Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Коледова С.В. к Администрации г.о.Самара, ТСЖ «Астрал» о признании права собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства, суд

УСТАНОВИЛ

Коледов С.В. обратился в суд иском к Администрации г.о.Самара, ТСЖ «Астрал» о признании права собственности на нежилое помещение хозяйственную кладовую №, общей площадью 16 кв.м. расположенную на 1 этаже, нежилого здания литера Г по <адрес>, впоследствии уточнил исковые требования в части признания права собственности на хозяйственную кладовую в объекте незавершенного строительства ссылаясь на следующее. ДД.ММ.ГГГГ. между ним и ООО «<данные изъяты>» был заключен предварительный договор ГБ 11 инвестирования в строительстве хозяйственных построек по <адрес>. В соответствии с условиями договора застройщик (ООО «<данные изъяты>») и инвестор (истец) договорились о подготовке и заключении в последующем договора об инвестировании в строительстве хозяйственных построек по <адрес>. Застройщик передает, а инвестор получает право на инвестирование в проектировании и строительстве и получении в собственность после ввода в эксплуатацию и регистрации построенной хозяйственной постройки в Управлении Росреестра по Самарской области. Объектом долевого строительства по договору является нежилое помещение – хозяйственная постройка, строительный №, расположенная на 1 этаже. Цена нежилого помещения 500000 рублей, оплата произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <данные изъяты>. По договору застройщик принял на себя обязательства по заключению основного договора после получения разрешительной документации на строительство хозяйственных построек и обязательство по окончанию строительно-монтажных работ в срок 4 квартал 2007г. Однако договор инвестирования заключен не был, также не была получена разрешительная документация для государственной регистрации права собственности. Актом приема-передачи от 16 января 2008г. ООО «<данные изъяты>» передал Коледову С.В. указанную хозяйственную постройку, без устройства ворот в проеме, без внутреннего устройства полов и внутренней отделки стен и потолка. ООО «<данные изъяты>» свои обязательства по заключению основного договора, ввода в эксплуатацию хозяйственных построек, передачи хоз.кладовой в собственность истца не исполнили. Решением Арбитражного суда Самарской области от 20 августа 2010г. ООО «<данные изъяты>» признано несостоятельным (банкротом), назначен конкурсный управляющий, определением от 29.06.2011г. конкурсное производство завершено, ООО «<данные изъяты>» было ликвидировано. С момента передачи хозяйственной постройки он пользуется ею, за свой счет установил металлические ворота, залил полы и выполнил внутреннюю отделку стен и потолка, несет бремя по содержанию данного помещения: организовал техническую инвентаризацию всего блока хозяйственных построек и поставил их на кадастровый учет. Зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке он не может, т.к. не был заключен основной договор, застройщик признана банкротом и ликвидирован, в связи с чем он вынужден обратится в суд с данным иском.

В судебном заседании истец Коледов С.В. поддержал свои уточненные исковые требования в полном объеме. Пояснил, что когда заключался предварительный договор разрешение на хоз.постройку у Застройщика не было, они находились в работе. О банкротстве ООО «<данные изъяты>» он узнал в середине лета 2010г, т.к. работал в указанной организации. Жилой дом был принят ТСЖ в октябре 2008г. ТСЖ знали о хозяйственных постройках, никаких претензий от них никогда не поступало. Он полагает, что хозяйственные постройки не самовольные, земельный участок был отведен Застройщику под строительство жилого дома с нежилыми помещениями. Решением суда от 03.06.2010г. за ним признано право собственности на квартиру в доме <адрес>. Он не обращался в Администрацию г.о.Самара, Департамент строительства и архитектуры г.о.Самара за получением разрешения на строительство, хоз.постройку использует под гараж, ограничений в пользовании нет.

Представитель ответчика ТСЖ «Астрал» Мельникова М.Г.: исковые требования не признала в полном объеме. Пояснила, что хозяйственные постройки располагаются вдоль фасада дома и являются подпорной стеной, обеспечивает безопасность дома. Она является противооползневой защитой земельного участка и фундамента жилого дома. Подпорная стена удерживает насыпной грунт, высота насыпи около 5 метров. Также строение необходимо для обеспечения пожарной безопасности жилого дома, несет функции стилобата (эстакады) для заезда пожарной спецтехники для эвакуации людей с верхних этажей. Между подпорной стеной и линией застройки жилого дома проходят трассы водоснабжения, дренажной системы. Необходим межсезонный осмотр конструкций подпорной стены для своевременного выявления изменений или несоответствия конструктивным характеристикам заложенным в объект для предотвращения подвижек грунта от фундамента многоэтажного жилого дома. Истец использует хоз.постройку как гараж, что запрещено нормами СНиП, в помещениях примыкающих к подпорной стене не допускается хранение легковоспламеняющихся жидкостей. Во время строительства подпорной стены застройщик гарантировал, что постройки не будут использоваться под гаражи. Хозяйственные постройки являются самовольными, разрешение на их строительство Застройщик не получал, земельный участок был отведен под строительство жилого дома. Передача в собственность данных построек сделает невозможным обслуживание дома, будет препятствовать обслуживанию и осмотру для выявления изменений подпорной стены которые могут привести к обрушению всего дома. Сносить эти постройки нельзя, т.к. они выполняют укрепительную функцию, но и передавать их в собственность тоже нельзя, т.к. собственник вправе не допускать ТСЖ в помещение, в связи с чем нельзя будет осматривать стену для выявления в ней повреждений. В настоящее время ТСЖ занимается оформлением земельного участка в собственность, как придомовую территорию, ранее отведенную Застройщику под строительство жилого дома. В настоящее время ТСЖ не заявляет требований об изъятии хоз.построек, возможно будет достигнуто соглашение о пользовании ими. При передаче жилого дома от Застройщика –ТСЖ, хоз.постройки не передавались.

Ответчик Администрация г.о.Самара в судебное заседание не явились, извещались надлежаще.

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещались надлежаще.

Принимая во внимание доводы сторон, изучив представленные доказательства: л.д.9-10 предварительный договор ГБ11 инвестирования в строительство хозяйственных построек, л.д.11 квитанция к приходному кассовому ордеру, л.д.12 акт приема передачи от 16.01.08г., л.д.13 Постановление Главы г.Самара от 31.03.2005г. № 321 «Об утверждении проекта границ земельного участка», л.д.14-16 договор аренды земельного участка, л.д.17-21 кадастровый план земельного участка, л.д.24 Разрешение на строительство, л.д.25 Распоряжение Администрации Железнодорожного района г.о.Самара от 17.03.2006г. №139 «О присвоении почтового адреса», л.д.26 кадастровый план постройки, л.д.27-32 технический паспорт по состоянию на 28.02.13г., л.д.33-39 кадастровый паспорт, л.д. 40-42 технический паспорт по состоянию на 13.12.12г., л.д.43-44 решение Арбитражного суда Самарской области, л.д.45 Определение Арбитражного суда Самарской области, л.д.46-51 выписка из ЕГРП, л.д.52-53 договор ПА №2/30 «О долевом участии в проектировании и строительстве жилого дома по <адрес>», л.д.54 свидетельство о государственной регистрации права, л.д.55-57 фото хозяйственной постройки, л.д.60 свидетельство о заключении брака, л.д.61 свидетельство о рождении, л.д.66 согласие супруги истца, л.д.75-77 акт о передаче здания, л.д.78-82 кадастровый паспорт земельного участка, л.д.86-92 техническое заключение по инженерно-техническому обследованию конструкций хозяйственной постройки, л.д.93-98 заключение по результатам проведения экспертизы на соответствие требованиям пожарной безопасности, л.д.99 фото, л.д.101-102 решение от 03.06.2010г. о признании за истцом права собственности на квартиру, л.д.111 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, л.д.112-180 экспертное заключение строительно-технической экспертизы, л.д.181-205 заключение о независимой оценке пожарного риска, л.д.206-211 технический паспорт на здание, суд приходит к следующему выводу:

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ООО «<данные изъяты>» был заключен предварительный договор ГБ11 инвестирования в строительство хозяйственных построек по <адрес>. Предметом данного договора явилась договоренность о подготовке и заключения в последующем договора об инвестировании в строительство хозяйственных построек в порядке, объеме и на условиях, предусмотренных договором. Инвестор получает право на инвестирование в проектирование и строительство и получение в собственность после ввода в эксплуатацию и регистрации построенного объекта хозяйственной постройки строительный № общей площадью 15,5 кв.м. Стоимость составляет 500000 рублей, оплата произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16.01.2008г. В связи с банкротством ООО «<данные изъяты>» основной договор не был заключен. Хозяйственная постройка была передана Коледову С.В. актом приема-передачи от 16.01.2008г., хозяйственная постройка используется истцом под гараж. Как следует из текста заключенного предварительного договора /л.д. 9/, Застройщик обязуется получить Постановление Главы г.Самары, иные правоустанавливающие документы, разрешающие строительство хозяйственных построек по <адрес>, после получения разрешительной документации на строительство осуществить функции «Застройщика», после получения разрешительной документации заключить с Инвестором договор о долевом участии. Основной договор должен быть заключен после получения разрешительной документации на строительство хозяйственных построек. 16 января 2008 года хоз. постройка была передана Коледову С.В. во исполнение условий по Договору ГБ 11 от 10.04.2007г.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражении, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом не представлено доказательств того, что Застройщику выдавалось разрешение на строительство хоз.построек и отводился земельный участок под их строительство.

Согласно представленного в суд экспертного заключения строительно-технической экспертизы многоэтажного жилого дома расположенного по <адрес> установлено, что со стороны фасада, в нижней части, возведена подпорная стена из системы уложенных железобетонных блоков. Данная конструкция препятствует сползанию рельефа грунта и изменению свойств фундамента 1 и 2 секций, является неотъемлемой частью комплекса застройки объекта. Между подпорной стеной и линией застройки жилого дома проходят трассы водоснабжения, дренажной системы. Данное строение является капитальным инженерно-техническим сооружением, необходимым для обеспечения безопасного функционирования МКД, т.к. несет функции подпорной стены. Основным назначением сооружения является противооползневая защита земельного участка и соответственно фундамента МКД секций 1 и 2. Сооружение является неотъемлемой частью инженерного состава конструкций, необходимых для надежной и безопасной эксплуатации фундамента здания. Изменения в конструкции сооружения подпорной стены, тем более отсутствие системы недопустимы, т.к. могут стать причиной возникновения аварийной ситуации. В помещениях, примыкающих к подпорной стене допускается размещение хозяйственных кладовых без размещения и хранения легковоспламеняющихся жидкостей, и с обеспечением беспрепятственного доступа к конструктивным элементам для контроля за состоянием несущих конструкций и своевременного выявления и устранения недостатков.

ООО «<данные изъяты>» был предоставлен земельный участок площадью 5599,5 кв.м. под строительство 10-ти этажного жилого дома по <адрес>. Для укрепления фундамента, в целях противооползневой защиты вдоль фасада дома была выстроено капитальное инженерно-техническое сооружение, необходимое для обеспечения безопасного функционирования МКД, т.к. несет функции подпорной стены. Впоследствии ниши этого строения были достроены ООО «<данные изъяты>» до хозяйственных помещений и оборудованы пользователями под гаражи.

В соответствии со ст. 25 ч.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена регистрация прав на объект незавершенного строительства при предоставлении документов, подтверждающих право собственности /пользования/ заявителя на земельный участок, разрешение на строительство, проектно-сметной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В связи с изложенным судом не установлено оснований для признания за истцом право собственности в порядке ст. 218 ГК РФ.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном /бессрочном/ пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, осуществившем данную постройку, если сохранение данной постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив совокупность изложенных выше доказательств, суд приходит к выводу, что спорное нежилое помещение является самовольной постройкой. Суд не находит оснований для признания за Коледовым С.В. право собственности на спорное нежилое помещение, поскольку Коледовым С.В. не представлено в настоящее время доказательств наличия у него права на предоставление ему земельного участка под указанную постройку. Кроме того, суд принимает во внимание выводы, изложенные экспертом <данные изъяты>. в информационном письме/ л.д. 179/, из которого следует, что к указанным помещениям необходим беспрепятственный доступ. Спорное нежилое помещение имеет ворота, которые установлены Коледовым С.В. самостоятельно, что безусловно является препятствием к доступу в указанное помещение.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования Коледова С.В. удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Коледова С.В. о признании права собственности на нежилое помещение – хозяйственную постройку №, общей площадью 16 кв.м., расположенную на 1 этаже нежилого здания литера Г по <адрес> - оставить без удовлетворения.

Решение суда в окончательной форме принято 21 июля 2014 года.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционном порядке в Самарский Облсуд через Железнодорожный суд г.Самары.

СУДЬЯ Бойко Л.А.