Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Кировский ССК», ФИО2 о признании договора и соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Кировский ССК», ФИО2, в котором указал, что с 6.01.1995 состоит в браке с ФИО2 24.12.2015 между ответчиками был заключен договор участия в долевом строительстве жилья №180-К, в соответствии с которым АО «Кировский ССК», выступая застройщиком, обязалось построить многоквартирное жилое здание по адресу <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность квартиру №209 общей расчётной площадью 45,6 кв.м. На заключение договора им было дано нотариальное удостоверенное согласие. 6.02.2017 между ответчиками было заключено соглашение о расторжении названного договора. Полагает, что данным соглашением ФИО2 произвела отчуждение совместного имущества, при этом нотариального согласия на совершение сделки он не давал. Считает указанное соглашение ничтожным в силу закона в соответствии со ст.168 ГК РФ, так как оно заключено в нарушение ст.35 СК РФ. Просил признать недействительным соглашение от 6.02.2017 о расторжении договора от 24.12.2015, аннулировать запись в ЕГРН о регистрации расторжения договора.

При рассмотрении дела истец уточнил основание иска, указав, что оспариваемым соглашением нарушен также п.7 ст.9 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №214-ФЗ), предусматривающий, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Далее истец неоднократно менял исковые требования, с учётом уменьшения и увеличения их, в заявлении от 12.03.2018 просит признать недействительным в силу ничтожности п.8.4 договора участия в долевом строительстве жилья от 24.12.2015 №180-К, заключенного между ответчиками, в части условия вычета неустойки 10% от цены договора при возврате участнику долевого строительства денежных средств при расторжении договора по вине либо инициативе участника долевого строительства; признать недействительным соглашение от 6.02.2017 о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья №180-К от 24.12.2015, заключенное между ответчиками, в части п.2 об удержании в полном объёме денежной суммы, внесенной участником долевого строительства в кассу застройщика в размере 182 908 руб. в счёт оплаты неустойки и процентов, уплаченных по рассрочке; взыскать с АО «Кировский ССК» в свою пользу ? от уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве жилья №180-К от 24.12.2015 в сумме 91 454 руб. (л.д.226). Дополнительно указал, что включенное в п.8.4 договора от 24.12.2015 условие об удержании неустойки в размере 10% от цены договора также противоречит положениям п.7 ст.9 Закона №214-ФЗ, ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», нарушает права истца на полный возврат внесенных по договору денежных средств, являющихся совместной собственностью К-ных, а потому является ничтожным.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещён о времени и месте судебного заседания, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела без его участия (л.д.51).

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании на иске настаивал.

Ответчик ФИО2 не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания, мнение по иску не представила.

Представитель ответчика АО «Кировский ССК» ФИО4 в судебном заседании иск не признал, просил применить последствия пропуска истцом срока исковой давности по требованиям о признании недействительным п.8.4 договора от 24.12.2015.

В письменных отзывах представитель ответчика ФИО4 указал следующее. Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не предусмотрено наличие обязательного согласия супруга при заключении, расторжении и государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве домов. АО «Кировский ССК» при заключении договора не был извещен о том, что ФИО2 состоит в браке, сведениями о наличии нотариального согласия истца на заключение договора Общество также не располагало. Доказательств того, что АО «Кировский ССК» знал или должен был знать о несогласии истца на расторжение договора, истцом не представлено. ФИО2 было допущено систематическое нарушение срока внесения платежей, что является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст.9 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ФИО2 уплатила по договору 182 908 руб., из которых в качестве суммы основного долга внесено лишь 18 365 руб., остальная сумма - проценты на оставшуюся неоплаченной часть стоимости объекта. Задолженность ФИО2 перед АО «Кировский ССК» на 28.01.2017 составила 199 087 руб. По предложению ФИО2, согласовав все условия, стороны заключили соглашение о расторжении договора, в котором предусмотрели, что денежные средства, внесенные ФИО2 в счёт оплаты по договору, удерживаются в счет неустойки и процентов, уплаченных по рассрочке, в соответствии с п.8.4. договора долевого строительства. При наличии соглашения сторон о зачете неустойки при расторжении договора п.7 ст.8 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не нарушается.

Представители третьего лица ООО «Торговый дом «Фанком» ФИО5, ФИО6, третьи лица Петровских К.В., Петровских Я.В. ранее в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк ФИО7 в судебное заседание не явился, в письменном отзыве считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку не представлено доказательств осведомлённости АО «Кировский ССК» о несогласии истца на расторжение договора.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области ФИО8 в судебное заседание не явилась, в письменном отзыве полагала, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, указав следующее. В ЕГРН был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве жилья (квартира со строительным номером 209 по адресу <адрес>) от 24.12.2015 №180-К, участником которого являлась ФИО2 13.02.2017 внесена запись о прекращении договора на основании соглашения о расторжении договора от 6.02.2017. Отсутствие согласия истца на заключение соглашения может свидетельствовать об оспоримости сделки и не является препятствием для регистрации прекращения договора. 21.04.2017 в отношении спорной квартиры был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве жилья от 24.12.2015 №107/2017-К, участником долевого строительства стало ООО «Торговый дом «Фанком». 21.07.2017 запись о договоре долевого участия погашена на основании договора передачи квартиры в собственность от 12.07.2017, в этот же день зарегистрировано право собственности Общества на указанную квартиру. 17.08.2017 на основании договора купли-продажи от 28.07.2017 было зарегистрировано право общей совместной собственности Петровских Я.В. и К.В. на квартиру. Считает, что требование о признании недействительным соглашения от 6.02.2017 и об аннулировании записи о регистрации расторжения договора не повлечёт желаемых правовых последствий и восстановления нарушенного права истца, поскольку все актуальные записи в ЕГРН, свидетельствующие о наличии правоотношений по строительству спорной квартиры уже погашены в связи с вводом многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передачей квартиры долевщику - ООО «Торговый дом «Фанком», правоотношения сторон по договору прекращены.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с ч.1 ст.33 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

В соответствии с ч.1 ст.245 ГК РФ если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Как установлено судом, 6.01.1995 ФИО1 и ФИО9 (до регистрации брака - ФИО10) О.В. заключили брак, который до настоящего времени не расторгнут (л.д.108-109).

24.12.2015 между АО «Кировский ССК» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве жилья №180-К, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирное жилое здание по адресу <адрес>, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность участнику долевого строительства квартиру расчетной площадью 45,6 кв.м., строительный номер 209, а участник долевого строительства обязалась уплатить цену в размере 1 805 760 руб. в срок до 28.05.2024 и принять объект долевого строительства. Участник долевого строительства обязалась оплачивать стоимость объекта ежемесячно в срок не позднее 28 числа месяца в течение 100 месяцев с момента подписания договора с одновременной уплатой процентов согласно п.3.4 договора в соответствии с графиком платежей (п.3.3 договора). На оставшуюся неоплаченной часть стоимости объекта долевого строительства подлежат начислению проценты 15% годовых (п.3.4 договора). В соответствии с п.8.4 договора в случае расторжения договора по вине, либо по инициативе участника долевого строительства, возврат ему денежных средств производится за вычетом неустойки 10% от цены договора; денежные средства, внесенные участником в счет оплаты процентов по рассрочке и неустойки в размере 0,1% от суммы просроченного либо невнесенного платежа за каждый день просрочки, возврату не подлежат (л.д.8-9). 9.03.2016 ФИО1 дал ФИО2 нотариально удостоверенное согласие на заключение с АО «Кировский ССК» договора участия в долевом строительстве жилья №180-К от 24.12.2015 за цену и на условиях по усмотрению супруги (л.д.13).

Государственная регистрация договора произведена 16.03.2016 (л.д.10).

Согласно реестру платежей (л.д.56) ФИО2 в счет исполнения обязательств по договору внесено за период с 27.02.2016 по 3.11.2016, с нарушением графика платежей, 182 908 руб., из которых в счёт оплаты основного долга 18 365 руб., в счет оплаты процентов, предусмотренных п.3.4 договора - 164 543 руб. При этом, согласно графику платежей, по состоянию на 28.10.2016 должно было быть внесено 286 790 руб.

По состоянию на 28.01.2017 сумма задолженности ФИО2 перед АО «Кировский ССК» составляла 199 087 руб.(л.д.57).

6.02.2017 между АО «Кировский ССК» и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве, по условиям которого договор считается расторгнутым с 6.02.2017, удержана в полном объёме денежная сумма, внесенная участником долевого строительства в кассу застройщика в размере 182 908 в счёт оплаты неустойки и процентов, уплаченных по рассрочке – п.2 (л.д.14).

13.02.2017 внесена запись о прекращении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения от 6.02.2017 о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья №180-К от 24.12.2015.

Истец считает, что действиями ответчиков нарушено его право на получение части денежных средств, подлежащих возврату застройщиком при расторжении договора, и являющихся их с ФИО2 общей собственностью, что явилось причиной для обращения с настоящим иском.

21.04.2017 произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве жилья №107/2017-К от 24.12.2015 в отношении квартиры со строительным номером 209 в строящемся многоквартирном жилом здании по адресу <адрес>, заключенного между АО «Кировский ССК» и ООО «ТД «Фанком» (л.д.59-65).

21.07.2017 запись о договоре долевого участия погашена на основании договора передачи квартиры в собственность от 12.07.2017, в этот же день на квартиру зарегистрировано право собственности ООО «Торговый дом «Фанком».

17.08.2017 на основании договора купли-продажи квартиры от 28.07.2017 зарегистрировано право общей собственности на квартиру за Петровских ФИО11 находится в залоге у ПАО Сбербанк.

В соответствии с п.2 ст.35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В соответствии с п.3 ст.35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствии со ст.17 Закона №214-ФЗ государственной регистрации подлежат договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст.173.1 ГК РФ (введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка, совершенная без согласия третьего лица … необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица… может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Доказательств того, что АО «Кировский ССК» знало или должно было знать об отсутствии согласия истца на расторжение договора, истцом, в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено. Представитель АО «Кировский ССК» отрицает тот факт, что Обществу было известно о наличии у ФИО2 супруга, и, соответственно, об отсутствии согласия истца на расторжение договора. При подаче документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве 10.03.2016 нотариальное удостоверенное согласие истца на заключение договора не предоставлялось, что следует из списка представленных на регистрацию застройщиком документов (л.д.123).

Кроме того, если соглашение о расторжении договора недействительно, то договор участия в долевом строительстве должен быть признан действующим. Однако, учитывая, что жилой дом сдан в эксплуатацию, правоотношения, связанные со строительством дома и спорной квартиры в частности, прекращены.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска о признании соглашения о расторжении договора недействительным по мотиву нарушения при его заключении положений ст.35 СК РФ не имеется. По указанным основаниям требование об аннулировании записи в ЕГРН о регистрации расторжения договора от 24.12.2015 не подлежало удовлетворению.

В соответствии с п.5 ст.5 Закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, ФИО2 внесено по договору 182 908 руб., из которых в счёт оплаты цены договора - 18 365 руб., в счет оплаты процентов на оставшуюся неоплаченной часть стоимости объекта долевого строительства – 164 543 руб. Из реестра платежей следует, что денежные средства вносились ФИО2 с нарушением срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев и просрочкой внесения платежа в течение более чем два месяца, в связи с чем у застройщика имелись основания для одностороннего отказа от исполнения договора. О том, что оспариваемое соглашение заключено именно в связи с нарушением участником долевого строительства сроков внесения платежей свидетельствует и содержащаяся в п.2 ссылка на п.8.4 договора о последствиях расторжения договора по вине участника долевого строительства. Учитывая, что из внесенной ФИО2 суммы 164 543 руб. - проценты на неоплаченную часть стоимости объекта, размер удержанной неустойки составляет 18 365 руб., при том что 10% от цены договора - 180 576 руб., то есть, застройщик снизил размер неустойки в 10 раз.

Статьёй 411 ГК РФ установлено, что не допускается зачет требований в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п.7 ст.9 Закона №214-ФЗ при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

В рассматриваемом случае сумма зачтённой неустойки составила 18 365 руб., а не 182 908 руб., как считает истец. Остальная сумма - проценты на оставшуюся неоплаченной часть стоимости объекта долевого строительства, запрет на зачёт которых законом не предусмотрен.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Поскольку как при заключении договора от 24.12.2015, так и при заключении соглашения о его расторжении 6.02.2017 стороны договорились о вычете неустойки из подлежащих возврату участнику долевого строительства средств в случае расторжения договора по вине участника долевого строительства, что установлено в рассматриваемом случае, зачёт требований произведен застройщиком не в одностороннем порядке, а по соглашению сторон, то нарушения положений п.7 ст.9 Закона №214-ФЗ суд не усматривает, следовательно, оснований для признания недействительным п.8.4 договора от 24.12.2015 и п.2 соглашения от 6.02.2017 не имеется.

Принимая во внимание, что ст.10 Закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору на сторону, не исполнившую обязательство, возложена обязанность уплатить другой стороне предусмотренные указанным Законом и указанным договором неустойки и возместить в полном объёме причиненные убытки сверх неустойки, а также, следуя положениям ст.421 ГК РФ, суд находит действия застройщика, урегулированные п.8.4 договора от 24.12.2015 и п.2 соглашения от 6.02.2017, обоснованными, в силу чего оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с застройщика денежных средств не усматривает.

С учётом положений ч.2 ст.168, ч.1 ст.181 ГК РФ оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности суд не усматривает.

С учётом вышеизложенных обстоятельств и норм права суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Кировский ССК», ФИО2 о признании договора и соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд через Нововятский районный суд г.Кирова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть, с 30.03.2018.

Судья Ж.А.Червоткина