Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного Акционерного общества «Сбербанк России» в лице Тамбовского отделения №8594 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения и взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Публичное Акционерное общество «Сбербанк России» в лице Тамбовского отделения №8594 (далее ПАО Сбербанк) обратилось с иском в Ленинский районный суд г.Тамбова к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения от 27.07.2017г. ***: нежилое помещение площадью 226,2 кв.м., этаж 1, кадастровый/условный ***, расположенное по адресу – ***, а также взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 6000,00 руб.

В обоснование иска указав, что по итогам аукциона, победителем которого признан ответчик, 27.07.2017г. между ПАО Сбербанк в лице Тамбовского отделения №8594 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения № 15, в соответствии с которым Банк передает в собственность ответчика, а последний принимает и оплачивает объект договора.

Цена объекта договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения № 15 от 27.07.2017г. составила 8 445840,00 руб.

Договором купли-продажи недвижимости нежилого назначения № 15 от 27.07.2017г. предусмотрены следующие расчеты между сторонами:

оплата в размере не менее 30% цены продажи объекта, за минусом задатка от претендента на участие в торгах в сумме 800000,00 руб., что составляет 1 733752,00 руб., которую ответчик обязан был перечислить в течение 15 рабочих дней с даты заключения договора купли-продажи;

оплата оставшейся части цены объекта в размере 5 912088,00 руб. ответчиком должна была быть осуществлена в рассрочку в течение 5 лет под 9% годовых на остаток задолженности в соответствии с Приложением № 1 к указанному договору.

В нарушение условий указанного выше договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения ответчик ФИО1 оплату 30% цены объекта договора не произвел.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате 30% цены объекта договора, истец 17.08.2017г. и 22.08.2017г. направил в его адрес претензии с требованиями внести платеж по договору в размере 1 733752,00 руб.

Однако, ответчик ФИО1 не исполнил обязательство по внесению платежа, направив в адрес банка уведомления от 21.08.2017г. и от 02.10.2017г. об отсрочке платежа, мотивированное отсутствием у него денежных средств.

До настоящего времени оплата по договору в размере 30% цены объекта ответчиком не произведена, ответчик отказался расторгнуть договор купли-продажи.

Кроме того, ответчиком также нарушен график платежей по договору, являющийся приложением к данному договору.

Полагают, что неисполнение ответчиком обязательств по оплате цены объекта купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения от 27.07.2017г. №15 препятствует дальнейшему исполнению сторонами своих обязательств, а именно препятствует:

банку в передаче объекта ответчику, являющемся покупателем по указанному договору,

осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на объект,

возложению на ответчика обязанности нести коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные и иные расходы по объекту.

Истец считает, что неисполнение ответчиком обязательств по оплате предусмотренной части цены договора является существенным нарушением условий данного договора и основанием для его расторжения, поскольку банк, как сторона договор, в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении данного договора, а именно – право на получение 30% цены объекта в течение 15 рабочих дней с даты заключения договора, право на получение платежей в счет оставшейся части цены объекта согласно графику платежей, право на передачу объекта ответчику не позднее 5 рабочих дней со дня поступления взноса в размере 30% цены объекта, право на передачу договора на государственную регистрацию перехода права собственности на объект, право на прекращение оплаты коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных и иных расходов по объекту с даты государственной регистрации перехода права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В связи с препятствием в передаче объекта ответчику и в государственной регистрации сделки банк вынужден нести коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные и иные расходы по содержанию объекта, в связи с чем банк как сторона по договору оказался в ситуации, при которой ответчик не оплатил товар, денежные средства банк не получил, однако, в силу договора не может передать товар и, следовательно, вынужден нести расходы по его содержанию.

Уведомления об отсрочке платежа, направленные ответчиком банку, не предусмотрены договором купли-продажи, не одобрены банком и не влекут правовых последствий по предоставлению отсрочки платежей. Полагают, что такое поведение ответчика является попыткой в одностороннем порядке изменить условия договора купли-продажи о порядке расчетов.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается распиской на л.д.62. В удовлетворении его ходатайства об отложении судебного заседания по причине нахождения за пределами Российской Федерации отказано по причине того, что в судебном заседании от 22 декабря 2017 года по ходатайству непосредственно ответчика ФИО1 был объявлен перерыв до 12 января 2018 года до 09 час. 30 мин., ответчик ФИО1 был извещен о данной дате судебного заседания, однако, зная о рассмотрении настоящего гражданского дела, 02 января 2018 года приобрел туристический продукт с выездом за пределы Российской Федерации 05.01.2018г. и возвращением обратно 13.01.2018г. При этом, суд поставил в известность только 12.01.2018г. в 09 час. 32 мин. по средствам электронной почты.

В силу ст.35 ГПК РФ, стороны по своему усмотрению пользуются правами, предоставленными им гражданским процессуальным законодательством и участие в суде, является правом, а не обязанностью стороны. Суд свои обязанности по извещению ответчика о времени и месте рассмотрения дела выполнил в полном объеме, соответственно права ответчика в данном случае не нарушены.

На основании изложенного, суд считает возможным на основании ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствии ответчика ФИО1

При этом положения ст.235 ГПК РФ в данном случае не подлежат применению, поскольку при рассмотрении настоящего гражданского дела в силу пункта 3 статьи 157 ГПК РФ объявлялся перерыв.

Представитель истца ПАО Сбербанка по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, дополнив, что ответчиком ФИО1 злостно нарушаются права банка при неисполнении договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения от 27.07.2017г. №15, поскольку он не способен заплатить не только предусмотренные договором 30% авансового платежа, но и производить установленные договором платежи, поскольку к моменту судебного заседания ответчик вышел на просрочку и не произвел ни одного из уже прошедших пяти платежей по договору. Полагала несостоятельными доводы ответчика о его готовности оплаты сумм по указанному договору по причине голословности. Обратила внимание, что по вине ответчика банк вынужден нести коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные и иные расходы по содержанию объекта. Также обратила внимание, что в пункте 7.1 договора купли-продажи имеется опечатка о том, что все споры по данному договору подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Тамбовской области, поскольку договор с ответчиком ФИО1 был заключен как с физическим лицом, кроме того, настоящий спор не вытекает из осуществления экономической деятельности.

В судебном заседании 22.12.2017г. ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3, допущенный к участию в деле на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ, исковые требования ПАО Сбербанка не признали, просили в иске банку отказать, пояснив, что ответчик непосредственно перед судебным заседанием 22.12.2017г. пытался внести по спорному договору сумму в 800000,00 руб., однако, сотрудники банка отказались принимать у него платеж, поскольку рассматривается настоящее гражданское дело. Данный факт, по мнению стороны ответчика, подтверждается приобщенными к материалам дела фотографиями книги отзывов и предложений, в которой ответчик оставил соответствующее обращение. На момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения от 27.07.2017г. №15 у ответчика имелись, но, поскольку, ФИО1 занимается строительством домов по всей России, то денежные средства, предназначенные для оплаты объекта по указанному договору купли-продажи, ответчик перечислил на счет своей организации для осуществления гос.закупок. Уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора со стороны банка ФИО1 не получал. В настоящее время ответчик ФИО1 платежеспособен, в связи с чем просил в иске ПАО Сбербанка отказать.

Выслушав указанных выше лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 488 ГК РФ установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю, покупатель должен произвести оплату в предусмотренный договором срок.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 28.06.2017г. АО «Российский аукционным дом» (организатор аукциона) проведен «Голландский» аукцион по реализации принадлежащего ПАО Сбербанк объекта движимости - нежилого помещения, площадью 226,2 кв.м., этаж 1, кадастровый/условный ***, расположенное по адресу: *** (далее по тексту недвижимое имущество).

В соответствии с протоколом АО «РАД» от 28.06.2017г. победителем аукциона признан ответчик ФИО1 (л.д.5-6).

27.07.2017г. между ПАО Сбербанк в лице Тамбовского отделения №8594 и ответчиком ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения № 15, в соответствии с которым банк передает в собственность ФИО1, а последний принимает и оплачивает недвижимое имущество (п. 1.1 договора) (л.д.7-9, 10).

По условиям договора купли-продажи цена недвижимого имущества составляет 8 445840,00 руб. (п.2 договора).

Договором купли-продажи недвижимости нежилого назначения № 15 от 27.07.2017г. предусмотрены следующие расчеты между сторонами (раздел №2 договора):

Поскольку договор купли-продажи заключен 27.07.2017г., следовательно, в силу п.2.2 Договора ФИО1 должен был внести платеж в сумме 1733752,00 в течение 15 рабочих дней с момента заключения договора, то есть до 17 августа 2017 года включительно. Однако, ФИО1 в нарушение п.2.2 Договора оплату 30% цены недвижимое имущество не произвел.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате по договору от 27.07.2017г. Банк направил в адрес последнего Претензию от 17.08.2017г. № 8594-исх/550 с требованием внести платеж по договору в размере 1 733752,00 руб., а также с предупреждением о том, что в случае отсутствия оплаты банк предлагает ответчику расторгнуть договор в срок до 25.08.2017г., с указанием о том, что банк вправе расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке с взысканием с него понесенных убытков, после чего недвижимое имущество будет выставлено на повторные торги (л.д.15).

Однако, ответчик ФИО1 не исполнил обязательство по внесению платежа, направив в адрес Банка уведомление от 21.08.2017г. об отсрочке платежа до 10.09.2017г. включительно по причине задержки поступления денежных средств на расчетный счет (л.д.16).

Из содержания искового заявления, пояснений представителя истца следует, что 22.08.2017г. Банк повторно направил претензию ответчику с требованием исполнить обязательства по Договору и внести 30 % цены недвижимого имущества. Указный факт не оспорен стороной ответчика.

02.10.2017г. ответчик ФИО1 направил в адрес Банка уведомление об отсрочке платежа до 25.10.2017г. включительно по причине задержки поступления денежных средств на расчетный счет (л.д.17).

06.10.2017г. Банком в адрес ответчика направлено уведомление № 8594-исх/678 с требованием выполнить условия по Договору либо расторгнуть Договор с подписанием соответствующего соглашения (л.д.18).

В связи с длительным неисполнением ответчиком ФИО1 условий договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения от 27.07.2017г. №15, ПАО Сбербанк 02.11.2017г. обратился с настоящим иском в суд.

Основанием для обращения в суд согласно исковому заявлению явилось существенное нарушение условий договоров покупателем, не оплатившим в установленный договорами срок цену товара, отказ в удовлетворении претензии о расторжении договора.

Кроме того, в соответствии с п. 3.1.1 Договора не позднее 5 рабочих дней со дня поступления на счет Продавца первоначального взноса в объеме 30 % денежных средств Объекта в размере 1 733 752 руб. Продавец обязан осуществить передачу Покупателю Объекта по акту приема-передачи, а также передачу всей имеющейся технической документации, относящейся к Объекту, а также документов, необходимых Покупателю для заключения коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных и иных договоров (п. 3.1.2 Договора).

Согласно п. 3.1.3 Договора в течение 10 рабочих дней со дня передачи Объекта и документов Банк совместно с ответчиком предоставляют документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационный орган), и осуществляют все действия, необходимые для перехода права собственности на Объект к Покупателю.

Пунктом 3.2.3 Договора Стороны установили, что с даты регистрации Договора купли-продажи Объекта Покупатель несет коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные и иные расходы по Имуществу, для чего Покупатель обязан заключить соответствующие договоры в силу п. 3.2.3.4 Договора.

Следовательно, неисполнение ответчиком ФИО1 обязательств по оплате цены Объекта препятствует дальнейшему исполнению сторонами своих обязательств, а именно: препятствует Банку в передаче Объекта Покупателю, осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на Объект, возложению на ответчика обязанности нести коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные и иные расходы по Объекту.

В соответствии с п. 3.2.1 Договора Покупатель обязан принять и оплатить Объект в порядке и на условиях, установленных Договором.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 4.1 Договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу п. 8.2 Договора купли-продажи Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторона либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и Договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены договора.

На основании выше изложенного, суд приходит к бесспорному выводу о том, что неисполнение ответчиком ФИО1 обязательств по оплате предусмотренной части цены Договора является существенным нарушением его условий и основанием для его расторжения, поскольку Банк как сторона Договора в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно:

право на получение 30% цены недвижимого имущества в течение 15 рабочих дней с даты заключения договора,

право на получение платежей в счет оставшейся части цены недвижимого имущества согласно графику платежей,

право на передачу недвижимого имущества покупателю, в данном случае ответчику, не позднее 5 рабочих дней со дня поступления взноса в размере 30 % цены Объекта, право на передачу Договора на государственную регистрацию перехода права собственности на Объект, право на прекращение оплаты коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных и иных расходов по Объекту с даты государственной регистрации перехода права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Кроме того, в связи с препятствием со стороны ответчика в передаче ему недвижимого имущества и в государственной регистрации сделки, Банк (истец) вынужден нести коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные и иные расходы по содержанию недвижимого имущества.

Указанные выше обстоятельства стороной ответчика не оспорены.

В соответствии сост. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ ист. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Более того, суд также принимает во внимание, что с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения от 27.07.2017г. №15 до момента вынесения настоящего судебного решения прошел значительный промежуток времени, во время которого ответчик ФИО1 не предпринимал каких-либо попыток для исполнения указанного вше договора. При этом объективных причин неисполнения указанного договора стороной ответчика в суд представлено не было.

Отсутствие денежных средств на расчетных счетах ответчика не является объективной причиной неисполнения договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения от 27.07.2017г. №15, поскольку в силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ПАО «Сбербанк России» в лице Тамбовского филиала №8594 в полном объеме и расторжении договора №15 купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 27 июля 2017 года, заключенного между истцом и ответчиком.

При этом суд доводит до сведения сторон, что на основании пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Доводы стороны ответчика о том, что он не получал от Банка уведомления от 06.10.2017г. № 8594-исх/678 с требованием выполнить условия по Договору либо расторгнуть Договор с подписанием соответствующего соглашения, суд полагает несостоятельными, в связи с чем подлежащими отклонению, поскольку до направления данного требования Банк дважды (17.08.2017г. и 22.08.2017г.) направлял ответчику претензии, содержащие в себе помимо требования о внесении платежа по договору, также предупреждение о том, что в случае отсутствия оплаты банк предлагает ответчику расторгнуть договор, а также в указанных претензиях содержится указание о том, что банк вправе расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке с взысканием с него понесенных убытков, после чего недвижимое имущество будет выставлено на повторные торги.

В соответствии со ст.28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Согласно ст.30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Поскольку предметом рассмотрения настоящего гражданского дела о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущество является нежилое помещение, расположенное по адресу – ***, то есть на территории Ленинского района г.Тамбова, следовательно, настоящий иск ПАО Сбербанка подсуден Ленинскому районному суду г.Тамбова.

При этом указанная в п.7.1 Договора договорная подсудность в Арбитражном суде по месту нахождения имущества, то есть в Арбитражном суде Тамбовской области, применению не подлежит, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения от 27.07.2017г. №15 Банком заключен с ответчиком ФИО1 как с физическим лицом, а настоящий спор не вытекает из осуществления экономической деятельности.

Кроме того, стороной ответчика в рамках рассмотрения дела не оспаривалась подсудность настоящего спора, ходатайцств о передаче дела по подсудности не заявлялось, как и не заявлялось ходатайцств о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью его районному суду.

На основании ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу п.3 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина уплачивается при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера для организаций в размере 6 000рублей.

Судом установлено, что истец понес расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000,00 руб., что подтверждается платежным поручением №666526 от 31.10.2017г. (л.д.4).

Таким образом, в соответствии со ст.ст. 333.19 НК РФ с ответчика подлежит взысканию в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Тамбовского отделения №8594 государственная пошлина в размере 6000,00 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Публичного Акционерного общества «Сбербанк России» в лице Тамбовского отделения №8594 удовлетворить.

Расторгнуть договор №15 купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 27 июля 2017 года, заключенный между Публичным Акционерным обществом «Сбербанк России (Продавец), с одной стороны, и ФИО1, *** года рождения (Покупатель), с другой стороны.

Взыскать с ФИО1 в пользу Публичного Акционерного общества «Сбербанк России» в лице Тамбовского отделения №8594 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд, через Ленинский районный суд г.Тамбова, в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья: А.А. Словеснова

Решение принято в окончательной форме 19.01.2018г.

Судья: А.А. Словеснова