собственности Истоминой Н.Д. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 164 000 рублей.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Истоминой Н.Д. 300 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску, 15 000 рублей в счет возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.А. Демина