Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску закрытого акционерного общества сельскохозяйственного предприятия «Рикон» к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО СХП «Рикон» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО14, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей, указывая на то, что 27.12.2002 года между собственниками земельных долей и Закрытым акционерным обществом сельскохозяйственное предприятие «Рикон» заключен договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателей. Согласно условий договора аренды во временное владение и пользование ЗАО СХП «Рикон» был передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью 42040000 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Воронежская область, район Панинский, ЗАО СХП «Рикон». Договор аренды заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.01.2003 года за номером 36-21-12/2002-291. В соответствии с пунктом 2 договора аренды, срок договора считается продленным на тех же условиях, на тот же срок при отсутствии волеизъявления сторон на расторжение или изменение условий договора. Стороны не позднее, чем 3 месяца до истечения его действия имеют право уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях по изменению или прекращению договора. Стороны не воспользовались своим правом на изменение или прекращение договора аренды, в связи с чем он был продлен на новый срок на тех же условиях. Из земельного участка с кадастровым номером 36:21:0000000:29 были образованы различные земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером №. На основании вышеуказанного договора аренды земельный участок с кадастровым номером № находился в аренде у ЗАО СХП «Рикон». 15.07.2019 года из земельного участка с кадастровым номером № образованы земельные участки с кадастровыми номерами №, №. В силу п.4 ст.11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды. Согласно ст.41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляется государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов. Из п.31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019 года, следует, что ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды. Таким образом, с момента образования земельных участков с кадастровыми номерами №, № они находились в аренде у ЗАО СХП «Рикон». 06.08.2019 года осуществлена регистрация перехода права собственности на все доли (12) в земельном участке с кадастровым номером № на КФХ ФИО2. Из материалов арбитражного дела А14-10817/19 ЗАО СХП «Рикон» стало известно, что регистрация перехода права собственности осуществлена на основании договоров купли-продажи земельных долей: от 30.07.2019 года №30/07/2019 в отношении 8/12 долей; от 18.07.2019 года № 1 в отношении 4/12 долей. Из анализа материалов вышеуказанного арбитражного дела стало известно, что данные договоры заключены с ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 Данные договоры купли-продажи земельных долей от 18.07.2019 года и 30.07.2019 года считают ничтожными сделками. КФХ ФИО2 не имел статуса сельскохозяйственной организации, использовавшей земельный участок №, не имел право на преимущественный выкуп долей по иным установленным законом основаниям. Согласно судебной практики, сформированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 года, в целях установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией. Земельный участок № образован в июле 2019 года, обработку данного участка в 2019 году осуществляло ЗАО СХП «Рикон». КФХ ФИО2 не осуществлял фактическое использование данного земельного участка на момент заключения договора купли-продажи земельных долей от 18.07.2019 года и 30.07.2019 года. Наличие договора аренды от 17.07.2019 года не является подтверждением наличия у КФХ ФИО2 статуса организации, использующей земельный участок, так как данный договор является незаключенным в связи с тем, что ЗАО СХП «Рикон» не заключало никаких договоров по передаче земельного участка № КФХ ФИО2 Иные лица не могли передавать данный участок в аренду в связи с тем, что договор аренды ЗАО СХП «Рикон» не был прекращен в установленном законом или договором порядке. Предоставленный договор является фиктивным, подписанным исключительно с целью обхода закона. КФХ ФИО2 не являлся сельскохозяйственной организацией, использовавшей земельный участок №, не имел право на преимущественный выкуп долей по иным установленным законом основаниям.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, суду изложил вышеуказанные обстоятельства.

Представитель ответчика - ИП ФИО2 – адвокат Христенко В.А. исковые требования не признала, поддержала позицию, изложенную в возражениях, суду показала, что свое утверждение о недействительности оспоренного договора истец основывает на своем же утверждении о наличии у него арендных прав на спорный ныне земельный участок, вытекающих из договора аренды от 27.12.2002 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, исходного для спорного ныне земельного участка. Преюдициальными судебными актами по делу № А14-10817/2020 установлено, что спорный ныне земельный участок с кадастровым номером № был образован из земельного участка с кадастровым номером №, а он, в свою очередь, из земельного участка с кадастровым номером №. Согласно п.1 договора аренды от 27.12.2002 г., он заключен сроком на пятнадцать лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Учитывая дату государственной регистрации договора аренды от 27.12.2002 г. (13.01.2003 г.) дата окончания арендных отношений приходится на 13.01.2018 г. Преюдициальными судебными актами по делу № А14-18134/2019 установлено, что между сторонами договора аренды от 27.12.2002 г. были заключены дополнительное соглашение № 1 от 31.10.2017 г. и дополнительное соглашение № 2 от 20.03.2018 г. Оба указанные дополнительные соглашения имеют четкое указание на кадастровые номера земельных участков, в отношении которых они заключаются и которые, в свою очередь, обременены арендой истца. Комплексный анализ указанных документов позволяет утверждать, что земельный участок с кадастровым номером № был разделен на ряд участков, но не все они, а только поименованные в дополнительных соглашениях № 1 от 31.10.2017 г. и № 2 от 20.03.2018 г. остались обременены арендными правами истца. Исходный для спорного земельного участка земельный участок с кадастровым номером № арендными права истца обременен изначально не был. Отсутствуют данные об обременении земельного участка с кадастровым номером № и в ЕГРН. Спорный ныне, земельный участок не обременен арендными правами истца не только в ЕГРН, но и фактически. Договор аренды с ФИО2 не оспорен, земельный участок СХП «Рикон» не обрабатывался, пользовался земельным участком ФИО2 Она просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО14, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, представитель третьего лица – Управления Росреестра по Воронежской области в суд не явились, хотя о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом – судебной повесткой с уведомлением.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

В судебном заседании 10 июня 2022 года представитель Управления Росреестра по Воронежской области по доверенности ФИО15 суду показал, что исковые требования считает необоснованными, в 2002 году был заключен договор аренды, был условный номер земельного участка в границах Прогрессовского сельского поселения. 24.02.2012 из 29 участка выделен 169, он просуществовал до 2019 года, выделились ряд граждан, СХП «Рикон» не проявило инициативы и не подало заявление о переносе аренды на 169, они перенос аренды автоматически не осуществляют, 169 юридически не был обременен, собственники в соответствии со ст.309 ГК распоряжаются земельным участком и в 2019 году решили выделить 352 из 169, никакой аренды не было и оснований переносить что-то не было, ФИО2 предоставил договор аренды на 352 участок на 11 месяцев, у них не было оснований для приостановления и проведения экспертизы, а по второму договору Конопкин выкупает оставшиеся доли на правах собственника и он стал полноправным собственником участка. Они внесли запись об аренде на основании Арбитражного суда во исполнение решения суда, собственником являлся ФИО2

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По правилам ст.ст.550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что 27.12.2002 года между собственниками земельных долей и Закрытым акционерным обществом сельскохозяйственное предприятие «Рикон» заключен договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателей.

Согласно условий договора аренды во временное владение и пользование ЗАО СХП «Рикон» был передан земельный участок с кадастровым номером 36:21:0000000:29, площадью 42040000 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Воронежская область, район Панинский, ЗАО СХП «Рикон».

Договор аренды заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.01.2003 года за номером 36-21-12/2002-291.

17.07.2019 года ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО13, ФИО16, ФИО12, ФИО5, ФИО6, ФИО17, ФИО3, ФИО4 и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № №, согласно которого ФИО2 принял в аренду земельный участок, общей площадью 728 586 квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Воронежская область, Панинскии район, Прогрессовское сельское поселение, северная часть кадастрового квартала № из земель ЗАО СХП «Рикон». Договор заключен сроком на 11 месяцев.

18.07.2019 года между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 заключен договор купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности № 1, согласно которого ФИО2 принял в собственность 4/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 728 586 квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Воронежская область, Панинскии район, Прогрессовское сельское поселение, северная часть кадастрового квартала 36:21:8500006, из земель ЗАО СХП «Рикон».

30.07.2019 года между ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО13, ФИО16, ФИО12 и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 заключен договор купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности № 30/07/2019, согласно которого ФИО2 приобрел в собственность 8/12 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 728 586 квадратных метров, кадастровый номер 36:21:8500006:352, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Воронежская область, Панинский район, Прогрессовское сельское поселение, северная часть кадастрового квартала 36:21:8500006, из земель ЗАО СХП «Рикон».

Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В соответствии с подпунктом 4 п.3 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно пункта 1 ст.9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Согласно п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ не предусмотрено каких-либо ограничений по заключению договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности физических лиц, сроком менее одного года.

В соответствии с п.1 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В силу частей 2 и 3 ст.47 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 настоящей статьи, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 настоящей статьи. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Каких-либо доказательств, подтверждающих нарушение прав истца в связи заключением договоров купли-продажи земельных долей ЗАО СХП «Рикон» не представило.

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером № был образован из земельного участка с кадастровым номером 36:21:0000000:169, который арендными правами СХП «Рикон» обременен не был, данные сведения об этом отсутствуют.

Пользуясь своим правом, ответчики 17.07.2019 года заключили договор аренды с ИП ФИО2, договор аренды истцом не оспорен.

Договор аренды был заключен на 11 месяцев, в силу п.1 ст.609 ГК РФ он не подлежал государственной регистрации.

18.07.2019 и 30.07.2019 ответчиками по делу были заключены договоры купли-продажи земельных долей с ИП главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

Указанные договоры были заключены с соблюдением действующего закона.

В связи с чем доводы истца о том, что у СХП «Рикон» было арендное право на спорный земельный участок, доводы о ничтожности договоров купли-продажи являются необоснованными и не подтверждены материалами дела.

Оценив все доказательства по делу, суд не находит оснований для признания договоров купли-продажи земельных долей недействительными и отказывает в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества сельскохозяйственного предприятия «Рикон» к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 о признании недействительным договора купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности № 1 от 18.07.2019 года, заключенного между ИП главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, о признании недействительным договора купли продажи земельных долей в праве общей долевой собственности № 30/07/2019 от 30.07.2019 года, заключенного между ИП главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО13, ФИО11, ФИО12 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Панинский районный суд в течение месяца.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 08 августа 2022 года.