Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нифаниной И. А. к Администрации муниципального образования «Город Архангельск» о взыскании денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, судебных издержек,

УСТАНОВИЛ:

Нифанина И.А. обратилась в суд с иском к Администрации МО «Город Архангельск» о взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 205 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины, расходов по оценке в размере 6 000 рублей.

В обоснование требований указано, что является собственником жилого помещения - комнаты, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: г.Архангельск, <адрес>. Заключением межведомственной комиссии выявлены основания для признания <адрес> в г.Архангельске аварийным и подлежащим сносу. На основании распоряжения Администрации муниципального образования «Город Архангельск» от 28 июля 2020 г. № 2502р земельный участок, на котором находится <адрес> в г.Архангельске, а также жилое помещение истца изъяты для муниципальных нужд. Согласно проведенной оценке, рыночная стоимость жилого помещения составила 1 205 000 рублей, однако, денежные средства истцу не перечислены. В связи с этим истец обратилась в суд с данным иском. Также истцом понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины, по оценке имущества.

Истец в судебное заседание не явилась, представитель истца Костоломов П.С. заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям, с результатами проведенной по делу судебной экспертизы не согласился, полагал, что при принятии решения необходимо руководствоваться отчетом об оценке ООО «Проф-оценка». Полагал, что нет никаких оснований полагать, что аналогичные квартиры в одном доме, имеющие разницу только в оформлении права собственности на них, могут иметь значительную разницу в стоимости, да еще и в пользу квартиры, оформленной в долевую собственность.

Представитель ответчика Рудкина В.О. полагала, что в основу решения суда и определения рыночной стоимости изымаемого жилого помещения необходимо применить отчет об оценке, выполненный ООО «Норд Эксперт».

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив все в совокупности с нормами действующего законодательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и в силу ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу положений ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В развитие названных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в ст. 32 (ч. 10) указывает на то, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, требования к собственникам помещений в указанном доме о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Положениями пп. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В целях применения указанных норм с учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в названном Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Из материалов дела следует, что Нифанина И.А. является собственником жилого помещения - комнаты, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: г.Архангельск, <адрес>. Основанием для регистрации послужил договор купли-продажи от 12 декабря 2012 г., дата регистрации 22 января 2013 г. (л.д. 7).

Заключением межведомственной комиссии № 74 от 19 февраля 2019 г. выявлены основания для признания <адрес> в г.Архангельске аварийным и подлежащим сносу.

<адрес> в г.Архангельске признан аварийным и подлежащим сносу на основании распоряжения Администрации муниципального образования «Город Архангельск» от 14 марта 2019 г. №703р.

На основании распоряжения Администрации муниципального образования «Город Архангельск» от 28 июля 2020 г. № 2502р земельный участок, на котором находится <адрес> в г.Архангельске, а также жилые помещения в нём изъяты для муниципальных нужд.

Принимая во внимания положения ч. 6 и ч. 7 ст. 32 ЖК о возмездном изъятии принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения, ответчик после принятия решения об его изъятии обязан был направить истцу соглашение, в котором бы предусмотрел все условия выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение.

Однако, такое соглашение со стороны органа местного самоуправления в адрес истца не направлено.

В рамках дела по ходатайству представителя ответчика проведена судебная экспертиза.

Частью 1 ст. 79 ГПК РФ установлено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно ч.3 ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а так же достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с п.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Эксперт до начала производства экспертизы предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Эксперт Гутник С.В. допрошена в судебном заседании.

В рамках заключения выполнен расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов использованы жилые помещения (комнаты), которые предлагаются к продаже за установленную продавцом денежную сумму посредством публичной оферты и сопоставимы по всем ценообразующим факторам с объектом экспертизы. Цена предложения о продаже объектов-аналогов включает не только цену продажи жилой комнаты, но и права общей долевой собственности на общее имущество (вспомогательные помещения), поскольку реализация общего имущества отдельно от жилого помещения невозможна с точки зрения действующего законодательства.

Эксперт имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальности, стаж работы. Сомнений в объективности и обоснованности экспертного заключения у суда не имеется.

Суд при принятии решения берет за основу заключение эксперта № 6293 от 15 февраля 2021 г. Согласно проведенной ООО «Норд Эксперт» судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения - комнаты, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: г.Архангельск, <адрес> учетом доли истца в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок составляет 882 000 рублей.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Определение рыночной стоимости общего имущества в коммунальной квартире не представляется возможным, поскольку отчуждение комнаты в коммунальной квартире без перехода прав на общее имущество в многоквартирной доме к новому владельцу невозможно. Каждый гражданин, имеющий на праве собственности комнату в коммунальной квартире, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей долевой собственности. Размер доли определяется исходя из размеров жилого помещения (комнаты) собственника. Общее имущество не может быть выделено в натуре. Следовательно, стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения (комнат) и не может устанавливаться отдельно от его рыночной стоимости. При этом, Нифанина И.А. имеет право пользоваться всей вспомогательной площадью наравне с остальными собственниками комнат в рассматриваемой квартире. Размер доли в общей долевой собственности на общее имущество определяется исходя из площади жилого помещения собственника с целью определения расходов на содержание и сохранение общего имущества, поскольку согласно п.1 ст. 43 ЖК РФ собственники комнат несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире, и не влияет на величину рыночной стоимости жилого помещения (комнаты), не является ценообразующим фактором.

Таким образом, выкупная стоимость жилого помещения - комнаты, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: г.Архангельск, <адрес>составляет 882 000 рублей, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию в счет возмещения изымаемого жилого помещения 882 000 рублей.

Рыночная стоимость жилого помещения - комнаты, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: г.Архангельск, <адрес> размере 882 000 рублей экспертом определена с учетом доли в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию в счет возмещения изымаемого жилого помещения 882 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу пп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом изложенного правовым последствием удовлетворения заявленных истцом требований является прекращение права собственности Нифаниной И.А. на жилое помещение - комната, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: г.Архангельск, <адрес> после получения возмещения за нее от ответчика в установленном в судебном решении размере.

В связи с этим право на жилое помещение - комната, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: г.Архангельск, <адрес> переходит на основании судебного решения к муниципальному образованию «Город Архангельск».

С учетом изложенного требования к администрации муниципального образования «Город Архангельск о взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение подлежат удовлетворению частично.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы в разумных пределах.

Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (ст.ст. 98, 100 ГПК РФ).

Таким образом, сначала применяется принцип разумности, а затем принцип пропорциональности.

От заявленных требований удовлетворено 73,2 % (882 000 рублей х100 % / 1 205 000 рублей).

Согласно п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле (ст. 94 ГПК РФ). Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска.

Таким образом, расходы на определение рыночной стоимости объекта оценки относятся к судебным расходам.

Истцом понесены расходы на составление отчета об оценке в сумме 6 100 рублей в целях представления доказательств, суд признает их необходимыми, подлежащими взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере 4 392 рубля (73,2 % х 6 000 рублей /100).

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере
10 412 рублей 70 копеек (72,3% х 14 225 рублей / 100%).

От ООО «Норд Эксперт» представлено заявление о взыскании расходов на экспертизу в размере 15 000 рублей, приложен счет на оплату.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст.85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до её проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учётом положений ч. 1 ст. 96 и ст. 98 Кодекса.

Рассматривая ходатайство о взыскании расходов на проведение экспертизы по настоящему делу в размере 15 000 рублей, суд учитывает, что согласно абз. 2 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Учитывая пропорциональный порядок распределения, с ответчика подлежат взысканию в пользу ООО «Норд Эксперт» 10 980 рублей (73,2% х 15000 рублей/100%), с истца – 4 020 рублей (15 000 рублей - 10 980 рублей).

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Нифаниной И. А. к Администрации муниципального образования «Город Архангельск» о взыскании денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, судебных издержек – удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Архангельск» в пользу Нифаниной И. А. в возмещение за жилое помещение – комната, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: г.Архангельск, <адрес> денежные средства в размере 882 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 412 рублей 70 копеек, расходы по оценке в размере 4 392 рубля.

Перечисление Администрацией муниципального образования «Город Архангельск» в пользу Нифаниной И. А. денежных средств в общей сумме 882 000 рублей в счет возмещения за жилое помещение – комната, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: г.Архангельск, <адрес> является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Нифаниной И. А. на жилое помещение – комната, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: г.Архангельск, <адрес> записи о праве собственности муниципального образования «Город Архангельск» на жилое помещение – комната, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: г.Архангельск, <адрес>.

В удовлетворении требований Нифаниной И. А. к Администрации муниципального образования «Город Архангельск» в остальной части – отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Архангельск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Норд Эксперт» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 10 980 рублей.

Взыскать с Нифаниной И. А. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Норд Эксперт» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 4 020 рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 13 апреля 2021 г.

Председательствующий Ю.М. Поздеева