Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Брянскстройразвитие» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о признании права собственности на нежилые помещения, передаче нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском, в котором просила признать за ней право собственности на нежилое помещение: нежилое помещение (офис) №... (номер офиса предварительный), находящегося <адрес>; нежилое помещение (офис) №... (номер офиса предварительный), находящегося <адрес>; Обязать ООО «Брянскстройразвитие» передать ФИО2 по акту приёма-передачи - нежилое помещение (офис) №... (номер офиса предварительный), находящегося <адрес>; обязать ООО «Брянскстройразвитие» передать ФИО2 по акту приёма-передачи - нежилое помещение (офис) №... (номер офиса предварительный), находящегося <адрес>.

В обоснование иска указала, что <дата> между ООО «Брянскстройразвитие» и П. заключен договор участия в долевом строительстве №.... Данный договор <дата> зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, номер государственной регистрации №.... <дата> между П. и ФИО2 был заключен договор №... от <дата> об уступке прав требований. Согласно пункту 2.1. Договора №... от <дата> стоимость объекта долевого строительства, определена в сумме 6 114 000 рублей. ФИО2 (участник долевого строительства) свои обязательства по оплате по договору об уступке права требования по договору №... от <дата> исполнила в полном объеме, что подтверждается распиской в передаче денежных средств <дата> Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области. Данный договор <дата> зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, номер государственной регистрации №....

На основании данного договора, ФИО2 приняла право требования от ООО «Брянскстройразвитие» нежилого помещения, а именно: нежилое помещение (офис) №... (номер офиса предварительный), находящееся <адрес>; нежилое помещение (офис) №... (номер офиса предварительный), находящееся <адрес>.

На основании пункта 2.6. Договора №... от <дата> в течение десяти дней после окончания строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию Стороны на основании обмеров органов технической инвентаризации производят уточнение общей площади Офисов, передаваемых Участнику долевого строительства, и осуществляют окончательные взаиморасчеты.

Согласно пункту 2.7. Договора №... от <дата> уточнение фактической площади Офисов, указанных в пункте 1.2. настоящего договора, производится на основании обмера квартиры ГУП «Брянскоблтехинвентаризация». Если фактическая площадь отличается от проектной в большую сторону (более одного метра), то участник долевого строительства оплачивает разницу площади, исходя из стоимости 1 кв.метра площади, установленной в пункте 2.1. настоящего договора, если в меньшую (более одного метра), то застройщик возвращает разницу, исходя из той же стоимости одного квадратного метра.

Согласно пункту 2.1. Договора от <дата> стоимость Офиса №... и Офиса №... составляет 6 114 000 рублей.

Стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора -15000 рублей. Стоимость объекта, установленная настоящим пунктом договора, не является окончательной, и подлежит изменению в случаях, предусмотренных пунктом 2.7. настоящего договора. Офис №... 172,35 кв.м. х 15000 р.= 2 585 250 руб.; Офис №... 235,25 кв.м. х 15000 р.= 3 528 750 руб.

Согласно разделу V Технического паспорта здания (строения) <адрес> (Лит.А) площадь Офисов: Офис №... 175,9 кв.м.; Офис №... 236,5 кв.м.

Ввиду того, что фактическая площадь Офиса №... и Офиса №... отличается от проектной площади в большую сторону (более одного метра), конкурсный управляющий ООО «Брянскстройразвитие» обратился в Советский районный г. Брянска с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании в пользу ООО «Брянскстройразвитие» разницы фактической и проектной площади по Договору участия в долевом строительстве жилого дома от <дата>№..., исходя из стоимости 1 кв.метра площади, установленной в пункте 2.1 Договора от <дата>, а именно: Офис №... (175,9 кв.м.-172,35 кв.м) X 15000 р.= 53 250 руб.; Офис №... (236,5 кв.м.-235,25 кв.м.) х 15000 р.= 18 750 руб.

Таким образом, общая разница фактической площади и проектной площади, исходя из стоимости 1 кв.м. площади, установленной в пункте 2.1. Договора от <дата>, Офис №..., Офис №... составляет 72000 руб. <дата> ФИО2 оплатила разницу фактической и проектной площади, установленной в пунктах 2.1, 2.7 Договора участия в долевом строительстве №... от <дата> в размере 72000 руб., путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «Брянскстройразвитие», что подтверждается квитанцией об оплате.

Согласно пунктам 4.1.1.,4.1.2. Договора №... от <дата> ФИО2 все обязательства выполнила в полном объёме надлежащим образом. На основании пункта 3.1.4. Договора №... от <дата> ООО «Брянскстройразвитие» обязано передать участнику долевого строительства -ФИО2 Офисы по Акту приёма-передачи в течение двух календарных месяцев с момента сдачи Дома в эксплуатацию. В силу пункта 3.1.5. ООО «Брянскстройразвитие» обязано обеспечить ФИО2 необходимой документацией для регистрации права собственности на Офисы. В настоящее время многоквартирный жилой дом <адрес> завершен строительством и введен в эксплуатацию на основании Разрешения Брянской городской администрации на ввод объектов в эксплуатацию №... от <дата>. и подлежит передаче истцу.

Участники процесса в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявляли.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

<дата> между ООО «Брянскстройразвитие» и П. заключен договор участия в долевом строительстве №.... Данный договор <дата> зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, номер государственной регистрации №...

<дата> между П. и ФИО2 был заключен договор №... от <дата> об уступке прав требований.

Согласно пункту 2.1. Договора №... от <дата> стоимость объекта долевого строительства, определена в сумме 6 114 000 рублей.

ФИО2 (участник долевого строительства) свои обязательства по оплате по договору об уступке права требования по договору №... от <дата> исполнила в полном объеме, что подтверждается распиской в передаче денежных средств <дата>.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области <дата>, номер государственной регистрации №...

Согласно пункту 2.1. Договора от <дата> стоимость Офиса №... и Офиса №... составляет 6 114 000 рублей.

В силу пункта 3.1.5. ООО «Брянскстройразвитие» обязано обеспечить ФИО2 необходимой документацией для регистрации права собственности на Офисы.

В настоящее время многоквартирный жилой дом <адрес> завершен строительством и введен в эксплуатацию на основании Разрешения Брянской городской администрации на ввод объектов в эксплуатацию №... от <дата>

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости указанным объектам недвижимости присвоены кадастровые номера: офису №... - №..., офис №... – №.... Право собственности на указанные объекты не зарегистрировано.Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истец указал, что до настоящего времени оплаченные ей по договору долевого участия нежилые помещения не переданы.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Брянской области по делу № А09-10265/2018 от 01.10.2018 года заявление ООО «ТК «Силикат» принято к производству.

Определением Арбитражного суда Брянской области по делу № А09-10265/2018 от 23.10.2018 года определено применять при рассмотрении дела № № А09-10265/2018 о признании ООО «Брянскстройразвитие» несостоятельным (банктором) правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года.

Решением Арбитражного суда Брянской области по делу № А09-10265/2018 от 26.02.2020 года ООО «Брянскстройразвитие» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Определением Арбитражного суда Брянской области по делу № А09-10265/2018 от 20.02.2021 года срок конкурсного производства в отношении должника ООО «Брянскстройразвитие» продлен на 6 месяцев с даты окончания ранее установленного судом срока, то есть до 18.08.2021 года.

Определением Арбитражного суда Брянской области по делу № А09-10265/2018 от 16.08.2021 года срок конкурсного производства в отношении должника ООО «Брянскстройразвитие» продлен на 6 месяцев с даты окончания ранее установленного судом срока, то есть до 18.02.2022 года.

Определением Арбитражного суда Брянской области по делу № А09-10265/2018 от 22.02.2022 года срок конкурсного производства в отношении должника ООО «Брянскстройразвитие» продлен на 6 месяцев с даты окончания ранее установленного судом срока, то есть до 18.08.2022 года.

В силу пункта 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

В соответствии с частью 1 статьи 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в реестр требований о передаче жилых помещений включаются, в том числе сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором, а также сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно статье 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений. Участник строительства - это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве). В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Следовательно, требование физического лица о передаче ему нежилого помещения площадью более 7 квадратных метров трансформируется в денежное и подлежит включению в реестр требований кредиторов. Специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, являющимся объектом строительства, Закон о банкротстве не содержит; в отношении данных кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве.

Исходя из буквального значения, содержащихся в нормах о банкротстве застройщика слов и выражений включение в реестр требований о передаче жилых помещений требования лиц о передаче нежилых помещений не предусматривается, они подлежат трансформации в денежные требования.

Согласно Выписке из Росреестра, спорные помещения являются нежилыми (офисами).

Таким образом, спорные помещения представляют собой помещения, которые действующим законодательством (статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации) к числу жилых не отнесено.

Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения части I статьи 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не применимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

В ходе рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ведется два реестра - реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов должника. В реестр требований о передаче жилых помещений подлежат включению требования участника строительства о передаче жилых помещений, законом включение в данный реестр требований о передаче нежилых помещений не предусмотрено.

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.

Так, законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (например, передача участникам строительства незавершенного строительством объекта, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении обычных нежилых помещений подобные правила не установлены. Лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Они вправе лишь заявить о включении в реестр денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

В этой связи законодатель установил, что участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения до 7 кв. м или денежное требование.

Истец не реализовала свое право на включение в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве.

Таким образом, требования истца не включены ни в реестр требований кредиторов, ни в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве адрес.

В этой связи, право на удовлетворение натуральных требований предоставлено только участникам строительства, то есть лицам, имеющим основанное на договоре требование к должнику о передаче жилого помещения, тогда как истец не относится к категории участников строительства, исходя из определения, данного в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, поскольку ее требования по договору долевого участия относятся к нежилым помещениям.

Разрешая спор по существу, анализируя вышеизложенное, в совокупности с собранными по делу доказательствами, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку право на удовлетворение натуральных требований предоставлено только участникам строительства, то есть лицам, имеющим основанное на договоре требование к должнику о передаче жилого помещения, тогда как истец не относится к категории участников строительства, исходя из определения, данного в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, поскольку ее требования по договору долевого участия относятся к нежилым помещениям.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) к ООО «Брянскстройразвитие» (ИНН/КПП <***>/325701001) в лице конкурсного управляющего ФИО3 о признании права собственности на нежилые помещения, передаче нежилых помещений, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Г.В. Курнаева

Решение принято в окончательной форме 27.06.2022 года