Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в г.Пензе гражданское дело № 2-211/2020 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным в части,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском к ФИО2, ФИО3, указывая, что на основании договора дарения от 26 мая 2008 года, решения Исполнительного комитета Пензенского городского Совета народных депутатов Пензенской области от 24 ноября 1981 года № 718, соглашения об определении долей в праве на земельный участок от 30 декабря 2008 года ему на праве общей долевой собственности принадлежит 38/100 долей земельного участка общей площадью 1 330+/-6 кв.м., расположенный по адресу: ..., о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 14 января 2009 года сделана запись регистрации .... На основании свидетельства о праве на наследство по закону от 05 октября 1996 года договора дарения от 16 июня 2006 года, решения Первомайского районного суда от 18 января 2010 года ему на праве общей долевой собственности принадлежат 253/500 долей жилого дома, расположенного по адресу: ..., о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.11.2010 сделана запись регистрации .... ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит 62/100 доли земельного участка общей площадью 1330+/- 6 кв.м., расположенного по адресу: .... ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит 247/500 долей жилого дома, расположенного по адресу: .... Земельный участок площадью 1330+/- 6 кв.м., расположенный по адресу: ... учтен в государственном кадастре недвижимости за .... При обращении в Первомайский районный суд г. Пензы с иском об определении порядка пользования земельным участком ему стало известно, что между ФИО3 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли - продажи. В соответствии с п.1.1 договора ФИО3 продала и передала в собственность ФИО2, а ФИО2 купил и принял в собственность: долю в размере 62/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер ..., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: ... категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения жилого дома, для индивидуальной жилой застройки, площадью 1330+\- 6 кв.м.; долю в размере 247/500 в праве общей долевой собственности на жилой дом кадастровый номер ..., адрес: ... назначение: жилое, количество этажей:1, площадью 95,1 кв.м. Как следует из п.1.2 указанного договора право общей долевой собственности ФИО3 на участок и жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за ... от 13.12.2010г., ... от 12.07.2010г. П.1.3 определено, что во владение и пользование ФИО2 переходит помещение № 2 площадью 54,4 кв.м. в соответствии с техническим паспортом на жилой дом от 02.09.2016г., а также соответствующая часть земельного участка. Согласно технического паспорта на жилой дом от 02.09.2016 в состав помещения № 2 площадью 54,4 кв.м. входит: жилая комната (номер комнаты 10 на плане технического паспорта) площадью 26,9 кв.м., жилая комната (номер комнаты 11 на плане технического паспорта) площадью 16,4 кв.м., кухня (номер комнаты 12 на плане технического паспорта) площадью 6,7 кв.м., санузел (номер комнаты 13 на плане технического паспорта) площадью 1,9 кв.м., коридор (номер комнаты 14 на плане технического паспорта) площадью 1,5 кв.м., туалет (номер комнаты 15 на плане технического паспорта) площадью 1,0 кв.м. Согласно технического паспорта на жилой дом от 02.09.2016 кухня площадью 6,7 кв.м., санузел площадью 1,9 кв.м., коридор площадью 1,5 кв.м., туалет площадью 1,0 кв.м. являются самовольно переустроенной или перепланированной площадью. Таким образом, предметом договора купли-продажи от 12.04.2019г., заключенному между ФИО3 и ФИО2, могли быть помещения общей площадью 43,3 кв.м., а именно жилая комната площадью 26,9 кв.м., жилая комната площадью 16, 4 кв.м., что соответствует размеру переданной ФИО2 доли в жилом доме - 247/500. Переданное ответчику ФИО2 по договору купли-продажи от 12.04.2019 помещение № 2, расположенное по адресу: ...,... состоит, в том числе из самовольных построек, в силу ст. 222 ГК РФ право на владение и пользование помещением площадью 54,4 кв.м. ответчик ФИО2 не имеет. Передача ответчику во владение и пользование помещений: кухни площадью 6,7 кв.м., санузла площадью 1,9 кв.м., коридора площадью 1,5 кв.м., туалета площадью 1,0 кв.м. ничтожны в силу положений ст. 168 и п.2 ст.222 ГК РФ, просит суд признать недействительным п.1.3 договора купли-продажи от 12 апреля 2019 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2, предусматривающей, что «во владение и пользование покупателя переходит помещение №2, площадью 54,4 кв.м., в соответствии с техническим паспортом на жилой дом от 02.09.2016 г., а также соответствующая часть участка» в части указания площади 54,5 кв.м.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель - адвокат Кадеркаева Н.В., действующая на основании ордера Пензенской областной коллегии адвокатов № 281 от 04.02.2020, исковое заявление и доводы, изложенные в нем, поддержали, пояснив обстоятельства, изложенные в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя, с исковыми требованиями не согласен.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО4, действующий на основании доверенности от 19.11.2019 года, исковые требования не признал и пояснил, что истцом не представлены доказательства нарушения его прав договором купли -продажи от 12 апреля 2019 года.Договор купли-продажи от 12 апреля 2019 года зарегистрирован в Росреестре, прошел все положенные экспертизы. В рамках данного договора ФИО2 было предоставлено право пользования помещением, которым до этого пользовалась ФИО3 Истец подтвердил отсутствие возможности его доступа в помещение № 2 как до заключения договора купли-продажи, так и в настоящее время, а так же отсутствие в указанном помещении личного его имущества и отсутствие иного входа в данном помещении. Истец ссылается, что в данном помещении находится общедомовое имущество в виде коммуникаций, однако указанным имуществом вправе пользоваться и ФИО2, который неоднократно предлагал истцу возможность доступа к общедомовому имуществу и никогда не возражал по поводу доступа истца к данному имуществу. Считает заявленные исковые требования незаконными и просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчика ФИО3 в судебном заседании с иском не согласилась и пояснила, что по договору купли продажи от 12.04.2019 года она продала и передала в собственность ФИО2 то помещение, которое ей принадлежало. Помещениями кухни, санузла, коридора, туалета пользовалась она, истец данными помещениями не пользовался. Вход в помещении осуществляется через пристроенные помещения, другого входа не было. При заключении договора купли-продажи от 12 апреля 2019 года она нотариусу представила правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, и пояснила, какой фактически частью дома она пользовалась.

Третье лицо нотариус ФИО5 суду пояснил, что при заключение договора купли-продажи от 12 апреля 2019 года покупателю было известно, что имеется неузаконенный пристрой. Предметом договора купли-продажи являлась доля в собственности, о том, что между совладельцами отсутствует соглашение о порядке пользования домовладением, возможны споры покупателю было известно.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление из которого следует, что согласно ч.2 ст.59 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. В соответствии с пунктом 237 Административного регламента Федеральной службы государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, государственный регистратор прав при государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверяет: имеющиеся в ЕГРН записи по объекту недвижимого имущества о зарегистрированных правах, о ранее заявленных правах (правопритязаниях), о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, о зарегистрированных ограничениях права, обременениях объекта недвижимости, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок; сведения о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации. Поскольку договор между ФИО3 и ФИО2 был удостоверен нотариусом г. Пензы ФИО5, правовая экспертиза нотариально удостоверенных документов в силу положений законодательства носит усеченный характер, соответственно основания для приостановления и отказа в регистрации отсутствовали. В данном случае предметом договора являлись 62/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ... и 247/500 доли в праве на жилой дом с кадастровым номером ..., принадлежавшие ответчику ФИО3 Право владения и пользования, о котором заявляет истец, не подлежит государственной регистрации. Управление полагает, что оспариваемый истцом пункт договора его прав не нарушает, просит рассмотреть дело без участия представителя Управления.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истцу ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит 253/500 доли жилого дома и 38/100 доли земельного участка, расположенного по адресу: .... Ответчику ФИО3 принадлежало 247/500 доли жилого дома и 62/100 доли земельного участка, расположенного по адресу: ....

Положениями п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что 12 апреля 2019 года между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи. Согласно п.1.1 договора продавец продал и передал в собственность покупателю, а покупатель купил и принял в собственность: долю, в размере 62/100, в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер ..., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещение жилого дома, для индивидуальной жилой застройки, площадь 1330+/-6 кв.м.; долю, в размере 247/500, в праве общей долевой собственности на жилой дом, кадастровый номер ..., адрес: ..., назначение: жилое, количество этажей: 1, площадь 95,1 кв.м.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что во владение и пользование Покупателя переходит помещение № 2, площадью 54,4 кв.м. в соответствии с техническим паспортом на Жилой дом от 02.09.2016 года (далее -жилое помещение), а также соответствующая часть Участка.

Согласно технического паспорта на жилой дом от 02.09.2016 в состав помещения № 2 площадью 54,4 кв.м. входит: жилая комната (номер комнаты 10 на плане технического паспорта) площадью 26,9 кв.м., жилая комната (номер комнаты 11 на плане технического паспорта) площадью 16,4 кв.м., кухня (номер комнаты 12 на плане технического паспорта) площадью 6,7 кв.м., санузел (номер комнаты 13 на плане технического паспорта) площадью 1,9 кв.м., коридор (номер комнаты 14 на плане технического паспорта) площадью 1,5 кв.м., туалет (номер комнаты 15 на плане технического паспорта) площадью 1,0 кв.м.

Согласно технического паспорта на жилой дом от 02.09.2016 кухня площадью 6,7 кв.м., санузел площадью 1,9 кв.м., коридор площадью 1,5 кв.м., туалет площадью 1,0 кв.м. являются самовольно переустроенной или перепланированной площадью.

В соответствии с ч.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Решением Первомайского районного суда г. Пензы от 18 января 2010 года ФИО3 отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на доли самовольно возведенных строений, порядок пользования жилыми помещениями определен не был. Переданное ответчику ФИО2 по договору купли-продажи от 12.04.2019 помещение № 2, расположенное по адресу: ... состоит, в том числе, и из самовольных построек.

Таким образом, предметом договора купли-продажи от 12.04.2019г., заключенному между ФИО3 и ФИО2, могли быть помещения общей площадью 43,3 кв.м., а именно жилая комната площадью 26,9 кв.м., жилая комната площадью 16, 4 кв.м., что соответствует размеру переданной ФИО2 доли в жилом доме - 247/500.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий.

Таким образом, передача ответчику во владение и пользование помещений: кухни площадью 6,7 кв.м., санузла площадью 1,9 кв.м., коридора площадью 1,5 кв.м., туалета площадью 1,0 кв.м. ничтожны в силу положений ст. 168 и п.2 ст. 222 ГК РФ.

Довод представителя ответчика ФИО2, что оспариваемый пункт договора купли-продажи не нарушает права истца, суд находит не состоятельным и основан на неправильном толковании закона. Имущество, не имеющее собственника, не может быть предметом купли-продажи, а сделка по продаже такого имущества является ничтожной.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, ответчиком ФИО3 не представлено доказательств принадлежности ей помещения № 2 площадью 54, 4 кв.м. и она не вправе была совершать действия по передаче во владение и пользование спорного помещения.

Исходя из изложенного суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным в части - удовлетворить.

Признать недействительным п.1.3 договора купли-продажи от 12 апреля 2019 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2, предусматривающей, что «во владение и пользование покупателя переходит помещение №2, площадью 54,4 кв.м., в соответствии с техническим паспортом на жилой дом от 02.09.2016 г., а также соответствующая часть участка» в части указания площади 54,5 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено 19 марта 2020 года.

Судья - Л.А. Тарасова