Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Ясюкевич Н.Ш. к Муниципальному унитарному предприятию «Томскстройзаказчик» об установлении цены объекта недвижимости,

установил:

Ясюкевич Н.Ш. обратилась в суд с исковым заявлением к Муниципальному унитарному предприятию «Томскстройзаказчик» (далее УМП «Томскстройзаказчик») об установлении цены объекта недвижимости.

В обоснование иска указала, что согласно договора № 16/7 о долевом участии в строительстве жилого здания № 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по (1 очередь, 2 этап) от 06.12.2012 года, заключенного дольщиком с ООО «Строительное предприятие «Рекон», дольщик обязался осуществить строительство квартиры площадью 72,46 м.кв. по адресу: (1 очередь, 2 этап). Стоимость квартиры была определена сторонами в размере 1720 925 рублей. Оплата была произведена по договору цессии от 26 декабря 2012 года.

Объект не был построен в установленный договором срок.

Решением заседания областной межведомственной комиссии по вопросам защиты лав и законных интересов граждан-участников долевого строительства на территории Томской области от 07.07.2011 года был утвержден перечень многоквартирных домов, включенных в Реестр проблемных объектов и восстановление прав граждан – участников строительства «проблемного» объекта по адресу (1 очередь, 2 этап), согласно которому было решено предоставить квартиры гражданам в строящемся жилом комплексе по (1 и 2 этап) и по в г. Томске. Таким образом договор долевого участия в строительстве жилья № 167 от 06.12.2012 года был заключен с нею после того, как указанный спорный объект был включен в Реестр. При этом с ее стороны были выполнены условия договора, стоимость оговаривалась уже при наличии Реестра, и ей не сообщали, что в последствии будут фактически изменены условия договора по оплате за строительство квартиры, а именно 19.12.2014 года в отношении порядка предоставления квартир Протоколом заседания рабочей группы областной межведомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства на территории Томской области были установлены доплаты за строящиеся объекты недвижимости, что является нарушением ее имущественных прав. О доплате и ее размере она узнала из письма УМП «Томскстройзаказчик» и дополнительного соглашения к договору, который был направлен в ее адрес. Соглашением к договору № 16/7 о долевом участии в строительстве жилого здания № 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой в (1 очередь, 2 этап) от 06.12.2012 года ответчик предложил ей расторгнуть зарегистрированный в органах государственной регистрации договор долевого участия № 16/7 и «забыть» об оплате за строящуюся квартиру, при этом права на объект недвижимости оставить за ответчиком. После чего заключить новый договор, на новых условиях, согласно которым она должна не доплатить разницу за строящийся объект с учетом уже ранее выплаченной стоимости по заключенному договору, а оплатить новую стоимость квартиры в размере 2 637 687 рублей.

С условиями соглашения и договора истец не согласилась и направила в адрес ответчика протоколы разногласий. Но ответчик не получил указанные документы.

Ссылаясь на требования ст.ст. 421-422, 424, 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), просила суд в порядке урегулирования разногласий, возникших при заключении соглашения № 16/7 к Договору № 16/7 участии в долевом участии в строительстве жилого здания № 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой в (1 очередь, 2 этап) от 06.12.2012 года и Договора № Н15/118 от 30 декабря 2016 года участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22 июня 2017 года, установив цену (стоимость) объекта недвижимости двухкомнатной квартиры, площадью 61.1 кв.м. по адресу: (строительный) 10-18 этажного жилого здания, подъезд 1, этаж 11 в размере 1 720 925 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца государственную пошлину в размере 16 804 рублей 62 копеек.

Явившись в судебное заседание, представители истца Логвинец Е.А. и Мельник Е.Ю., представившие в подтверждение своих полномочий доверенность 78 АБ 0864938 от 18.12.2016 г., выданную на три года, поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснив, что ответчик УМП «Томскстройзаказчик» является правопреемником ООО «Строительное предприятие Рекон», следовательно, обязан выполнить условие договора долевого участия в строительстве, учитывая при этом оплаченные истцом денежные средства по данному договору.

Истец Ясюкевич Н.Ш., должным образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, не сообщив суду о причинах неявки и не просившая об отложении слушания по делу.

Представители ответчика УМП «Томскстройзаказчик» Закутинская А.В. и Алембекова А.Р., действующие на основании доверенностей от 19.01.2017 г. и 03.07.2017 г. соответственно, в судебном заседании возражали против заявленного иска, представив письменный отзыв на иск. Указали, что УМП «Томскстройзаказчик» не является правопреемником ООО «Строительное предприятие Рекон», а приобрел возмездно недостроенный объект строительства. Указали на то, что Ясюкевич Н.Ш. являлась дольщиком по двум договорам долевого участия в строительстве, получив при этом квартиру по льготной цене Зв квадратный метр с использованием субсидии от Томской области, а в отношении спорной квартиры УМП «Томскстройзаказчик» предложил истцу доплатить средства к ранее оплаченным исходя из фактических затрат на строительство каждого квадратного метра жилья, что соответствует решению, принятому на заседании рабочей группы областной межведомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства на территории Томской области от 19.12.2014 г.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и подтверждено судом, 06.12.2012 г. между ООО «Строительное предприятие «Рекон» и Ясюкевич Н.Ш. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: (1 очередь, 2 этап) № 16/7, в рамках которого участником Ясюкевич Н.Ш. оплачена стоимость доли в виде жилого помещения - двухкомнатной квартиры общей площадью 72,46 кв.м., расположенной на 5 этаже, номер .

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества 28.02.2013 г. ООО «Строительное предприятие «Рекон» продало УМП «Томскстройзаказчик» объект незавершенного строительства по адресу и земельный участок по указанному адресу. Переход права собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке.

Кроме того, между УМП «Томскстройзаказчик» и Ясюкевич Н.Ш. 06.12.2012 г. также был заключен договор долевого участия в строительстве № 11/7 многоквартирного дома, расположенного по адресу: (1 очередь, 2 этап) по условиям которого участником Ясюкевич Н.Ш. оплачена стоимость доли в виде жилого помещения - двухкомнатной квартиры общей площадью 72,46 кв.м., расположенной на 4 этаже, номер .

Ясюкевич Н.Ш. 28.08.2014 г. с УМП «Томскстройзаказчик» заключено дополнительное соглашение № 88 от 28.08.2014 к Договору участия в долевом строительстве № 11/7 от 06.12.2012 г. по условиям которого, произошла перемена стороны Застройщика по Договору участия в долевом строительстве № 11/7 от 06.12.2012 г.

30 декабря 2014 г. во исполнение условий дополнительного соглашения и договора № 11/7, по акту приема-передачи, УМП «Томскстройзаказчик» передало Ясюкевич Н.Ш. двухкомнатную квартиру общей площадью 64,48 кв.м., расположенную на 4 этаже 17-этажного жилого дома по адресу: (1 этап).

Как указал в своем отзыве ответчик, УМП «Томскстройзаказчик» был создан в целях удовлетворения потребностей муниципального образования «город Томск» для строительства объектов социального и иного назначения и фактически УМП «Томскстройзаказчик» был создан для достройки домов, включенных в реестр объектов, строительство которых осуществляется с нарушением прав и законных интересов граждан.

Решением заседания областной межведомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства на территории Томской области от 07.07.2011 г. объект строительства по адресу: (1 очередь, 2 этап) включен в Реестр многоквартирных домов, расположенных на территории Томской области, в строительство которых привлечены денежные средства граждан-участников долевого строительства, но строительство которых не начато в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на строительство или приостановлено на срок более шести месяцев (далее Реестр).

Строительство объекта по адресу: (1 очередь, 2 этап) осуществлялось ООО «СП «Рекон», которое строительство дома не завершило.

То есть 28.02.2013 г. договор купли-продажи недвижимого имущества УМП «Томскстройзаказчик» заключило с целью реализации функции помощи участникам, заключавшими договоры долевого участия в строительстве.

Оценивая довод истца о правопреемстве ответчика после ООО «СП «Рекон», суд не находит оснований соглашаться с ним.

Согласно ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Как следует из заключенного 28.02.2013 г. договора купли-продажи, УМП «Томскстройзаказчик» не принимало на себя обязательства ООО «СП «Рекон» по передаче доли указанного объекта недвижимости истцу по договору № 16/7.

Таким образом, УМП «Томскстройзаказчик» не является правопреемником ООО «СП «Рекон», а договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 не является договором перевода долга.

Следовательно, УМП «Томскстройзаказчик» не может устанавливать цену договора исходя из сумм внесенных истцом первоначальному застройщику.

Истец, обращаясь в суд с иском, считает, что предлагаемые УМП «Томскстройзаказчик» условия доплаты, рассчитываемые на основании Протокола от 19.12.2014 г. нарушают ее имущественные права, обязывая внести дополнительные денежные средства.

14 апреля 2011 г. принят Закон Томской области № 58-ОЗ «О защите прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области» (далее - Закон Томской области № 58-ОЗ), который регулирует отношения, связанные с защитой прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области (статья 1).

Полномочия органа исполнительной власти Томской области, осуществляющего на территории Томской области государственный контроль (надзор) в области долевого строительства (далее - уполномоченный орган), в силу части 1 статьи 3 Закона Томской области № 58-ОЗ определяются в соответствии с Федеральным законом.

В статье 5.1 Закона Томской области № 58-ОЗ закреплено, что уполномоченный орган организует учет многоквартирных домов, расположенных на территории Томской области, в строительство которых привлечены денежные средства граждан, но строительство не начато в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на строительство или приостановлено на срок более шести месяцев (далее - реестр проблемных объектов). Реестр проблемных объектов формируется и ведется для объединения всей имеющейся информации по проблемным объектам на соответствующей территории.

На территории Томской области полномочиями по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» осуществляет Департамент архитектуры и строительства Томской области.

Департамент архитектуры и строительства Томской области реализует полномочия, указанные в Законе Томской области от 14 апреля 2011 г. № 58-ОЗ «О защите прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области», для выполнения которых имеет право издавать приказы и распоряжения в сфере своей деятельности (п.п. 18 пункта 9, подпункт 1 пункта 10 Положения о Департаменте архитектуры и строительства Томской области, утвержденного постановлением Губернатора Томской области от 12 марта 2013 г. № 26).

В силу части 1 статьи 7 Закона Томской области от 14 апреля 2011 № 58-03 «О защите прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области» исполнительные органы государственной власти Томской области в пределах своей компетенции осуществляют государственную поддержку граждан - участников долевого строительства и их объединений, в том числе в виде: предоставления субсидий объединениям граждан - участников долевого строительства для подключения (присоединения) многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения, благоустройства, ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, оформления необходимой документации; погашения части процентной ставки по кредитам, полученным гражданами - участниками долевого строительства на окончание строительства жилых помещений в многоквартирных домах; частичной компенсации гражданам - участникам долевого строительства затрат, связанных с наймом (арендой) жилых помещений.

Порядок предоставления государственной поддержки граждан - участников долевого строительства и их объединений определяется Администрацией Томской области.

Так, в рамках государственной программы «Обеспечение доступности жилья и улучшение качества жилищных условий населения Томской области», утвержденной постановлением Администрации Томской области от 12 декабря 2014 г. № 490а, принята подпрограмма 3 «Стимулирование развития жилищного строительства в Томской области», одной из задач которой является защита прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов. Для выполнения данной задачи предусмотрены мероприятия: в 2016 году - иной межбюджетный трансферт бюджету муниципального образования «Город Томск» на предоставление субсидий юридическим лицам, выполняющим работы по строительству (завершению строительства) многоквартирных домов и принявшим на себя обязательства по передаче жилых помещений физическим лицам, в целях возмещения затрат, в том числе из областного бюджета в размере 305406,5 тыс.руб., в 2017 -115500,9 тыс.руб.

В характеристике названной подпрограммы указано, что в целях реализации поручений Президента Российской Федерации (от 05.09.2011 № Пр-2618, п. 1; от 24.01.2012 № Пр-177, п. 3а; от 18.10.2012 № Пр-2820, п.п. 2, 4) для решения проблем граждан, участвующих в долевом строительстве, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, для завершения строительства многоквартирных домов, включенных в реестр проблемных объектов, в 2015 году необходимо предусмотреть финансирование из областного бюджета на завершение строительства 7 проблемных объектов в городе Томске. Общая потребность в средствах на решение вопроса с «обманутыми дольщиками» на 01.01.2015 г. составляет 350000,0 тыс. руб.

Выделение финансовых средств в размере 100000 тыс. рублей из областного бюджета позволило решить вопрос ввода в эксплуатацию 2 проблемных объектов в 2015 году.

С 01.01.2016 г. данный вид поддержки предоставляется в виде иных межбюджетных трансфертов на предоставление субсидий юридическим лицам, выполняющим работы по строительству (завершению строительства) многоквартирных домов и принявшим на себя обязательства по передаче жилых помещений физическим лицам, в целях возмещения затрат в соответствии с Законом Томской области от 28 декабря 2010 года № ЗЗб-ОЗ «О предоставлении межбюджетных трансфертов» в порядке, установленном Администрацией Томской области. Выделение финансовых средств в размере 100000 тыс. рублей из областного бюджета позволит решить вопрос ввода в эксплуатацию 1 проблемного объекта в 2016 году, однако для окончательного решения вопроса потребуется выделение дополнительного финансирования.

Постановлением администрации Города Томска от 09.08.2017 № 699 в целях урегулирования отношений, связанных с предоставлением субсидий из бюджета муниципального образования «Город Томск», утвержден Порядок предоставления в 2017 году субсидии юридическим лицам - производителям товаров, работ и услуг, выполняющим работы по строительству (завершению строительства) многоквартирных домов и принявшим на себя обязательства по передаче жилых помещений физическим лицам, на частичное возмещение затрат, связанных с выполнением работ по завершению строительства многоквартирных жилых домов, переданных от других застройщиков.

В соответствии с абзацем 5 подпункта 1 пункта 5 названного Порядка субсидии юридическому лицу, соответствующему критериям, предусмотренным пунктом 4, предоставляются в пределах бюджетных ассигнований и лимитов бюджетных обязательств, предусмотренных администрации Города Томска решением о бюджете муниципального образования «Город Томск», в размере, не превышающем сметной стоимости завершения строительства жилых помещений в многоквартирном доме, переданном от другого застройщика, за вычетом, в том числе планируемого объема средств, подлежащих сбору с физических лиц, включенных в установленном законодательством порядке в соответствующие разделы реестра объектов, строительство которых осуществляется с нарушением прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства - списки граждан, денежные средства которых привлечены для строительства проблемного объекта либо сведения об участии которых в долевом строительстве объектов, включенных в реестр проблемных домов, содержатся в Едином государственном реестре прав, для заключения договоров (соглашений) с которыми юридическим лицом зарезервированы жилые помещения.

Объем средств на достройку объекта, подлежащих сбору с физических и юридических лиц, в отношении которых юридическим лицом на день передачи многоквартирного дома от первоначального застройщика юридическому лицу приняты обязательства по передаче жилых помещений, определяется исходя из площади жилых помещений в многоквартирном доме, в отношении которых юридическим лицом приняты обязательства по передаче их физическим и юридическим лицам, и размера доплаты, определенного решениями рабочей группы по решению проблем «обманутых дольщиков» Томской области при областной межведомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства на территории Томской области

При определении размера субсидии юридическому лицу не допускается включение в состав возмещаемых затрат расходов юридического лица, связанных со строительством (завершением строительства): второго и последующих жилых помещений для физических лиц, указанных в абзацах четвертом и шестом настоящего пункта, при наличии у юридического лица перед указанными физическими лицами обязательств по передаче (при резервировании для целей заключения договоров (соглашений) с указанными физическими лицами) двух и более жилых помещений в объектах, строительство (завершение строительства) которых осуществляется юридическим лицом.

В целях определения организационных, экономических и других мер, направленных на защиту прав, законных интересов граждан - участников долевого строительства на территории Томской области в соответствии со статьей 4 Закона Томской области от 14 апреля 2011 г. № 58-ОЗ распоряжением Губернатора Томской области от 16 июня 2011 г. № 186-р образована областная межведомственная комиссия по вопросам защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства на территории Томской области, являющаяся постоянно действующим совещательным органом при Губернаторе Томской области.

При осуществлении своей деятельности комиссия рассматривает вопросы, связанные с предоставлением субсидий юридическим лицам, выполняющим работы по строительству (завершению строительства) многоквартирных домов и принявшим на себя обязательства по передаче жилых помещений физическим лицам, в целях возмещения затрат; принимает и направляет исполнительным органам государственной власти Томской области, органам местного самоуправления муниципальных образований Томской области, застройщикам решения, имеющие рекомендательный характер, направленные на устранение недостатков в сфере отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан - участников долевого строительства; рассматривает иные вопросы в соответствии с действующим законодательством.

На заседании рабочей группы областной межведомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства на территории Томской области 19.12.2014 г. принято решение, в соответствии с которым восстановление прав граждан - участников строительства «проблемных» объектов, в том числе по адресу: (2 этап ж/д 7), осуществляет УМП «Томскстройзаказчик» путем предоставления квартир в строящемся жилом комплексе по (1 и 2 этап). Восстановление прав обманутых дольщиков, которым не хватило квартир в жилом комплексе по (1 и 2 этап), осуществляется путем предоставления квартир в многоквартирном доме по адресу: .

Также УМП «Томскстройзаказчик» рекомендованы размеры доплат, взимаемых с граждан - участников строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, при предоставлении квартиры.

Так, принято решение о том, что при наличии у гражданина нескольких квартир в проблемных объектах (в отношении второй и более квартир) установить доплату за ранее оплаченную площадь прежнему застройщику в размере не менее объема средств, затраченных на строительство 1 кв.м. объекта в котором предоставляется квартира за кв.м. фактически предоставленной площади, свыше - не менее средней стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений для всех типов квартир на первичном рынке жилья на территории Томской области, определяемой согласно информации Федеральной службы государственной статистики за кв. м. фактически предоставленной площади (пункт 7 Протокола).

Также в данном решении предусмотрено, что в случае непринятия участниками строительства решения об установлении доплат, не ниже рекомендованных размеров, размер субсидии на завершение строительства проблемного объекта определяется исходя из доплат граждан - участников строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, установленных данным решением (пункт 13).

Из анализа приведенных нормативных положений и принятых в их исполнение органами власти субъекта решений следует, что граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства проблемных объектов, имеют право на заключение договора участия в долевом строительстве с новым застройщиком на определенных льготных условиях, т.е. с условием доплаты за строительство квартиры за один кв.м. площади по цене, с учетом денежных средств, предоставленных застройщику в виде субсидии, в том числе из областного бюджета, лишь в отношении первой квартиры.

Принятие УМП «Томскстройзаказчик» в рамках заключенного с ООО «СП «Рекон» договора купли-продажи от 28.02.2013 г. обязанности заключить дополнительные соглашения к договорам о долевом участии в строительстве, в том числе и при содействии ООО «СП «Рекон», не свидетельствует об обязанности УМП «Томскстройзаказчик» в передаче жилых помещений гражданам, денежные средства которых привлечены для строительства проблемного объекта, либо об обязанности заключить Договор долевого участия на условиях иных, чем определены Протоколом от 19.12.2014 г.

При этом, суд не соглашается с доводом истца о том, что оплаченные ею денежные средства по договору № 16/7 от 06.12.2012 г. не учтены ответчиком при принятии решения о доплате за квартиру.

Обращаясь к Ясюкевич Н.Ш. 20.04.2016 г. с предложением квартиры площадью 63,3 кв.м. по УМП «Томскстройзаказчик», обосновывая размер взноса за вторую квартиру, указал как стоимость одного квадратного метра жилья, так и учел оплаченные ею в пользу ООО «СП «Рекон» денежные средства в размере 1720925 рублей, требуя доплату в размере 2732661 рубль.

Тот факт, что указанная сумма превышает сумму ранее внесенных истцом денежных средств, не влияет на правильность решения УМП «Томскстройзаказчик».

При указанных обстоятельствах, установленных судом, заявленные истцом исковые требования об установлении цены объекта недвижимости не подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика в свою пользу понесенных по делу судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

К судебным расходам в соответствии со ст. 94 ГПК РФ относятся, в том числе и государственная пошлина.

При обращении в суд истцом оплачена государственная пошлина в размере 16804 рубля 62 копейки, о чем свидетельствует чек-ордер от 21.08.2017 г.

Однако, поскольку исковые требования Ясюкевич Н.Ш. судом оставлены без удовлетворения, понесенные ею судебные расходы взысканию с ответчика не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Ясюкевич Н.Ш. к Муниципальному унитарному предприятию «Томскстройзаказчик» об установлении цены объекта недвижимости оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.Н. Лысых