Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО13 к ОАО «Консервный завод «Динской», Межрайонной ИФНС России № 14 по Краснодарскому краю, ОАО «Кубаньэнергосбыт», ОАО «Динкомводхоз», ООО «Квазар», ОАО «Газпром газораспределение Краснодар» и ГУ УПФ РФ в Динском районе Краснодарского края о признании права собственности и освобождении имущества от ареста и по встречному иску ОАО «Консервный завод «Динской» к ФИО13 о признании сделки недействительной

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании за ним права собственности на здание конторы Консервного завода литер А, общей площадью 890,6 кв.м., расположенное по адресу: ст. <адрес>, <адрес>; обязать Динской отдел управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с ОАО «Консервный завод «Динской» и государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанное здание; освободить от ареста и исключить из описи спорное здание.

В обосновании иска указал, что он ДД.ММ.ГГГГ. заключил с ОАО «Консервный завод «Динской» договор купли-продажи № объекта недвижимости - здание конторы завода, литер А. этажность -2, общая площадь 890, 6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. продавец гарантирует, что объект договора не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит, свободен от любых прав третьих лиц.

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за ОАО «Консервный завод «Динской» в установленном законом порядке, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права №, выданным Управлением Федеральной регистрационной службой по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства за указанный объект недвижимости в размере 3 750 000 руб. полностью уплачены, что подтверждается квитанцией к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 000 000 руб., квитанцией к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 650 000 руб., а также платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 100 000 руб. Документы по указанной сделке были сданы для государственной регистрации перехода права собственности в Динской отдел Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Однако ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права была приостановлена по причине поступления в Россреестр постановления судебного пристава-исполнителя Динского отдела УФССП по Краснодарскому краю о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих ОАО «Консервный завод «Динской».

Вместе с тем, сделка купли-продажи совершена до наложения ареста. При этом она, до настоящего времени никем не оспорена и недействительной в установленном законом порядке не признана.

Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям статей 422, 554, 555 ГК РФ и является заключенным, однако до настоящего времени не зарегистрирован.

Поскольку приведенная норма закона носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.

В настоящее время заявления сторон и документы об осуществлении регистрации сделки и перехода права собственности находятся в регистрирующем органе, государственная регистрация прав на недвижимое имущество приостановлена, а ОАО «Консервный завод «Динской» не предпринимают действий направленных на регистрацию договора, от государственной регистрации отказываются.

Таким образом, договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключен в требуемой форме, содержит все существенные условия, сторонами не оспорен, не расторгнут, а продавец уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

ОАО «Консервный завод «Динской» обратилось в суд со встречным иском к ФИО13, в котором просит признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО13 и ОАО «Консервный завод «Динской», предусматривающий продажу здания конторы завода, литер А, общей площадью 890,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, недействительной сделкой.

В обоснование иска указало, что ОАО «Консервный завод «Динской» в лице бывшего генерального директора ФИО2 заключил с ФИО1 договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ на основании, которого к ФИО13 должно перейти право собственности на здание.

Данная сделка подлежит признанию недействительной в связи со следующим.

Как следует из фактических обстоятельств, ОАО «Консервный завод «Динской» занимается производством консервной продукции. Оспариваемая сделка предусматривает отчуждение офисного здания, которое вместе с остальными строениями образуют единый производственный комплекс, необходимый самому ОАО «Консервный завод «Динской» для выполнения своих уставных задач.

В соответствии с пунктом 2.1. сделки стоимость здания составила 3 750 000 рублей. При этом как следует из заключения, сделанного независимым экспертным учреждением ООО «Югконсалтинг» от 07.11.2013, рыночная цена здания составляет 15 000 000 рублей. Из данного заключения следует, что здание продано по цене в 4 раза меньше его действительной (рыночной) стоимости, что свидетельствует о продаже имущества по значительно заниженной цене, о чем стороны не могли не знать. При этом для установления объективной стоимости здания необходимо проведение судебной экспертизы по правилам, установленным в ст.ст. 79, 80 ГПК РФ.

Выводы о занижении цены здания необходимо рассматривать в контексте того, что ФИО13 и бывший генеральный директор не предприняли действий для установления рыночной цены продаваемого здания, не делалось публичных предложений о продаже здания, на его отчуждение не было получено согласие или одобрение акционеров ОАО «Консервный завод «Динской», при этом стороны сделки знали, что такая сделка является невыгодной и кабальной для ОАО «Консервный завод «Динской», кроме того никак нельзя признать сделку разумной и добросовестной.

Учитывая, что определенная цена по сделки с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, правового содержания договора купли-продажи, признаком которого является реальная возмездность сделки (часть 1 статьи 423 ГК РФ), не может свидетельствовать о соразмерной плате или ином встречном предоставлении, в этой связи сделка обладает признаками притворной сделки, прикрывшей собой практически безвозмездную передачу имущества без намерений совершить именно сделку купли-продажи имущества по реальной рыночной цене.

Генеральный директор не мог не знать о тяжелом финансовом положении компании, поскольку в настоящее время в производстве Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления ФССП по Краснодарскому краю находится более 300 исполнительных производств, в рамках сводного исполнительного производства № 108477/12/33/23/СД на общую сумму 34 434 982 руб. 98 коп.

Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

При том, что уже на момент совершения сделки долг составил более 12 миллионов, цена, за которую было продано здание, в 4 раза отличается от реальной (рыночной) стоимости и являлась крайне невыгодной для ОАО «Консервный завод «Динской».

Следовательно, данная сделка подпадает под признаки кабальности, в понимании, установленном ст. 179 ГК РФ и подлежит признанию недействительной.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. О злоупотреблении правом, бывшим Генеральным директором объективно сообщается в приобщенном к материалам дела отчете аудиторов. В соответствии с ним объективно установлено и может быть подтверждено в судебном заседании аудиторами, проводившими проверку, что оплата по вышеуказанным платежным документам осуществлялась не ФИО13, а другими лицами, причем не как плата по договору, а как заём, а изменения в документацию были неправомерно внесены главным бухгалтером по прямому указанию бывшего гендиректора.

Таким образом, оспариваемым договором фактически прикрывалась заведомо кабальная сделка, в результате чего ОАО «Консервный завод «Динской» нанесен значительный имущественный вред. Сделка заключена на кабальных для ОАО «Консервный завод «Динской» условиях, что является злоупотреблением правом в силу положений ст.ст. 10, 170, 179 ГК РФ влечет недействительность спорной сделки, согласно статье 168 ГК РФ с применением последствий их недействительности.

В п. 3.2. сделке стороны установили, что в случае наличия арестов или запрещений в Росреестре, Продавец обязуется возвратить уплаченные за Объект (Здание) деньги, а также возместить все понесенные покупателем убытки.

Как установлено в ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно выписке из Росреестра по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ на момент сделки в отношении здания были установлены ограничения: арест наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества (постановление об аресте приобщены к материалам дела).

Таким образом, договором фактически установлено условие о его прекращении при наличии ареста имущества, что влечет прекращение расторжение сделки.

ФИО13 платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ перечислил 1 100 000,00 руб. в счет сделки, зная, что в отношении ОАО «Консервный завод «Динской» введена процедура наблюдения, поскольку данное сообщение опубликовано в газете «Коммерсантъ» ДД.ММ.ГГГГ. Сама же оспариваемая сделка заключена за месяц до подачи заявления о признании должника банкротом. Исходя из этих обстоятельств можно сделать вывод о том, что ФИО13 действовал не осмотрительно и не разумно приобретая здание, пользуясь очевидно недобросовестными способами совместно с бывшим генеральным директором.

Однако ФИО13 не лишается права обратиться в суд, с соответствующим иском к ОАО «Консервный завод «Динской» с требованием о возврате денежных средств и возмещении убытков.

Правильность применения данного положения сделки также подтверждается положениями ст. 557 ГК РФ, согласно которым в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ о том, что покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В судебном заседании представитель истца ФИО13 поддержала первоначальный иск, встречный иск ОАО «Консервный завод «Динской» не признала.

Представители ответчика ОАО «Консервный завод «Динской» поддержали свои встречные исковые требования, первоначальный иск Саакян не признали. Из письменных возражений следует, что договор был подписан прежним руководителем завода, причем, абсолютно незаконно, бухгалтерская документация частично похищена, о наличии Договора с Истцом они узнали незадолго до его обращения в суд. Поэтому они вынуждены оперировать имеющимися в их распоряжении документами, а это: предоставленные суду истцом в обоснование оплаты платежное поручение на 1 200 000 руб. и две квитанции к приходным кассовым ордерам на 2 млн. и 650 тыс. руб.; отчет о результатах проверки ведения бухгалтерского учета ООО «Аудиторской фирмой «АТВ», подготовленный за период действия прежнего директора завода, подписавшего договор - ФИО2, до пропажи документов.

Причем представленные истцом платежные документы противоречат исследованным аудиторами бухгалтерским документам Завода.

Как следует из Отчета аудиторов аудиторами был «проведен анализ изменений кредиторской задолженности в части расчётов с покупателями и заказчиками, отраженных на счете 62, в результате которого установлено, что:

«На начало анализируемого периода (ДД.ММ.ГГГГ.) кредиторская задолженность составляла 1 769 433,13 руб., на конец (ДД.ММ.ГГГГ.) ее величина достигла 12 770 000,00 руб. Из 12 770 000,00 руб. - 12 020 000,00 руб., или 94,1 % приходится на 2-ух покупателей:

ФИО14 - 2 650 000,00 руб., покупка здания конторы завода,

ООО Дельта -9 3 70 000,00 руб., покупка основных средств... .

Проводя проверку факта оплаты (внесения денежных средств в кассу) ФИО14 в счет покупки здания конторы, они исследовали приходные кассовые ордера № № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 000 000,00 руб. и № № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 650 000,00 руб. Установлено, что ПКО № № от ДД.ММ.ГГГГ оформлен на имя ФИО15, как внесенный в кассу Общества заем... .

Из пояснений главного бухгалтера Общества ФИО16 следует, что после того, как ФИО17 внес денежные средства в кассу, директором были даны указания оформить указанную сумму как оплату за здание конторы, полученную от ФИО14, что и было сделано в используемом программном продукте. Первичные документы не переоформлялись.

Таким образом, объективно установлено и может быть подтверждено в судебном заседании аудиторами, проводившими проверку, что оплата по вышеуказанным платежным документам осуществлялась не Истцом, а другими лицами, причем не как плата по Договору, а как заём.

То есть, Истцом (Покупателем) до сих пор не внесена выкупная цена, предусмотренная п. 2.1. ст. 2 Договора, срок внесения которой был определен до ДД.ММ.ГГГГ (п.2.2. ст.2 Договора).

Перечисление денежных средств платежным поручением не только не исправило ситуацию, но усугубило ее: деньги были перечислены по незарегистрированному в Службе регистрации Договору, за арестованное Здание и были тут же изъяты Приставами со счета Завода, то есть выбыли из распоряжения Продавца.

В соответствии с п. 1.1. ст. 1 Договора Покупатель обязуется не только оплатить, но и принять Объект (Здание), чего до сих пор не сделано, между тем, в соответствии с п. 3.4 с.3, Договор является документом, подтверждающим передачу, то есть составление акта приема-передачи не требовалось.

При этом ни своевременного обращения к Заводу (Завод несет все расходы по содержанию Здания), ни обращения к Приставам до обращения в суд, ни даже своевременного обращения в службу регистрации истцом не предпринималось.

То есть оба существенных условия заключения соглашения о приобретении нарушены.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 3.8. ст. 3 Договор, на основании которого истец выдвигает свои требования, не является заключенным, следовательно, не порождает правовых последствий для третьих лиц.

Помимо многочисленных арестов, на момент заключения Договора в ЕГРП содержалось как минимум одно зарегистрированное с ДД.ММ.ГГГГ. обременение - аренда здания в пользу ООО «Инком-Агро» по договору аренды здания № от ДД.ММ.ГГГГ. (срок аренды по ДД.ММ.ГГГГ.).

Что само по себе являлось препятствием для регистрации перехода прав по Договору, как не содержащему достоверных данных об имеющихся обременениях.

Сложившуюся ситуацию четко регулирует п. 3.2. ст. 3 Договора: «В случае наличия арестов и запрещении в УФСГРКК по КК, ПРОДАВЕЦ обязуется возвратить уплаченные за Объект деньги...». То есть Договор подлежит расторжению.

Истребуемое истцом здание обременено неоднократными арестами, которые накладывались как в рамках исполнительных производств, так и в обеспечение иска.

В частности здание арестовывалось Динским районным судом и Октябрьским районным судом г. Краснодара. В производстве Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления ФССП по Краснодарскому краю находится более 300 исполнительных производств, в рамках сводного исполнительного производства № №, по которому на Здание также наложен арест судебным приставом-исполнителем ФИО18

В соответствии с отчетом независимого оценщика - ООО «Югконсалтинг» стоимость Здания составила - 15 миллионов рублей (вместо 3 750 000 руб. по Договору).

То есть условия Договора о цене являются заведомо кабальными для Завода. Тем самым Договор подпадает под действие ст. 179 ГК РФ.

Между тем, в соответствии с требованиями действующего законодательства, денежные средства от реализации имущества Завода должны пойти в первую очередь на погашение 9 млн. долга по заработной плате. И если Здание будет реализовано по реальной стоимости, этого имущества хватит для погашения вышеуказанной задолженности. Если же исковые требования будут реализованы - то работники останутся без оплаты труда, что неминуемо вызовет социальную напряженность и соответствующую реакцию правоохранительных органов, контролирующих сложившуюся ситуацию с погашением долга по заработной плате.

Как выяснилось после обращения истца в суд и тщательного изучения результатов аудиторской проверки - на момент заключения Договора здание уже было продано прежним руководством завода другому юридическому лицу - ООО «Дельта». Этот договор (договор купли-продажи недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ.) также не был зарегистрирован в службе регистрации, но оплата по нему была произведена уже в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ.) на общую сумму - 9 370 000 руб.

Ввиду кражи бухгалтерской документации завода объективно установить факт вышеуказанной сделки, предшествующей спорному договору, можно только с участием ООО «Дельта», ранее уже обратившегося в арбитражный суд Краснодарского края по делу № № (банкротство Завода) с заявлением о включении в реестр требований кредиторов.

Определением арбитражного суда Краснодарского края от <адрес>. (по заявлению ООО «Квазар») в отношении должника (Завода) введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО19 Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ. это определение от ДД.ММ.ГГГГ. отменено, в связи с необходимостью процессуальной замены заявителя, и дело направлено на новое рассмотрение.

Определением арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №№ произведена замена кредитора на заявителя (с ООО «Квазар» на ООО «Динская стройсервис»).

После введения процедуры наблюдения все вопросы, касающиеся исполнения денежных обязательств Заводом (ввиду того, что Договор не заключен, фактические договорные отношения не сложились и в соответствии с п. 3.2. ст. 3 Договора Заводу будет необходимо возвращать деньги из-за наличия обременении), разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, строго в рамках Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ст.ст. 63, 71).

Кроме того, генеральный директор ОАО «Консервный завод «Динской» в судебном заседании пояснил, что в настоящее время завод не работает, никакой продукции не производит. На предприятии числится всего 14 человек.

Представители ответчиков Межрайонной ИФНС России № 14 по Краснодарскому краю, ОАО «Кубаньэнергосбыт», ОАО «Динкомводхоз», ООО «Квазар», ОАО «Газпром газораспределение Краснодар» в судебном заседании иск Саакян не признали, поддержав доводы ОАО «Консервный завод «Динской» о том, что спорное имущество было продано, когда находилось под арестом.

Представители ответчиков ООО «Квазар» и ГУ УПФ РФ в Динском районе Краснодарского края в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю в судебном заседании возражал против удовлетворения иска ФИО13 и также пояснил, что в межрайонном отделе по исполнению особых исполнительных производств находится сводное исполнительное производство о взыскании с ОАО «Консервный завод «Динской» около 30 000 000 руб. В настоящее время приблизительно на указанную сумму поданы заявки на проведение торгов недвижимого имущества, за исключением спорного здания.

Представитель третьего лица Динского отдела управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в его отсутствие. Из письменного отзыва следует, что ДД.ММ.ГГГГ. в Динской отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю обратились ОАО «Консервный завод «Динской», в лице представителя ФИО3 и ФИО13 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание конторы завода с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию права, на основании ст. 13 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГГГ № - ФЗ, установлено, что нарушены требования п. 1 ст. 18 Закона о регистрации.

На государственную регистрацию был предоставлен Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № №, согласно которому ОАО "Консервный завод "Динской" продал ФИО13 объект недвижимого имущества - здание конторы завода, литер А, площадью 890,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

По данным ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним Постановлением Динского районного отдела УФССП России по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ объявлен запрет на регистрационные действия в отношении объектов имущества недвижимого имущества расположенных по адресу: <адрес> с условными номерами: 23-??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????-23-31/086/2009-385, а также помещение № 1,7, 1-этажа, литер А, фирменный магазин, <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на имущество ОАО "Консервный завод "Динской" состояще?????????????????3г и Определением Динского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на имущество ОАО "Консервный завод "Динской" состоящее из: Градирня, литер У, площадь 123 кв.м.; нежилые помещения (1-7) первого этажа здания, Литер А, магазин; здание фабричного цеха; фабричный главный корпус детского цеха, расположенные по адресу: <адрес>.

На государственную регистрацию документы, подтверждающие, что вышеуказанные запреты и аресты сняты, не предоставлены.

В соответствии со ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" от 26 декабря 1995 года N 208 крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров. Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Документы, подтверждающие одобрение вышеуказанной сделки, либо справка о балансовой стоимости, о том, что сделка не является крупной, на государственную регистрацию предоставлены не были.

Согласно п. 1.2. вышеуказанного Договора здание конторы завода, литер А, площадью 890,6 кв.м. свободно от любых прав третьих лиц.

По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись об обременении вышеуказанного объекта капитального строительства на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ОАО "Консервный завод "Динской" и ООО " Инком-Агро".

На основании ст. 8 Закона о регистрации Динским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю направлены запросы в Динской районный отдел УФССП по Краснодарскому краю о предоставлении информации снят ли вышеуказанный запрет, в Динской районный суд о предоставлении информации снят ли вышеуказанный арест, и в ИФНС России по Динскому району Краснодарского края об информации, является ли ОАО "Консервный завод "Динской" действующим, а так же о предоставлении надлежащим образом заверенной Выписки из единого государственного реестра юридических лиц в отношении ОАО "Консервный завод "Динской".

В соответствии со ст. 19 Закона о регистрации ДД.ММ.ГГГГ было подготовлено уведомление о приостановлении государственной регистрации исх. №.

ДД.ММ.ГГГГ в Динской отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю из межрайонной ИФНС России № 14 по Краснодарскому краю поступила выписка из территориального отдела Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ОАО "Консервный завод "Динской", в которой указано, что вышеуказанное юридическое лицо является действующим.

13.08.2013г. в Динской отдел поступило определение Динского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ об отмене обеспечительного иска и снятии ареста с имущества ОАО «Консервный завод «Динской» наложенный определением Динского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Динской отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю обратилась представитель ОАО "Консервный завод "Динской" ФИО3 с заявлением о приостановлении срока государственной регистрации до 3 месяцев.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ. в Динской отдел поступило постановление Динского районного отдела судебного пристава - исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. на объекты недвижимого имущества ОАО «Консервный завод «Динской» по адресу: <адрес>.

По истечении трех месячного срока приостановления причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации не устранены, то есть документы, подтверждающие, что вышеуказанное имущество свободно от арестов и запретов, документ подтверждающий, что вышеуказанная сделка одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров, либо документ, подтверждающий, что сделка не является крупной, дополнительное соглашение к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. в части указания прав третьих лиц на вышеуказанное недвижимое имущество не предоставлены.

Таким образом, согласно абз. 4, 7, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий и не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, что и послужило основанием для отказа в государственной регистрации.

В соответствии со ст. 20 Закона о регистрации ДД.ММ.ГГГГ было подготовлено сообщение об отказе в государственной регистрации исх. №.

Так же истец просит суд обязать Динской отдел Управления Росреестра произвести государственную регистрацию договора купли - продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если единственным препятствием для регистрации сделки и перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд может удовлетворить соответствующее требование покупателя о государственной регистрации сделки и перехода права.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации сделки.

Вместе с тем, суд может признать договор заключенным и вынести решение о регистрации перехода права. Такое решение, вступившее в законную силу, будет являться основанием для государственной регистрации права собственности истца на здание конторы завода в ЕГРП.

Изучив исковое заявление и встречное исковое заявление, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно положениям пунктов 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что ОАО «Консервный завод «Динской» является собственником здания конторы завода, площадью 890,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес><адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права /л.д. 12/.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Консервный завод «Динской», в лице генерального директора ФИО2, и ФИО13 заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец покупает у ответчика указанное здание за 3 750 000 руб. /7 – 9/. Пункт 2.2 договора предусматривает оплату частями в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

По квитанции от ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил ОАО «Консервный завод «Динской» 2 000 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ он оплатил 650 000 руб. /л.д. 10/. Платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил оставшуюся сумму 1 100 000 руб./л.д. 11/.

Таким образом, в установленный договором срок истец выполнил свои обязательства по оплате всей суммы за недвижимое имущество.

Доводы представителя ОАО «Консервный завод «Динской» о том, что бухгалтерские документы завода частично похищены и нет данных о том, что Саакян по квитанциям к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ производил оплату, а по данным аудиторской проверки по таким же кассовым ордерам с такими же номерами ФИО21 внес заем в кассу Общества, не опровергают позицию истца об оплате в полном объеме денежных средств по договору купли-продажи. Какие-либо достоверные доказательства, подтверждающие, что представленные истцом квитанции являются поддельными, представители ответчика ОАО «Консервный завод «Динской» не представили. Кроме того, суд принимает во внимание, что в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 /л.д. 47/, действующий генеральный директор ОАО «Консервный завод «Динской» ФИО20 указал о полной оплате истцом 3 750 000 руб. по договору, сославшись на приходные кассовые ордера от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ и платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ года.

Постановлением Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании пункта 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку приведенная норма закона носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о её регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами, в связи с чем доводы представителей ответчика ОАО «Консервный завод «Динской» о том, что оспариваемый договор не заключен, так как не прошел государственную регистрацию, не являются основанием для отказа в удовлетворении иска Саакян. Кроме того, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

То обстоятельство, что между ОАО «Консервный завод «Динской» и ООО «Инком-Агро» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды спорного здания сроком на пять лет /л.д. 35-36/ не является препятствием для удовлетворения иска Саакян. В данном случае какие-либо права ООО «Инком-Агро» не нарушаются, его согласие на заключение сделки купли-продажи не требуется. Статья 617 ГК РФ предусматривает сохранение договора аренды в силе при изменении сторон, то есть переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 3.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что данный договор является документом, подтверждающим передачу указанного объекта в собственность покупателя (истца) и переход права собственности на него без каких-либо актов и иных документов. Следовательно, имущество считается переданным. Кроме того, как указано выше в настоящее время спорное здание находится в пользовании (аренде) у ООО «Инком-Агро», в связи с чем истец не использует его.

Что касается доводов представителя ОАО «Консервный завод «Динской» о наличии многочисленных арестов (запретов на отчуждение), то на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ никаких арестов и запретов не было, что подтверждается сообщением представителя Управления Россреестра по Краснодарскому краю /л.д. 57 -59/, из которого следует, что постановлением судебного пристава-исполнителя Динского районного отдела УФССП России по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ объявлен запрет на регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества ОАО «Консервный завод «Динской», в том числе и на здание конторы.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем был составлен акт описи и ареста имущества, а именно здания конторы ОАО «Консервный завод «Динской» /л.д. 175 – 178/.

Также был наложен арест на спорное здание определением Динского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 61/. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 60/ арест снят.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Динского отдела УФССП от ДД.ММ.ГГГГ года, арест, наложенный им же по постановлению от ДД.ММ.ГГГГ на здание конторы и другие объекты, отмен /л.д. 62-64/.

Между тем ДД.ММ.ГГГГ по постановлению судебного пристава-исполнителя Динского отдела судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю вновь был наложен запрет на совершение регистрационных действий с объектами недвижимости ОАО «Консервный завод «Динской», в том числе и со зданием конторы.

В настоящее время сводное исполнительное производство передано службу судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Краснодарскому краю.

Соответчики по делу ОАО «Кубаньэнергосбыт», ОАО «Динкомводхоз», Межрайонная ИФНС России № по Краснодарскому краю, ООО «Квазар», ОАО «Газпром газораспределение Краснодар» и ГУ УПФ РФ в Динском районе Краснодарского края являются взыскателями по данному исполнительному производству.

Как пояснил представитель УФССП России по Краснодарскому краю общая сумма задолженности ОАО «Консервный завод «Динской» по исполнительному производству составляет около 30 000 000 руб. В настоящее время передана заявка о выставлении на торги арестованного имущества ОАО «Консервный завод «Динской» на указанную сумму. Спорное здание конторы на реализацию не передано.

С учетом перечисленных обстоятельств, суд признает иск Саакян обоснованным. При удовлетворении иска права взыскателей нарушены не будут, так как в настоящее время имущество ОАО «Консервный завод» на сумму около 30 000 000 руб. передается на реализацию, а спорное здание на реализацию не передано.

Кроме того, суд принимает во внимание, что денежные средства, оплаченные Саакян по договору купли-продажи пошли на погашение задолженности по исполнительным листам, о чем указано в письменных возражениях представителя ОАО «Консервный завод «Динской».

Доводы представителя ОАО «Консервный завод» о том, что ранее по договору от ДД.ММ.ГГГГ здание конторы продано ООО «Дельта» не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска Саакян. В данном случае другие покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи ОАО «Консервный завод «Динской». Кроме того, из содержания письменных возражений представителя ответчика следует, что ООО «Дельта» обратилось с заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о включении в реестр требований кредиторов, что свидетельствует о намерении этой организации получить денежные средства.

Между тем как установлено судом и не оспаривается сторонами, на момент рассмотрения данного дела в отношении ОАО «Консервный завод «Динской» Арбитражным судом Краснодарского края процедура банкротства не введена, следовательно, данное дело подсудно Динскому районному суду.

Что касается встречного иска ОАО «Консервный завод Динской» к Саакян о признании договора купли-продажи недействительным, то суд признает его не обоснованным.

Нормы ГК РФ (в редакции федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 100-ФЗ) об основаниях и последствиях недействительности сделок (статьи 166 – 176, 178 – 181) применяются к сделкам, совершенным после вступления в силу указанного закона, то есть после ДД.ММ.ГГГГ (п. 1 ст. 3 названного закона).

Таким образом, к сделке, совершенной ДД.ММ.ГГГГ применяются нормы ГК РФ в старой редакции.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции федерального закона от 18.07.2009 года № 181 – ФЗ), на которую ссылается представитель ОАО «Консервного завода «Динской» притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Каких-либо доказательств, подтверждающих притворность спорой сделки представителем ОАО «Консервный завод «Динской» не представлено. Во встречном иске ответчик ссылается на то, что завод занимается производством консервной продукции. Между тем как пояснил в судебном заседании генеральный директор ОАО «Консервный завод «Динской» в настоящее время завод никакой продукции не производит, на предприятии работает всего 14 человек.

Доводы встречного иска о том, что спорное здание необходимо самому заводу, противоречит вышеизложенным обстоятельствам, согласно которым спорное здание сдано в аренду до ДД.ММ.ГГГГ ООО «Инком-Агро».

Как следует из пояснений представителя УФССП России по краснодарскому краю в рамках сводного исполнительного производства спорное здание было оценено специалистом, которое было оценено в 3 600 000 руб., что на 150 000 руб. меньше суммы, оплаченной Саакян. Следовательно, доводы встречного иска со ссылкой на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта, согласно которого рыночная стоимость составила 15 000 000 руб., являются не обоснованными. Кроме того, суд принимает во внимание положения ст. 421 ГК РФ, предусматривающей свободу договора. Спорный договор не противоречит действующему законодательству.

Доводы встречного иска о том, что при продаже здания не было получено согласие или одобрение акционеров ОАО «Консервный завод «Динской» суд также признает не обоснованными. В день заключения договора ДД.ММ.ГГГГ года, за подписью генерального директора ФИО2 и главного бухгалтера была выдана справка о том, что сделка по продаже здания конторы не является крупной сделкой в отношении ОАО «Консервный завод «Динской», следовательно, в данном случае одобрение сделки не требуется (ст. 79 федерального закона «Об акционерных обществах». Каких-либо доказательств, подтверждающих, что стоимость предмета сделки от ДД.ММ.ГГГГ составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов ОАО «Консервный завод «Динской», в связи с чем необходимо было принимать решения об одобрении сделки, представители ОАО «Консервный завод «Динской», не представили.

В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ (в редакции федерального закона от 18.07.2009 года № 181 – ФЗ) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Встречный истец, ссылаясь на данную норму закона, указывает, что фактически состоялась безвозмездная передача имущества. Бывший генеральный директор ФИО2, зная о значительных долгах Общества продал здание на крайне невыгодных условиях.

Между тем как указано выше, оплата по договору была произведена Саакян в полном объеме. Каких-либо доказательств, подтверждающих, что бывший директор Общества вынужден был совершить оспариваемую сделку на крайне невыгодных для Общества условиях, чем Саакян воспользовался, представителями ОАО «Консервный завод «Динской» не представлено.

В случае причинения бывшим генеральным директором ФИО22 убытков Обществу, встречный истец не лишен возможности обратиться в суд с иском о взыскании этих убытков. В данном случае при заключении договора Саакян действовал добросовестно и его волеизъявление было направлено именно на реальное приобретение в собственность здания конторы, а не прикрыть кабальную сделку, о чем указано во встречном иске.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска ФИО13, и об отказе в удовлетворении встречного иска ОАО «Консервный завод «Динской». При этом в соответствии с положениями статей 98, 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию 5 000 руб. в пользу истца в счет компенсации расходов на оплату государственной пошлины, и 21 950 руб. – государственную пошлину в доход государства, отсрочка оплаты которой была предоставлена истцу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО13 к ОАО «Консервный завод «Динской», Межрайонной ИФНС России № 14 по Краснодарскому краю, ОАО «Кубаньэнергосбыт», ОАО «Динкомводхоз», ООО «Квазар», ОАО «Кубанская энергосбытовая компания», ОАО «Газпром газораспределение Краснодар» и ГУ УПФ РФ в Динском районе Краснодарского края о признании права собственности и освобождении имущества от ареста – удовлетворить.

Признать за ФИО13 право собственности на здание конторы завода литер А, общей площадью 890,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, ст. <адрес>, <адрес>.

Обязать Динской отдел управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание конторы завода литер А, общей площадью 890,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, за ФИО13.

Освободить от ареста и исключить из описи имущества здание конторы завода литер А, общей площадью 890,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, ст. <адрес>, <адрес>.

Взыскать с ОАО «Консервный завод «Динской» в пользу ФИО13 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 000 руб.

Взыскать с ОАО «Консервный завод «Динской» государственную пошлину 21 950 руб.

В удовлетворении встречного иска ОАО «Консервный завод «Динской» к ФИО13 о признании сделки недействительной – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение месяца.

Председательствующий: