Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Курс», ФИО2 о переводе прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Железнодорожный районный суд г. Ульяновска с иском к ООО «Компания «Курс», ФИО2 о переводе прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. В обоснование своих требований указал, что является участником долевой собственности земельного участка площадью 1793, 1 кв.м., расположенного по адресу: . Ему принадлежит 421/521 долей в праве общей долевой собственности. Право собственности на земельный участок возникло на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Другими участниками долевой собственности на земельный участок являлись: ФИО3 - 27/521 доли; ФИО2 – 73/521 доли. Согласно ст.ст. 246, 250 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении права преимущественной покупки остальных участников долевой собственности. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 09 июля 2010 в его адрес от ООО «Компания «Курс» поступило письмо в котором предлагалось согласовать границы подъезда на земельном участке. В обоснование своих требований ООО «Компания «Курс» приложило свидетельство о праве собственности на 36/521 доли земельного участка. Истец и ФИО3 каких-либо сделок с земельным участком не совершали, ООО «Компания «Курс» приобрело долю земельного участка у ФИО2 Между тем, в его адрес и адрес ФИО3 каких-либо уведомлений о продажи доли в общей долевой собственности не поступало. Таким образом, при отчуждении 36/521 долей в общей долевой собственности на земельный участок в пользу ООО «Компания «Курс» ФИО2 допустил нарушение положений ст. ст. 246, 250 ГК РФ. Согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В связи с этим просит перевести на него права и обязанности покупателя 36\521 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под складской комплекс, общая площадь 1793,1 кв.м, по адресу: , кадастровый номер № по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание ФИО1 не явился, извещен.

Представитель ФИО1 ФИО4 на удовлетворении исковых требований настаивал. Дополнительно пояснил, что ФИО1 не было известно об отчуждении доли земельного участка. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что ФИО2 продал, а покупатель купил помещение, находящиеся по адресу: , и 36/521 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. ФИО2 должен был уведомить ФИО1 и ФИО3 о совершении сделки по отчуждению имущества, находящегося в долевой собственности. Соглашение о порядке пользования земельным участком не является соглашением о разделе земельного участка и не может служить доказательством правомерности действий ФИО2 при заключении договора купли-продажи. Кроме того, сведения о направлении истцу и ФИО3 уведомления о продажи доли, не является доказательством исполнения требований ст. 250 ГК РФ, поскольку не предоставлено доказательств получения указанного предложения истцом.

Представитель ФИО1 ФИО5 на иске настаивала. Дополнительно пояснила, что соблюдение правил ст. 250 ГК РФ ни как не нарушают права ООО «Компания «Курс» на получение земельного участка в соответствии с требованиями ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ. Поскольку в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что предметом договора являлось помещение, то применение к данному нежилому сооружению правового режима, регулирующего правоотношения по отчуждению здания или сооружения необоснованно. Документы, подтверждающие факт направления ФИО2 в адрес ФИО1, ФИО3 уведомления о продажи нежилого помещения и доли земельного участка, не свидетельствуют о том, что истец и третье лицо надлежащим образом извещены об отчуждении доли в общей долевой собственности. Ответчики не предоставили доказательств того, что истец получил указанное уведомление.

Представитель ООО «Компания «Курс» ФИО6 просил в удовлетворении исковых требований отказать. Дополнительно пояснил, что предметом договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлось здание склада. В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Таким образом, приобретая недвижимое имущество, расположенное по адресу: ООО «Компания «Курс» приобрело такие же права на земельный участок в том же объеме, которые были у прежнего собственника ФИО2 Кроме того, в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В связи с эти, требование ФИО1 о переводе прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не основаны на законе. Земельный участок при заключении указанной сделки следовал судьбе отчуждаемой недвижимости.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал. Дополнительно пояснил, что предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было здание склада. Он информировал ФИО1 о продажи недвижимого имущества и земельного участка, но ФИО1 уклонялся от получения уведомления. Уведомление о продажи недвижимого имущества и доли земельного участка было направлено ФИО1 и ФИО3 по почте 17 марта 2010, информации о получении уведомлений истцом и третьим лицом у него не имеется. При регистрации договора купли-продажи каких-либо документов, свидетельствующих о соблюдении требований ст. 250 ГК РФ не потребовали.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась. В представленном в суд отзыве указывает на то, что с доводами, изложенными в исковом заявлении, согласна. Просила исковые требования удовлетворить.

Представитель третьего лица УФСГР,КиК ФИО7 в судебном заседании пояснил, что при регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" применена не была, так как проходила регистрация недвижимого имущества, находящегося на земельном участке. В данном случае земельный участок следовал судьбе строения. Решение оставил на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, пояснения специалиста, суд приходит к следующему.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основании ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, действующим законодательство прямо предусмотрен запрет на отчуждении недвижимого имущества без земельного участка и земельного участка без недвижимого имущества.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с договором купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ собственниками земельного участка, площадью 1793,1 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: являются: ФИО1 – 421/521 доли; ФИО3 – 27/521 доли; ФИО2 – 73/521 доли.

На земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2

Между ФИО1, ФИО3, ФИО2 подписано соглашение о порядке пользования земельным участком.

Право собственности на доли земельного участка зарегистрированы.

Таким образом, земельный участок находиться в общей долевой собственности, а недвижимое имущество, расположенное на нем в собственности каждого из участников долевой собственности на земельный участок.

17 марта 2010 на имя ФИО1, ФИО3 направлены ценные письма. Извещение выдано на доставку 20 марта 2010, вторичные извещения доставлялись адресатам 26 марта 2010, 31 марта 2010. В связи с неполучением данные отправления 19 апреля 2010 возвращены в Ульяновский почтамт на хранение со справкой «истек срок хранения».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Компания «Курс» заключен договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: и 36/521 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Право собственности ООО «Компания «Курс» на помещение, расположенное по адресу: зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 мая 2010 сделана запись о регистрации №.

Право собственности ООО «Компания «Курс» на 36/521 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 мая 2010 сделана запись о регистрации №. Указано на обременение общим проездом.

Как видно из договора купли-продажи ООО «Компания «Курс» приобретало помещение, расположенное по адресу: , земельный участок при заключении указанной сделки следовал судьбе недвижимого имущества.

Доводы представителей истца о том, что наименование отчуждаемого ФИО2 недвижимого имущества в качестве «помещения» допускает его отчуждение без отчуждения земельного участка, не может быть принят во внимание.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Как видно из материалов дела правоустанавливающих документов (л.д. - 167) отчуждаемое недвижимое имущество описано как здание склада, ему присвоен кадастровый номер.

Из пояснений специалиста УОГУП БТИ У***, следует, что при изготовлении технической документации собственник может указать недвижимое имущество как «помещение» или «здание». Существовала практика, при которой собственники недвижимого имущества указывали в технической документации недвижимое имущество как «помещение» для того, чтобы продать его без земельного участка. ФИО2 за изготовлением нового технического паспорта не обращался. Вместе с тем, из анализа документов следует, что помещение, приобретенное ООО «Компания «Курс» является зданием, что видно из описания объекта.

Кроме того, требования ст. 552 ГК РФ применяются не только при отчуждении здания, сооружения, но и на других объектов недвижимости. Помещение, приобретенное ООО «Компания»Курс» является недвижимостью, таким образом, при его отчуждении необходимо соблюдение требований ст.552 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, удовлетворение требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя в праве общей долевой собственности на земельный участок повлечет за собой отчуждение земельного участка без находящегося на нем недвижимого имущества, что приведет к нарушению требований ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Курс», ФИО2 о переводе прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ульяновска в течение 10 дней.

Судья подпись Л.В. Зобова

Копия верна

Судья

Секретарь