Гражданский кодекс часть 1

28 сентября 2020 года Советский районный суд г. Владивостока в составе: председательствующего судьи А.О. Семенцова, при секретаре Ю.А. Зюзь, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Советского района г. Владивостока в защиту интересов муниципального образования – Владивостокского городского округа к администрации г. Владивостока, ФИО1 о признании части договора недействительной,

у с т а н о в и л:

Прокурор Советского района г. Владивостока обратился в суд с иском в защиту интересов муниципального образования – Владивостокского городского округа к администрации г. Владивостока, ФИО1 о признании части договора недействительной. В иске указал, что 23.04.2019 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО1 заключен договор № 28-Ч-23874 аренды земельного участка. Данная сделка зарегистрирована в ЕГРН <дата>. По условиям договора от 23.04.2019 № 25-Ч-23874 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) земельный участок с кадастровым <номер> площадью 1275 кв.м. из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: объекты придорожного сервиса. Местоположение земельного участка: <адрес>. Срок аренды земельного участка составляет 10 лет с даты подписания договора (п. 1.3). Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.1 договора; невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные данным договором, более двух раз подряд; нарушения арендатором иных условий указанного договора и требований действующего законодательства. Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ путем направления арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в договоре. Договор считается расторгнутым со дня, когда арендатор получил либо должен был получить уведомление.

Прокурор полагает, что данный пункт договора противоречит требованиям закона, нарушает права и законные интересы муниципального образования – Владивостокского городского округа тем, что в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, законодательством прямо предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен. На основании изложенного, прокурор Советского района г. Владивостока просит суд признать недействительным п. 5.4 договора аренды земельного участка от 23.04.2019 № 28-Ч-23874, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО1

В судебном заседании прокурор Парфентьева К.И. поддержала требования, пояснила, что внесудебный отказ арендодателя от договора аренды противоречит сущности данного обязательства, означает возможность, по сути, основываясь на абстрактной формулировке, закрепленной в п. 5.4 договора расторгнуть обязательство путем только лишь уведомления другой стороны, что, безусловно, противоречит принципам обеспечения стабильности гражданского оборота. Фактическое «навязывание» таких условий в договорах аренды является сложившейся практикой Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, что, в свою очередь, ухудшает инвестиционную привлекательность и экономическую стабильность муниципального образования в целом.

Представитель ответчика администрации г. Владивостока ФИО2 возражала против удовлетворения иска, по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск, в котором указала, что изменение и расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом как по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ), так и арендатора (ст. 620 ГК РФ). Вместе с тем, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ, пункты 25 – 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Оспариваемым в рамках настоящего дела п. 5.4 договора от 23.04.2019 № 28-Ч-23874 аренды земельного участка с кадастровым <номер> предусмотрено, что договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ путем направления арендатору соответствующего уведомления. При этом данный пункт договора предусматривает случаи, при которых арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, а именно: использование арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.1 договора; невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные настоящим договором, более двух раз подряд; нарушения арендатором иных условий настоящего договора и требований действующего законодательства и др. Все вышеперечисленные случаи являются существенным нарушением договора.

В соответствии с действующим законодательством, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Так, арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы 2 и более раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа, уведомив об этом арендатора в письменной форме. В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения настоящего договора он считается расторгнутым.

В соответствии с БК РФ доходы от сдачи в аренду муниципального имущества являются источниками доходов бюджета Владивостокского городского округа. В соответствии с Постановлением администрации г. Владивостока от 02.07.2013 № 1884 «О порядке составления проекта бюджета Владивостокского городского округа на очередной финансовый год и плановый период» в расчет прогноза доходов на текущий финансовый год включены неналоговые доходы от сдачи в аренду имущества, составляющего казну городских округов в разрезе ежемесячных платежей. Суммы начисленных арендных платежей по договорам аренды муниципального имущества запланированы к поступлению в текущем году, утверждены Думой г. Владивостока и планируются на финансирование специально значимых статей расходов по вопросам местного значения.

Таким образом, неисполнение ответчиком его обязанности по оплате арендных платежей, приведет к неполучению денежных средств в бюджет Владивостокского городского округа. Следовательно, указание в п. 5.4 договора на возможность его досрочного расторжения в одностороннем внесудебном порядке (ст. 450.1ГК РФ) не влечет безусловной ничтожности данного условия и поэтому для признания его недействительным необходимо доказать факт нарушения прав или охраняемых законом интересов третьих лиц, являющийся последствием исполнения сторонами договора аренды в оспариваемой части. Однако каких-либо достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что положениями п. 5.4 договора нарушены права и законные интересы ВГО истцом не представлено.

Ответчик ФИО1 и представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края в суд не явились, о месте и времени судебного заседания извещались. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По правилам ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания ст. 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Судом установлено, что 23.04.2019 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО1 заключен договор № 28-Ч-23874 аренды земельного участка.

По условиям договора от 23.04.2019 №28-Ч-23874 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) земельный участок с кадастровым <номер> площадью 1275 кв.м. из земель населенных пунктов (п. 1.1 договора).

Срок аренды земельного участка составляет 10 лет с момента (даты) подписания договора (п. 1.3 договора).

Пунктом 5.4 договора аренды от 23.04.2019 № 28-Ч-23874 определено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.1 договора; невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные настоящим договором, более двух раз подряд; нарушения арендатором иных условий настоящего договора и требований действующего законодательства. Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ путем направления арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Настоящий договор считается расторгнутым со дня, когда арендатор получил либо должен был получить уведомление арендодателя.

В п. 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, установлением в договоре аренды от 23.04.2019 № 28-Ч-23874 общих оснований расторжения договора, при наличии которых арендодатель в одностороннем порядке имеет право отказаться от исполнения договора, нарушаются права и законные интересы публичного образования – Владивостокского городского округа на рациональное использование спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Соглашение об изменении условий договора аренды в этой части на условия, не противоречащие закону, между сторонами не заключалось. Следовательно, в этой части сделка является недействительной.

Руководствуясь ст.ст. 13, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования прокурора Советского района г. Владивостока удовлетворить.

Признать недействительным п. 5.4 договора аренды земельного участка от 23.04.2019 № 28-Ч-23874, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Советский районный суд г. Владивостока.

В окончательной форме решение составлено 05.10.2020.

Судья