Гражданский кодекс часть 1

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Леоновой П.С., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «ЖК «Морской» к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности на общее имущество собственников квартир многоквартирного дома, признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости, третьи лица: ФИО4, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

по иску третьего лица ФИО4 к ФИО3 о приведении жилого помещения в первоначальное состояние,

установил:

Товарищество собственников недвижимости «ЖК Морской» (далее - ТСН «ЖК Морской») обратилось в суд к ФИО3 с иском, в котором с учетом уточнения требования, просит истребовать из чужого незаконного владения следующие помещения: X коридор площадью 11,9 кв. м, XI серверная площадью 3,1 кв. м, XII электрощитовая площадью 3,9 кв. м, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>; признать право общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома на указанное общее имущество пропорционально площади принадлежащих им квартир; признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ответчика на указанные помещения.

В обоснование заявленных требований указано, что собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес>, выбран способ управления домом в форме товарищества собственников недвижимости «ЖК Морской». В ходе управления домом было установлено, что квартира №<номер> общей площадью 157,7 кв. м, расположенная на первом этаже указанного многоквартирного дома, зарегистрирована на праве собственности за ФИО3 Вместе с тем, на первом этаже жилого комплекса фактически расположен паркинг для стоянки автомобилей, а также инженерные сети, серверная, электрощитовая, коридор и шахта лифта, которые были запроектированы изначально, относятся к общему имуществу дома, как помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в данном доме. Вместе с тем, спорные нежилые помещения выбыли из состава общего имущества многоквартирного дома в индивидуальную собственность ответчика помимо воли собственников квартир. До настоящего времени спорные помещения в пользование собственников квартир ФИО3 не переданы. Таким образом, действиями ответчика нарушаются права и законные интересы ТСН и собственников МКД. В соответствии с уставом Товарищества 11 ноября 2019 г. было проведено общее собрание членов ТСН и собственников МКД в форме очно-заочного голосования, в соответствии с которым утвердили решение Правления ТСН «ЖК Морской» № 18А от 15 мая 2019 г. об истребовании в судебном порядке в общую совместную собственность части помещений квартиры № 1 собственника ФИО3 (электрощитовая, серверная, шахта лифта, дежурное помещение) и делегировали ТСН все необходимые полномочия.

Третьим лицом ФИО4 предъявлены самостоятельные требования к ФИО3 о возложении обязанности привести жилое помещение - квартиру № 1, расположенную по адресу: <адрес>, в прежнее состояние согласно данным технического паспорта БТИ по состоянию на 18 января 2013 г. в течение 2-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, путем демонтажа самовольно установленных перегородок, установки демонтированных перегородок и переноса инженерных сетей.

В обоснование заявленных требований ФИО4 указано, что самовольно перепланированная и переустроенная квартира № 1 имеет обременение на основании ипотечного договора от 29 марта 2013 г., заключенного между ним и ФИО3

Представитель истца ТСН «ЖК «Морской» по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, возражала против удовлетворения самостоятельных требований третьего лица.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения основного иска и самостоятельных требований третьего лица, ссылаясь на их необоснованность, дав пояснения, аналогичные изложенным письменно возражениям.

Третье лицо ФИО4, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, причины неявки суду не сообщены.

Представитель третьего лица Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия (т. 2 л.д. 111-112).

В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся ответчика и третьих лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, многоквартирный дом по адресу: <адрес>, находится в управлении истца - ТСН «ЖК «Морской».

Ответчик ФИО3 на основании договора о разделе имущества от 7 марта 2013 г., реестр № 240, является собственником жилого помещения - квартиры общей площадью 157,7 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> (т. 1 л.д. 137-144). Право собственности ФИО3 на указанное жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН 15 февраля 2018 г. (т. 1 л.д. 59-61).

Как следует из сообщения МУП «БТИ» г. Ялта от 22 января 2019 г. № 367 при регистрации текущих изменений по состоянию на 29 ноября 2016 г. квартиры № 1, расположенной по адресу: <адрес>, зафиксировано самовольное переоборудование пом. 1-1 прихожей пл. 19,9 кв. м, 1-2 гардеробной пл. 6,2 кв. м, 1-3 жилой пл. 18,3 кв. м, в нежилое помещение X пл. 20,2 кв. м. 22 января 2019 г. при регистрации текущих изменений части квартиры № 1 в помещении Х площадью 20,2 кв. м за счет самовольной установки перегородок образованы нежилые помещения: Х коридор площадью 11,9 кв. м, XI серверная площадью 3,1 кв. м, XII электрощитовая площадью 3,9 кв. м (т. 1 л.д. 21).

Согласно Акту № 1336 внеплановой выездной проверки органом государственного контроля (надзора) юридического лица от 15 ноября 2018 г., при проведении Инспекцией по жилищному надзора Республики Крым 14 ноября 2018 г. проверки было установлено, что согласно представленного плана этажа на отметке -6.500 М1:100 жилого комплекса Морской, расположенного по адресу: <адрес>, расположен паркинг для стоянки автомобилей. Согласно выписки из ЕГРН площадь размером 157,7 кв. м в паркинге занимает квартира № 1, правообладатель ФИО3 В ходе осмотра многоквартирного дома установлено, что на первом этаже размещены парковочные места (боксы) для хранения автотранспортных средств с раздвижными роллетами вертикального типа. В одном из боксов находился автомобиль. Условий для нахождения, проживания граждан не обнаружено. Также в ходе визуального осмотра установлено, что в парковочных боксах проходят инженерные сети: водоотведения, водоснабжения, вентиляции, электрощитовая. Данные инженерные сети являются общедомовыми и служат для обеспечения жизнедеятельности всего жилого комплекса (т. 1 л.д. 22-23).

ТСН «ЖК Морской» ссылалась на то, что спорные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений многоквартирного дома, являются общим имуществом, на которое у ФИО3 в силу закона не могло возникнуть право индивидуальной собственности.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз им. Б.Д. Сперанского» от 15 июля 2020 г. № 380/19-Э, в ходе проведенного исследования было установлено, что на дату возникновения права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме №<номер> (12 декабря 2012 г.) помещения X, XI, XII отсутствовали, так как перепланировка и переустройство, в результате которых они были созданы, произошли позже описываемой даты.

В соответствии с экспликацией на 1-й этаж жилого дома литер А помещения, на месте которых образовались исследуемые нежилые помещения, имели следующее функциональное назначение: 1-1 прихожая пл. 19,9 кв. м; 1-2 гардеробная пл. 6,2 кв. м; 1-3 жилая пл. 18,3 кв. м; ІІІ лестничная клетка пл. 14,6 кв. м.

После проведенной перепланировки, на момент натурного осмотра, исследуемые помещения обладали признаками нежилого и по функциональному назначению делились: X коридор (фактически пункт охраны) пл. 11,9 кв. м; XI серверная пл. 3,1 кв. м; XII электрощитовая 3,9 кв. м.

В ходе изучения материалов дела и органолептического осмотра судебными экспертами установлено, что в помещении XII (электрощитовая), находящимся в пользовании ответчика, проходят инженерные сети, находящиеся в общем пользовании многоквартирного дома – внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, необходимые для обслуживания одного помещения жилого дома.

Таким образом, следует, что в исследуемые помещения согласно п. 10.6 СП 54.13330.2016 должна быть обеспечена возможность доступа к системам электроснабжения, а в соответствии с Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» должен быть круглосуточный доступ в указанные помещения, входные двери в эти помещения должны запираться на замок, а ключи храниться в организации по обслуживанию жилищного фонда.

На основании изложенного, с учетом того, что исследуемые помещения X, XI, XII не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, судебные эксперты пришли к выводу, что объекты исследования не предназначены для самостоятельного использования в коммерческих целях и не могут являться их частью, предназначенной для обслуживания таких коммерческих помещений и связанных с ними общим назначением, так как являются общедомовым имуществом и необходимы для обслуживания более одного помещения жилого дома (т. 2 л.д. 52-78).

Суд соглашается с выводами указанного заключения, поскольку оно последовательно, сделано на основании личного осмотра экспертами объектов исследования с участием сторон, эксперты дали конкретные ответы на поставленные вопросы, в заключении подробно изложена исследовательская часть экспертизы, из которой видно, в связи с чем эксперты пришли к таким выводам, будучи предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, выводы указанной судебной экспертизы согласуются с рабочим проектом внутреннего газоснабжения жилого дома и чертежами проекта жилого дома (т. 2 л.д. 20-43).

Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, выводы заключения судебной строительно-технической экспертизы от 15 июля 2020 г. № 380/19-Э, суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Данные о том, что спорные нежилые помещения принадлежат к помещениям, которые предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались в качестве общего имущества, в материалах дела отсутствуют.

Представитель ответчика, возражая против удовлетворения иска, ссылается на то, что спорные нежилые помещения не могут быть отнесены к общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, поскольку изначально ФИО3 было приобретено жилое помещение – квартира № 1, имеющая свой индивидуальный кадастровый номер и самостоятельное назначение, а в дальнейшем было произведено самовольное переоборудование квартиры, часть которой стала незаконно использоваться ТСН «ЖК Морской».

Между тем постановка спорных нежилых помещений на кадастровый учет в виде жилого помещения и регистрация на него права собственности, сами по себе не свидетельствуют о том, что данные помещения имеют самостоятельное назначение и не выполняют обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям.

Разрешая спор по существу, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные в процессе его разбирательства фактические обстоятельства, суд, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, приходит к выводу об удовлетворении в части исковых требований ТСН «ЖК Морской», поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ответчиком ФИО3 требований по использованию и эксплуатации нежилых помещений в многоквартирном доме, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.

При рассмотрении дела суд также исходит из того, что с учетом обозначенных положений законодательства, а также устава товарищества (т. 1 л.д. 10-15), соответствующего решения собственников от 11 ноября 2019 г. (т. 1 л.д. 221-223), с учетом характера нарушения и предмета заявленного иска, у товарищества имеется право на обращение в суд с данным иском.

Согласно части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Доляв праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 301 гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправеистребоватьсвое имущество из чужого незаконного владения.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеуказанные положения закона, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об истребовании из незаконного владения ФИО3 принадлежащих собственникам многоквартирного дома нежилых помещений: X коридор площадью 11,9 кв. м, XI серверная площадью 3,1 кв. м, XII электрощитовая площадью 3,9 кв. м, и признании права общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного жилого дома на эти помещения, как на общее имущество, пропорционально площади принадлежащих им квартир.

Поскольку право общей долевой собственности нарушается самим фактом регистрации права собственности на общее имущество за ответчиком, то необходимость обжалования оснований такой регистрации не требуется, в связи с чем исковые требования ТСН «ЖК Морской» о признании недействительной записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО3 на спорные помещения не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью первой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

С учетом удовлетворения исковых требований, с ответчика в пользу ТСН «ЖК Морской» в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5300 рублей.

Разрешая самостоятельные требования ФИО4 к ФИО3 о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, и отказывая в их удовлетворении, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, в отношении квартиры № 1 по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер> зарегистрировано обременение в пользу ФИО4 на основании ипотечного договора от 29 марта 2013 г. (т. 1 л.д. 59-61, 93-100).

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 29 августа 2017 г. по гражданскому делу №<номер> отказано в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО3 о взыскании суммы долга по договору займа, обращении взыскания на предмет залога по ипотечному договору - квартиру № 1, расположенную по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 70-75, 76-80).

Согласно ч. 1 ст. 11 ГК РФ и ч. 1 ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежат только нарушенные права, свободы и законные интересы заявителя.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии у ФИО4 нарушенного права и права требования его защиты, в том числе, путем приведения жилого помещения в прежнее состояние.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Товарищества собственников недвижимости «ЖК «Морской» к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности на общее имущество собственников квартир многоквартирного дома - удовлетворить частично.

Истребовать из незаконного владения ФИО3 и признать право общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома, пропорционально площади принадлежащих им квартир в указанном доме, на нежилые помещения общего пользования: X коридор площадью 11,9 кв. м, XI серверная площадью 3,1 кв. м, XII электрощитовая площадью 3,9 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости - отказать.

Решение суда является основанием для внесения изменений в Едином государственном реестре недвижимости в запись о регистрации права собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>.

Взыскать с ФИО3 в пользу Товарищества собственников недвижимости «ЖК Морской» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5300 (пять тысяч триста) рублей.

В удовлетворении самостоятельных требований ФИО4 к ФИО3 о приведении жилого помещения в первоначальное состояние - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 20.11.2020