Гражданский кодекс часть 1

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Ивановой Н.В., при секретаре Кузнецовой М.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью "ФаворитСтрой" о признании договора договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности осуществить действия, направленные на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки,

установил:

ФИО3 обратилась в Йошкар-Олинский городской суд с иском к указанному ответчику.

Уточнив требования ч. 1ст. 39 ГПК РФ, просит

- признать договор от <дата> об участии в инвестировании строительства жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), заключенный между ООО «ФаворитСтрой» и ФИО3, ФИО4, договором долевого участия в строительстве,

- возложить на ответчика обязанность осуществить действия по государственной регистрации договора от <дата>, являющегося фактически договором долевого участия в строительстве жилья, путем подачи с покупателями необходимых документов на государственную регистрацию,

- взыскать с ООО «ФаворитСтрой» неустойку за нарушение срока передачи жилого помещения в размере 94 662 руб. 20 коп. за период с 1 октября 2020 г. по 27 мая 2021 г.

Требования мотивированы тем, что <дата> между ООО «ФаворитСтрой» и ФИО3 (покупатель 1) заключен договор об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: <адрес>. Указанный договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве: объект – <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, цена договора – <данные изъяты> руб., срок окончания строительства – 3 квартал 2020 г., срок передачи объекта – после подписания акта о приемке объекта государственной комиссией, в связи с чем договор должен быть признан договором долевого участия в строительстве, который подлежит государственной регистрации. В связи с нарушением срока передачи квартиры истцу в установленной в договоре срок с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 94 662 руб. 20 коп. за период с 1 октября 2020 г. по 27 мая 2021 г.

Истец ФИО3, представители третьих лиц - Управления росреестра по Республике Марий Эл, администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», третье лицо ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В ходе рассмотрения дела ФИО4 суду представлен письменный отзыв на иск. В отзыве третье лицо просит иск удовлетворить.

Управлением Росреестра по РМЭ также представлен отзыв на иск, в котором Управление указывает на отсутствие оснований для признания сделки договором долевого участия в строительстве жилья.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 уточненные исковые требования поддержал, дал пояснения аналогично изложенным в иске. Дополнил, что если суд не усмотрит оснований для признания договора инвестирования договором долевого участия в строительстве жилья и применения положений Закона № 214-ФЗ в части вопроса о неустойке, данное обстоятельство не может являться основанием для отказа во взыскании, неустойка подлежит взысканию с применением норм Закона «О защите прав потребителей» с момента подачи претензии ответчику. Дополнил, что цену иска по требованию о неустойке увеличивать истец не намерена, просит взыскать неустойку в пределах заявленной цены.

Представитель ответчика ФИО2 с иском не согласен, дал пояснения аналогично изложенным в отзыве на исковое заявление. Дополнил, что, договором предусмотрен срок окончания строительства, но не установлен срок передачи жилого помещения покупателям. Полагает, что просрочка исполнения обязательства на стороне ответчика возникла не ранее 01 января 2021 г. - по аналогии с положением Федерального закона № 214 - ФЗ (по истечении 90 дней после истечения срока для окончания строительства).

По правилам части 3 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав доказательства, выслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статьей 4 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона (ч. 4 ст. 4).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214- ФЗ одним из обязательных условий для привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости является государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Судом установлено, что <дата> администрацией ГО "Город Йошкар-Ола" обществу с ограниченной ответственностью "ФаворитСтрой" выдано разрешение <номер> на реконструкцию многоквартирного жилого дома с возвещением мансардного этажа по адресу: <адрес>

<дата> между ООО «ФаворитСтрой», истцом ФИО3 (покупатель 1), третьим лицом ФИО4 (покупатель 2) заключен договор об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкции многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: <адрес>

Предметом договора являются правоотношения его сторон – застройщика и покупателей, возникающие на основе взаимной договоренности сторон в качестве условий вышеназванного договора и на основе (по результатам) исполнения сторонами настоящего договора условий и положений такого (п. 1).

Стороны настоящим договором подтвердили свои намерения принять участие в инвестировании (договор займа) строительства объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа, под сооружение которого в установленном порядке выделен участок земли, расположенный по следующему адресу: <адрес>. Реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа производится Застройщиком на основании разрешения на строительство <номер> от <дата>, выданного Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола».

Покупатели осуществляют финансирование квартиры (договор займа) в строительстве объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа» и получают по окончанию строительства право на оформление в собственность двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м. со строительным номером <номер> расположенной на мансардном этаже над жилым домом, расположенным по адресу: <адрес> (п. 3 договора).

Основания для признания данного договора договором долевого участия в строительстве жилья отсутствуют в силу следующего.

Предметом договора является не создание застройщиком нового объекта, как то предусмотрено ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ, а реконструкция существующего многоквартирного дома путем возвещения мансардного этажа.

Застройщик, как то предусмотрено ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, не обладает правами на земельный участок, согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса и статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен подлежащей реконструкции многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, договор инвестирования от <дата> не соответствует требованиям ст. 4 Федерального закона № 214- ФЗ, в частности п. п. б п. 5 ч. 4.

Заключенный между истцом, ФИО4 и ответчиком договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем (ст. ст. 454, 455, 549 ГК РФ).

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства установлены ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку суд пришел к выводу, что договор от <дата> об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), заключенный между ООО «ФаворитСтрой», ФИО3 и ФИО4 договором долевого участия в строительстве не является, отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о возложении обязанности на ответчика осуществить действия по государственной регистрации сделки как договора долевого участия в строительстве.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период просрочки исполнения ответчиком обязательства по передаче жилого помещения истцу как покупателю.

Представитель истца данное требование по праву обосновал положением ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, а при отсутствии оснований для признания сделки договором долевого участия в строительстве - нормами Закона РФ «О защите прав потребителей», определив период просрочки с 01 октября 2021 г.

Пунктом 4 договора от <дата> об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа) предусмотрено, что срок окончания строительства - 3 квартал 2020 г.

Застройщик обязуется после подписания Государственной комиссией акта о приемке объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа» в эксплуатацию, получения распоряжения о передаче жилой площади, подписания акта о реализации инвестиционного контракта по строительству объекта строительства, передать квартиру покупателю в натуре (п. 8.4 договора).

Из пояснений сторон следует, что на дату разрешения спора работы по реконструкции многоквартирного жилого дома не выполнены, объект истцу не передан, следовательно, ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства окончить в установленный договором срок строительство и передать жилое помещение покупателям, в том числе истцу.

В соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

По данному договору покупателями произведена предварительная оплата товара в сумме 1 447 420 руб., в том числе 723 710 руб. - истцом (п. 7.3 договора), что подтверждается документально (оплата от 30 марта 2020 г.).

При расчете неустойки даже за период, который ответчик признает периодом просрочки - с 01 января 2021 г., сумма неустойки, исчисленная на сумму предоплаты, внесенной истцом, превысит цену иска по требованию о взыскании неустойки:

723 710 х 0,5 % х 147 дн. (за период с 01 января по 27 мая 2021 г.) = 531 926,85 руб.

Требование о неустойке рассмотрено в пределах заявленного, с учетом пояснений представителя истца о том, что при перерасчете неустойки по Закону о защите прав потребителей увеличивать цену истец не намерена.

В связи с изложенным с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в заявленном размере - 94 662,2 руб.

Оснований для её снижения по правилам ст. 333 ГК РФ, учитывая размер предварительной оплаты и период просрочки, не имеется.

Судом рассмотрен вопрос применения к ответчику ответственности, предусмотренной пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Размер штрафа составит 47 331,1 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, п. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3 039,87 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО3 с общества с ограниченной ответственностью "ФаворитСтрой" неустойку 94 662,2 руб., штраф 47 331,1 руб.

В удовлетворении требования о признании договора инвестирования договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности совершить действия по государственной регистрации договора отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФаворитСтрой" в доход местного бюджета государственную пошлину 3 039,87 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня составления в окончательной форме.

Судья Н.В.Иванова

Мотивированное решение составлено 7 июля 2021 г.