Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ООО «УралСоль» о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «УралСоль» о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей, судебных расходов.

В обосновании исковых требований истец указал, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключён договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 11 месяцев.

В соответствии с договором истцу было передано в аренду нежилое помещение общей площадью 50 м2, расположенное на первом этаже 4-этажного здания, находящегося по адресу: <адрес>. В указанном помещении истцом была открыта -ОРГАНИЗАЦИЯ2-

ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчика (арендодателя), что, руководствуясь п. 2.1.23 и 5.3.3 Договора, досрочно расторгает Договор и освободит помещение не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец обнаружил, что в арендуемом помещении начаты строительные работы. Сломана перегородка, комнаты завалены строительным мусором, чужими инструментами и вещами. В арендуемое истцом помещение ответчиком были допущены третьи лица.

Нарушение прав истца зафиксировано нарядом полиции в составе мл. лейтенанта ФИО1 и сержанта ФИО3, в присутствии понятых. Опасаясь за сохранность своего имущества, вывез оборудование и другие вещи, демонтировал видеонаблюдение, которое было установлено на объекте.

В результате незаконных действий ответчика истец досрочно лишился возможности пользоваться предметом аренды, что привело к понесённым убыткам в виде сумм, ранее оплаченных ответчику в размере -ФИО6-., а именно: часть арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ в сумме -СУММА10- (-ФИО7- / 31 день х 6 дней); обеспечительный взнос в сумме -ФИО7-, оплаченный согласно п. 3.4 договора ДД.ММ.ГГГГ.

Договором предусмотрен претензионный порядок урегулирования споров, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил претензию, ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказался подписать акт приёма-передачи помещения и отклонил все требования истца.

Истец на момент заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ являлся индивидуальным предпринимателем. ДД.ММ.ГГГГ статус ИП ФИО4 прекращён.

С учетом изложенного, истец просит признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ вследствие существенногонарушения арендодателем прав арендатора; взыскать с ООО «УралСоль» в пользу ФИО4 часть арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и обеспечительный взнос в размере -ФИО6-; судебные расходы на почтовое отправление в размере -ФИО7-; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере -ФИО7-

Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд.

Представители ответчика с требованиями не согласны, озвучили доводы письменного отзыва, считают, что истец нарушил условия договора, просят суд отказать в исковых требованиях в полном объеме.

Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела, пришел к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (арендатор) и ООО «УралСоль» (арендодатель) заключён договор аренды № (л.д. 7-12).

В соответствии п. 1.1 договора истцу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 50 м2, расположенное на первом этаже 4-этажного здания, находящегося по адресу: <адрес>.

Пунктами 3.1, 5.1, 5.3.3 согласован размер арендной платы, который составил -ФИО7- в месяц без учета НДС; срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; срок расторжения договора - досрочно в одностороннем внесудебном порядке по решению Арендатора с письменным уведомлением Арендодателя за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчика (арендодателя), что досрочно расторгает Договор и освободит помещение не позднее ДД.ММ.ГГГГ, также заявил требование о компенсации затрат на благоустройство помещений и приобретение оборудования в сумме -ФИО7- (л.д. 13).

ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный предприниматель ФИО4 прекратил предпринимательскую деятельность (л.д. 25).

ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил претензию о нарушении прав, ДД.ММ.ГГГГ ответчик отклонил требования истца, указав истцу на обязанность до подписания акта приема-передачи помещения исполнять обязанность по уплате арендных платежей. (л.д. 14,16-17).

Истец, посчитав, что поскольку арендодателем были созданы препятствия пользования имуществом, и оно оказалось в непригодном для использования состоянии, считает, что договор аренды следует считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ вследствие существенного нарушения арендодателем прав арендатора. Также считает, что вследствие действий ответчика истец досрочно лишился возможности пользоваться предметом аренды и понес убытки в виде сумм ранее оплаченных ответчику: арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере -СУММА10-, обеспечительного взноса в размере -ФИО7-

Судом из пояснений представителя ответчика, материалов дела установлено, что переговоры между истом и ответчиком по заключению договора аренды начались в первых числах ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком, по желанию истца, до передачи вышеуказанного нежилого помещения в пользование истца, ответчиком были возведены перегородки из ГКЛ, оштукатурены и окрашены, произведено разделение и монтаж электрической сети, смонтированы выключатели, розетки, светильники, произведена замена стекла: по просьбе истца вместо стекла установлен сэндвич ПВХ, смонтирован потолок. Данный факт подтверждается перепиской за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которая велась истцом и ответчиком по электронной почте, и свидетельствует о том, что ответчик создал истцу необходимые условия для ведения предпринимательской деятельности, надеясь на долгосрочное сотрудничество с истцом.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ, руководствуясь пунктами 2.1.23 и 5.3.3 договора, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке по инициативе арендатора с ДД.ММ.ГГГГ и одновременно ответчику было предложено компенсировать затраты арендатора на обустройство помещений и приобретение оборудования в сумме -ФИО7- Поскольку, согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, предпринимательская деятельность осуществляется индивидуальными предпринимателями на свой риск и данное предложение не представляло для ответчика никакого экономического интереса, то истцу было отказано в компенсации его затрат на обустройство помещения и приобретение оборудования (письмо от 22.11.2018 № 1514).

Получив отказ от ответчика на предложение о возмещении затрат на приобретение оборудования, Истец начал вывозить из арендуемого помещения оборудование, мебель.

В соответствии с п. 2.1.23 Договора фактическое освобождение помещения до истечения трех месяцев, установленных пунктом 5.3.3 Договора для уведомления Арендодателя о намерении Арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, не освобождает последнего от обязанности уплатить Арендодателю арендную плату за указанный период.

Согласно п. 3.2 Договора сумма арендной платы вносится Арендатором ежемесячно до 20-го числа текущего месяца за следующий месяц путем перечисления на расчетный счет Арендодателя. Несмотря на неоднократные просьбы ответчика, истцом не была внесена арендная плата за январь и за ДД.ММ.ГГГГ

Ссылаясь на тяжелое финансовое положение, истец предлагал ответчику принять в зачет арендной платы за январь технику: МФУ и кофе-машину общей стоимостью -ФИО7-. ответчик, идя навстречу истцу, готов был принять такое предложение, что подтверждается перепиской между истцом и ответчиком в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Более того, для минимизации убытков истца, ответчиком было предложено истцу найти потенциального арендатора на занимаемое истцом помещение, и тогда ответчик расторгнет договор по соглашению сторон до ДД.ММ.ГГГГ. Такой арендатор был найден - ФИО2. Данное обстоятельство подтверждается перепиской истца и ответчика по электронной почте и перепиской в мессенджерах за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, скриншотом экрана телефона от ДД.ММ.ГГГГ.), а также данными в судебном заседании свидетельскими показаниями ФИО2

Помещение, выстроенное по проекту истца, имеет специфическую планировку, после освобождения занимаемой площади ответчик будет вынужден вновь произвести ремонт, снова понеся дополнительные расходы.

Поэтому между истцом, ответчиком и ФИО2 была достигнута договоренность, согласно которой ФИО2 приступает к ремонтным работам в арендуемом истцом помещении с целью придания ему вида, соответствующего офисным кабинетам первого этажа, после чего договор с истцом расторгается по соглашению сторон (т.е. до ДД.ММ.ГГГГ) и заключается договор с новым арендатором.

При этом истец освобождается от обязанности, предусмотренной п. ДД.ММ.ГГГГ Договора (о возвращении помещения в исходное состояние), от обязательств, закрепленных в п. 2.1.28 о компенсации ответчику суммы в размере месячной арендной платы в случае расторжения Договора в соответствии с п. 5.3.3 Договора, а также от уплаты арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с требованиями о расторжении с ДД.ММ.ГГГГ договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, возвращении части арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и обеспечительного взноса в сумме -ФИО7-

Указанная претензия была рассмотрена ответчиком и отклонена в полном объеме.

При этом, как установлено в судебном заседании, истец, желающий продолжить осуществление своей деятельности и возобновить работу студии аппаратной косметологии, не обращался к ответчику с требованиями об устранении препятствий и не предпринимал попытки устранить их своими силами, а сразу заявил требование о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ и возврате ему денежных средств. Таким образом, у ответчика сложилось впечатление, что действия истца мотивированы желанием не исполнять свои обязательства по договору и вернуть денежные средства, внесенные им в качестве арендной платы и обеспечительного взноса и, тем самым, сократить убытки от неудавшегося бизнеса.

С ДД.ММ.ГГГГ все работы в помещении были прекращены.

Кроме того, указал, что в связи с неоднократным нарушением истцом условий договора в части уплаты арендной платы (арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ так и не была внесена истцом), ответчик, руководствуясь пунктами 2.4.2 и 5.3.2.2 договора, уведомил истца о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ с ДД.ММ.ГГГГ (письмо от ДД.ММ.ГГГГ№) и просил в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать помещение и комплект ключей от него ответчику по акту приема-передачи.

Данное уведомление было направлено истцу заказной корреспонденцией и посредством электронной почты на электронный адрес истца, указанный в п.6 договора (квитанция об отправке почтового отправления и скриншот окна программы по отправлению почты прилагаются). Но истец не получил уведомление о расторжении договора и проигнорировал требование ответчика о передаче арендуемого помещения и комплекта ключей от него (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, полученный с сайта -ОРГАНИЗАЦИЯ1-). На основании п. 2.4.2 договора ответчик составил акт передачи помещения из аренды в одностороннем порядке в присутствии двух свидетелей. Истец до сих пор не передал ответчику ключи от помещения.

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период: ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у истца перед ответчиком имеется задолженность по арендным платежам в размере -ФИО7-

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом данных норм истец по настоящему спору должен доказать наличие обстоятельств, влекущих расторжение договора в соответствии с его условиями или относящихся к существенным нарушениям договора.

Доказательств ответчиком существенных нарушений договора истцом суду не представлено.

В соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора арендатор обязуется письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его расторжении. Передать арендодателю объект по акту приема-передачи. Фактическое освобождение объекта до истечения 3 месяцев, установленных настоящим пунктом, не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю арендную плату за указанный период.

Вместе с тем, досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора).

Из материалов дела судом усматривается, что истцом допущена неуплата арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту сверки взаимных расчетов за период: ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у истца перед ответчиком имеется задолженность по арендным платежам в размере -ФИО7- Обратного истцом не доказано.

Таким образом, применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела арендатором допущено существенное нарушение договора аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Доводы истца о том, что ответчиком без ведома арендатора были допущены в помещение третьи лица и им было дано разрешение на работы в помещении, которое находилось в аренде у истца, опровергаются материалами дела, свидетельскими показаниями ФИО2, в связи с чем, судом не принимаются, как недоказанные. В протоколе осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ лишь зафиксирован факт осуществления в помещении строительных работ. Каких-либо иных доказательств данного факта истцом суду не представлено.

Доказательств нарушения арендодателем прав арендатора выразившихся в лишении арендатора права пользоваться помещением суду не представлено.

Доказательств существенного нарушения обязательств по договору со стороны арендодателя и причинения какого-либо ущерба, связанного с таким нарушением, не представлено.

Доказательств исполнения взятых на себя обязательств по оплате арендных платежей истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ вследствие существенного нарушения арендодателем прав арендатора не подлежат удовлетворению.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не представлено доказательств существенного нарушения условий заключенного между сторонами договора аренды со стороны ответчика.

Относительно требования истца о взыскании с ООО «УралСоль» арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и обеспечительного взноса в размере 47 741,51 руб. суд отмечает следующее.

Согласно п. 3.2 Договора сумма арендной платы вносится Арендатором ежемесячно до 20-го числа текущего месяца за следующий месяц путем перечисления на расчетный счет Арендодателя. Из материалов дела следует, что истцом не внесена арендная плата ДД.ММ.ГГГГ

Согласно Акту сверки взаимных расчетов за период: ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у Истца перед Ответчиком имеется задолженность по арендным платежам в размере -ФИО7-

Таким образом, истцом были нарушены условия договора в части уплаты аренды за ДД.ММ.ГГГГ. Иного истцом суду не доказано.

Согласно п. 3.7 Договора возврат обеспечительного взноса или его части осуществляется арендодателем при отсутствии финансовых и иных договорных обязательных со стороны арендатора по настоящему договору в течение 30 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи, а также акта сверки взаимных расчетов.

Истцом ни акт приема-передачи помещения, ни акт сверки взаимных расчетов не подписывался.

Таким образом, учитывая данные обстоятельства, исходя из условий договора, оснований для взыскания арендных платежей и обеспечительного взноса суд, в данном случае, не усматривает.

Требования истца удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Копия решения:

Судья Чернышева Ю. Ю.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.06.2019 г.