Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО2, ФИО4, ФИО5 об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности, возложении обязанности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении,

Установил:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с вышеуказанным иском. В обоснование иска указала, что ответчикам на основании соглашения об образовании общей долевой собственности путем объединения комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности принадлежит <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый № ******, общей площадью 61,2 кв.м. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 1389 от 23.07.2020 многоквартирный <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам были вручены требования о сносе жилого дома в срок до 15.01.2021, однако до настоящего времени снос дома не осуществлен. 19.03.2021 Администрацией г. Екатеринбурга принято постановление № 438 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> жилых помещений в нем». На момент признания дома аварийным и получения требования о сносе ответчики являлись собственниками отдельных комнат в вышеуказанной коммунальной квартире, а именно двух комнат площадью 31,8 кв.м и комнаты площадью 12,9 кв.м, как следствие, размер подлежащего выплате ответчикам возмещения необходимо исчислять из суммы рыночной стоимости указанных отдельных помещений в коммунальной квартире. Согласно отчетам об оценке № ****** и № ******, выполненным оценщиком ООО «Центр экономического содействия» ФИО6, по состоянию на 03.10.2022, размер подлежащего выплате ответчикам возмещения за две комнаты площадью 31,8 кв.м составляет 1 932 000 руб., за комнату площадью 12,9 кв.м – 851 774 руб. 25.11.2022 ответчикам вручены проекты соглашений об изъятии принадлежащей им квартиры на вышеуказанных условиях, однако ответчики от заключения соглашения о выкупе принадлежащего им жилого помещения по вышеуказанной стоимости уклоняются. На основании изложенного просит изъять у ФИО2, ФИО4, ФИО5 жилое помещение – <адрес>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой возмещения в сумме 2 783 839 руб., пропорционально принадлежащим ответчикам долям в праве собственности на жилое помещение. Прекратить право общей долевой собственности ФИО2, ФИО4, ФИО5 на квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, площадью 61,2 кв.м, кадастровый № ******. Обязать ответчиков ФИО2, ФИО4, ФИО5 принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Признать право собственности на квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, площадью 61,2 кв.м, кадастровый № ******, за муниципальным образованием «Город Екатеринбург». Признать ФИО2, ФИО4, ФИО5 утратившими право пользования квартирой, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, площадью 61,2 кв.м, кадастровый № ******. Выселить ответчиков ФИО2, ФИО4, ФИО5 из квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, площадью 61,2 кв.м, кадастровый № ******.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по вышеуказанным основаниям. Настаивал, что размер подлежащего выплате ответчикам возмещения подлежит определению из суммы стоимостей отдельных помещений в квартире. Выразил несогласие с заключением судебной экспертизы, поскольку рыночная стоимость жилого помещения, а также доли в праве собственности на земельный участок определена оценщиком с нарушением пп. «б» п. 22 ФСО № 7, определяющих требования к объектам-аналогам.

Ответчики ФИО5, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом с учетом п. 3 ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик ФИО2, представитель ответчиков ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражали, полагали, что размер возмещения подлежит определению, исходя из рыночной стоимости всей квартиры, поскольку ответчики всей квартирой фактически пользуются с 2012 года. Просили определить размер возмещения с учетом рыночной стоимости жилого помещения, указанного в заключении судебной экспертизы.

В судебное заседание представитель третьих лиц Управления социальной политики № 27 по Свердловской области, Управления Росреестра по Свердловской области не явились, о времени месте рассмотрения дела извещены с учетом требований ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения сторон, заключение помощника прокурора Октябрьского района г. Екатеринбурга Плотниковой В.А., полагавшей требования подлежащими удовлетворению, показания эксперта ФИО9, FORMTEXT исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются (ч. 8.2).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10).

В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи (ч. 11).

Судом установлено, что ответчикам ФИО2, ФИО4, ФИО5 на праве общей долевой собственности принадлежит трехкомнатная <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый № ******, общей площадью 61,2 кв.м, с определением долей по 1/3 доли каждому (т. 1 л.д. 6-7, 10, 199).

Указанное право общей долевой собственности зарегистрировано 15.02.2021 на основании соглашения об объединении комнат в коммунальной квартире, а именно двух комнат, площадью 31,8 кв.м, кадастровый № ******, принадлежащих на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО4 в равных долях, а также комнаты площадью 12,9 кв.м, кадастровый № ******, принадлежащей на праве собственности ФИО5

Согласно выписке из поквартирной карточки от 13.03.2023 в жилом помещении по адресу: <адрес> зарегистрированы ответчики (л.д. т. 1 л.д. 193).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 1389 от 23.07.2020 многоквартирный <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 13).

26.10.2020 ответчиками получено посредством почтовой связи требование от 09.10.2020 о сносе признанного аварийным многоквартирного жилого дома в срок до 15.01.2021 (т. 1 л.д. 14-19).

В установленный в требовании срок собственники жилых помещений снос многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> не осуществили.

19.03.2021 Администрацией г. Екатеринбурга принято постановление № 438 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> жилых помещений в нем» (т. 1 л.д. 20-21).

До настоящего времени соглашение об изъятии <адрес> сторонами не заключено ввиду отсутствия между сторонами согласия о размере подлежащего выплате ответчикам возмещения.

Администрация г. Екатеринбурга, руководствуясь положениями ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку объединение комнат в коммунальной квартире произведено ответчиками после признания дома аварийным и подлежащим сносу, полагает, что размер возмещения подлежит определению как сумма стоимостей отдельных комнат в коммунальной квартире.

Согласно отчетам об оценке № ****** и № ******, выполненным оценщиком ООО «Центр экономического содействия» ФИО6, по состоянию на 03.10.2022, размер подлежащего выплате ответчикам возмещения за две комнаты площадью 31,8 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, составляет 1 932 000 руб., за комнату площадью 12,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> – 851 774 руб. (т. 1 л.д. 30-86, 104-159); против определения размера возмещения, исходя из суммы стоимостей расположенных в квартире комнат, а также представленной истцом оценки ответчики в ходе судебного разбирательства возражали, представили отчет об оценке № ******, выполненный ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности», согласно которому рыночная стоимость <адрес> составляет 4 421 874 руб. (т. 2 л.д. 1-83).

Для разрешения вопроса об определении размера возмещения за жилое помещение судом назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО9 от 25.07.2023 рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № ******, включая рыночную стоимость доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный <адрес> в <адрес>, составляет на дату проведения оценки 3 841 500 руб. Размер убытков в связи с изъятием вышеуказанного жилого помещения с учетом положения ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации составляет 190 288 руб. Существенного влияния на размер возмещения, определяемого в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, оценка жилого помещения по расположенным в нем 2 комнатам площадью 31,8 кв.м и комнате площадью 12,9 кв.м отдельно не оказывает.

Оценивая представленное заключение по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит, что заключение эксперта содержит ответы на все поставленные судом вопросы, является ясным, полным, непротиворечивым. Экспертиза проведена специалистом, имеющим специальные знания и значительный стаж работы в области оценочной деятельности, прошедшим профессиональную переподготовку, имеющим квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, являющимся членом саморегулируемой организации специалистов-оценщиков, застраховавшим свою гражданскую ответственность в установленном порядке. Каких-либо сомнений в квалификации эксперта, его заинтересованности в исходе дела не имеется. Судебный эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного экспертного заключения. В распоряжение эксперта были предоставлены и использованы им в заключении материалы гражданского дела, также экспертом осуществлен осмотр изымаемого у ответчиков жилого помещения.

В ходе судебного заседания в ответ на возражения представителя истца относительно представленного заключения эксперт ФИО9 пояснила, что при определении рыночной стоимости спорной квартиры использовала сравнительный подход. При этом положениями ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ей предоставлено право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Положениями подп. «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик может использовать сочетания различных методов оценки. В данном случае с учетом характеристик объекта оценки, представляющего собой квартиру в двухэтажном деревянном доме, подобных объектов с каждым годом становится все меньше, для достоверного результата расчет рыночной стоимости произведен в двух вариантах, а именно 1 вариант отбора аналогов, в рамках которого ей выбраны предложения о продаже квартир в деревянных двухэтажных зданиях (аналоги идентичны по материалу стен), и 2 вариант, в рамках которого ей отобраны квартиры сегмента «старый фонд», расположенные в микрорайоне Компрессорный г. Екатеринбурга (аналоги идентичны по фактору местоположения). Окончательно стоимость квартиры определены ей как средневзвешенное значение сумм, полученных при применении каждого из подходов. Расчет стоимости доли собственника жилого помещения в праве общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, произведен ею, исходя из площади занимаемой ответчиками квартиры, общей площади жилых помещений в доме, а также стоимости права собственности на земельный участок.

Истцов ходатайства о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что стоимость возмещения, подлежащего выплате ответчикам, подлежит определению в соответствии с заключением судебной экспертизы в сумме 4 031 788 руб., исходя из рыночной стоимости <адрес> 3 841 500 и размера убытков 190 288 руб.

Оснований для расчета того же возмещения по правилам ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации как суммы стоимостей отдельных комнат в квартире площадью 31,8 кв.м и 12,9 кв.м, поскольку собственниками именно этих объектов ответчики являлись на момент принятия постановления о признании дома аварийным, суд не находит, поскольку ответчики (мать и сыновья, т. 2 л.д. 88, 90) являются членами одной семьи, две комнаты, площадью 31,8 кв.м приобретены ФИО2 и ФИО4 на основании договора передачи комнат в коммунальной квартире в собственность граждан от 26.08.2011, а комната, площадью 12,9 кв.м приобретена ФИО2 на основании договора купли-продажи от 23.08.2012 и подарена ею сыну ФИО5 по договору дарения от 28.10.2019 (т. 1 л.д. 8-10), как следствие, ответчики фактически пользуются всей квартирой полностью с 2012 года, то есть более 11 лет, а соглашение об объединении комнат лишь юридически оформило наличие у них права собственности на всю квартиру. Суд также учитывает, что согласно заключению эксперта ФИО9 от 25.07.2023 существенного влияния на размер возмещения, определяемого в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, оценка жилого помещения по расположенным в нем 2 комнатам площадью 31,8 кв.м и комнате площадью 12,9 кв.м отдельно не оказывает.

Представленные истцом отчеты об оценке № ****** и № ******, выполненные оценщиком ООО «Центр экономического содействия» ФИО6, по состоянию на 03.10.2022, положены в основу решения суда быть не могут, поскольку объектов исследования в них являлась не рыночная стоимость квартиры, а отдельных помещений в ней; также срок действия оценки (6 месяцев с даты составления) истек (ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Ответчики, в свою очередь, на определении размера возмещения в соответствии с представленным ими отчетом об оценке № ******, выполненным специалистом ФИО10, не настаивали, кроме того, указанный отчет не содержит вывода относительно влияния на размер возмещения его определения, исходя из суммы стоимостей отдельных помещений в квартире.

Определение размера возмещения в соответствии заключением экспертизы соответствует положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, защищают интересы собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16 июля 2015 года N 1755-О, от 19 декабря 2017 года N 2969-О, от 17 июля 2018 года N 1771-О, от 27 сентября 2018 года N 2330-О, от 27 мая 2021 года N 1019-О и др.).

Таким образом, суд к выплате ответчикам суд определяет 4 031 788 руб., то есть каждому из ответчиков пропорционально принадлежащим ему доле в праве собственности на жилое помещение подлежит выплате: ФИО2 - 1 343 929 руб. 33 коп., ФИО4 - 1 343 929 руб. 33 коп., ФИО5 - 1 343 929 руб. 34 коп.

В остальной части суд полагает требования Администрации г. Екатеринбурга основанными на законе, в связи с чем удовлетворяет требования истца об изъятии у ответчиков спорного жилого помещения, прекращении права собственности ответчиков на данное жилое помещение, обязании ответчиков принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и указать банковские реквизиты для его перечисления, признании права собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на спорное жилое помещение.

В связи с изъятием у ответчиков спорной квартиры, на основании ст.ст. 30, 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 209, 288, 292 Гражданского кодекса Российской Федерации они подлежат признанию утратившими право пользования спорной квартирой и выселению из нее без предоставления другого жилого помещения.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Иск Администрации города Екатеринбурга к ФИО2, ФИО4, ФИО5 об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности, возложении обязанности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении удовлетворить частично.

Изъять у ФИО2 (ИНН № ******), ФИО4 (ИНН № ******), ФИО5 (ИНН № ******) жилое помещение – квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью 61,2 кв.м, кадастровый № ******, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой им в качестве возмещения денежной суммы 4 031 788 руб., пропорционально принадлежащим им долям в праве собственности на жилое помещение, а именно:

ФИО2 1 343 929 руб. 33 коп.

ФИО4 1 343 929 руб. 33 коп.

ФИО5 1 343 929 руб. 34 коп.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2, ФИО4, ФИО5 на квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, площадью 61,2 кв.м, кадастровый № ******.

Обязать ответчиков ФИО2, ФИО4, ФИО5 принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Признать право собственности на квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью 61,2 кв.м, кадастровый № ******, за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

Признать ФИО2, ФИО4, ФИО5 утратившими право пользования квартирой, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью 61,2 кв.м, кадастровый № ******.

Выселить ФИО2, ФИО4, ФИО5 из квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью 61,2 кв.м, кадастровый № ******.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Екатеринбург Свердловской области.

Председательствующий И.В. Сухнева