Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об устранении препятствий в пользовании имуществом организации должника - ОАО предприятия «Воджилстрой» путем освобождения жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд <адрес> с иском ФИО2 и ФИО3 об устранении препятствий в пользовании имуществом организации должника - ОАО предприятия «Воджилстрой» путем освобождения жилого помещения: однокомнатной <адрес> на 3-м этаже, общей площадью 60.8 кв. метра, по адресу <адрес>, ул.им.Красина, <адрес>, кадастровый №.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указал на то, что между ним и ОАО предприятие «Воджилстрой» был заключен договор найма жилого помещения № от 03 февраля 2017 года. Право собственности ОАО предприятия «Воджилстрой» подтверждается записью о государственной регистрации права собственности в ЕГРП №. Государственная регистрация обременения в виде найма была внесена в ЕГРП записью № от 17.03.2017г. Актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, проведенным ФИО1, конкурсным управляющим ОАО предприятия «Воджилстрой» ФИО4 и представителем ТСЖ «Суворовское» было установлено, что «входная дверь в квартиру закрыта, ключи, имеющиеся у конкурсного управляющего, не подходят для ее открытия, войти в жилое помещение не представляется возможным». Из судебных актов, размещенных в открытом доступе в картотеке Арбитражного суда <адрес> по делу А32-11738/2013, истцу стало известно, что между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор найма спорной квартиры от 17.12.2015г. Истец полагает, что ответчик ФИО2 незаконно распорядился квартирой, не являясь ее законным собственником, передав ее в наем ФИО3, считает договор найма от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой по причине отсутствия государственной регистрации и считает, что ответчики своими действиями препятствуют ему пользоваться спорной квартирой, в связи с чем просит суд устранить препятствия в пользовании имуществом ОАО предприятия «Воджилстрой», обязав ФИО3 и ФИО2 в течении пяти календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда освободить жилое помещение: 1-а комнатную <адрес> на 3-ем этаже, общей площадью 60.8 кв. метра, по адресу <адрес>, ул. им. Красина, <адрес>, кадастровый №.г

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 поддержала исковые требования и просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчиков по доверенности ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований, указал на то, что требования по выполнению условий заключенного истцом договора найма от ДД.ММ.ГГГГ могут быть предъявлены только к наймодателю, т.е. к ОАО предприятие «Воджилстрой» в лице конкурсного управляющего, в момент заключения договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ его стороны преднамеренно включили в условия договора недостоверные сведения о том, что наймодателем передается свободная от каких-либо обременений третьих лиц квартира, в то время как вступившим в законную силу судебными актами по делу А32-11738/2013 было установлено, что на спорную квартиру заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ б/н о долевом участии в строительстве и застройщик по Акту приема-передачи передал ФИО2 спорную квартиру, исполнив свои обязательства. Таким образом владение ФИО2 не является незаконным. При таких обстоятельствах, ФИО2 принадлежит право на сдачу в наем принадлежащей ему на законных основаниях квартиры и что пользование ФИО3 по договору найма этой квартирой также является законным, а защита интересов истца ФИО1 возможна путем подачи иска к ОАО предприятие «Воджилстрой» о расторжении договора найма спорной квартиры. По мнению представителя ответчиков, договор найма спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный истцом, является недействительной (ничтожной) сделкой, по основаниям недобросовестного поведения и злоупотребления правом сторон этой сделки, а само право собственности на спорную квартиру у ОАО предприятие «Воджилстрой» зарегистрировано на основании недостоверных сведений и при отсутствии законных оснований для этого, что может являться самостоятельным отказом в иске. В связи с изложенными обстоятельствами, представитель ответчиков просил суд в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Прокурор, участвующий в судебном заседании, считала необходимым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица конкурсного управляющего ОАО предприятия «Воджилстрой» ФИО7 в судебном заседании просила суд удовлетворить исковые требования ФИО1

Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, суд полагает, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как установлено в судебном заседании, между ФИО1 и конкурсным управляющим ОАО предприятия «Воджилстрой» ФИО4 был заключен договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ОАО предприятие «Воджилстрой» обязалось предоставить ФИО1 во владение и пользование свободное, изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем, за определенную указанным договором плату.

Данный договор был заключен на основании решения собрания кредиторов ОАО предприятия «Воджилстрой», принятое на собрании кредиторов ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора найма 1-комнатной <адрес> на 3-ем этаже дома <адрес>, общей площадью 60,8 кв.м., по адресу: <адрес>, Западный внутригородской округ, ул.им.Красина <адрес>, кадастровый №, сроком на 13 месяцев с физическим лицом, с размером ежемесячной платы 15.000 рублей.

Договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию обременений, о чем сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 1.1. и 5.5. договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ его стороны указали, что спорная квартира передается нанимателю свободной, в состоянии пригодном для проживания в течении трех рабочих дней после заключения договора.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Абзацем вторым ст.613 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков

В судебном заседании установлено, что в противоречии с п.4 ст.421 ГК РФ и абзацем вторым ст.613 ГК РФ, в момент заключения договора найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ наймодатель, будучи осведомленными о том, что с конца 2014 года по настоящее время в квартире, на которую заявляет правопритязания истец по делу, проживает на основании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3, т.е. обременена правом проживания третьего лица, не указал это существенное и обязательное обстоятельство, чем ввел в заблуждение нанимателя квартиры.

Кроме этого от нанимателя квартиры в момент заключения договора найма были скрыты обстоятельства того, что спорная квартира по акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО предприятие «Воджилстрой» передана в собственность участнику долевого строительства ответчику ФИО2

Обстоятельства передачи спорной квартиры в собственность ответчика ФИО2 установлены, вступившим ДД.ММ.ГГГГ в законную силу, определением арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А32-11738/2013, согласно которому в удовлетворении требования конкурсного управляющего ФИО4 об истребовании из чужого незаконного владения ФИО2<адрес> корпус 2 по <адрес> в <адрес> отказано.

При вынесении решения суд принимает во внимание, что вышеуказанным судебным актом установлено, что на спорную квартиру заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ б/н о долевом участии в строительстве, и застройщик передал ФИО2 спорную квартиру, исполнив свои обязательства. Таким образом владение ФИО2 не является незаконным. Этим же судебным актом установлено, что спорная квартира передана ФИО2 в 2008 году, договор о долевом участии в строительстве не оспорен и не признан недействительным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО2 принадлежит право на сдачу в найм принадлежащей ему на законных основаниях квартиры и что пользование ФИО3 по договору найма этой квартирой является законным.

Пунктом 1 ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру к ОАО предприятие «Воджилстрой» в июле 2015 года сама по себе не могла изменить или прекратить право пользования ФИО3 этой спорной квартирой на условиях заключенного договора найма жилого помещения.

Частью 1 ст.224 ГК РФ установлено, что передачей признается вручение вещи приобретателю.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В судебном заседании представитель истца указал, что акт приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписывался без фактического вхождения и осмотра квартиры по месту её нахождения, что дает основание суду сделать вывод, что реальной (физической) передачи спорной квартиры новому нанимателю ФИО1 в момент подписания акта приема-передачи не осуществлялось.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что спорная квартира не могла быть передана конкурсным управляющим организации должника в найм для проживания истцу по делу ФИО1, так как на момент подписания договора найма, а также на момент передачи по акту приема-передачи квартира находилась в законном владении ФИО2 и была обременена правом проживания на условиях найма в пользу ФИО3

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Таким образом, из дословного содержания данной нормы следует, что ответственность за препятствия (невозможность использования) в пользовании сданной в найм гр. ФИО1 квартирой должен нести наймодатель - ОАО «Воджилстрой», а не заявленные в качестве ответчиков ФИО2 и ФИО3

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования по выполнению условий заключенного договора найма от ДД.ММ.ГГГГ могут быть предъявлены только к наймодателю, т.е. к ОАО предприятие «Воджилстрой» в лице конкурсного управляющего.

Правомочия нанимателя, при обнаружении выявленных им недостатков в пользовании спорной квартирой установлены абзацами 2 - 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ.

Так в частности наниматель ФИО1 вправе:

- потребовать от ОАО «Воджилстрой» либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать от ОАО «Воджилстрой» досрочного расторжения договора.

Таким образом, с учетом, предусмотренных ст.612 ГК РФ правомочий истца ФИО1 во взаимоотношениях с наймодателем, ответчиком по исковым требованиям об устранении препятствий в пользовании предоставленной в найм квартиры может быть наймодатель, т.е. ОАО предприятие «Воджилстрой» и что исковое требование при данных обстоятельствах может быть в виде требования о расторжении договора найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, истцом ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты права. При невозможности пользования сданной ему квартирой по договору найма, отсутствие у собственника (наймодателя) квартиры возможности устранить препятствия в пользовании квартирой ФИО1, защита интересов истца ФИО1 возможна путем подачи иска к ОАО предприятие «Воджилстрой» о расторжении договора найма спорной квартиры.

Избрание неправильного способа защиты права влияет как на предмет доказывания по делу, так и на круг лиц, которые должны быть привлечены к участию в деле, следовательно, и на возможность удовлетворения соответствующего притязания.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 об устранении препятствий в пользовании и освобождении спорной квартиры по адресу: <адрес>, корпус 2, следует отказать.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчики по делу просили суд дать правовую оценку самому договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и оценку законности зарегистрированного права собственности ОАО предприятие «Воджилстрой» на спорную квартиру.

Абзацем четвертым пункта 71 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ установлено, что возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Пунктом 74 Постановления Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» установлено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Абзацем вторым этого же пункта Постановления Пленума ВС РФ установлено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, как указано в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ От ДД.ММ.ГГГГ№ в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон договора найма спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Анализируя действия сторон договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ суд отмечает, что конкурсный управляющий ФИО4 будучи осведомленным о принятом арбитражным судом решении по его иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения ФИО2, не добившись в судебном порядке выселения ФИО2 и ФИО3 из спорной квартиры, преднамеренно введя в заблуждение кредиторов относительно правовых последствий принятого по его исковым требованиям судебного решения, злоупотребляя своими служебным положением, с целью преднамеренного причинения вреда ФИО2 и ФИО3 в виде лишения их права владения и пользования спорной квартирой, а также игнорируя исполнение взятых на себя обязательств (как застройщика по договору долевого участия) по передаче квартиры в собственность ФИО2 внес на рассмотрение и добился принятия ДД.ММ.ГГГГ решения собрания кредиторов о сдаче находящейся во владении ФИО2 и обремененной правом проживания гр. ФИО3<адрес>, общей площадью 60,8 кв.м, расположенная на 3 этаже жилого дома по адресу <адрес>, корпус 2 в найм третьему лицу с получением ежемесячного дохода в размере 15.000 рублей.

Таким образом, наниматель ФИО1 и наймодатель ОАО предприятие «Воджилстрой» действовали недобросовестно по отношению к законному владельцу ФИО2 и ФИО3, скрыв от них сам факт заключения договора найма.

Пленум ВС РФ в п.1 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ№ прямо указывает, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации)

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Очевидное отклонение обоих ответчиков от добросовестного поведения прямо следует из вышеизложенных фактических обстоятельств дела, а именно осознанной заведомо незаконной передачи вещи, реальное и фактическое владение которой принадлежит другому лицу.

Таким образом, договор найма спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При оценке законности регистрации права наймодателя на спорную квартиру суд исходит из того, что в момент обращения ОАО предприятие «Воджилстрой» в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности, в момент внесения записи (май 2015 года), как и в момент выдачи свидетельства (август 2015 года) спорная квартира была передана и находилась в фактическом владении ФИО2 согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Отношения между ОАО предприятие «Воджилстрой» и ФИО2, вытекают из наличия договора долевого участия в строительстве 6-ти секционного жилого дома, заключенного между гр. ФИО8, и ОАО «Воджилстрой» ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве 6-ти секционного жилого дома по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и Акта приема-передачи <адрес>, состоящей из одной комнаты, расположенной в 2 подъезде, на 3 этаже <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Ни один из этих вышеперечисленных правоустанавливающих документов его сторонами не расторгнут и не оспорен. Каких-либо доказательств признания недействительным договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования, а также Акта приема передачи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ни истец по делу, ни привлеченное к участию в деле ОАО предприятие «Воджилстрой» суду не предоставили.

При оценке отношений между застройщиком ОАО предприятие «Воджилстрой» и участником долевого строительства ФИО2 должны быть применены нормы главы 37 Гражданского Кодекса РФ.

Частью 1 ст. 702 ГК РФ установлено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Частью 2 ст. 703 ГК РФ установлено, что по договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику.

Таким образом, объем установленных ст. 702 и 703 ГК РФ прав подрядчика не предусматривает право подрядчика изготовить, определенную договором подряда вещь, для себя.

В случае неисполнения заказчиком обязанности по оплате работ, подрядчик в соответствии со ст. 712 ГК РФ имеет право только лишь на удержание в соответствии со статьями 359 и 360 настоящего Кодекса результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм, либо в соответствии со ст. 719 ГК РФ подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок (статья 328), либо как указано в части 2 данной статьи если иное не предусмотрено договором подряда, подрядчик при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков

Таким образом по договору подряда у подрядчика не может возникнуть никаких вещных прав на созданное им имущество. Подрядчик лишь вправе потребовать от заказчика, в том числе в судебном порядке, полной оплаты произведенных им работ.

Предоставленными суду материалами подтверждается, что ОАО предприятие «Воджилстрой», в лице конкурсного управляющего, с декабря 2013 года уже был осведомлен, что спорная квартира выбыла из владения ОАО предприятие «Воджилстрой» с апреля 2008 года и никаких прав на эту квартиру должник не имеет.

Отсутствие оснований для возникновения вещных прав у застройщика ОАО предприятие «Воджилстрой» на спорную квартиру, недобросовестность действий конкурсного управляющего в части предоставления в регистрирующий орган недостоверных документов о правах на спорную квартиру, порочность самого факта регистрации права собственности в регистрирующем органе позволяют суду сделать вывод об отсутствии у наймодателя прав на передачу чужой вещи в найм третьему лицу, т.е. в данном случае ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 об устранении препятствий в пользовании имуществом организации должника - ОАО предприятия «Воджилстрой» путем освобождения жилого помещения: однокомнатной <адрес> на 3-м этаже, общей площадью 60.8 кв. метра, по адресу <адрес>, ул.им.Красина, <адрес>, кадастровый №, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

решение изготовлено в окончательной форме: 01.07.2017г.