Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Маркомтел» о признании недействительными в части условия договора о долевом участии в строительстве, применении последствий недействительности условий договора, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, признании прекращенным денежного обязательства, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Маркомтел», с учетом уточнений просила признать недействительными условия пунктов 9.3 и 9.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве, устанавливающие обязательный досудебный претензионный порядок регулирования споров, возникающих между сторонами договора, путем направления письменных претензий и ответов на претензии заказным письмом с уведомлением о вручении, и право на обращение в суд не ранее десяти календарных дней с момента истечения разумного срока, необходимого для ответа на претензию; применить последствия недействительности условий договора; взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01 октября 2017 года по 12 февраля 2018 года в размере 129889 руб. 35 коп., за период с 13 февраля 2018 года по день фактического исполнения обязательства– передачи объекта долевого строительства; признать прекращенным обязательство по уплате денежной суммы 31200 руб. за увеличение площади квартиры; взыскать компенсацию морального вреда в размере 20000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что 30 марта 2017 года между ней и ООО «Маркомтел» был заключен договор долевого участия в строительстве № двухкомнатной квартиры, расположенной в 1 подъезде на 9 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, <адрес>
<адрес>, кадастровый №, предварительный номер <адрес>. ФИО1 обязанность по оплате цены договора в размере 1663800 рублей исполнила, в то время как застройщик свою обязанность по передаче квартиры в срок не позднее 30 сентября 2017 года не исполнил, квартира истцу не передана. Дом построен, сдан в эксплуатацию. За нарушение срока передачи квартиры согласно ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан уплатить неустойку. После 12 декабря 2017 года стоимость квартиры увеличилась в связи с необходимостью оплаты кадастровых работ на 2900 руб. и в связи с увеличением площади квартиры на сумму в 31200 руб., в настоящее время цена договора составляет 1697900 руб., от указанной суммы и подлежит расчету неустойка. Квартира не передана ФИО1 в связи с имеющими строительными недостатками, что зафиксировано в претензиях от ноября, декабря 2017 года.

Истец ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, указала, что от действий ответчика испытала нервные переживания, муки, заболела.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании с иском не согласилась, указала, что расчет неустойки произведен ФИО1 неверно, поскольку акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 11 декабря 2017 года, неустойка подлежит расчету за период с 01 октября 2017 года по 10 декабря 2017 года, поскольку срок передачи квартиры был определен до 30 сентября 2017 года. Расчет надлежит производить исходя из уплаченной ФИО1 суммы в 1663800 руб. за квартиру по договору долевого участия. Ответчиком произведен расчет неустойки на сумму в 64971 руб. 39 коп., поскольку ФИО1 уже получено от ответчика 35000 руб. по незаключенному мировому соглашению, 31200 руб. она должна внести за увеличение площади квартиры, то посредством взаимозачета требований обязательство по выплате неустойки уже исполнено ООО «Маркомтел». В части 1200 руб. также исполнено требование о взыскании компенсации морального вреда, что ответчик полагает достаточным. Также представитель ответчика просила снизить неустойку на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагала, что размер компенсации морального вреда является завышенным.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1, 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту– Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи.

Как следует из материалов дела, 30 марта 2017 года между Тихоно-
вой Г.В. и ООО «Маркомтел» был заключен договор долевого участия в строительстве № двухкомнатной квартиры, расположенной в 1 подъезде на 9 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес><адрес>, кадастровый №, предварительный номер <адрес> (далее по тексту–Договор).

Пунктами 2.4, 2.5 Договора предусмотрено, что срок окончания строительства многоквартирного жилого дома (получение разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию) II квартал 2017 года, то есть 30 июня 2017 года. Срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства в течение трех месяцев с момента сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию до 30 сентября 2017 года.

ФИО1 обязанность по оплате цены договора в размере
1663800 руб. исполнена в полном объеме, что подтверждается квитанциями в материалах дела и сторонами не оспаривается.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№ получено ООО «Маркомтел» 27 ноября 2017 года, квартира истцу передана по акту приема-передачи от 11 декабря 2017 года, доводы истца о том, что указанный акт следует оценивать как расписку о приеме стабилизатора напряжения, поскольку в квартире имеются строительные недостатки, в тексте акта имеются неоговоренные исправления и прочерки, суд признает несостоятельными и не основанными на законе. Данный акт является достоверным и допустимым доказательством передачи квартиры истцу.

Доказательств того, что сторонами в установленном порядке согласованы иные сроки сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и передачи его с подписанием соответствующего соглашения либо уклонения дольщиков от принятия объекта суду не представлено. Исключительных обстоятельств для освобождения застройщика от ответственности судом не установлено. В связи с чем, суд приходит к выводу о пропуске ответчиком срока исполнения принятых на себя обязательств.

В пункте 9.3 Договора указано, что все споры и/или разногласия, которые могут возникнуть из исполнения настоящего договора или в связи с ним, решаются Сторонами в обязательном претензионном порядке. Стороны направляют письменные претензии и/или ответы на претензии посредством почтовой связи, заказным письмом с уведомлением о вручении.

Согласно пункта 9.4 Договора в случае, если Стороны не могут разрешить спор и/или разногласия в претензионном порядке, такие споры и/или разногласия разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ. Право на обращение в суд возникает у Стороны не ранее чем через десять календарных дней, с момента истечения разумного срока необходимого, для ответа на претензию.

Таким образом, пунктами 9.3 и 9.4 Договора установлен обязательный претензионный порядок разрешения споров и/или разногласий, что не соответствует нормам действующего законодательства– положениям указанного Закона № 214-ФЗ, законодательства о защите прав потребителей, гражданского процессуального законодательства и нарушает право истца на обращение в суд.

Согласно ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту– ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из ч. 2 ст. 166 ГК РФ следует, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. По правилам ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании недействительными в части условий п. 9.3 и 9.4 договора № от 30 марта 2017 года о долевом участии в строительстве, устанавливающие обязательный досудебный претензионный порядок регулирования споров, возникающих между сторонами договора, путем направления письменных претензий и ответов на претензии заказным письмом с уведомлением о вручении, и право на обращение в суд не ранее десяти календарных дней с момента истечения разумного срока, необходимого для ответа на претензию; применении последствия недействительности условий договора подлежат удовлетворению. Применению подлежит судебный порядок разрешения спора.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки с ответчика в соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ за период с 01 октября 2017 года.

Требование истца о взыскании неустойки обоснованно, поскольку объект долевого строительства не передан участнику долевого строительства в установленный договором срок. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 11 декабря 2017 года

ФИО1 по договору долевого участия в строительстве оплачено 1663800 руб., обязательства по оплате денежной суммы 31200 руб. за увеличение площади квартиры не выполнены. Таким образом, подлежит взысканию неустойка за период с 01 октября 2017 года по 10 декабря 2017 года в размере 65775,56 руб. из расчета: 1663800*8,5*29*2/300/100, равно 27341 руб. 78 коп.; 1663800*8,25*42*2/300/100, равно 38433 руб. 78 коп.

Представитель ответчика указал на несоразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Принимая во внимание характер нарушения ответчиком своего обязательства, степень его вины, размеры неустойки, длительность периода просрочки, отсутствие доказательств наступления для истца неблагоприятных последствий, вызванных несоблюдением ответчиком срока передачи объекта долевого строительства, иные установленные по делу обстоятельства, учитывая позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, по смыслу которой положения п.1 ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, суд считает, что неустойка подлежит снижению до суммы в 64000 рублей.

Истцом заявлено требование о признании прекращенным обязательства по уплате ответчику денежной суммы в размере 31200 руб. в счет стоимости дополнительных квадратных метров согласно письма ООО «Маркомтел» от 14 декабря 2017 года.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. В соответствии с нормами пунктов 2 и 3 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Встречное требование об уплате указанной суммы ответчиком не заявлено, вступившее в законную силу судебное постановление по данному вопросу отсутствует. С учетом указанных норм суд не находит оснований для удовлетворения требования о признании обязательства прекращенным.

В связи с тем, что просрочкой исполнения обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок нарушены права истца как потребителя суд считает, что истец имеет право на компенсацию морального вреда в соответствии с положениями ст.15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Требование о взыскании компенсации морального вреда с ответчика основано на законе, поскольку в нарушении прав истца как потребителя повинен ответчик. Прямая обязанность компенсации морального вреда, причиненного действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, в случаях, предусмотренных законом, закреплена в ст. 1099 ГК РФ. В целях дополнительной правовой защиты потребителя как слабой стороны в правоотношении упрощенный порядок компенсации морального вреда установлен ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей». Презюмировав сам факт возможности причинения такого вреда, законодатель освободил потерпевшего от необходимости доказывания в суде факта своих физических или нравственных страданий, вследствие чего отсутствие доказательств несения нравственных и физических страданий не может явиться основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, степень нравственных и физических страданий истца, которая от действий ответчика испытала нервные переживания, муки, заболела, учитывая также продолжительность срока, в течение которого ответчик допустил просрочку исполнения обязательства, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.ст. 151, 1099-1101 ГК РФ считает подлежащей выплате компенсацию морального вреда в сумме 1000 рублей в пользу истца.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 32500 руб. ((64000+1000)/2). Оснований для снижения суммы штрафа суд не усматривает.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 319 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2420 руб. исходя из размера удовлетворенных требований имущественного и неимущественного характера.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать пункты 9.3 и 9.4 договора № 171 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес><адрес> заключенного 30 марта 2017 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Маркомтел» и ФИО1, недействительным в части установления обязательного претензионного порядка урегулирования споров.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Маркомтел» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 64000 руб., компенсацию морального вреда в размере 1000 руб., штраф в размере 32500 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Маркомтел» государственную пошлину в бюджет муниципального образования городского округа «Город Йошкар-Ола» в размере 2420 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики
Марий Эл путем подачи апелляционной жалобы через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.А. Смирнова

Мотивированное решение в окончательной форме

составлено 19 февраля 2018 года