Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению муниципального образования «Городской округ «Город Калининград» в лице Администрации городского округа «Город Калининград» к Дудинской ФИО9 Легкопудовой ФИО10, Дудинскому ФИО11 о признании отсутствующим права собственности на земельный участок

исковому заявлению Администрации городского округа «Город Калининград» к Дудинскому ФИО12, третьи лица - ФИО1, Легкопудова ФИО13 о признании недействительной ничтожной сделки, применении последствий её недействительности,

У С Т А Н О В И Л :

Муниципальное образование городского округа «Город Калининград» в лице Администрации городского округа «Город Калининград» обратилось в суд с исковым заявлением, в котором просит признать право собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером № по пер. Ломоносова отсутствующим; признать право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № по < адрес > отсутствующим; истребовать земельный участок с кадастровым номером № по пер. Ломоносова из незаконного владения ФИО6; истребовать земельный участок с кадастровым номером № по < адрес > незаконного владения ФИО1; исключить запись о праве собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером № по пер. Ломоносова; исключить запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № по < адрес >; в целях обеспечения иска наложить запрет на совершение любых регистрационных действий на земельный участок с кадастровым номером № земельный участок с кадастровым номером № по < адрес > в г. Калининграде.

В обоснование иска указано, что < Дата > между Администрацией и ФИО3 на основании постановления администрации ГО «Город Калининград» от < Дата >№ «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с КН № по пер. Ломоносова в Центральном районе «под строительство блокированных жилых домов, протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по лоту № от < Дата > заключен договор аренды №-А земельного участка КН № площадью 1162 кв. метра под строительство блокированных жилых домов. < Дата > между администрацией и ФИО3, заключен договор №-А аренды земельного участка с КН < адрес > площадью 1162 кв. метра, расположенного по < адрес > в г. Калининграде, с разрешенным использованием «под строительство блокированных жилых домов», цель использования земельного участка – под двухсекционный блокированный жилой дом. < Дата > между Администрацией ГО «Город Калининград» и ФИО3, заключен договор купли-продажи в отношении указанного участка. Земельный участок предоставлен в собственность ФИО3 под жилое здание площадью 60,4 кв. м. с КН < адрес >. Вместе с тем, как выяснилось после заключения договора, в отношении объекта с КН < адрес >, разрешительная и проектная документация, необходимая для возведения капитального объекта строительства отсутствует. Указанный объект зарегистрирован в упрощенном порядке. Разрешенное использование предоставленного ранее в аренду ответчику земельного участка предусматривало капитальное строительство другого объекта недвижимости, не подпадающего под действие упрощенной процедуры регистрации. Следовательно, ФИО3 не имел права на предоставление ему земельного участка в собственность, заключение между ним и администрацией ГО «Город Калининград» договора купли-продажи от < Дата > противоречит действующему законодательству. По данным публичной кадастровой карты по состоянию на < Дата >, объект капитального строительства – жилое здание, двухсекционный блокированный жилой дом с КН № снят с регистрационного учета < Дата >. В отношении земельного участка ФИО3 произведен раздел, в результате которого образованы земельные участки с КН №, площадью 581 кв. м., расположенный по < адрес > в г. Калининграде с разрешенным использованием – для индивидуального жилого строительства, право на который зарегистрировано за ФИО1, и с КН №, площадью 581 кв. м., расположенный по < адрес > в г. Калининграде с разрешенным использованием – для индивидуального жилого строительства, право на который зарегистрировано за ФИО2

Поскольку земельный участок изначально был представлен ответчику ФИО3 для целей строительства, которое надлежащим образом не осуществлялось, Администрация полагала, что в силу ст.ст.12, 301, 302 ГК РФ имеются основания признать отсутствующим право собственности ответчика на земельный участок и в силу отсутствия правовых оснований для передачи земельного участка, данное право (несмотря на совершенную сделку) фактически не возникало, поэтому имеются основания для признания его отсутствующим.

В последующем иск был уточнен требованием о признании отсутствующими: права собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером № по < адрес > права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № по пер. Ломоносова; права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, № и № по пер. Ломоносова. Делу присвоен № (ранее №).

Кроме того, < Дата > Администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с иском к Дудинскому ФИО14, третьи лица - Дудинская ФИО15 Легкопудова ФИО17, о признании недействительной ничтожной сделки, применении последствий её недействительности, в котором просит признать недействительным с момента заключения договор №-С купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1162 кв.м, заключенный < Дата > между Администрацией городского округа «Город Калининград» и Дудинским ФИО18; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на Дудинского ФИО16 обязанности возместить муниципальному образованию городской округ «Город Калининград» стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2350379 руб. 96 коп.

В обоснование нового иска помимо ссылок на вышеприведенные обстоятельства указано, что в ходе выезда < Дата > на участки с КН :263 и КН :264 установлено, что на образованных участках имеются неоконченные строительством двухэтажные строения, возводимые при наличии разрешений на строительство. Возврат земельного участка невозможен ввиду раздела, и на момент отчуждения он обладал только кадастровой стоимостью. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 2423072, 12 руб. По условиям договора ФИО3 уплатил 72962, 16 руб. Разница составляет 2350 379,96 руб., которую администрация просит взыскать в качестве последствий недействительности сделки. Делу присвоен №.

Определением суда от < Дата > дела объединены в одно производство в порядке ч.4 ст. 151 ГПК РФ для совместного рассмотрения и разрешения.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа «Город Калининград» по доверенности ФИО7при отсутствии полномочий на отказ от иска, настаивала на удовлетворении требований второго иска, представив доводы о ничтожности договора купли-продажи участка от < Дата > и отсутствии оснований полагать пропуск срока исковой давности по соответствующему заявлению ответчиков, считающих договор купли-продажи оспоримой сделкой. Проанализировав поведение ФИО3 и его действия, совершаемые в короткий промежуток времени в отношении первичного земельного участка с КН :№, утверждала о наличие с его стороны злоупотребления правом при отсутствии доказательств недобросовестного поведения администрации.

Представитель ответчиков по доверенностям ФИО8, ссылаясь на доводы письменных отзывов на каждый иск, просила в удовлетворении требований администрации отказать, как заявленным неправомерно, с нарушением норм материального права и при неправильном их толковании, а по второму иску – с пропуском срока исковой давности по оспоримой сделке.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности по правилам ст.ст.12, 56 и 67 ГПК РФ собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из представленных в деле доказательств, < Дата > между Администрацией и гражданином ФИО3 на основании постановления администрации ГО «Город Калининград» от < Дата >№ «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с КН № по < адрес > в Центральном районе под строительство блокированных жилых домов», протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по лоту № от < Дата > заключен договор аренды №-А земельного участка КН № площадью 1162 кв. метра под строительство блокированных жилых домов.

< Дата > в соответствии с п.1 ст. 39.1 пп.9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, на основании выписки из ЕГРН от < Дата >, между администрацией и ФИО3, заключен договор №-А аренды земельного участка с КН № площадью 1162 кв. метра, расположенного по < адрес > в г. Калининграде, с разрешенным использованием «под строительство блокированных жилых домов», цель использования земельного участка – под двухсекционный блокированный жилой дом.

< Дата > между Администрацией ГО «Город Калининград» и ФИО3 заключен договор купли-продажи в отношении указанного участка. Право собственности зарегистрировано в Росреестре < Дата >.

Земельный участок предоставлен в собственность ФИО3 на основании п.п.6 п.2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ под жилое здание (двухсекционный блокированный жилой дом) площадью 60,4 кв.м. с КН № по пер. Ломоносова в г. Калининграде, право собственности на который было зарегистрировано 02.08.2017 года с применением упрощенного порядка, под действие которого указанный объект не подпадает.

В соответствии с п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 №218 –ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» упрощенный порядок применяется только к отдельным видам объектов, к числу которых блокированный жилой дом не относится.

Так, из системного толкования ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, ст. 16 Жилищного кодекса РФ блокированный жилой дом является малоэтажным многоквартирным домом, и в силу ст. 51 ГрК РФ строительство таких домов осуществляется на основании проектной документации, в получением в установленном порядке разрешения на строительство и разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Соответственно, кадастровый учет и государственная регистрация прав на блокированный жилой дом согласно п.10.ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218 –ФЗ (в ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» может быть осуществлена при предоставлении разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

В нарушение действующего законодательства данного документа при осуществлении государственной регистрации прав Дудинского А.А. на двух секционный блокированный жилой дом КН № представлено не было.

В такой ситуации, в силу отсутствия надлежащего состава документов, легализующих построенное здание, фактически в ЕГРН были внесены сведения о регистрации права собственности на самовольную постройку, поскольку указанное здание имело все признаки самовольности, приведенные в ст. 222 ГК РФ.

Вместе с тем, сразу поле совершения указанных выше регистрационных действий запись в ЕГРН о праве собственности ФИО3 на здание была прекращена, объект снесен и снят с кадастрового учета < Дата >.

В последующем ФИО3 был произведен раздел земельного участка с КН № на два земельных участка и < Дата > на кадастровый учет поставлены : земельный участок с КН № и земельный участок с КН №, оба с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства.

В отношении земельного участка с КН №ФИО3< Дата > заключен договор дарения земельного участка гр-ке ФИО1, право собственности зарегистрировано < Дата >.

< Дата >ФИО3 заключен договор дарения земельного участка с КН № гр-ке ФИО2, право собственности зарегистрировано < Дата >.

Как установлено судом, Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» < Дата >ФИО2 был подготовлен и согласован градостроительный план земельного участка и < Дата > выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком до 26.07. 2028 года.

< Дата > Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» ФИО1 был подготовлен и согласован градостроительный план земельного участка и < Дата > выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком до < Дата >.

Комитетом муниципального контроля администрации городского округа «Город Калининград» в ходе выезда, проведенного < Дата >, установлено, что на образованных в результате раздела земельных участках с КН № и КН № имеются не оконченные строительством двухэтажные строения, возводимые без установленных нарушений.

Совокупность установленных судом обстоятельств свидетельствует о том, что изначально ФИО3 не имел права на предоставление ему земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и заключение между ним и администрацией городского округа «Город Калининград» < Дата > договора купли-продажи в отношении земельного участка с КН № противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В результате заключения такой незаконной сделки Дудинский А.А. неправомерно приобрел в собственность земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 1162 кв.м без проведения аукциона и по льготной цене – 15 % от кадастровой стоимости.

Данная сделка нарушает права и законные интересы муниципального образования городской округ «Город Калининград», а также права и охраняемые законом интересы неограниченного круга лиц поскольку:

- передача в собственность земельного участка, в случае, когда закон не
разрешает этого совершать, означает выход уполномоченного лица за пределы
его компетенции;

- недополучение в надлежащем размере доходов в бюджет муниципального образования в результате незаконного заключения такого договора и продажи по «льготной» цене;

- обход конкурсных процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в результате чего неограниченный круг лиц лишен возможности претендовать на приобретение данного земельного участка в случае проведения торгов в порядке, установленном законом.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В силу статьи 1 Земельного кодекса земельное законодательство основывается, в частности, на принципах платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Земельный кодекс Российской Федерации в качестве общего правила предусматривает предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по результатам проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как подтверждается материалами дела, Дудинский А.А. не имел оснований для приобретения земельного участка с КН № договор купли-продажи в отношении данного земельного участка заключен без проведения торгов и по льготной цене, что соответственно подтверждает нарушение публичных интересов и нарушение интересов третьих лиц, выразившееся, в том числе, и в обходе конкурсных процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в результате чего неограниченный круг лиц лишен возможности претендовать на приобретение данного земельного участка в случае проведения торгов в порядке, установленном законом.

Кроме того, суд находит заслуживающими внимания доводы истца о наличии в действиях Дудинского А.А. злоупотребления правом.

Так, в пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность, при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от < Дата >№, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от < Дата >№).

Недобросовестность поведения Дудинского А.А., злоупотребление с его стороны правом и зафиксированная документально стремительность его действий, совершаемых в отношении земельного участка с КН № подтверждается материалами дела, а именно:

- < Дата > первоначально заключен договор аренды № по результатам аукциона, для строительства блокированных жилых домов;

- < Дата > произведена в упрощенном порядке регистрация права собственности на объект капитального строительства – блокированный жилой дом с КН № на основании договора аренды и со ссылкой на технический план здания, который в регистрационном деле отсутствует;

- < Дата > администрацией заключен с ФИО3 договор №-А аренды земельного участка, как с собственником здания, расположенного на нем,

- < Дата > с ответчиком, как собственником здания с КН №, заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка с КН №, право собственности зарегистрировано < Дата >;

- < Дата > здание с КН № снято с кадастрового учета;

- < Дата > на кадастровый учет поставлены земельный участок с КН № площадью 581 кв.м и земельный участок с КН № площадью 581 кв.м, образованные в результате раздела земельного участка с КН №;

- < Дата >ФИО3 заключен договор дарения земельного участка с КН № гр-ке ФИО1, право собственности зарегистрировано < Дата >;

- < Дата >ФИО3 заключен договор дарения земельного участка с КН № гр-ке ФИО2, право собственности зарегистрировано < Дата >.

В соответствии с позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ 2 (2015), утвержденным Президиумом Верховного суда Российской Федерации < Дата >, договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ по иску лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушает этот договор.

С учетом совокупности изложенного, по смыслу п. 2 ст. 168 ГК РФ заключенный < Дата > договор №-С купли-продажи земельного участка является недействительной ничтожной сделкой.

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

В соответствии с п. 10.2 договора №-С купли-продажи земельного участка от < Дата >, договор имеет силу передаточного акта, следовательно, его исполнение сделки началось с даты его подписания, и на дату обращения администрации ГО в суд с иском < Дата > 3-х летний срок его обжалования не пропущен.

Доводы возражений ответчика о применении в данном деле принципа эстоппель суд полагает несостоятельными, поскольку принцип эстоппель не подлежит применению в данном случае по тем основаниям, что сделка (договор №-С купли-продажи земельного участка от < Дата >) нарушает публичный интерес, нарушает порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, нарушает явно выраженный законодательный запрет, который содержится в Земельном кодексе РФ.

Кроме того, доказательств недобросовестного поведения администрации ответчиком, при заявлении о применении принципа эстоппель, не представлено. Более того, данные выводы Ответчика основаны на неверном толковании процедуры оказания муниципальной услуги предоставления земельных участков в собственность за плату под существующими объектами недвижимости.

В связи с чем, разрешая требования иска о признании недействительным с момента заключения договор №-С купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1162 кв.м, заключенный 21.11.2017 года между Администрацией городского округа «Город Калининград» и Дудинским ФИО19, суд приходит к выводу о наличии достаточных правовых оснований для удовлетворения этого требования.

Применяя последствия недействительности ничтожной сделки, суд учитывает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона Калининградской области от < Дата >№ (в редакции, действовавшей по состоянию на ноябрь 2017 года) «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности Калининградской области, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Поскольку, как признает и Истец, возврат земельного участка с КН № в распоряжение городского округа «Город Калининград» в настоящее время невозможен ввиду раздела указанного земельного участка, а земельный участок обладал на момент отчуждения только кадастровой стоимостью, суд считает, в силу п. 2 ст. 167 ГК РФ, обоснованным требование иска о возложении на ответчика обязанности возместить муниципальному образованию городской округ «Город Калининград» разницу между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и стоимостью земельного участка, оплаченную ФИО3 в соответствии с условиями договора №-С от < Дата >.

Согласно абз. 2 п. 3.1. договора №-С купли-продажи земельного участка от < Дата >, кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 423072, 12 рублей.

По условиям абз. 1 п. 3.1 названного договора Ответчик уплатил по договору купли-продажи №-С от < Дата > сумму в 72692,16 руб.

Следовательно, разница между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и стоимостью земельного участка, оплаченной ФИО3, составляет 2 350 379 рублей 96 копеек ( 2423072,12 – 72692,16=2350379,96), которые ФИО3 обязан возместить муниципальному образованию Городской округ «Город Калининград».

В силу положений ст.ст.98 и 103 ГПК РФ с ФИО3 в доход местного бюджета города Калининграда подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 рублей.

Требования первого иска к Дудинской ФИО22, Легкопудовой ФИО21, Дудинскому ФИО20 о признании отсутствующим права собственности на земельный участок в данном случае являются взаимоисключающими к вышеуказанным требованиям, удовлетворенным судом, при отсутствии каких-либо заявлений и позиции Истца, подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Администрации городского округа «Город Калининград» удовлетворить в части.

Признать недействительным с момента заключения договор №-С купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1162 кв.м, заключенный < Дата > между Администрацией городского округа «Город Калининград» и Дудинским ФИО23.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на ФИО3 обязанности возместить муниципальному образованию городской округ «Город Калининград» стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 2350379 руб. 96 коп.

Взыскать с Дудинского ФИО24 в доход местного бюджета города Калининграда государственную пошлину в размере 6000 рублей.

В удовлетворении остальных требований Администрации городского округа «Город Калининград» к Дудинской ФИО25 Легкопудовой ФИО26 Дудинскому ФИО27 – отказать.

Отменить меры обеспечения иска, принятые определением суда от < Дата > по делу № в виде запрета Управлению Росреестра по Калининградской области совершать регистрационные действия, в том числе, связанные с отчуждением прав собственности на земельные участки с КН №

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г.Калининграда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2020 года.

Судья :