Гражданский кодекс часть 1

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО1 (Дольщик) и ООО «Строительный трест комбинат строительных материалов- 14» (Застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве №. В соответствии с условиями указанных договоров Застройщик обязался построить многоэтажный жилой комплекс со встроенными помещениями иподземным гаражом-стоянкой (Жилой дом) на земельном участке площадью 0,7829 га, расположенный по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства в соответствии с п.1.2, указанного договора,
согласно проектной документации, является <адрес> (при приеме по акту
приема-передачи изменена на №), количество комнат - 3, секция - 2, этаж - 11,
продаваемая площадь - 80,28 м2 (с учетом лоджии).

В соответствии с п.1.5 Договора указанные площади являются проектными и
подлежат уточнению на основании данных технической инвентаризации. При
возникновении расхождений между продаваемой проектной площадью Объекта
долевого строительства, описанной в п.1.2, договора, и данными технического инвентаризации: - в случае уменьшения продаваемой площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по данным фактической экспликации организации
осуществляющей техническую инвентаризацию по сравнению с данными проектной
документации Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства
разницу, рассчитанную в соответствии со ст. 2.3 Договора.

В соответствии со ст.2.3. Договора стоимость одного квадратного метра
продаваемой площади составляла 44 650 рублей.

Квартира № передана участнику долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ

По данным технического паспорта площадь <адрес> учетом лоджии
составила 77,8 кв.м. Таким образом, разница между проданной площадью и
фактической по данным технической инвентаризации составила 2,48 кв.м.

Истец полагает, что Застройщиком нарушены права потребителя и к возврату
подлежит 110 732 рубля, исходя из расчет: 2,48 кв.м.* 44 650 руб.

Свои обязательства перед застройщиком по оплате объекта долевого
строительства ФИО1 выполнил в полном объеме, оплатив цену договора в размере 3 584 502,00 руб.

Истец в досудебном порядке обращался к ответчику с требованием о выплате
суммы разницы в площади квартиры по договору долевого участия и по техническому
паспорту, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительный трест комбинат строительных материалов-14» в пользу ФИО1 сумму в размере 110 732,00 рублей за ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы,
присужденной судом в пользу потребителя, судебные расходы на оплату услуг
представителя в размере 10 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебное заседание явилась представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО4, исковые требования поддержала, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске, просила исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Строительный трест КСМ-14» ФИО5 действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, возражал по доводам письменных возражений и дополнений к ним. Пояснил, что фактически истцу была передана квартира большей площади вместо 80,28 кв.м.- 80,55 кв.м., в связи с чем, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства и материалы гражданского дела, суд, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 названного кодекса.

Согласно статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Исходя из статей 1, части 1 и 2 и 27, часть 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре долевого участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Частью 1 статьи 4 указанного Федерального закона РФ установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между ФИО1 (Дольщик) и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительный трест комбинат строительных материалов-14» (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, Застройщик обязуется построить Многоэтажный жилой комплекс со встроенными помещениями и подземным гаражом-стоянкой (этажность - 23, количество этажей - 26, общая площадь здания - 51943,8 кв.м., количество квартир - 356, площадь квартир - 20930,68 кв.м., общая площадь встроенных помещений общественного назначения 7722,02 кв.м., общая площадь гаража автостоянки на 287 мащино-мест - 13083,75 кв.м., строительный объем - 279482,0 куб.м.) на земельном участке площадью - 0,7829 га, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 настоящего договора. Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно пункту 1.2 договора, объектом долевого строительства, является <адрес>, расположенная на 11 этаже, площадь квартиры (м2, коэффициент лоджии К=1, балкон К=0,5) -80,28; общая площадь квартиры (м2, без учета балконов и лоджий) - 74,87; жилая площадь квартиры (м2) - 44,72; помещения вспомогательного использования (м2) - 30,16; количество помещений вспомогательного использования - 4; лоджия (м2, с учетом коэффициента К=1) - 5,41.

В соответствии с п.1.5 договора указанные площади являются проектными и подлежат уточнению на основании данных технической инвентаризации. При возникновении расхождения между продаваемой проектной площадью объекта долевого строительства, описанной в п.1.2 Договора, и данным технической инвентаризации - в случае увеличения продаваемой площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м., по данным фактической экспликации организации осуществляющей техническую инвентаризацию по сравнению с данными проектной документации участники долевого строительства обязуются уплатить Застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с п.2.3 договора.

Цена договора, в соответствии с пунктом 2.3.1, составляет 3 584 502,00 (Три миллиона пятьсот восемьдесят четыре тысячи пятьсот два) рубля, в т.ч. 3 537 903,47 (Три миллиона пятьсот тридцать семь тысяч девятьсот три рубля 47 копеек) рублей, - на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства и 46 598,53 (Сорок шесть тысяч пятьсот девяносто восемь рублей 53 копейки) рублей - на оплату услуг Застройщика из расчета 44 650,00 (Сорок четыре тысячи шестьсот пятьдесят) рублей за один квадратный метр продаваемой площади Объекта долевого строительства, и является окончательной и не подлежит увеличению при оплате 100% от цены Договора в сроки согласно п.2.4 настоящего Договора.

Жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

Фактическая передача спорной квартиры Застройщиком и принятие ее Дольщиком осуществляются по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиры (Передаточному акту). Эта обязанность сторон регламентируется статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

По сути передаточный акт является продолжением договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, и свидетельствует о фактическом исполнении обязательств сторон по договору.

Акта приема-передачи объекта долевого строительства от 29.12.2018г, подписанный сторонами, зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно Акту приема-передачи объекта долевого строительства от 29.12.2018г. (л.д.28), ФИО1 передана <адрес> жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, №, стр.1: этаж - 11; номер квартиры – 342 (ранее 302); количество комнат - 3; общая площадь (без учета балконов, лоджий) - 75,1 кв.м.

В соответствии с пунктом 5 Акта приема-передачи объекта долевого строительства от 29.12.2018г., квартира передается в степени готовности и с качеством согласно проекту и условиям договора. Стороны отказываются от взаимных претензий относительно требований по оплате изменения площади квартиры (увеличения или уменьшения), а также увеличения сроков строительства и передачи квартиры (а именно; штрафы, пени, неустойки).

Таким образом, между сторонами имеет место обязательство.

Согласно статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (часть 2 статьи 407 ГК РФ).

Отсутствует основание, в соответствии со статьей 407 ГК РФ, для прекращения обязательства истца в части претензии относительно требований по оплате изменения площади квартиры.

Статьей 415 ГК РФ установлен порядок прекращения обязательства должника перед кредитором.

В данном случае в пункте 5 акта приема-передачи объекта долевого строительства от 29.12.2018г. указано, что стороны отказываются от взаимных претензий относительно требований по оплате изменения площади квартиры (увеличения или уменьшения). Обязательства сторон по оплате изменения площади квартиры считаются прекращенными в силу статьи 415 ГК РФ.

Данный акт не оспорен, недействительным не признан.

Кроме того, в результате изменения норм действующего законодательства в сведениях ЕГРН об общей площади жилого помещения наблюдаются расхождения, связанные с разным подходом к расчетам.

Так, в настоящее время общая площадь жилого помещения рассчитывается в соответствие с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации как сумма площадей всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, площади балконов и лоджий не включаются в общую площадь жилых помещений. До ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры определялась как сумма всех ее помещений, включая лоджии и балконы, в соответствии с Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». После введения с ДД.ММ.ГГГГ в действие нового Жилищного кодекса РФ данная Инструкция в части включения в общую площадь жилых помещений площадей лоджий и балконов не действует.

Продаваемая площадь Объекта, в соответствии с пунктами 1.2, 2.3.1 договора, составляет: 80,28 м.кв. - площадь квартиры (коэффициент лоджии К=1, балкон К=0,5) * 44 650 рублей за один квадратный метр продаваемой площади Объекта долевого строительства = 3 584 502 рублей - цена договора.

Таким образом, при заключении договора, стороны пришли к соглашению, что цена договора рассчитывается исходя из площади квартиры с коэффициентом лоджии К=1, при этом проектная площадь для расчет цены договора составляет 80,28 м.кв.

В соответствии с техническим паспортом, выполненным ДД.ММ.ГГГГ Государственным Унитарным Предприятием Технической Инвентаризации Ростовской Области (ГУПТИ РО) (л.д. 32), по <адрес>: Площадь лоджии с коэффициентом 1 составляет 5,45 кв.м., с коэффициентом 0,5 - 2,7 кв.м. Площадь квартиры без учета балкона и лоджии - 75,1 кв.м., в том числе жилая - 45,9 кв.м., подсобная - 30,4 кв.м. Именно эта площадь - 75,1 кв.м, внесена в акт приема-передачи объекта долевого строительства от 29.12.2018г. (л.д. 28) и внесена в ЕГРН (л.д. 29). Общая площадь квартиры с учетом лоджии (с коэффициентом 1) составляет 80,55 кв.м, площадь лоджии с коэффициентом 1 - 5,45 кв.м. + площадь квартиры без учета балкона и лоджии 75,1 кв.м.).

Общая площадь квартиры с учетом лоджии (лоджия с коэффициентом 0,5) - 77,8 кв.м.

Продаваемая площадь квартиры (м2, коэффициент лоджии К=1, балкон К=0,5) - 80,28 кв.м, (Пункт 1.2 договора); площадь квартиры по данным технической инвентаризации - 80,55 кв.м. (<адрес> квартиры с учетом лоджии с коэффициентом 1).

Таким образом, истец получили фактически квартиру площадью на 0,27 кв.м., больше продаваемой по договору (80,55 кв.м. - 80,28 кв.м.).

На основании изложенного, учитывая, что сторонами заключено соглашение об
отсутствии взаимных претензий относительно требований по оплате увеличения сроков
строительства и передачи квартиры (а именно: штрафы, пени, неустойки), а также в связи с тем, что фактически истцу передана квартира общей площадью больше, чем в договоре, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске истцу судебные расходы не возмещаются.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Строительный трест КСМ-14» о защите прав потребителя- отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Текст мотивированного решения суда изготовлен 24 августа 2020 г.

Судья В.С. Рощина