Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области, Администрации Кетовского района Курганской области, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недостоверной стоимости земельного участка, признании недействительным открытого аукциона,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Кетовский районный суд Курганской области с иском к Администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области, Администрации Кетовского района Курганской области, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недостоверной стоимости земельного участка, с кадастровым номером № общей площадью 1 499 кв. м.. расположенного по адресу: <адрес>, указанной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ подготовленном индивидуальным предпринимателем ФИО2; признании недействительным открытого аукциона по продаже указанного земельного участка.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Администрацию Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату для рекреационной деятельности земельного участка площадью 1 499 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>. с кадастровым номером №, в чем ей было отказано.

Решением Курганского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ данный отказ был признан незаконным, на административный орган была возложена обязанность провести аукцион по продаже спорного земельного участка.

Полномочия по проведению аукциона были переданы от Администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области к Администрации Кетовского района Курганской области.

На сайте torgi.gov.ru было опубликовано извещение о проведении открытого аукциона по продаже указанного земельного участка. Начальная цена земельного участка была установлена в размере 478 000 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка составила 179 руб. 88 коп.

ДД.ММ.ГГГГ ее представитель обратился в Администрацию Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области с заявлением об ознакомлении с аукционной документацией, в том числе просил предоставить для копирования отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Письмом ему было указано на то, что запрашиваемая документация размещена в общем доступе на официальном сайте администрации Кетовского сельсовета Кетовского района Курганской области, вместе с тем, отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка там размещено не было.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подала заявку для участия в открытом аукционе по продаже земельного участка, уплатив задаток в размере 47 800 руб.

После этого ФИО1 удалось ознакомиться с отчетом оценщика.

С указанным отчетом истец не согласна по следующим основаниям.

При подборе объектов аналогов оценщиком не было принято во внимание то, что оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование - для охраны природных территорий, что исключает использование его в коммерческих целях.

Отчет содержит недостоверное описание земельного участка из чего можно предположить, что оценщик не производил осмотр объекта оценки.

Исходя из изложенного, полагает, что указанный отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и содержит недостоверную начальную стоимость спорного земельного участка.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО4 исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске, письменным дополнениям по доводам возникшим в ходе рассмотрения дела.

Обращали внимание на то, что проход на спорный земельный участок возможен только через земельный участок ФИО1, рельеф земельного участка является изрезанным и неровным. Указывали, что после того, как изменилось разрешенное использование земельного участка на использование в рекреационных целях, его кадастровая стоимость снизилось до 179 руб. 88 коп. Полагали, что допущенные оценщиком нарушения повлияли на определение начальной продажной цены спорного участка, сделав ее недостоверной.

Представитель ответчика – Администрации Кетовского района Курганской области ФИО5 против удовлетворения заявленных требований возражала. Полагала, что оснований для признания недействительным результатов открытого аукциона не имеется, отчет определения его рыночной стоимости соответствует требованиям законодательства. Указывала на то, что ознакомление с отчетом, на основании которого была определена начальная продажна цена земельного участка, не является обязательным, сам отчет в состав обязательной аукционной документации не входит.

Представитель ответчика – Администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области ФИО6 против удовлетворения заявленных требований возражал.

Полагал, что начальная продажная цена на спорный участок была установлена правильно, оснований признавать аукцион недействительным не имеется.

Ответчик - индивидуальный предприниматель ФИО2 заявленные требования не признал. Указал, что определенная им цена спорного земельного участка является адекватной рыночной. Высказанные НП СОО «Сибирь» замечанию к его отчету будут им устранены в течение 30 дней, но на итоговую стоимость земельного участка это не повлияет.

Представитель третьего лица – Филиал «ФКП Росреестра» по Курганской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении требований без его участия, результат рассмотрения оставил на усмотрение суда.

С учётом мнения лиц, участвующих в деле, суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав истца, его представителя, ответчиков, исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Администрацию Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области с заявлением, в котором она просила предоставить ей в собственность за плату для ведения рекреационной деятельности земельный участок площадью 1 499 кв. м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Администрация Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области в предоставлении указанного земельного участка ФИО1 отказала, указав, что испрашиваемый земельный участок находится в водоохраной зоне <адрес>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за Администрацией Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области. Категория земельного участка – земли населенных пунктов - для охраны природных территорий.

Из кадастровой выписки о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ следует, что разрешенным использованием спорного земельного участка является охрана природных территорий, кадастровая стоимость определена в размере 179 руб. 88 коп.

Ранее разрешенным использованием указанного земельного участка являлось ведение личного подсобного хозяйства, а кадастровая стоимость составляла 136 244 руб. 11 коп.

Вступившим в законную силу решением Курганского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены требования ФИО1 к Администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области.

Отказ ответчика в проведении аукциона по продаже земельного участка площадью 1 499 кв. м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, был признан незаконным, на Администрацию Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области была возложена обязанность по проведению аукциона по продаже указанного земельного участка на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Лесниковской сельской Думы от ДД.ММ.ГГГГ№ Главе Лесниковского сельсовета было рекомендовано передать в собственность за плату через проведение аукциона земельный участок площадью 1 499 кв. м., с кадастровым номером №, разрешенное использование – для охраны природных территорий, расположенный по адресу: <адрес>.

Во исполнение решения Курганского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, решения Лесниковской сельской Думы от ДД.ММ.ГГГГ№, Постановлением Главы Лесниковского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ№ было определено провести аукцион по продаже спорного земельного участка.

Из сообщения Администрации Кетовского района Курганской области следует, что указанный аукцион будет проведен ДД.ММ.ГГГГ в 10 час. 00 мин.

Начальной ценой земельного участка была определена сумма 478 000 руб., сумма задатка - 47 800 руб.

Указанная начальная цена была определена в соответствии с отчетом определения рыночной стоимости земельного участка проведенным индивидуальным предпринимателем ФИО2 на основании договора №.16 от ДД.ММ.ГГГГ.

Извещение о проведении открытого аукциона было размещено на сайте torgi.gov.ru.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась с заявкой на участие в аукционе и внесла сумму задатка.

Из протокола определения участников аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на участие в аукционе по продаже земельного участка была подана одна заявка ФИО1, в связи с чем аукцион был признан несостоявшимся, принято решение заключить договор купли-продажи спорного земельного участка с единственным участником аукциона – ФИО1 по начальной цене земельного участка в размере 478 000 руб.

Полагая, что указанная цена продажи земельного участка является недостоверной, а проведенный открытый аукцион недействительным, истец обратилась в суд, заявив указанные выше требования.

При их рассмотрении суд учитывает следующее.

Из п. п. 2. п. 1 ст. 39.1. ЗК РФ следует, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно ч. 1. ст.39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Как следует из положений ст. 39.12 ЗК РФ, для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы: 1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка; 2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан); 3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 4) документы, подтверждающие внесение задатка. 2. Представление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке (п. 1). Организатор аукциона не вправе требовать представление иных документов, за исключением документов, указанных в пункте 1 настоящей статьи. Организатор аукциона в отношении заявителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения о заявителе, содержащиеся соответственно в едином государственном реестре юридических лиц и едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей (п. 3). Заявитель не допускается к участию в аукционе в следующих случаях: 1) непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений; 2) непоступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе; 3) подача заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду; 4) наличие сведений о заявителе, об учредителях (участниках), о членах коллегиальных исполнительных органов заявителя, лицах, исполняющих функции единоличного исполнительного органа заявителя, являющегося юридическим лицом, в предусмотренном настоящей статьей реестре недобросовестных участников аукциона (п. 8).

В соответствии с положениями п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("Шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Согласно положений ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели (п. 1). Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (п. 2). Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п. 3). Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их (п. 5)

Положениями ст. 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п. 2).

Согласно п. 12 ст.39.11 ЗК РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Из материалов дела следует, что начальная продажная цена спорного земельного участка была определена на основании отчета ИП ФИО2

Ссылаясь на то, что указанный отчет противоречит законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, истец полагает, что определенная на основании такого отчета цена является недостоверной, а следовательно, проведенный аукцион является недействительным.

В подтверждение заявленных доводов в материалы дела истцом представлен акт от ДД.ММ.ГГГГ внеплановой проверки члена НП СОО «Сибирь» ФИО2, в соответствии с которым в отчете ИП ФИО2 №.16.1 от ДД.ММ.ГГГГ были установлены нарушения при его составлении.

Так, в частности, было указано на то, что оценщиком не было указано обоснование подбора объектов-аналогов, не указаны сведения о разрешенном использовании земельного участка, не указаны права на объект оценки, не упоминаются стандарты и правила оценочной деятельности утверждённые НП СОО «Сибирь», отсутствует подтверждение информации об использованных поправках при применении сравнительного подхода и источников их получения, отсутствует информация об аналогах, отсутствует информация о применяемых стандартах оценке актуальных на дату оценки, полное и достоверное описание объекта оценки, не отражена возможность применения доходного метода, отсутствует анализ сегмента рынка земельных участков, вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта под размещение магазина противоречит разрешенному использованию земельного участка.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что отчет ИП ФИО2 составлен с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности.

Как пояснил в судебном заседании ответчик – ИП ФИО3 указанные нарушения является устранимыми, в настоящее время им проводится работа по их исправлению, на размер рыночной стоимости объекта оценки указанные нарушения влияния не оказывают.

Оценивая допущенные оценщиком нарушения применительно к заявленным требованиям, суд приходит к выводу о том, указанные нарушения не свидетельствуют о недействительности проведенного аукциона.

Исходя из смысла положений пункта 1 статьи 449 ГК РФ основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать лишь нарушения процедуры (правил) проведения торгов, при этом, основанием для признания торгов недействительными является не всякое нарушение, а только установленное законом, при этом, такое нарушение должно быть существенным, оказывающим влияние на результаты торгов.

Обстоятельства, на которые ссылается истец, не имеют отношения к нарушениям процедуры проведения аукциона, а потому не являются юридически значимыми при оценке законности его результатов.

Таким образом, оспаривание аукциона должно допускаться только на основании нарушения правил их проведения (по формальным признакам), но никак не на основании неравноценности покупной цены.

К тому же ссылки на допущенные ИП ФИО2 нарушения сами по себе не свидетельствуют о недостоверности стоимости объекта оценки.

При этом такого способа защиты нарушенного права как признание недостоверной рыночной стоимости объекта оценки, действующим законодательством не предусмотрено.

Материалами дела подтверждается, что истец выразил желание участвовать в аукционе по предложенным условиям, том числе и начальной продажной цене, а в суд обратился лишь после того, было принято решение заключить с ним договор купли-продажи спорного земельного участка.

Следовательно, нарушения его прав проведением оспариваемого аукциона, судом не усматривается.

Доводы истца с указанием на иную стоимость спорного участка, приняты быть не могут, поскольку определение начальной продажной цены предмета торгов находится в компетенции лица, организовывающего торги.

В случае несогласия с указанной ценой, заинтересованное лицо вправе в таких торгах не участвовать.

Кроме того, суд отмечает, что из содержания статей 447 - 449 ГК РФ следует, что недействительными могут быть признаны только состоявшиеся торги, а поскольку оспариваемые торги признаны несостоявшимися, то основания для признания их недействительными отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области, Администрации Кетовского района Курганской области, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недостоверной стоимости земельного участка, признании недействительным открытого аукциона, отказать.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.

Судья П.Ф. Антимонов