Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7,ООО « Аукцион Торг Инвест»,МТУ Росимущества о признании торгов и договора купли-продажи недействительными,применении последствий недействительности договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО7, ООО «Аукцион Торг Инвест», МТУ Росимущества в котором, с учетом уточненного в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать недействительными, проведенные 30.11.2020 года торги по продаже арестованного имущества: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № и заключенный по результатом торгов с ФИО1 договор купли-продажи арестованного имущества № б/н от 04.12.2020 года, возвратить спорную квартиру в собственность Истца, погасить запись в ЕГРН о регистрации права ФИО7 на спорную квартиру и регистрации ограничения (обременение) права – ипотеки в силу закона.

В обоснование исковых требований Истец указал, что решением Смольнинского районного суда от 18.01.2017 года исковые требования АО «Газпромбанк» удовлетворены, с ФИО6 в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору от 11.07.2011 года № в размере 3 347 746 рублей 16 копеек, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 200 000 рублей.

Процедура реализации квартиры проходила в 2020 году и цены на квартиры, соответственно были уже в два раза дороже, эта квартира стоила примерно около 7 000 000 рублей.

Однако судебный пристав-исполнитель, реализуя квартиру через торги не произвел оценку на момент реализации имущества, то есть на ноябрь 2020 года и начал процедуру продажи квартиры по цене, ниже чем указано в решении Смольнинского районного суда от 18.01.2017 года.

29.10.2020 года на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов http/torgi.gov.ru было опубликовано Извещение № о проведении торгов по лоту: квартира общей площадью 47,0 кв.м. по адресу: <адрес>. Кадастровый №. Начальная цена: 4 435 200 руб. 00 коп. Задаток 44 352 руб. 00 коп., шаг лота: 5 000 руб. 00 коп.

Обременение: залог в пользу взыскателя АО «Газпромбанк». Срок приема заявок для участия в торгах: с 12.10.2020 года по 26.10.2020 года. Подведение итога заявок по аукциону – 28.10.2020 года 14.00.

Арестованное имущество было выставлено на продажу по цене 4 435 200 рублей, тогда как решением суда начальная продажная цена была установлена 5 200 000 рублей, что явно является нарушением установленных требований по продаже арестованного имущества.

Согласно пп. П. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодатем и залогодержателем достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом.

При таких обстоятельствах, продажа арестованного имущества по начальной цене 4 435 200 рублей незаконна и влечет недействительность торгов.

Кроме того, в силу п. 3, п.8 ст. 85 ФЗ № 229 «Закона об исполнительном производстве» : судебный пристав исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен., если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей.

Согласно п. 2 ФЗ от 29.07.1998 года № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

Согласно 1 абз. Акта передачи арестованного имущества от 07.10.2020 года судебный пристав-исполнитель МОСП по ИОИП ГУФССП России по г. Санкт-Петербургу указывает цену арестованного имущества 5 200 000 рублей, однако передает имущество Организатору торгов по цене 4 435 200 рублей, данное нарушение влечет недействительность торгов.

Кроме того, Истец неоднократно обращался с заявлениями от 21.10.2020 года, 25.10.2020 года, 26.10.2020 года, 05.11.2020 года, 21.11.2020 года, 26.11.2020 года к судебному приставу-исполнителю МОСП по ИОИП ГУФССП России по г. Санкт-Петербургу ФИО8, где указывал, что не согласен с оценкой, установленной решением суда в 2017 году, в связи с чем подано заявление в Смольнинский районный суд СПБ об изменении стоимости в части начальной продажной цены заложенного имущества, прикладывал к заявлению заключение о рыночной стоимости квартиры № от 07.08.2020 года и просил приостановить исполнительное производство № 67979/19/7800222-ИП от 12.07.2017 года.

Несмотря на это судебный пристав возобновляет исполнительное производство, а организаторы торгов на основании постановления судебного пристава-исполнителя возобновляют торги и проводят их.

Поскольку торги были проведены и объект спора уже отсутствовал, Смольнинский районный суд СПБ отказал в удовлетворении заявления ФИО6 об изменении способа исполнения решения суда путем изменения начальной продажной цены.

На то, что предусмотренный пунктом 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики ВС РФ за 2016 год № 2, утвержденном Президиумом ВС РФ 06.07.2016 года, согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущество должника, например, при возбуждении исполнительного производства и отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, неподлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующее постановления «действия» судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица в признании публичных торгов недействительными.

Законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

Истец считает, что основными нарушениями торгов является установление начальной продажной цены, которая решением суда от 18.01.2017 года была установлена 5 200 000 рублей, при этом квартира выставлена на торги судебным приставом по цене 4 435 200 рублей, вместе с тем на момент проведения торгов в ноябре 2020 года не была проведена повторная оценка арестованного имущества, поскольку по истечении 3 лет, цены на квартиры существенно изменились.

Согласно заключению о рыночной стоимости объекта недвижимости квартира общей площадью 47 кв.м. по адресу: <адрес> по состоянию на 07.08.2020 года составляет 6 470 000 рублей, согласно отчету об оценки рыночной стоимости по состоянию на 04.12.2020 года составляет 7 200 000 рублей.

Между тем, квартира была продана по цене 4 475 200 рублей, разница реализованной квартиры в цене составила 2 725 631 рубль, что повлекло причинение крупного ущерба на указанную сумму семье Г-вых.

Как разъяснено в п. 71 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых опросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенные в п.1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания)., нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п.2 ст. 448 ГК РФ)., необоснованное недопущение к участию в публичных торгах., продолжении публичных торгов, несмотря на поступившие от судебного пристава-исполнителя сообщения о прекращении обращения взыскания на имущество.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги и применение последствий, предусмотренных статьей 167 п. 2 ГК РФ.

Также Истец считает, что необоснованно не допущены к участию в торгах: 1) заявка № 78 от 23.10.2020 года ФИО2 (не подтверждено поступление задатка), 2) заявка № 69 от 21.10.2020 года ФИО3 (документы прикрепленные к заявке не открываются и не читаются), 3) заявка № 80 от 23.10.2020 года ФИО4 (документы, прикрепленные к заявке не открываются и не читаются).

В Случае участия на торгах лиц, заявленных по заявкам № 69, 78, 80 квартира была бы продана приблизительно по рыночной стоимости, тогда как в данном случае квартира была продана на 40% ниже рыночной стоимости.

Организатор торгов отклонил, ранее подававшие заявки участников торгов, с указанием на то, что документы, приложенные к заявке были не читаемы, что вызывает сомнение и прямо указывает, что организатор торгов был заинтересован в допуске только трех участников, которые подали заявки в последний час подачи заявок.

На вопрос о том, с кого подлежат взысканию денежные средства, уплаченные покупателем за имущество, Президиумом ФАС СКО в Постановлении от 04.04.2003 года дал следующий ответ. После реализации имущества должника на торгах, вырученные денежные средства направляются на погашение долгов продавца. Если торги признаются недействительными и должнику возвращается имущество, то покупатель не может взыскать уплаченные им средства с фактического покупателя в порядке неосновательного обогащения, поскольку в соответствии со ст. 1102 ГК РФ неосновательное обогащение предполагает отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой основания для приобретения или сбережения имущества.

В данном случае фактически получатель денежных средств вернул свое имущество в порядке применения последствий недействительности сделки, заключенная на торгах. Поэтому у покупателя появляется право требования уплаченной им суммы с должника в порядке ст. 167 и 1102 ГК РФ.

Истец ФИО6, его представители ФИО9 и ФИО10, действующие на основании доверенностей в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.

Ответчица ФИО7 о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов ФИО11, которая в судебном заседании против удовлетворения иска возражала по основаниям, указанным в возражениях.

Представитель Ответчика ООО «АУКЦИОН ТОРГ ИНВЕСТ» ФИО11, действующая на основании доверенности от 28.06.2022 года в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала, по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Ответчик МТУ Росимущества о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в суд своего представителя не направил, представив возражения (том 2, л.д. 128-138).

Третье лицо – судебный пристав исполнитель МОСП по ИОИП ГУФССП России по г. Санкт-Петербургу ФИО8 о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель третьего лица – АО «Газпромбанк» ФИО12, действующий на основании доверенности от 18.03.2020 года в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Суд заслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, находит исковые требования ФИО6 подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:

В статье 93 ФЗ от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.

В силу положений ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение 1 года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была непринята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

В соответствии со ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

Правила, предусмотренные ст. 448,449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном п.2 ст. 448 ГК РФ, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае если организатором публичных торго выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

Как разъяснено в п. 71 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в п.1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании «с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания», нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п.2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившие от судебного пристава-исполнителя сообщения о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов Истца.

В силу приведенных выше положений закона и разъяснений по его применению, основанием для признания торгов недействительными может являться нарушения правил их проведения, имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

Материалами дела подтверждается, что начальная продажная цена имущества при проведении оспариваемых торгов (30.11.2020 года) определена на основании решения Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 18.01.2017 года.

Согласно ч.1 ст. 85 ФЗ от 02.10.2007 года № 229 – ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ.

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены ФЗ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершение сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета. За исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

Положениями п.8 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что если установленный законодательством РФ об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав исполнитель обязан в течение 1 месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника, в порядке, установленном настоящей статьей.

Определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах или его оценка имеют существенное значение и непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов. Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности, в связи с чем, все процедуры по проведению торгов направлены на её достижение.

В январе 2017 года начальная цена продажи квартиры решением Смольнинского районного суда СПБ была установлена в размере 5 200 000 рублей (том.1 л.д. 215-218).

Определением Смольнинского районного суда 21.12.2017 года начальная продажная цена была снижена и определена в размере 4 435 200 рублей.

Процедура реализации квартиры проходила в 2020 году, то есть на момент выставления указанного имущества на торги (извещение о проведении торгов опубликовано 29.10.2020 года) и проведение оспариваемых торгов (30.11.2020 года) 6 месячный срок действительности результатов оценки истек.

ФИО6 неоднократно заявлял судебному приставу, предоставляя заключение экспертов, что стоимость квартиры на момент опубликования сведений о торгах составляет 7 200 000 рублей (21.10.2020 года, 25.10.2020 года, 26.10.2020 года, 05.112020 года, 21.11.2020 года, 26.11.2020 года).

Одновременно ФИО6 19.10.2020 года было подано заявление в Смольнинский районный суд СПБ об установлении новой начальной продажной цены, актуальной на момент проведения торгов в 2020 году.

Однако судебный пристав-исполнитель не приостановил исполнительное производство по заявлениям ФИО6 и не произвел оценку на основании п.3, п.8 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве».

В процессе рассмотрения данного гражданского дела по иску ФИО6 об оспаривании торгов Выборгским районным судом СПБ была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости квартиры на момент проведения торгов (30.11.2020 года).

Согласно заключению эксперта № 22-62-Н-2-212/2022 от 21.06.2022 года квартира расположенная по адресу: <адрес> на момент проведения торгов стоила 7 335 000 рублей.

У суда нет оснований сомневаться в правильности выводов эксперта, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности, эксперт имеет необходимое образование и опыт работы для дачи заключения, а также заключение аргументировано и не противоречит иным доказательствам по делу.

В силу абз. 4 п.2 ст. 57 Закона РФ «Об ипотеке» начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества.

Как установлено судебной экспертизой рыночная стоимость спорной квартиры на момент проведения торгов составляла 7 335 000 рублей, следовательно начальная продажная цена должна была быть не ниже 5 868 000 рублей.

Кроме того, кадастровая стоимость спорной квартиры по состоянию на 30.11.2020 года составляла 5 425 217 рублей 79 копеек.

Налоговое законодательство запрещает продажу ниже кадастровой стоимости имущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что неправильное определение цены имущества нарушило право истца на получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности, требования Истца в части признания торгов недействительными подлежат удовлетворению.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного Кодекса (п.2).

Таким образом, заключенный по результатам торгов договор купли-продажи № б/н от 04.12.2020 года между ООО «АУКЦИОНТОРГИНВЕСТ» от имени Межрегионального территориального Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области и ФИО7, как лицом, выигравшим торги по приобретению квартиры, расположенной по адресу: <адрес> признается судом недействительным.

К данному договору купли-продажи должны быть применены последствия недействительности, а именно:

-обязать Межрегиональное территориальное Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области возвратить ФИО7 денежные средства,уплаченные ею по договору купли-продажи;

-Обязать ИФНС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и Управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу возвратить ФИО7,денежные средства,уплаченные ею по участию в публичных торгах.

Исковые требования ФИО6 в части возврата спорной квартиры в его собственность и регистрации ограничения (обременения) права – ипотеки в силу закона не подлежат удовлетворению, поскольку имеется вступившее в законную силу решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Требование ФИО6 о погашении записи в ЕГРН о регистрации права ФИО7 на спорную квартиру удовлетворению не подлежит, поскольку погашение такой записи является обязанностью регистрирующего органа, при признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным.

В силу признания судом публичных торгов недействительными, с целью восстановления законных прав АО «Газпромбанк» подлежит восстановлению задолженность ФИО6 перед АО «Газпромбанк» по исполнительному производству № 67979/19/78022-ИП от 12.07.2017 года в размере 3 809 384 рубля 51 копейки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194,198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Признать публичные торги от 30.11.2020 года по продаже по лоту № 2,проведенные на основании публичного предложения на электронной торговой площадке « https:www.szt78/ru» по торговой процедуре № 29 по извещению № 251120\40115594\01 от 29.10.2020 г.,проведенные ООО « Аукцион Торг Инвест» по продаже арестованного имущества: квартиры,общей площадью 47,0 кв.м.,расположенной по адресу: <адрес>,кадастровый № и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи № б\н от 04.12.2020 года между ООО « Аукцион Торг Инвест» от имени Межрегионального территориального Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области и ФИО7,как лицом,выигравшим торги по приобретению квартиры,расположенной по адресу: <адрес>,кадастровый № недействительными.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи № б\н от 04.12.2020 года:

Восстановить АО « Газпромбанк» 3 809 384,51 руб. задолженности в исполнительном производстве № 67979\19\78022-ИП от 12.07.2017 г.в отношении ФИО6.

ФИО6 в удовлетворении остальной части исковых требований –отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья- М.А.Павлова

Мотивированное решение составлено 08.08.2022 года