Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 ФИО14, ФИО15, ФИО16 к СПК «Кировский» о расторжении договора аренды земельного участка, истребовании из незаконного владения земельных участков, погашении регистрационных записей о праве аренды,

у с т а н о в и л :

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 ФИО14, ФИО15, ФИО16 самостоятельно, а также в лице представителя ФИО17 обратились в районный суд с указанным иском к СПК «Кировский». В обоснование требований указали, что 19.12.2016 между СПК «Кировский» и собственниками земельного участка с кадастровым номером № был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя, согласно условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 208401329 кв.м, расположенный на землях Воронцовского сельского поселения Полтавского района Омской области, сроком на 10 лет. Собственниками земельного участка с кадастровым номером №, выделенному из земельного участка №, являются Вид М.В. – 3/17доли; ФИО18 – 2/17 доли; ФИО1 – 11/19 долей; ФИО19 – 1/17 доли.

Собственники земельных участков, также выделенных из земельного участка №: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 ФИО14, ФИО15, ФИО16, также обратились с аналогичными требованиями к СПК «Кировский».

Истцы сослались неисполнение ответчиком условий договора аренды земельного участка, так, согласно п.п. 3.1-3.5 Договора аренды, арендная плата каждому собственнику за 10/10900 долей составляет:

- зерна – 2000 кг (2 т) в бункерном весе (50% пшеницы, 50% фуражное зерно) или в денежном выражении в размере рыночной стоимости зерна на момент выплаты арендной платы, утвержденной правлением СПК «Кировский»;

- соломы – 300 кг (3 т), вспашка огорода под картофель, с оплатой по минимальной себестоимости.

В арендную плату также включены платежи по возмещению земельного налога арендодателей. Арендная плата вносится арендатором один раз в год, по окончании уборочных работ, до 30 декабря текущего года.

Арендатор на протяжении последних трех лет нарушает свои обязательства по договору аренды, а именно: расчет арендной платы зерном за 2018, 2020 г. проходил с задержками и не в полном объеме; расчет соломой также происходил не в полном объеме. В 2019-2020 г.г., солому арендатор вообще не завозил; вспашка огородов арендодателей в период с 2018 г. по 2020 г. арендатором не производилась; возмещение затрат по оплате земельного налога арендодателей также производилась со значительными задержками.

Арендодателями, в адрес арендатора направлены письменные уведомления о расторжении договора аренды в течение 30 дней с момента получения уведомления, ответа получено не было.

В связи с чем просят:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.12.2016 при множественности лиц на стороне арендодателей в отношении указанных земельных участков;

Истребовать из незаконного владения СПК «Кировский» земельные участки;

Погасить регистрационные записи о праве аренды в ЕГРН в отношении указанных земельных участков.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5, представители истцов ФИО17 и ФИО20 поддержали заявленные требования в полном объеме. Истцы фактически пояснили, что неоплата арендных платежей более двух раз подряд ответчиком не допускалась. В настоящее время имеется задолженность по оплате зерном, около полтонны за 2020 г. За прежние годы задолженность погашена. Солома не выдавалась, огороды не вспахивались. Требований о выдаче соломы или вспашке огородов ими не заявлялись. Основанием для расторжения договора аренды является желание сдать свои земельные участки иному арендатору. Подтвердили, что выбирали остатки по арендным платежам деньгами либо мясом.

Представители ответчика ФИО21, ФИО22, ФИО23 заявленные требования не признали, указав, что в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с подпунктом 3 абзаца 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Исходя из вышеизложенного, Ответчик полагает, что для удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 19.12.2016 г. необходимо наличие следующего юридического состава:

наличие нарушений условий договора, в настоящем случае в части невыплаты арендной платы более двух раз подряд;

указанное нарушение условия договора должно являться существенным;

направление Истцом и получение Ответчиком требования об устранении нарушений условий договора в разумный срок;

отсутствие устранений нарушения, послужившего основанием для обращения в суд к моменту такого обращения.

Ответчик полагает, что совокупность указанных выше юридических фактов в настоящем деле отсутствует.

Так, Ответчик не получал от Истцов требования об устранении нарушений условий договора в разумный срок.

В соответствии с пунктами 3.1., 3.2. договора арендная плата каждому собственнику 10/10900 долей составляет: зерна - 2000 кг (2 т.) в бункерном весе (50% -пшеница, 50% фуражное зерно) или в денежном выражении в размере рыночной стоимости зерна на момент выплаты арендной платы, утвержденной правлением СПК «Кировский»; соломы - 3 000 кг (3 т.), вспашка огорода под картофель с оплатой по минимальной себестоимости.

Обращают внимание, что обязательство по выплате арендной платы в части передачи зерна является альтернативным, а с учетом того, что ни в договоре аренды и его приложениях, ни в какой-либо переписке Арендодатели не сообщал Арендатору банковских реквизитов для перечисления денежных средств, то очевидно, что выбор варианта исполнения такого альтернативного обязательства приходится именно на Арендодателей.

Похожие выводы можно сделать в части выплаты арендной платы соломой и вспашкой земли. Очевидно, что получение арендной платы соломой может быть осуществлено только выборкой такого имущества непосредственно самим Арендодателем или путем доставки соломы Арендатором в указанное Арендодателем место и время. Аналогично, что вспашка огорода возможна только в указанном Арендодателем месте в согласованном сторонами месте. В противном случае вспашка огорода без указания Арендодателя может причинить вред его имуществу или имуществу третьих лиц.

Как было указано выше, в части выплаты арендной платы зерном за периоды 2017, 2018 годы Истец выбрал исполнение обязательства путем перечисления денежных средств и получил их в июле-августе 2019 года.

Арендные платежи в указанной части Истцом также были получены за 2016, 2019, 2020 года, что подтверждается ведомостями на выдачу арендной платы по СПК «Кировский» за соответствующие периоды.

Каких-либо требований или претензий к размеру, срокам и порядку выплаты арендной платы в указанной части за 2016, 2019, 2020 года Истец в адрес Ответчика не направлял.

Так же Истцы не направлял в адрес Ответчика каких-либо претензий и требований порядка исполнения обязательств по выплате арендной платы соломой и вспашкой огорода, не устанавливал разумные сроки их исполнения.

Однако, в соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменной предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Тем более, исходя из того, что исполнение обязательств по внесению арендной платы соломой и вспашкой огорода в принципе невозможно без конкретизации порядка, места и времени исполнения обязательства Арендодателем.

Таким образом, в части выплаты арендной платы за указанные в исковом заявлении периоды аренды задолженность отсутствует, более того Истец не доказал соблюдение установленного порядка расторжения в форме направления требования об исполнении обязательств в разумный срок.

При этом рассматривая нарушение обязательств по выплате арендной платы в части перечисления стоимости зерна за 2017, 2018 годы, то СПК «Кировский» обращает внимание, что, с учетом обстоятельств возникновения данных нарушений, они не являются существенными и устранены Ответчиком в разумные сроки.

Существенность нарушения условий договора определяется усмотрением суда с учетом фактических обстоятельств при которых данные нарушения происходили.

Летом 2017 года в южных районах <адрес> была засуха, что подтверждается информацией, размещенной на сайте Обь-Иртышского управления гидрометеорологии и мониторингу, что естественно сказалось на качестве и объеме урожая.

При этом у СПК «Кировский» в указанный момент существовал следующий кредитный портфель:

ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Кировский» и АО «Российский сельскохозяйственный банк» был заключен кредитный договор № на сумму 3 060 000 рублей;

ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Кировский» и АО «Российский сельскохозяйственный банк» был заключен кредитный договор № на сумму 10 507 610 рублей 62 коп.;

ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Кировский» и АО «Российской сельскохозяйственный банк» был заключен кредитный договор № на сумму 4 400 000 рублей;

ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Кировский» и АО «Российский сельскохозяйственный банк» был заключен договор об открытии кредитной линии № на сумму 15 000 000 рублей;

ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Кировский» и АО «Российский сельскохозяйственный банк» был заключен кредитный договор № на сумму 10 000 000 рублей.

При этом в залоге у банка находилось практически все имущество, принадлежащее Ответчику.

С учетом указанных природных обстоятельств и наличие существенного кредитного портфеля СПК «Кировский» в 2017, 2018 годы попало в сложную финансовую ситуацию, окончательное разрешение которой произошло в 2019, 2020 годы.

В настоящее время кредитные обязательства Ответчиком исполнены, выплаты арендной платы по договору с 2019 года исполняются в полном объеме в установленные договором сроки.

Между тем, в настоящее время у Ответчика отсутствуют просроченные обязательства перед третьими лицами, исполнены обязательства по внесению арендной платы перед Истцами, финансовое состояние Ответчика стабильное, сохранен имущественный комплекс, необходимый для ведений хозяйственной деятельности.

Исходя из вышеизложенного, Ответчик полагает, что нарушения выплаты арендной платы в 2017, 2018 году в части перечисления стоимости зерна не являлись существенными, а исполнение в просроченной части было произведено в разумные сроки, с учетом обстоятельств членства Истца в кооперативе.

Третьи лица на стороне истцов ФИО24, ФИО18 поддержали требования истцов о расторжении договора аренды.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

19 декабря 2016 г., собственники земельного участка №, в общем количестве 632 человека и СПК «Кировский» заключили договор аренды земельного участка.

Пунктом 3 которого было установлено, что арендная плата каждому собственнику за 10/10900 долей составляет:

зерна – 2000 кг (2 т) в бункерном весе (50% пшеница, 50% фуражное зерно) или в денежном выражении в размере рыночной стоимости зерна на момент выплаты арендной платы, утвержденной правлением СПК «Кировский»;

соломы – 3000 кг (3 т), вспашка огорода под картофель с оплатой по минимальной стоимости;

в арендную плату включаются платежи по возмещению земельного налога арендодателя;

арендная плата вносится арендатором один раз в год по окончании уборочных работ, до 30 декабря текущего года (т.1, л.д.183-194).

Собственниками земельного участка с кадастровым номером №, выделенного 19.01.2017, являются: Вид М.В. – 3/17 доли; ФИО18 – 2/17 долей; ФИО1 – 11/17 долей; ФИО19 – 1/17 доли. На указанный земельный участок наложено обременение в виде аренды, в пользу СПК «Кировский», со сроком действия с 29.12.2016 по 29.12.2026 (т.1, л.д.19-24).

21 января 2021 г., арендодателем ФИО1 в адрес руководителя СПК «Кировский» подана претензия, с предложением в течение 10 дней подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № (т.1, л.д.25).

Собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № выделенного из земельного участка №, является ФИО2, также наложено обременение в виде аренды, в пользу СПК «Кировский» (т., л.д.209-222).

Собственником земельного участка с кадастровым номером №, выделенного из земельного участка №, является ФИО3, наложено обременение в виде аренды по договору от 19.12.2016, в пользу СПК «Кировский» (л.д.224-227).

Собственниками земельных участков с кадастровым номером № является ФИО4; № – ФИО5 (1/2) и ФИО24 (1/2); № – ФИО6 (2/4) и ФИО25 (2/4); № – ФИО11 (3/7), ФИО26 (1/7), ФИО27 (1/7), ФИО28 (2/7); № – ФИО29 (1/3), ФИО15 (2/3); № – ФИО30 (2/5), ФИО9 (2/5), ФИО31 (1/5); № – ФИО12; № – ФИО13; №, №, №, № – ФИО8; № – ФИО16 (1/2), ФИО32 (1/2); № – ФИО7 (2/3), ФИО7 (1/3); № – ФИО14; № – ФИО10 (4/6), ФИО33 (2/6) – все указанные земельные участки выделены собственниками из земельного участка №, на все указанные земельные участки наложено обременение в виде договора аренды от 19.12.2016 (т.1, л.д.230-250 – т.2, л.д. 1-103).

23 апреля 2021 г., от указанных собственников земельных участков в адрес ответчика СПК «Кировский» поступили уведомления о досрочном расторжении договора аренды (т.1,л.д.153-181).

Из анализа текста указанных уведомлений следует, что СПК «Кировский» не полностью выполняет условия договора аренды: поставка соломы – со значительными просрочками и только по требованию арендодателя; вспашка огородов в 2018,2019, 2020 г.г. производилась силами третьих лиц по приглашению арендодателей и за их счет; в 2020 г. частичная выплата зерна – 1 тонна вместо 2 тонн. Предлагают расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.12.2016.

Решением Полтавского районного суда Омской области по делу № 2-65/2019 от 15.04.2019 с СПК «Кировский» взыскана задолженность по арендным платежам за 2017, 2018 г.г., в пользу ФИО18 – 16000 рублей, задолженность по возмещению налога – 2689 рублей; ФИО1 – задолженность по арендной плате 96000 рублей, задолженность по возмещению налога – 15080 рублей; Вида М.В. – задолженность по арендной плате – 24000 рублей; задолженность по возмещению налога – 4033 рублей; ФИО19 – задолженность по возмещению земельного налога – 1344 рублей (л.д.37-39).

28 августа 2019 г. указанная задолженность была погашена, что не отрицается истцом ФИО1 (т.1, л.д.64-65).

Из представленных стороной ответчика ведомостей на выдачу арендной платы по СПК «Кировский», за 2016 - 2020 г.г., отмечается выдача арендной платы зерном, зернофуражом, либо в денежном эквиваленте, оговоренного вида арендного платежа. Из анализа указанных ведомостей судом не установлено отсутствие более двух раз подряд выплат данного вида арендных платежей.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Согласно положениям п.3 договора аренды земельного участка от 19.12.2016, арендная плата состоит из зерна (2 т), соломы (3 т), вспашки огородов, а также платежей по возмещению земельного налога, то есть арендный платеж является совокупностью передаваемых арендодателям материальных ценностей и оказание услуг взамен передаваемого ими арендатору земельного участка.

Доказательств того, что невыплата арендной платы, в совокупности, арендодателям носила систематический характер, имела место более двух раз и являлась существенным нарушением, влекущим расторжение договора аренды, истцами суду не представлено. Более того, суду не представлено доказательств, что задолженность по арендным платежам имеет место на момент рассмотрения дела в суде.

Кроме того, суд находит заслуживающими доводы ответчика об отсутствии требований об устранении нарушений условий договора в разумный срок, со стороны истцов. Анализом текстов претензий, уведомлений не установлено наличие таковых обязательных требований. Кроме того, истцы в «уведомлениях» ссылаются на просрочки по составным частям арендных платежей, однако не указывают на их невыплату более двух раз подряд. Также, в судебном заседании было установлено, что истцы остатки по арендным платежам выбирали в денежном эквиваленте, либо мясом.

Доводы представителей истцов о том, что размер денежной компенсации не соответствует рыночной стоимости зерна, также не является основанием для расторжения договора аренды. Арендодатели не были лишены права требования увеличения указанным сумм, также и в судебном порядке.

Довод о наличии заинтересованного третьего лица, финансирующего погашение задолженности СПК «Кировский» перед кредиторами также не относится к рассматриваемому вопросу.

При таких, обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о расторжении договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд,-

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 ФИО14, ФИО15, ФИО16 к СПК «Кировский» о расторжении договора аренды земельного участка, истребовании из незаконного владения земельных участков, погашении регистрационных записей о праве аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Полтавский районный суд Омской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: А.К. Абилов