Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСЖ ЖК «ЛАДОГА», индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора № 25/08/16а от 25 августа 2016 года незаконным и недействительным, обязании выполнить работы по демонтажу установленного оборудования,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с уточнёнными исковыми требованиями к ответчикам о признании договора № 25/08/16а от 25 августа 2016 года, заключенного между ТСЖ ЖК «ЛАДОГА» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 незаконным и недействительным, обязании ответчиков выполнить работы по демонтажу установленного в соответствии с условиями договора № 25/08/16а от 25 августа 2016 года оборудования в подвальном помещении дома <адрес> с привидением в первоначальное состояние стен и перекрытий затронутых незаконной установкой оборудования; взыскании с ответчиков солидарно в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины – уточненное исковое заявление (л. д. 158 – 161).

В обоснование уточнённых исковых требований истец указывает, что истцу на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <адрес> Управлением указанным многоквартирным домом осуществляет ТСЖ ЖК «Ладога». Согласно п. 12.1 Устава ТСЖ ЖК «Ладога», утвержденного общим собранием собственников помещений, протокол № 1 от 10 мая 2008 года органами управления товарищества являются: общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Председателем правления ТСЖ ЖК «ЛАДОГА» является ФИО3 В коммерческом помещении <адрес> располагается мини-отель «Алекс Отель на <адрес>», исполнителем которого является индивидуальный предприниматель ФИО2 В результате заключенного договора № 25/08/16а от 25 августа 2016 года между ТСЖ ЖК «ЛАДОГА» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 на размещение инженерного оборудования в подвальном помещении многоквартирного дома <адрес>, в нарушение п. 3 ст. 44 ЖК РФ, произведен комплекс работ: изготовлены сквозные отверстия в железобетонных, капитальных перекрытиях между первым этажом и подвальным помещением многоквартирного дома, установлены 10 кондиционеров и изменены инженерные коммуникации без разрешения данного вопроса на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и предоставления соответствующей проектной документации. По мнению истца, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Отсутствие решения собрания собственников дает основание для вывода о незаконности размещения ответчиками принадлежащего им оборудования в подвальном помещении дома. Общее собрание собственников помещений не проводилось, а принятое решение на общем собрании членов ТСЖ от 13 июня 2009 года о передаче права на сдачу в аренду общего имущества правлению ТСЖ принято в нарушение положений части 1 статьи 46 ЖК РФ, поскольку за принятие решения проголосовали собственники, обладающие менее 2/3 голосов, что отражено в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 07 декабря 2017 года. По мнению истца, договор № 25/08/16а от 25 августа 2016 года, заключенный в нарушение требования закона, без одобрения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома и без наделения соответствующими полномочиями председателя правления ТСЖ и правления ТСЖ по заключению подобной сделки, является недействительным. Таким образом, оборудование в подвальном помещение дома <адрес> установлено ответчиками без законных на то оснований и должно быть демонтировано ответчиками.

Истец в судебном заседании уточнённые исковые требования поддержал по доводам, изложенным выше, и просит суд исковые требования с учётом уточнений удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчиков – адвокат Вьюнов С.Е., действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что в период времени с 12 мая 2009 года по 12 июня 2009 года в доме <адрес> проведено общее собрание членов ТСЖ, результаты которого оформлены протоколом от 13 июня 2009 года. Согласно п. 9 протокола от 13 июня 2009 года общего собрания членов ТСЖ следует, что правлению ТСЖ делегировано право на сдачу в аренду общего имущества многоквартирного дома, и заключение соответствующих договоров. В соответствии с протоколом заседания Правления ТСЖ ЖК «Ладога» от 24 августа 2016 года принято решение о заключении с ИП ФИО2 договора аренды части помещения дома для размещения кондиционеров. Также указанным решением были определены существенные условия заключаемого договора. 25 августа 2016 года между ТСЖ ЖК «ЛАДОГА» и ИП ФИО2 заключен договор аренды части подвального помещения дома. Кроме того, в настоящее время оспариваемый договор между сторонами расторгнут в связи с образовавшейся задолженность по арендным платежам. В соответствии с Соглашением о расторжении от 19 сентября 2018 года ИП ФИО2 принимает на себя обязательства в течение 7 календарных дней демонтировать установленное по договору оборудование. Просит суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выслушав пояснения истца, пояснения представителя ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 25 августа 2016 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2, именуемый в дальнейшем «Сторона-1», с одной стороны, и ТСЖ ЖК «ЛАДОГА», именуемое в дальнейшем «Сторона-2», с другой стороны, заключили Договор № 25/08/16а, по условиям которого Сторона-2 обязуется на возмездной основе предоставить Стороне-1 право на размещение оборудования, указанного в Приложении № 2 к договору, в подвальном этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>, а Сторона-1 обязуется выплачивать вознаграждение в размере и сроки, установленные настоящим договором (л. д. 31 – 33).

Согласно Приложению № 2 к Договору № 25/08/16а от 25 августа 2016 года, в подвальном помещении 1-Н по адресу: <адрес>, установлено 10 кондиционеров MDV 70 X 45 X 25.

Представитель ответчиков в судебном заседании данное обстоятельство не оспаривал.

Истец просит признать недействительным указанный договор от 25 августа 2016 года № 25/08/16а.

Истец, в обоснование заявленных требований ссылается на положения пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, указывает, что решение о предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО2 права на размещение в подвальном помещении многоквартирного дома инженерного оборудования общим собранием собственников дома не предпринималось.

Доводы представителя ответчиков о законности оспариваемого истцом договора от 25 августа 2016 года № 25/08/16а не могут быть приняты судом во внимание, как не нашедшие своего подтверждения в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений: о реконструкции многоквартирного дома, строительстве строений, сооружений; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьёй 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 13 июня 2009 года на общем собрании членов ТСЖ «ЖК ЛАДОГА» <адрес>, проведенного в форме заочного голосования, принято решение передаче прав на сдачу в аренду общего имущества и на размещение рекламы на фасадах дома с заключением договоров Правлению ТСЖ, с ежегодным отчетом о доходах по данным статьям, - копия протокола № 1 заседания счетной комиссии ТСЖ «ЖК ЛАДОГА» по итогам заочного голосования общего собрания членов ТСЖ от 13 июня 2009 года и копией Акта (л. д. 66 – 69).

На заседании правления ТСЖ ЖК «ЛАДОГА» 24 августа 2016 года принято решение о заключении договора с ИП ФИО2 на предоставление части подвального этажа дома <адрес> для размещения кондиционеров, используемых в помещении отеля «Алекс-Отель» указанного дома. Утвержден для заключения предоставленный проект договора и существенные условия, содержащиеся в указанном проекте, - копия протокола заседания Правления ТСЖ ЖК «ЛАДОГА» от 24 августа 2016 года (л. д. 70).

Вместе с тем, как следует из апелляционного определения Санкт-Петербургского городского суда от 07 декабря 2017 года по делу № 33 – 23630/2017, решение общего собрания членов ТСЖ ЖК «ЛАДОГА» о передаче права на сдачу в аренду общего имущества правления ТСЖ (вопрос № 9) от 13 июня 2009 года принято в нарушение положений части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку за принятие решения проголосовали собственники, обладающие менее 2/3 голосов (л. д. 139 – 142).

Частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что решение общего собрания членов ТСЖ ЖК «ЛАДОГА» о передаче права на сдачу в аренду общего имущества правления ТСЖ (вопрос № 9) от 13 июня 2009 года принято в нарушение положений части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о недействительности договора № 25/08/16а от 25 августа 2016 года, поскольку заключенный договор не соответствует требованиям жилищного законодательства, в частности пункту 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку оборудование в подвальном помещении 1-Н по адресу: <адрес>, а именно: 10 кондиционеров MDV 70 X 45 X 25, установлено индивидуальным предпринимателем ФИО2 на основании договора № 25/08/16а от 25 августа 2016 года, признанного недействительным, то установка указанного оборудования произведена индивидуальным предпринимателем ФИО2 незаконно, в связи с чем указанное оборудование должно быть индивидуальным предпринимателем ФИО2 демонтировано.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требования об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 демонтировать оборудование в подвальном помещении 1-Н по адресу: <адрес>, а именно: 10 кондиционеров MDV 70 X 45 X 25, с привидением в первоначальное состояние стен и перекрытий затронутых незаконной установкой оборудования.

Исходя из положений части 1 статьи 98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере по 150 рублей с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ТСЖ ЖК «ЛАДОГА» о признании договора № 25/08/16а от 25 августа 2016 года незаконным и недействительным, обязании выполнить работы по демонтажу установленного оборудования, - удовлетворить частично.

Признать договор № 25/08/16а от 25 августа 2016 года, заключенного между ТСЖ ЖК «ЛАДОГА» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 незаконным и недействительным.

В остальной части иска отказать.

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора № 25/08/16а от 25 августа 2016 года незаконным и недействительным, обязании выполнить работы по демонтажу установленного оборудования, - удовлетворить в полном объеме.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 демонтировать оборудование в подвальном помещении 1-Н по адресу: <адрес>, а именно: 10 кондиционеров MDV 70 X 45 X 25, с привидением в первоначальное состояние стен и перекрытий затронутых незаконной установкой оборудования.

Взыскать с ТСЖ ЖК «ЛАДОГА» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированной части решения.

Судья Н.А. Гусева

Мотивированная часть решения изготовлена 25 сентября 2018 года