Гражданский кодекс часть 1

Юрьевецкий районный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Капустиной Е.А., при секретаре Овчинниковой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в гор. Юрьевец, Ивановской области материалы гражданского дела по иску Кирсановой Т.С. к ОАО «Домоуправление» о признании недействительными части пунктов Перечня обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в Приложении 2 к договору управления многоквартирным домом от … года и возмещении убытков,

У С Т А Н О В И Л :

Кирсанова Т.С. обратилась в Юрьевецкий районный суд Ивановской области с иском к ОАО «Домоуправление» о признании недействительными части пунктов Перечня обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в Приложении 2 к договору управления многоквартирным домом от …. года и возмещении убытков, обосновав его следующими обстоятельствами.

Истица и Корягина Е.В. владеют на праве собственности в равных долях квартирой №… дома № … по пер…. гор…., … области.

Дом, в котором расположена квартира Кирсановой Т.С., с … года по … года находился в управлении ОАО «Домоуправление». ОАО «Домоуправление» приняло на себя обязанность по выполнению работ и оказанию услуг, связанных с содержанием и ремонтом общедомового имущества многоквартирного дома, согласно Перечню обязательных работ и услуг, указанных в Приложении № 2 к договору управления многоквартирным домом от …, совершенно не имея представления об указанном доме и его технических характеристиках.

В соответствии с п. 4.1 договора, цена договора определяется:

- стоимостью работ и услуг по управлению домом;

- стоимостью работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома;

- стоимостью коммунальных услуг.

Не имея сведений о техническом состоянии дома истицы, при отсутствии технической документации на дом, данным договором был установлен размер платы за предоставление услуг по управлению домом и содержанию общего имущества, который составил … рублей … копеек за 1 кв.м.

Таким образом, ОАО «Домоуправление» с … года ежемесячно производило начисления и взимало плату, в соответствии со счетами-квитанциями из расчёта … рублей … копеек за 1 кв.м.

В перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, содержащегося в Приложении № 2, которое является неотъемлемой частью договора управления МКД, включены:

- Раздел 1 п.5 п.п.2 – проверка молниезащитных устройств, заземления матч и другого оборудования, расположенного на крыше – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 1 п.5 п.п.4 – проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 1 п.5 п.п. 5 – контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек – … рублей в месяц к 1 кв.м.;

- Раздел 1 п.5 п.п. 8 –проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 1 п.6 п.п.2 – выявление прогибов несущих конструкций, нарушений крепления тетив к балкам, поддерживающим лестничные площадки, врубок в конструкции лестницы, а также наличие гнили и жучков-точильщиков в домах с деревянными лестницами – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 1 п.7 п.п.3 – выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на козырьках – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 1 п.7 п.п.4 – контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 1 п.10 п.п.1 – проверка состояния основания поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов) – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 2 п.12 п.п.2 – проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 2 п. 12 п.п. 4 – контроль состояния и восстановление антикоррозийной окраски металлических вытяжек каналов, труб, поддонов и дефлекторов – …рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 2 п.13 п.п. 2 – постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 2 п.13 п.п. 4 – восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 2 п. 13 п.п.9 – очистка и промывка водонапорных баков – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 2 п. 14 п.п.1 – проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учёта, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках в подвалах и каналах) – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 2 п. 14 п.п.2 – постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и герметичности систем – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 2 п. 14 п.п. 3 – контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.) – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 2 п.14 п.п.4 – контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации - … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 3 п. 16 – работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома - … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 3 п. 17 - работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее – придомовая территория) в холодный период года – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- Раздел 3 п. 18 – работы по содержанию придомовой территории в теплый период года - … рублей в месяц с 1 кв.м..

Истица указала, что все вышеперечисленные пункты не имеют отношения к дому, в котором она проживает. В доме нет центрального отопления, нет чердака, деревянных перекрытий и полов в подъездах, отсутствуют сооружения на крыше, придомовая территория собственникам квартир не принадлежит, а уборку мест общего пользования проводят в домах этажностью в 3 этажа и выше. Между тем, дом, в котором располагается квартира истицы – двухэтажный. Не оснащён дом центральным отоплением, а конструкция крыши не предусматривает наличие чердачного помещения.

… года состоялось собрание жильцов дома по вопросам законности начисления и взимания платы за вышеуказанные виды услуг. Протокол собрания был направлен в адрес ОАО «Домоуправление».

Требования жителей дома ответчиком были оставлены без внимания.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ч.1 ст. 39, ч.1 ст. 153, ч.1, ч.7 ст. 156, ч.4 ст. 158, ч.4 ст. 161, ч.1, пп. 2 и 3 ч.3 ст. 162 ЖК РФ, п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, ст. 167, 168, 180, 1101 ГК РФ, ст. 13, ст. 14, ст. 15 ч. 1 ст. 16, ст. 27-31 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», истец просит суд:

Обязать ОАО «Домоуправление» в срок, установленный судом:

признать недействительным следующие пункты и разделы Приложения № 2 договора управления многоквартирным домом от … года:

- п.п.2 п. 5 Раздела 1 – проверка молниезащитных устройств, заземления матч и другого оборудования, расположенного на крыше – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.4 п. 5 Раздела 1 – проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п. 5 п. 5 Раздела 1 – контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек – …. рублей в месяц к 1 кв.м.;

- п.п. 8 п. 5 Раздела 1 –проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.2 п. 6 Раздела 1 – выявление прогибов несущих конструкций, нарушений крепления тетив к балкам, поддерживающим лестничные площадки, врубок в конструкции лестницы, а также наличие гнили и жучков-точильщиков в домах с деревянными лестницами – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.3 п. 7 Раздела 1 – выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на козырьках – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.4 п. 7 Раздела 1 – контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.1 п. 10 Раздела 1 – проверка состояния основания поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов) – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.2 п. 12 Раздела 2 – проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п. 4 п. 12 Раздела 2 – контроль состояния и восстановление антикоррозийной окраски металлических вытяжек каналов, труб, поддонов и дефлекторов – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п. 2 п. 13 Раздела 2 – постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п. 4 п. 13 Раздела 2 – восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.9 п. 13 Раздела 2 – очистка и промывка водонапорных баков – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.1 п. 14 Раздела 2 – проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учёта, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках в подвалах и каналах) – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.2 п. 14 Раздела 2 – постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и герметичности систем – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п. 3 п. 14 Раздела 2– контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.) – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.4 п. 14 Раздела 2 – контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации - … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п. 16 Раздела 3 – работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома - … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п. 17 Раздела 3 - работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее – придомовая территория) в холодный период года – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п. 18 Раздела 3 – работы по содержанию придомовой территории в теплый период года -… рублей в месяц с 1 кв.м..

2. Обязать ОАО «Домоуправление» возместить истцу убытки в сумме …. рублей … копеек, согласно расчета суммы иска.

В последствии истица уточнила исковые требования, в окончательной редакции исковые требования звучат следующим образом:

признать недействительным следующие пункты и разделы Приложения № 2 договора управления многоквартирным домом от …. года:

- п.п.2 п. 5 Раздела 1 – проверка молниезащитных устройств, заземления матч и другого оборудования, расположенного на крыше – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.4 п. 5 Раздела 1 – проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.3 п. 7 Раздела 1 – выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на козырьках – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.1 п. 10 Раздела 1 – проверка состояния основания поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов) – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.2 п. 12 Раздела 2 – проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.9 п. 13 Раздела 2 – очистка и промывка водонапорных баков – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п. 18 Раздела 3 – работы по содержанию придомовой территории в теплый период года - …. рублей в месяц с 1 кв.м..

2. Взыскать с ОАО «Домоуправление» убытки в сумме …. рублей … копеек, согласно расчету суммы иска.

Истица Кирсанова Т.С. в судебное заседание не явилась, согласно поступившему в суд заявлению, просит рассмотреть дело без её участия, исковые требования поддерживает.

Третье лицо на стороне истца Корягина Е.В.. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещённой о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Ответчик ОАО «Домоуправление» своего представителя в суд не направил, будучи надлежащим образом извещённым о дате, времени и месте рассмотрения дела. Сведений об уважительности неявки представителя в суд не представили, ходатайств о рассмотрении дела без участия представителя не заявляли.

Учитывая отсутствие возражений истца, не явившегося в судебное заседание, рассмотрение дела в порядке заочного производства, суд постановил о рассмотрении дела в таком порядке.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 10 Жилищного кодекса РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодеком РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности, из числа прочего, возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Из материалов дела следует, что Кирсанова Т.С. и Корягина Е.В. являются сособственниками квартиры № … (в равных долях), которая расположена в многоквартирном доме по адресу: …., что подтверждается соответствующими свидетельствами о праве на наследство.

В силу ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В соответствии с ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, про-водит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Из вышеизложенного следует, что собственники жилых помещений выбирают управляющую организацию (компанию) по своей инициативе, или она выбирается органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса.

Судом установлено, что между Открытым акционерным обществом «Домоуправление» в лице исполняющей обязанности генерального директора Мольковой Е.Н., действующей на основании Устава, и Кирсановой Т.С., являющейся сособственником квартиры №…., общей площадью ….кв. м., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: …., заключен договор управления многоквартирным домом №… от …. года. Кирсановой Т.С., договор не подписан.

С …. года по … года ОАО «Домоуправление» ежемесячно выставляло счета-извещения жителям дома … по пер. … г….. за управление многоквартирным домом, в том числе за содержание и ремонт общего имущества. Из материалов дела следует, что Кирсановой Т.С., производила оплату услуг управляющей организации за период с … по … года

Таким образом, фактически между истцами и ответчиком сложились отношения по управлению многоквартирным домом, которые подлежат оплате исходя из установленных органом местного самоуправления размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из статьи 162 ЖК РФ следует, что отношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией оформляются договором управления многоквартирным домом. Согласно части 1 указанной статьи договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме…), в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, пре-доставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользую-щимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на дости-жение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации

Как следует из материалов дела, ОАО «Домоуправление» предложило истцам для подписания договор управления многоквартирным домом, проект которого утвержден организатором конкурса – администрацией Юрьевецкого городского поселения Юрьевецкого муниципального района Ивановской области. Согласно пункту 4.1 цена Договора на момент его подписания определяется: стоимостью работ и услуг по управлению домом; стоимостью работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома; стоимостью коммунальных услуг. Пунктом 4.2 Договора определен размер платы за услуги по управлению домом, работы и услуги по содержанию и ремонту, который составляет … рублей … копеек за один квадратный метр площади. Форма и содержание данного договора управления является типовой, в связи с чем содержит в качестве неотъемлемой части Приложение № 2 «Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и размер платы за выполнение данных работ и услуг» (л.д. 18-27). В данный Перечень в числе прочих включены следующие работы и услуги:

– проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше (раздел 1 п.5 п.п.2), стоимостью за 1 кв. метр общей площади – … рублей в месяц;

– проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке (раздел 1 п.5 п.п.4) - … рублей в месяц;

- контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих, образование наледи и сосулек (раздел 1 п.5 п.п.5) - …. рублей в месяц;

– выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на козырьках (раздел 1 п.7 п.п.3) – …. рублей в месяц;

- контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание (раздел 1 п.7 п.п.4) – …. рублей в месяц;

- проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них (раздел 2 п.12 п.п.2) – …. рублей в месяц;

- восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме (раздел 2 п.13 п.п.4) - …. рублей в месяц;

- проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых приборов учёта, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах) (раздел 2 п.14 п.п.1)– … рублей в месяц;

- постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давление, температура, расход) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и герметичности систем (раздел 2 п.14 п.п.2) – … рублей в месяц;

- контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.) (раздел 2 п.14 п.п.3 ) – … в месяц;

- контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации (раздел 2 п.14 п.п.4) – …. рублей в месяц.

Вместе с тем, из пояснений истицы, а также материалов дела следует, что многоквартирный дом по адресу: …., имеет следующие характеристики: двухэтажный, количество подъездов -3, 18-квартирный, год сдачи в эксплуатацию – 1982, имеется подвал, материал стен – кирпич, тип кровли –плоская, совмещенная (чердачное помещение отсутствует), система отопления автономная -индивидуальное печное отопление.

Таким образом, Перечень № 2, являющийся приложением к Договору управления многоквартирным домом, предложенный для подписания истице, содержит ряд работ, которые выполнить невозможно, ввиду отсутствия в составе общего имущества указанного многоквартирного дома соответствующего имущества.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ указывает на возможность изменения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Так, согласно статье 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частями 8.1. и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Собственники помещений многоквартирного дома правомочны инициировать и провести общее собрание собственников жилья в соответствии со ст. 45-48 Жилищного кодекса РФ, по вопросу об изменении условий договора, в том числе о порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В материалах дела имеется протокол собрания жильцов дома № … по пер…. г. … от … года, согласно которому при наличии кворума собственники помещений многоквартирного дома единогласно решили обратиться к руководству ОАО «Домоуправление» с требованиями привести Договор управления многоквартирным домом в соответствие с действительностью; потребовать от руководства ОАО «Домоуправление» произвести перерасчет цены Договора в части оплаты.

Судом установлено, что решение общего собрания от …. не оспорено, недействительным не признано. Указанный протокол был направлен в адрес управляющей организации в качестве протокола разногласий к Договору управления. Соглашение об исключении оспариваемых истцами условий Договора управления многоквартирным домом сторонами не достигнуто. Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

Таким образом, анализ представленных суду доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что включение в приложение № 2 «Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и размер платы за выполнение данных работ и услуг» указанных пунктов нарушает право истца как потребителя, возлагая на неё обязанность оплачивать фактически не оказывающиеся жилищно-коммунальные услуги.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Как следует из п. 4 ст. 425 ГК РФ, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительности ее части.

Проанализировав содержание договора управления от … года, предложенного ОАО «Домоуправление» для подписания Кирсановой Т.С., как собственнику квартиры №… многоквартирного дома … по пер. …, г. …, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания части его условий недействительными, в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку при его заключении допущены нарушения требований закона.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

При заключении договора на управление многоквартирным жилым домом стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям, в том числе и о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу изложенного суд полагает, что имеют место законные основания для признания недействительными следующих пунктов приложения №2 к договору управления многоквартирным домом № … по пер. …, г. …, … области от … года: раздел 1 п.5 п.п.2 – проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше; раздел 1 п.5 п.п.4 – проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке; раздел 1 п.5 п.п.5 - контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих, образование наледи и сосулек; раздел 1 п.5 п.п.8 – проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами; раздел 1 п. 6 п.п.2 – выявление прогибов несущих конструкций, нарушений крепления тетив к балкам, поддерживающим лестничные площадки, врубок в конструкции лестницы, а также наличие гнили и жучков-точильщиков в домах с деревянными лестницами; раздел 1 п. 7 п.п.3 – выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на козырьках; раздел 1 п.7 п.п.4 - контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание; раздел 1 п.10 п.п.1- проверка состояния основания поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов); раздел 2 п.12 п.п.2 - проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них; раздел 2 п. 12 п.п.4- Контроль состояния и восстановление антикоррозийной окраски металлических вытяжек каналов, труб, поддонов и дефлекторов; раздел 2 п.13 п.п.2 – постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; раздел 2 п.13 п.п.3 – контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); раздел 2 п. 13 п.п.4 – восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; раздел 2 п. 13 п.п.9- очистка и промывка водонапорных баков; раздел 2 п.14 п.п.1 - проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых приборов учёта, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); раздел 2 п.14 п.п.2 - постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давление, температура, расход) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и герметичности систем; раздел 2 п.14 п.п.3 - контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); раздел 2 п.14 п.п.4 - контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации; раздел 3 п.16-работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома; раздел 3 п. 17 – работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее – придомовая территория) в холодный период года; раздел 3 п. 18- работы по содержанию придомовой территории в теплый период года.

В силу статьи 16 (пункт 1) Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что последствием признания недействительным условий договора управления многоквартирным домом, как ущемляющих права потребителя, является возмещение возникших убытков, наличие и размер которых подлежат доказыванию потребителем.

Из материалов дела следует, что за период с … года по … истицей производилась оплатажилищно-коммунальных услуг, которые оказаны не были и не могли быть оказаны. Таким образом, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о возложении обязанности на ответчика возместить Кирсановой Т.С., причиненные убытки по оплате не предоставленных ей коммунальных услуг за период с … года по …. года в сумме … рубля … копеек. Расчёт, предоставленный истицей, судом проверен (он сопоставлен со стоимостью работ и услуг, отраженных в пунктах Перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, являющегося Приложением № 2 к договору управления МКД, которые признаны судом недействительными, при этом во внимание принята площадь квартиры истца). Указанный расчёт ответчиком не оспорен, иного расчета убытков ответчиком в суд не представлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что совокупность вышеуказанных обстоятельств является основанием для удовлетворения исковых требований Кирсановой Т.С., в полном объеме.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в доход соответствующего бюджета. Истец при подаче заявления была освобождена от уплаты государственной пошлины. Два требования истицы удовлетворены. С ответчика надлежит взыскать доход местного бюджета государственную пошлину за два требования истца в размере …. рублей, из которых … рублей - с суммы взысканных судом убытков, и … рублей - с требования, не подлежащего оценке (ст. 333.19 НК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 234-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Кирсановой Т.С. к Открытому акционерному обществу «Домоуправление» удовлетворить в полном объёме.

Признать недействительными следующие пункты Приложения №2к договору управления многоквартирным домом № … по пер…., г. …, … области от …. года, заключённому между ОАО «Домоуправление» и Кирсановой Т.С.:

- п.п. 5 п. 5 Раздела 1 – контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек – … рублей в месяц к 1 кв.м.;

- п.п.4 п. 7 Раздела 1 – контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание – … рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п.9 п. 13 Раздела 2 – очистка и промывка водонапорных баков – …рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п.п. 3 п. 14 Раздела 2– контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.) – …. рублей в месяц с 1 кв.м.;

- п. 18 Раздела 3 – работы по содержанию придомовой территории в теплый период года - …. рублей в месяц с 1 кв.м..

Взыскать с Открытого акционерного общества «Домоуправление» в пользу Кирсановой Т.С. убытки в размере ….рублей … копеек.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Домоуправление» в доход бюджета Юрьевецкого муниципального района государственную пошлину в размере … рублей.

Ответчик вправе подать в Юрьевецкий районный суд заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ивановского областного суда через Юрьевецкий районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме вынесено 16 января 2017 года.

Председательствующий: