Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратился в суд с настоящим иском к ФИО4, в обоснование которого указал, что *** между ним и ФИО4 был заключен предварительный договор (опцион) купли продажи недвижимости, в котором были согласованы все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего договора. В соответствии с п. 1.1. данного предварительного договора стороны обязались в срок до *** заключить основной договор купли продажи квартиры из двух комнат, назначение жилое, общей площадью 52,4 кв.м., в том числе жилой 29,3 кв.м., этаж 1, расположенной по адресу: *** по цене *** (***) рублей, за счет кредитных средств. Он при заключении основного договора принимал на себя права и обязанности оплатить ответчику задаток в размере *** (***), а Ответчик - заключить основной договор в сроки и на условиях определенных в предварительном договоре. В сроки, установленные предварительным договором, он обратился к Ответчику с предложением заключить основной договор. Ответчик *** письменно уведомил о нежелании выполнения обязательства по заключению основного договора, указывая, что расторгает предварительны договор в одностороннем порядке. В срок до *** и по настоящее время Ответчик также необоснованно уклоняется от заключения основного договора. П. 2.1. предварительного договора предусмотрено, что в случае отказа Продавца от заключения основного договора купли-продажи, Продавец выплачивает штраф в размере *** (***) рублей. На основании изложенного, просит обязать ФИО1 заключить с ним договор купли-продажи квартиры из двух комнат, назначение жилое, общей площадью 52,4 кв.м., в том числе жилой 29,3 кв.м., этаж 1, расположенной по адресу: ***, в редакции, утвержденной предварительным договором от ***; взыскать с ФИО4 в его пользу денежные средства в размере *** (***) рублей в счет возмещения убытков.

В судебное заседание не явился истец ФИО7, заявивший ходатайство об отложении дела на более поздний срок, поскольку в настоящее время находится за пределами города - проходит военную службу в войсковой части ***, а его представитель ФИО2 в настоящее судебное заседание явиться не имеет возможности.

Оснований для удовлетворения данного ходатайства не имеется. Согласно определению о принятии искового заявления к производству суда и подготовке дела к судебному разбирательству от *** истцу разъяснялось право ходатайствовать об отложении судебного разбирательства и обязанность представить доказательства уважительности причин неявки. Таких ходатайств представлено не было. Кроме того, обращаясь в суд и желая участвовать в судебном заседании, истец должен принять необходимые меры к обеспечению своего участия.

Истец заблаговременно был извещен о времени и месте судебного разбирательства, имел возможность обеспечить явку иного представителя, однако достаточных мер к осуществлению своего права на участие в судебном заседании не принял.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Ответчик ФИО1 и ее представитель в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились, с учетом письменных возражений указали, что *** между ней и третьим лицом ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, переход права по которому был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ***, что подтверждается записями в ЕГРП: ***. Собственником данной квартиры является ФИО3 Имущество, описываемое в предварительном договоре купли-продажи, не является его предметом, это имущество - предмет будущего приобретения по другому (основному) договору. Оспорить состоявшуюся сделку невозможно по мотиву ее недействительности, как противоречащую требованиям ст. 460 ГК РФ. Из предварительного договора имущественные права не возникают, поэтому и ст. 460 ГК РФ здесь неприменима. В законодательстве нет норм, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, даже если в отношении этого имущества был заключен предварительный договор. Поэтому договор купли-продажи не может быть признан недействительным ввиду наличия обязательств, вытекающих из предварительного договора. Поскольку указанная квартира выбыла из ее владения и на момент рассмотрения спора является собственностью третьего лица, выступающего добросовестным приобретателем, то основной договор не может быть заключен ввиду отсутствия его предмета. Кроме того, от ФИО7 предложений о заключении основного договора она не получала. *** она направила отказ от исполнения обязательств по предварительному договору в связи с неуплатой задатка, то есть Истец не уплатив задаток, первым отказался от исполнения обязательств по предварительному договору, поскольку это является существенным условием предварительного договора. Считает, что в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства по предварительному договору прекращены, соответственно это влечет прекращение обязательств об оплате штрафов и иных обязательств. Просили в иске отказать.

Представитель третьего лица ООО «Юсел» ФИО6 в судебном заседании требования ФИО7 поддержала, указала, что задаток в сумме *** рублей был передан на хранение истцом в агентство, что подтверждается приходно - кассовым ордером. В *** года получили от ответчика письмо о том, что она отказывается от исполнения договора в связи с неисполнением покупателем обязательств по оплате задатка. Они хотели с ФИО8 связаться, узнать причину, однако она отказывалась с ними разговаривать. Впоследствии ФИО8 была направлена телеграмма о заключении основного договора купли - продажи, но она ее не получила.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, *** между ФИО7 (покупатель) и ФИО4 (продавец), а также ООО «Юсел» как «агентство» был заключен договор о купле-продаже недвижимости, предметом которого является обязанность продавца по требованию покупателя до *** передать в собственность покупателя двухкомнатную квартиру по адресу ***, и обязанность покупателя принять и оплатить ее по цене *** рублей.

В соответствии с п. 2.1 данного договора в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи, он оплачивает штраф в размере *** рублей.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1, 3,4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Исследуя содержание данного договора и определяя правоотношения сторон, суд приходит к выводу о том, что между ними заключен договор, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по адресу ***, по цене *** рублей в срок до ***.

Таким образом, заключенный сторонами договор является предварительным, со сроком заключения основного договора до ***.

Однако как установлено в судебном заседании, в срок до *** основной договор купли-продажи заключен не был.

Более того, ***ФИО1 направила истцу заявление об отказе от получения договора в связи с неисполнением условия о передаче задатка, которое истцом было получено.

***ФИО1 заключила договор купли-продажи спорной квартиры с иным лицом, который сторонами был исполнен с регистрацией перехода права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ***.

Кроме того, по условиям п. 1.1 договора от *** обязанность продавца заключению сделки купли-продажи поступает по требованию об этом со стороны покупателя.

Тем самым обязанность сторон по заключению основного договора носила не взаимный характер, как это следует из общий положений закона о предварительном договора, а предполагала необходимость предъявления соответствующего требования покупателем.

Исходя из данных положений закона и условий договора, а также в силу ст. 56 ГПК РФ истец должен доказать, что обращался с требованием о заключении основного договора в срок до ***.

Согласно объяснениям ответчика и его представителя в судебном заседании, к ним для заключения основного договора не обращались.

Отсутствие доказательств обращения к ответчикам подтвердил представить истца в судебном заседании ***.

В судебное заседание представлена телеграмма, направленная *** ООО «Юсел» ФИО4 с предложением о заключении договора.

Однако по смыслу ч. 4 ст. 429 ГК РФ для заключения основного договора требуется не только формальное направления предложения, но и осведомленность о нем, то есть его получение второй стороной, подтверждающие для нее волеизъявление стороны заключить договор.

Доказательств того, что данная телеграмма была получена, не представлено.

При этом судом учитывается, что она направлена ответчику ***, то есть в последний день срока для заключения основного договора, что исключало возможность ее получения ответчиком в тот же день..

Истцом также не представлено доказательств, что после получения от ответчика заявления об отказе от договора им принимались действия по его заключению.

Кроме того, ООО «Юсел», направившее телеграмму, не являлось покупателем по условиям договора от ***, и доказательств наделения его полномочиями действовать в интересах ФИО7 не представлено.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик не был уведомлен о требовании истца по заключению договора и обоснованно полагал предварительный договор прекратившим свое действие при молчании со стороны покупателя, тем более после получения им отказа от заключения договора. Таким образом, обязательства ФИО4 по заключению основного договора не наступили в связи с отсутствием требования со стороны истца, и предварительный договор прекратил свое действие.

Поскольку обязанность ФИО4 по заключению основного договора согласно условиям предварительного договора возникала по требованию истца, которое ей не было заявлено, и таким образом, не возникла, то оснований для возложения на нее ответственности за отказ ее исполнения не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО7 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья И.В. Шульга