Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пугачева ФИО12 к Фоминой ФИО13, Терехину ФИО14 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Пугачев А.Г. обратился в суд с иском к Фоминой Ж.А., Терехину О.Е., в котором просит признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенную между ответчиком Фоминой Ж.А. и ответчиком Терехиным О.Е., - недействительной.

В обоснование указывая, что 19.08.2010 года было вынесено заочное решение Гусь-Хрустального городского суда о взыскании в его пользу с ответчика Фоминой Ж.А. денежного долга в размере рублей. Указанное заочное решение вступило в законную силу 17.09.2010 года. Согласно определению Гусь-Хрустального городского суда от 31.05.2010 года судом приняты меры к обеспечению иска и наложен арест на жилое помещение по данному адресу. 16.12.2010 года из личной встречи с ответчиком Терехиным О.Е. истцу стало известно, что Фомина Ж.А. продала спорную квартиру ему. Считает, что указанной сделкой нарушено его обеспечительное право и право залога на основании следующего. Согласно Расписке о денежном долге ответчика Фоминой Ж.А. от 27.09.2008 года в случае непогашения ею долга она обязалась подписать на него, собственником которой Фомина Ж.А. значилась на момент вынесения заочного решения Гусь-Хрустального городского суда от 19.08.2010 года. Он требует расторжения сделки квартиры, расположенной по адресу: , заключенную между ответчиком Фоминой Ж.А. и ответчиком Терехиным О.Е., так как указанное жилое помещение по письменному заявлению ответчика Фоминой Ж.А. была обещана ему.

О том, что собственником данной квартиры стал ответчик Терехин О.Е., ему стало известно от самого Терехина О.Е.. До настоящего времени он не видел правоустанавливающие документы, подтверждающие факт законности оспариваемой им сделки купли-продажи квартиры.

Истец: Пугачев А.Г., в ходе судебного разбирательства поддержал свои доводы, указанные в исковом заявлении, и просил его удовлетворить.

В ходе рассмотрения дела по существу спора истец Пугачев А.Г. изменил исковые требования и, просил суд признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенную между ответчиком Фоминой Ж.А. и ответчиком Терехиным О.Е., - недействительной, а также применить последствия недействительности указанной сделки, вернув стороны в первоначальное положение. При этом суду пояснил, что в соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Правила, предусмотренные ч. 1 ст. 460 ГК РФ, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу ответчику Фоминой Ж.А. было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном законом порядке правомерными. Поэтому сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна на основании ст. 168 ГК РФ.

На удовлетворении исковых требований настаивал по указанным выше основаниям.

Представитель ответчика-1: Фоминой Ж.А., по нотариально удостоверенной доверенности – адвокат Дхоте А.А., в судебном заседании с иском Пугачева А.Г. не согласился.

В обоснование своих возражений, пояснив, что считает исковое заявление истца необоснованным и не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Истец Пугачев А.Г. неправомерно полагает, что с появлением в долговой Расписке от 27.09.2008 года, данной ему ответчиком Фоминой Ж.А., написанные ею фразы о том, что в случае непогашения денежного долга Фоминой Ж.А. в срок до 27.03.2010 года, она обязуется как бы подписать квартиру, находящуюся по адресу: , на него Пугачева А.Г. и, что у истца возникло обеспечительное право в форме залога имущества в отношении спорного жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге. Согласно ч. 2 ст. 339 настоящего Кодекса договор залога должен быть заключен в письменной форме. Как следует из ч. 2 ст. 334 ГК РФ залог квартир регулируется ФЗ « Об ипотеке», а договор об ипотеке должен регистрироваться в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом ( ч. 3 ст. 339 ГК РФ). Таким образом, отсутствие надлежащим образом заключенного договора залога и его государственной регистрации делают несостоятельными притязания Пугачева А.Г. на спорную квартиру даже неисполненного ответчиком Фоминой Ж.А. в срок обязательства перед истцом по расписке о денежном долге (договору займа от 27.09.2008 г.). Тем самым, в силу ч. 4 ст. 339 ГК РФ, несоблюдение правил, содержащийся частях 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге. Поэтому сделка купли-продажи квартиры, заключенная между ответчиком Фоминой Ж.А. и ответчиком Терехиным О.Е. была осуществлена в соответствии с законом и, не имелось никаких юридически значимых препятствий для ее проведения. Тем самым, ч. 1 ст. 460 и ст. 168 ГК РФ в данном случае неприменимы. Кроме того пояснил, что в заочном решении Гусь-Хрустального городского суда от19.08.2010 года, вступившим в законную силу, с Фоминой Ж.А. в пользу Пугачева А.Г. был взыскан денежный долг по расписке от 27.09.2008 года в сумме рублей. Но в указанном заочном решении вопроса о том, что в случае невозвращения долга в указанный в расписке срок, Фомина Ж.А. обязуется подписать на Пугачева А.Г. спорное жилое помещение, судом не рассматривался. Поэтому заочное решение не может носить преюдициального характера при рассмотрении вопроса по существу спора по настоящему делу.

На основании изложенного в исковых требованиях Пугачеву А.Г. просил отказать в полном объеме.

Ответчик -2: Терехин О.Е., в судебном заседании, иском Пугачева А.Г. также не согласился. Суду пояснил, что при заключении с продавцом Фоминой Ж.А. договора купли-продажи квартиры и составлении передаточного акта он, как покупатель, не знал и не мог знать о том, что оспариваемое жилое помещение обещано ответчику Фоминой Ж.А. согласно расписке о денежном долге от 27.09.2008 года, так как в присутствии нотариуса и его родного брата Терехина И.Е. при оформлении данной сделки, она об этом ему ничего не сказала. Поэтому считал себя добросовестным приобретателем и просил в иске Пугачеву А.Г. отказать.

3-лицо: нотариус Гусь-Хрустального нотариального округа Москалева Е.А., привлеченная судом по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, в ходе судебного разбирательства пояснила следующее. При подписании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , а также передаточного акта от 03.02.2009 год продавец Фомина Ж.А. о каких-либо обременениях на спорный объект недвижимости ей не сообщала. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.01.2009 года серии 33АК № 574101 существующих ограничений (обременений) права Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области не зарегистрировано. Продавец Фомина Ж.А. и покупатель Терехин О.Е. предоставили ей необходимый и предусмотренный законом пакет документов для оформления оспариваемого договора купли-продажи, который имеется в материалах дела. Тем самым, сделка между указанными гражданами осуществлена ею в соответствии с действующим законодательством РФ.

Заслушав объяснения сторон, адвоката на стороне истца Садову С.Ю., полагавшую исковые требования Пугачева А.Г. подлежащими удовлетворению, а также исследовав материалы дела в совокупности с представленными доказательствами – суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

На основании п. 1 ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

В силу п. 1 - 4 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме ( пункт 2 настоящей статьи).

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом ( пункт 3 настоящей статьи).

Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге ( пункт 4 настоящей статьи).

В соответствии с п.п. 3 п.1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (в ред. от 17.06.2010 года) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 10 указанного Федерального закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Судом установлено, что 19.08.2010 года было вынесено заочное решение Гусь-Хрустального городского суда Владимирской области о взыскании с Фоминой Ж.А. в пользу Пугачева А.Г. денежного долга в размере рублей по расписке от 27.09.2008 года на сумму рублей ( были уплачены Фоминой Ж.А. в добровольном порядке). Указанное заочное решение вступило в законную силу 17.09.2010 года.

При этом в данной расписке Фоминой Ж.А. было указано о том, что в случае непогашения суммы долга она обязуется подписать на Пугачева А.Г. принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: . Пугачеву А.Г. в подтверждение принадлежности квартиры по указанному адресу Фоминой Ж.А. было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 33 АК № 044412 от 20.06.2006 года. Ограничения либо обременения в указанном правоустанавливающем документе зарегистрированы не были.

03.02.2009 года между ответчиками Фоминой Ж.А. (продавец) и Терехиным О.Е. (покупатель) был заключен договор купли-продажи этой квартиры. В тот же день между ними составлен передаточный акт от продавца ( Фоминой Ж.А.) покупателю ( Терехину О.Е.). При заключении указанного договора купли-продажи ответчик Фомина Ж.А. предоставила нотариусу Гусь-Хрустального нотариального округа Москалевой Е.А. следующие документы: договор дарения от 31.05.2006 года; технический паспорт спорного этого жилого помещения по состоянию на 20.03.2006 года; повторное свидетельство о государственной регистрации права серии 33 АК № 574101 от 30.01.2009 года, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области Фоминой Ж.А. взамен свидетельства серии 33 АК № 44412 от 04.07.2006 года, где также отсутствовали какие - либо ограничения либо обременения на данный объект недвижимости. Кроме того, ответчиком Фоминой Ж.А. нотариусу представлена справка с места жительства от 03.02.2009 года, выданная МУП «РЭУ №1» в г. Гусь-Хрустальный, из которой видно, что в ,расположенной по адресу: , никто не зарегистрирован.

Ответчик Терехин О.Е. предоставил свои паспортные данные в подтверждение своей личности.

03.02.2009 года указанная сделка между ответчиками была удостоверена нотариусом Гусь-Хрустального нотариального округа Москалевой Е.А..

Нотариально удостоверенным нотариусом Домодедовского нотариального округа Московской области Бабуриной И.В. заявления ответчик Фомина Ж.А. подтвердила, что при продаже 03.02.2009 года квартиры, расположенной по адресу: , не сообщала покупателю Терехину Олегу Евгеньевичу о существовании и содержании долговой расписки, данной ею Пугачеву ФИО12 27.09.2008 года.

В ходе рассмотрения дела по существу спора ответчик Терехин О.Е. (покупатель) указал, что при заключении с ответчиком Фоминой Ж.А. ( продавец) договора купли-продажи квартиры он не знал о том, что у нее имеются долговые обязательства перед истцом Пугачевым А.Г..

Кроме того, нотариусу Гусь-Хрустального нотариального округа Москалевой Е.А., как следует из ее пояснений, ответчиком Фоминой Ж.А. при оформлении оспариваемой сделки также не было сообщено о ее денежном долге по расписке от 27.09.2008 года перед истцом Пугачевым А.Г.. В свидетельстве о государственной регистрации права серии 33 АК № 574101 от 30.01.2009 года на квартиру , ранее принадлежавшую Фоминой Ж.А. существующие по закону ограничения ( обременения) права не зарегистрированы.

Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что ответчик Терехин О.Е. является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения.

16.02.2009 года на данное жилое помещение Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области Терехину О.Е. было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 33 АК №.

Суд не может принять во внимание доводы истца Пугачева А.Г. и его адвоката Садовой С.Ю. о том, что на основании ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц и правила, предусмотренные указанной нормой права, должны применяться и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу ответчику Фоминой Ж.А. было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном законом порядке правомерными, поэтому сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна на основании ст. 168 ГК РФ, так как они основаны на неправильном толковании Закона, исходя из следующего.

Расписка от 27.09.2008 года, где в случае непогашения долга Пугачеву А.Г. Фомина Ж.А. обязалась подписать на истца оспариваемое принадлежавшее ей жилое помещение, не является договором залога недвижимости, поскольку противоречит понятиям и основаниям о возникновении залога ( ст. 334, 339,341 ГК РФ).

Заочное решение Гусь-Хрустального городского суда от19.08.2010 года, вступившее в законную силу 17.09.2010 года, по иску Пугачева А.Г. к Фоминой Ж.А. о взыскании денежного долга по расписке от 27.09.2008 года не может носить преюдициального значения для разрешения поставленного перед судом вопроса по данному делу, так как в указанном заочном решении вопрос о том, что в случае невозвращения долга ответчик Фомина Ж.А. обязуется подписать на Пугачева А.Г. принадлежавшую ей квартиру, судом не рассматривался.

Таким образом, оценивая представленные доказательства в их совокупности и, руководствуясь требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования Пугачева А.Г. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки подлежащими оставлению без удовлетворения.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя.

К ходатайству представителя Фоминой Ж.А. – адвоката Дхоте А.А., о взыскании судебных расходов приложены следующие документы: квитанция к приходно-кассовому ордеру № 11/11 от 21.02.2011 года на сумму рублей; квитанция к приходно-кассовому ордеру № 16/11 от 10.04.2011 года на сумму рублей; квитанция к приходно-кассовому ордеру № 13/11 от 03.03.2011 года на сумму рублей; квитанция к приходно-кассовому ордеру № 19/11 от 28.04.2011 года на сумму рублей, квитанция к приходно-кассовому ордеру № 07/10 от 10.12.2010 года на сумму рублей, за удостоверение нотариальной доверенности представителя просит взыскать рублей, а всего: на сумму в размере рублей.

Учитывая реальное участие в судебных заседаниях представителя Фоминой Ж.А. – адвоката Дхоте А.А., по оказанию юридической помощи своему доверителю, в том числе составление возражений на исковое заявление Пугачева А.Г., выезд из г. Москвы в Гусь-Хрустальный городской суд к месту слушанья дела – суд полагает разумным взыскать с Пугачева А.Г. в пользу Фоминой Ж.А. расходы на оплату услуг представителя в размере рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Пугачева ФИО12 к Фоминой ФИО13, Терехину ФИО14 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки, - оставить без удовлетворения.

Взыскать с Пугачева ФИО12 в пользу Фоминой ФИО13 судебные расходы, состоящие из оплаты услуг представителя в сумме рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Гусь-Хрустальный городской суд в течение 10 дней.

Судья: И.А. Тарасов