Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Сокольского муниципального района к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате за использование земельного участка, расторжении договора аренды, прекращении права аренды,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Сокольского муниципального района обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, требуя взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 150 000 кв. м, за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 451 руб. 49 коп. (в том числе, арендная плата 7 134 руб. 75 коп., пени 316 руб. 74 коп.); прекратить право аренды земельного участка; расторгнуть договор аренды земельного участка. В обоснование указывает, что договор аренды был заключен с ФИО4 на срок до ДД.ММ.ГГГГ. После смерти ФИО4 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к её наследникам –ФИО2 и ФИО3 В связи с невнесением ответчиками арендной платы за спорный период ДД.ММ.ГГГГ должникам направлена претензия о задолженности, расторжении договора аренды в случае невнесения арендной платы. Ответчики на претензию не ответили, задолженность не погасили.

Определением суда от 09 января 2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация г. Сокола, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, нотариус ФИО5

Представитель истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Сокольского муниципального района, третьего лица Администрации г. Сокола по доверенности ФИО6 в судебном заседании требования поддержала по изложенным в иске доводам. Представила дополнение к исковому заявлению, в котором указано, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ не прошел государственную регистрацию. В соответствии с п. 2.2 данного договора обязанность по осуществлению государственной регистрации договора возложена на арендатора. Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения: арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, так как незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц; арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды; арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок; в случае аренды земельного участка при получении подрядчиком арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права арендатора земельного участка не возникли. Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в том числе новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору. Если одна из сторон по договору аренды (чаще всего арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением, и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, заявлений, ходатайств не представили.

Третье лицо нотариус ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просит о рассмотрении дела без своего участия, решение по делу оставляет на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено судом в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с решением Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района от 20 августа 2013 года № 714 ФИО4 без проведения торгов предоставлен в аренду на срок до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 150 000 кв. м с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, для сельскохозяйственного производства (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района Вологодской области (арендодателем) и ФИО4 (арендатором) заключен договор № аренды земельного участка, на основании которого по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ в аренду ФИО4 передан земельный участок площадью 150 000 кв. м с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ, для сельскохозяйственного производства (л.д. 16-18).

Пунктом 4.1 договора установлен порядок и размер внесения арендной платы, согласно которому арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 15 числа второго месяца текущего квартала в размере, установленном расчетом арендной платы за землю.

В пункт 6.2 договора включено условие об уплате пеней в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Из материалов дела следует, что ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено копией записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, составленной отделом ЗАГС по г. Вологде и Вологодскому району Управления ЗАГС Вологодской области (л.д. 112).

По сообщению нотариуса нотариального округа г. Вологда и Вологодский район ФИО5 наследниками, принявшими наследство после смерти ФИО4, являются сын ФИО2 и дочь ФИО3 (л.д. 62-109).

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судом установлено, что подписанный истцом и ФИО4 договор аренды земельного участка подлежал обязательной государственной регистрации, однако зарегистрирован в установленном законом порядке не был.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01 июня 2015 года) договор, подлежавший государственной регистрации, считался заключенным с момента его регистрации, если иное не было установлено законом.

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Также в п. 2 Информационного письма от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано, что совершенный в надлежащей форме договор аренды здания или сооружения, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

В силу изложенного юридическими значимыми обстоятельствами по делу являются отсутствие разногласий первоначальных сторон договора аренды по существенным условиям и фактическое исполнение договора аренды.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 принял в аренду земельный участок площадью 150 000 кв. м с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, для сельскохозяйственного производства. Следовательно, предмет, определенный сторонами в договоре и акте приема-передачи, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно его определенности и идентификации, а также его использования с момента подписания договора.

В силу изложенного суд приходит к выводу о том, что рассматриваемый договор аренды по форме и содержанию соответствует требованиям статей 432, 607 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Учитывая, что разногласий по содержанию договора аренды земельного участка у первоначальных сторон не было, фактически передача земельного участка состоялась, соглашение о размере арендной платы между сторонами было достигнуто, факт его реального исполнения подтвержден, суд полагает, что после смерти ФИО4, арендовавшей названный земельный участок, её права и обязанности по договору аренды перешли к наследникам – ответчикам по настоящему делу.

При этом суд принимает во внимание, что принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось; не допускается принятие наследства под условием или с оговорками (ст. 1112 ГК РФ); в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).

Поскольку в силу разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» между сторонами возникли обязательственные отношения по пользованию объектом недвижимого имущества, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу. Обязательства по внесению арендных платежей не являются исключением.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Из представленного истцом расчета следует, что задолженность по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ составляет 7 451 руб. 49 коп., в том числе арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ 7 134 руб. 75 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ 316 руб. 74 коп.

Проверив расчет, принимая во внимание условия договора аренды, суд приходит к выводу, что требования истца в части взыскания с ответчиков ФИО2 и ФИО3 в солидарном порядке задолженности по договору аренды являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Оснований для снижения размера пеней в порядке ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Разрешая исковые требования в части расторжения договора аренды и прекращения права аренды на земельный участок, суд исходит из следующего.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из разъяснений п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» следует, что поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства.

Судом установлено и подтверждено расчетом задолженности, что после перехода прав и обязанностей по договору аренды в порядке наследования ФИО2 и ФИО3 в добровольном порядке платежи по арендной плате не вносили.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3, ФИО2 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Сокольского муниципального района направлена претензия об оплате в течение пяти рабочих дней задолженности по арендной плате за землю на сумму 5 082 руб. 29 коп., в которой также предложено расторгнуть договор аренды земельного участка по соглашению сторон.

Учитывая, что ответчиками в добровольном порядке платежи по арендной плате не вносились, задолженность по арендной плате в полном объеме не погашена, суд считает, что ответчиками допущено существенное нарушение условий договора аренды, и удовлетворяет требования истца о его расторжении и прекращении права аренды на земельный участок.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчиков следует взыскать в доход местного бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде в размере 400 руб.

При этом суд принимает во внимание положения п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которому при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (ст. 40 ГПК РФ). Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, ст. 323 ГК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Сокольского муниципального района удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Сокольского муниципального района Вологодской области задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 7 451 (семь тысяч четыреста пятьдесят один) руб. 49 коп., в том числе арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 134 руб. 75 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 316 руб. 74 коп.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке в доход бюджета государственную пошлину в размере 400 (четыреста) руб.

Расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка площадью 150 000 кв. м с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>

Прекратить право аренды земельного участка площадью 150 000 кв. м с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>

Ответчики, не присутствовавшие в судебном заседании, имеют право подать заявление об отмене настоящего заочного решения в Сокольский районный суд Вологодской области в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Решение может быть обжаловано также в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Сокольский районный суд Вологодской области в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене настоящего решения, а в случае если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья М.Г. Закутина

Мотивированное решение суда составлено 20 марта 2019 года.