Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности по внесении арендной платы, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности по внесении арендной платы, неустойки.

Требования мотивированы тем, что между ИП ФИО4 и ИП ФИО3 заключен договор аренды № от 05.05.2017 года, по условиям которого ИП ФИО3 передала, а ИП ФИО4 принял во временное пользование - часть нежилого помещения площадью 129,3 кв.м, находящегося в нежилом здании инв. № по адресу: <адрес>. На основании п. 3.1. арендная плата начисляется по данному договору с 05.05.2017г. Обязательным условием вступления договора в силу является внесение 05.05.2017г. месячной арендной платы за арендуемое помещение за период с 05.05.2017 г. по 04.06.2017г. в сумме 84 045 руб. До 05.06.2017 года арендатор оплачивает арендную плату за период с 05.06.2017 года по 04.07.2017 года в сумме 75 641 руб. До 05.07.2017 года арендатор оплачивает арендную плату за период с 05.07.2017 года по 04.08.2017 года в сумме 75 641 руб. До 05.08.2017 года арендатор оплачивает арендную плату за период с 05.08.2017 года по 31.08. 2017 года в сумме 73 200 руб. Далее размер ежемесячной арендной платы за пользование указанной в п. 1.1. настоящего договора Арендуемой площадью составляет 84 045 (Восемьдесят четыре тысячи сорок пять ) руб. 00 коп. Арендная плата производится авансом ежемесячно до 5-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесением наличных денежных средств в кассу Арендодателя. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу Арендодателя. Период с 05.06.2017 по 31.08.2017 года является льготным периодом. При невыполнении Арендатором условий по настоящему договору, стоимость льготного периода подлежит возмещению в размере 16 808 (Шестнадцать тысяч восемьсот восемь) руб. 00 коп. Арендная плата не включает оплату Арендатором коммунальных платежей (электроэнергия, водоснабжение, канализирование). В силу п. 3.2. Договора аренды затраты по электроэнергии, водоснабжению и канализации оплачиваются дополнительно. Оплата затрат по электроэнергии производится ежемесячно с добавлением 6% от суммы начислений путем перечислений денежных средств на расчетный счет Арендодателя в следующем порядке: авансовый платеж — оплачивается до 5-го числа расчетного месяца в размере 100% заявленного Арендатором объема электропотребления; окончательный расчет - до 5-го числа месяца, следующего за расчетным, за фактическое потребление, определенное на основании показаний прибора учета электроэнергии, согласно выставленных поставщиком услуг счетов-фактур, с учетом авансового платежа за указанный месяц. В соответствии с п. 4.2. Договора в случае просрочки Арендатором внесения арендной платы и/или перечисления иных, причитающихся в соответствии с настоящим договором Арендодателю платежей полностью или какой либо ее части, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки арендной платы и/или иных, причитающихся в соответствии с настоящим договором Арендодателю платежей полностью или какой либо ее части более 15 дней, Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды и потребовать от Арендатора освободить Арендуемую площадь в течение 3-х дней с момента письменного требования об этом Арендодателя, с возмещением последнему всех причитающихся убытков.

05.05.2017г. между ИП ФИО4 и ИП ФИО3 заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от 05.05.2017 года. На основании данного дополнительного соглашения Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду: части фасада здания, находящегося по адресу: <адрес>, для размещения наружной рекламы, а именно: -цельный рекламный баннер размером: верхняя часть: 1,08м х 12,69м.; нижняя левая колонна 3,39м х 1,73м; нижняя средняя колонна 3,39м х 1,29м; нижняя правая колонна 3,39м х 2,17м общей площадью: 31,3 кв.м.

Согласно п. 4 Дополнительного соглашения № размер ежемесячной оплаты за размещение рекламного баннера составляет 6 260 руб. производится ежемесячно не позднее 5-го (пятого) числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или путем внесения наличных денежных средств в кассу Арендодателя.

05.05.2017г. между ИП ФИО4 и ИП ФИО3 заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от 05.05.2017 года. На основании данного дополнительного соглашения Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование часть земельного участка размером 2,6м х 12м, площадью 31,2 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес>

На основании п. 5 Дополнительного соглашения № размер ежемесячной арендной платы за пользование указанным в п. 1 настоящего Дополнительного соглашения Земельным участком составляет 3 000 руб. Арендная плата производится авансом ежемесячно до 5-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесением наличных денежных средств в кассу Арендодателя. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу Арендодателя.

05.05.2017г. между ИП ФИО3 и ФИО4 был заключен договор поручительства №. В соответствие с данным договором поручитель обязуется отвечать перед Арендодателем за исполнение ИП ФИО4 всех его обязательств перед Арендодателем по Договору аренды № от 05.05.2017г., как существующих, так и тех, которые могут возникнуть в будущем.

05.05.2017г. между ИП ФИО3 и ФИО5 был заключен договор поручительства №. В соответствие с данным договором поручитель обязуется отвечать перед Арендодателем за исполнение ИП ФИО4 всех его обязательств перед Арендодателем по Договору аренды № от 05.05.2017г., как существующих, так и тех, которые могут возникнуть в будущем. В силу п. 1.3. Договора Поручительства Поручитель отвечает перед Арендодателем в том же объеме, что и Арендатор, в том числе, за погашение суммы основного долга (арендной платы), возмещения коммунальных платежей, сумм штрафных санкций, а также за возмещение Арендодателю возможных издержек по взысканию долга и других убытков Арендодателя, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств, включая случаи, когда, согласно Договору аренды, Арендодатель вправе востребовать арендную плату досрочно.

Обязанности по договору аренды № от 05.05.2017 года Арендодателем исполнены надлежащим образом, а именно: часть нежилого помещения, часть земельного участка, часть фасада здания переданы в исправном состоянии и в срок предусмотренный договором. В свою очередь, Арендатор - ИП ФИО4, свои обязательства, возникшие на основании договора Аренды № от 05.05.2017 года, дополнительных соглашений к договору, по внесению арендной платы, коммунальных платежей, систематически нарушал.

В связи с образовавшейся задолженностью по внесению арендной платы, коммунальных платежей, ИП ФИО3 15 ноября 2017г. ИП ФИО4 под личную подпись было вручено Требование от 14.11.2017г. с просьбой в срок до 18 ноября 2017г. погасить задолженность по внесению арендной платы, коммунальных платежей в размере 106 126 руб. 00 коп. за ноябрь 2017года, оплатить пени за просрочку платежа в размере 9 551 руб. 34 коп. с учетом корректировки на день оплаты, возместить стоимость льготного периода в размере 16 808 руб. 00 коп.

15.11.2017г. ИП ФИО4 было представлено Гарантийное письмо. В данном письме ИП ФИО4 гарантировал Арендодателю ИП ФИО3 оплату за аренду в срок до 21 ноября 2017г. в размере 106 126 руб. 00 коп. и оплату пени в размере 15 919 руб. 00 коп.

27.12.2017г. ИП ФИО3 заказными письмами с описью вложения, уведомлениями были направлены Претензия Арендатору ИП ФИО4, поручителю ФИО4, поручителю ФИО5 с требованиями в срок до 10 января 2018г. погашения задолженности по внесению арендной платы, коммунальных платежей в размере 106 126 руб. 00 коп. за ноябрь 2017года, погашения задолженности по внесению арендной платы, коммунальных платежей в размере 99 305 руб. 00 коп. за декабрь 2017г., оплаты пени за просрочку платежа в размере 53 684 руб. 18 коп. с учетом корректировки пени на день оплаты, возмещения стоимости льготного периода в размере 16 808 руб. 00 коп., а также с требованием внесения в срок до 05.01.2018г. суммы арендной платы, коммунальных платежей за январь 2018г. в размере 95 187 руб. 00 коп.

22.01.2018г. ИП ФИО3 ИП ФИО4 под личную подпись было вручено Требование с просьбой в срок до 25 января 2018г.: погасить задолженность по внесению арендной платы, коммунальных платежей в размере 106 126 руб. 00 коп. за ноябрь 2017года, в размере 101 187 руб. 00 коп. за декабрь 2017г., в размере 93 305 руб. за январь 2018г., оплатить пени за просрочку платежей в размере 145 136,77 руб. с учетом корректировки пени на день оплаты, возместить стоимость льготного периода в размере 16 808 руб. 00 коп., а также с требованием освободить, подготовить к передаче и передать Арендодателю по Акту приема передачи Арендуемую площадь. Арендодатель предупреждал Арендатора о том, что в случае уклонения Арендатора от подписания Акта приема-передачи Арендуемой площади Арендодателю, Арендодатель составит такой Акт в одностороннем порядке.

25.01.2018г. ИП ФИО3 ИП ФИО4 под личную подпись было вручено Уведомление о расторжении Договора аренды № от 05.05.2017г. в одностороннем порядке в связи с систематическими неоднократными нарушениями существенных условий договора аренды № от 05.05.2017г., не исполнением в установленный срок: требования от 14.11.2017 г на сумму 132 485,34 руб., претензии от 27.12.2017г. на сумму 275 923,18 руб., претензии от 22.01.2018г. на сумму 462 562,77 руб., требования от 22.01.2018г. на сумму 462 562,77 руб. по оплате задолженности, а также с требованием 25.01.2018г. освободить арендуемую площадь и передать ее по Акту приема-передачи.

На основании п.4.2. договора Аренды № от 05.05.2017г. и уведомления от 25.01.2018г., договор Аренды № от 05.05.2017г., заключенный между ИП ФИО3 ТЛ. и ИП ФИО4, был расторгнут в одностороннем порядке.

По состоянию на сегодняшний день обязательства по договору аренды № от 05.05.2017 года Арендатором - ИП ФИО4 не исполнены. Арендатор в нарушение условий Договора № от 05.05.2017г., дополнительного соглашения № от 05.05.2017г. о передаче в аренду части земельного участка, дополнительного соглашения № от 05.05.2017г. о передаче в аренду части фасада здания от 21.09.2015г. и норм действующего законодательства РФ в период с ноября 2017г. по январь 2018г. не исполнил свои обязательства по оплате арендной платы и других причитающихся Арендодателю платежей.

В настоящее время сумма задолженности по внесению арендной платы, коммунальных платежей ИП ФИО4 составляет:

Задолженность за ноябрь 2017г.

-106 126 руб. 34 коп руб., из них 84 045 руб. - задолженность по внесению арендной платы за ноябрь 2017г., 6 260 руб. 00 коп. - задолженность за аренду фасада, 9000 руб. -задолженность по внесению коммунальных платежей за ноябрь, 3 821 руб.- задолженность по внесению коммунальным платежам за сентябрь 2017г., 3000 рублей 00 коп.- задолженность за пользование земельным участком.

Задолженность за декабрь 2017г.

- 101 187 руб. 00 коп., из них 84 045 руб. - задолженность по внесению арендной платы за декабрь 2017г., 6 260 руб. 00 коп. - задолженность за аренду фасада, 6000 руб. - задолженность по внесению коммунальных платежей за декабрь, 3000 рублей 00 коп-задолженность за пользование земельным участком, 1882 руб. - возмещение коммунальных услуг за ноябрь 2017г.

Задолженность за январь 2018г.

- 93 305 руб. 00 коп. из них 84 045 руб.- задолженность по внесению арендной платы за январь 2018г., 6 260 руб. 00 коп. - задолженность за аренду фасада, 3000 рублей 00 коп.— задолженность за пользование земельным участком.

Неустойка за просрочку внесения арендной платы за период с 06.11.2017г. по 01.02.2018г. составляет 92 329 руб. 62 коп.; за период с 06.12.2017г. по 01.02.2018г. - 57 676,59 руб., за период с 06.01.2018г. по 01.02.2018г. - 24 259,3 руб., а всего 174 264 руб. 89 коп.

Таким образом, сумма общей задолженности ответчиков перед истцом по арендной плате, коммунальным платежам, возмещения стоимости льготного периода, пени, в соответствии с договором аренды № от 05.05.2017 г. на момент подачи настоящего заявления в суд, составляет 491 690 руб. 00 коп., из них 106 126 руб. 34 коп. -задолженность по внесению арендной платы, коммунальным платежам за ноябрь 2017 года, 101 187 руб. 00 коп. задолженность по внесению арендной платы, коммунальным платежам за декабрь 2017г., 93 305 руб. 00 коп. - задолженность по внесению арендной платы, коммунальным платежам за январь 2018 года, 174 264 руб. 89 коп. - пени за просрочку платежа за период с 06.11.2017г. по 01.02.2018г., возмещение стоимости льготного периода в размере 16 808 руб. 00 коп.

В связи с изложенным выше истец просит взыскать в солидарном порядке с ФИО4, ФИО5 в пользу ИП ФИО3 задолженность по арендной плате, коммунальным платежам за ноябрь 2017г., декабрь 2017г., январь 2018г. в размере 300 618 руб. 34 коп.; пени за просрочку оплаты в размере 174 264 руб. 89 коп. - пени за просрочку платежа за период с 06.11.2017г. по 01.02.2018г., за период с 02.02.2018 по день фактического исполнения обязательства; стоимость льготного периода в размере 16 808 руб. 00 коп.; уплаченную государственную пошлину в размере 8 117 руб. 00 коп.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования (л.д.146-148, том1), указав, что в связи с допущенной ошибкой в иске в начислении сумм арендной платы за январь 2018г. (указано 93 305 руб. вместо 75 245 руб.), просит взыскать в солидарном порядке с ФИО4, ФИО5 в пользу ИП ФИО3 задолженность по арендной плате, коммунальным платежам за ноябрь 2017г., декабрь 2017г., январь 2018г. в размере 282 558,34 руб.; пени за просрочку оплаты в размере 169 569,91 руб. - пени за просрочку платежа за период с 06.11.2017г. по 01.02.2018г., за период с 02.02.2018 по день фактического исполнения обязательства; стоимость льготного периода в размере 16 808 руб.; уплаченную государственную пошлину в размере 8 117 руб.

Истец ИП ФИО3 о времени и месте рассмотрения спора извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов своему представителю ФИО6 (доверенность от 19.09.2013г.), которая в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, суду пояснила, что все требования, предусмотренные п.п. 3.1., 3.2, 4.2. договора аренды были соблюдены. Дата возникновения обязательств, по условиям бухгалтерского учета - 05 число каждого месяца. Соответственно, при наступлении 05 числа каждого месяца, должен поступить авансовый платёж в размере 9000 руб. Если такая сумма не поступает на счет арендодателя или в его кассу, то автоматически на эту сумму начисляется пени. Кроме того, задолженность пошла с сентября 2017 г. и в бухгалтерском учете, на каждый выставленный счет идёт начисление пени. Акты подписываются сторонами на основании фактического расчета: электроэнергия по приборам учета, которые установлены в помещении, а водоснабжение – пропорционально площади. Показания счетчиков за спорный период не были сняты, так как у истца не было доступа в данное нежилое помещение. Коммунальные платежи за декабрь 2017 г. и январь 2018 г. не начислены. Начисление пени по аренде и по коммунальным платежам производились на общую сумму задолженности, так как размер пени одинаков. ФИО4 является индивидуальным предпринимателем с 2007 года, поэтому ссылка стороны ответчика на то, что он является слабой стороной при заключении договора аренды, является не верной. Две стороны, заключившие договор, понимали, что подписывают и какие у них возникают права и обязанности при заключении договора. Оспаривала факт того, что арендатор съехал в ноябре 2017г., т.к. не знает, велась ли там деятельность ИП ФИО7 или нет, нам помещение никто не передавал. Возможно, у арендатора там хранилось имущество. Помещение было закрыто и доступа в него у истца не было. Договор аренды был расторгнут 25.01.2017г. путем подписания акта приема-передачи помещения.

Ответчики ФИО4, ФИО5 о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, доверили представление своих интересов своему представителю ФИО2 (доверенность от 03.04.2018г.), которая в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений не признала в полном объеме., суду пояснила, что требования о взыскании арендной платы за декабрь 2017г. и январь 2018г. в размере 170 343 руб. и арендной платы за земельный участок за декабрь 2017г. и январь 2018г. в размере 16 727 руб. удовлетворению не подлежат, т.к. ее доверитель прекратил пользоваться спорным помещением в ноябре 2017г., освободив также и земельный участок и реализовав свое право на односторонний отказ от договора. Однако истец отказывался принять у него ключи, он видел что последний, вывез свое имущество, снял баннер с фасада здания, убрал мототехнику. При этом проект договора аренды был предложен истцом, заключение договора на иных условиях, а именно с включением в него права арендатора на односторонний отказ от исполнения не представлялось возможным, ввиду отказа арендодателя. Кроме того, арендатор является более слабой стороной, не смотря на то, что обе стороны осуществляют предпринимательскую деятельность. С требованием о взыскании задолженности по коммунальным платежам ответчики также не согласны, т.к. истцом не представлены данные прибора учета потребления электроэнергии, выставление счетов на оплату ответчику, доказательства неоплаты данной суммы. Согласно акту выполненных работ задолженность за ноябрь 2017 г. составила 4821 руб., что подтверждено и справкой истца. Фактически арендатор потребил услуг именно на сумму 4821 руб. Откуда появилась сумма в размере 10882 руб. не понятно. Коммунальные платежи за декабрь 2017 г. не подлежат взысканию, так как ответчики не пользовались данным помещением в этот период времени. ФИО4 нарушил обязательство только в части неоплаты арендных платежей за ноябрь 2017 г. и неустойка может быть начислена только за это нарушение. Ввиду несоразмерности рассчитанной истцом неустойки, просила применить положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ. Кроме того, указывает, что дополнительное соглашение № к договору аренды от 05.05.2017г. о передаче в пользование части фасада здания является незаключенным, поскольку заключено с нарушением норм законодательства: на стороне арендодателя выступили не все собственники помещений здания, доказательства получения согласия собственников всех помещений отсутствуют.

Признав возможным провести судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц, выслушав мнение представителя истца и представителей ответчиков, суд приходит к следующему.

В силу положений статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п.1 ст.361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.

В соответствии с п.п.1,2 ст.363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 05.05.2017г. между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендаторы) в договор был заключен договор №, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения площадью 129,3 кв.м., находящегося в нежилом здании инв.№ по адресу: <адрес> (л.д.10-14, том 1).

Согласно п.5.1 договора срок действия договора аренды установлен с 05.05.2017г. по 31.03.2018г.

В силу п.1.2 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату и другие причитающиеся арендодателю платежи за пользование арендуемой площадью в размере и сроки, предусмотренные договором.

В соответствии с п.3.1 договора арендная плата начисляется по данному договору с 05.05.2017г. Обязательным условием вступления договора в силу является внесение 05.05.2017 г. месячной арендной платы за арендуемое помещение за период с 05.05.2017 г. по 04.06.2017 г. в сумме 84 045 руб. До 05.06.2017 года арендатор оплачивает арендную плату за период с 05.06.2017 года по 04.07.2017 года в сумме 75 641 руб. До 05.07.2017 года арендатор оплачивает арендную плату за период с 05.07.2017 года по 04.08.2017 года в сумме 75 641 руб. До 05.08.2017 года арендатор оплачивает арендную плату за период с 05.08.2017 года по 31.08. 2017 года в сумме 73 200 руб. Далее размер ежемесячной арендной платы за пользование указанной в п. 1.1. настоящего договора арендуемой площадью составляет 84 045 руб. Арендная плата производится авансом ежемесячно до 5-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесением наличных денежных средств в кассу арендодателя. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу арендодателя.

Период с 05.06.2017 по 31.08.2017 года является льготным периодом. При невыполнении Арендатором условий по настоящему договору, стоимость льготного периода подлежит возмещению в размере 16 808 руб. Арендная плата не включает оплату арендатором коммунальных платежей (электроэнергия, водоснабжение, канализирование).

В силу п. 3.2. Договора аренды затраты по электроэнергии, водоснабжению и канализации оплачиваются дополнительно.

Оплата затрат по электроэнергии производится ежемесячно с добавлением 6% от суммы начислений путем перечислений денежных средств на расчетный счет арендодателя в следующем порядке:

- авансовый платеж — оплачивается до 5-го числа расчетного месяца в размере 100% заявленного Арендатором объема электропотребления;

- окончательный расчет — до 5-го числа месяца, следующего за расчетным, за фактическое потребление, определенное на основании показаний прибора учета электроэнергии, согласно выставленных поставщиком услуг счетов-фактур, с учетом авансового платежа за указанный месяц.

Плата за водоснабжение и канализирование вносится до 5-го числа месяца следующего за расчетным, пропорционально занимаемой площади с добавлением 6% от суммы начислений (п.3.3 и 3.4 договора).

05.05.2017г. между ИП ФИО4 и ИП ФИО3 заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от 05.05.2017 года. На основании данного дополнительного соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть земельного участка размером 2,6м х 12м, площадью 31,2 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, с целью размещения выставочных моделей мелкогабаритной мототехники.

На основании п.5 Дополнительного соглашения № арендная плата начисляется с 05.05.2017г. Размер ежемесячной арендной платы за пользование указанным в п.1 настоящего Дополнительного соглашения земельным участком после 30.06.2017г. составляет 3 000 руб. Арендная плата производится авансом ежемесячно до 5-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесением наличных денежных средств в кассу арендодателя. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу арендодателя.

Также 05.05.2017г. между ИП ФИО4 и ИП ФИО3 заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от 05.05.2017 года. На основании данного дополнительного соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду: части фасада здания, находящегося по адресу: <адрес>, для размещения наружной рекламы, а именно: -цельный рекламный баннер размером: верхняя часть: 1,08м х 12,69м; нижняя левая колонна 3,39м х 1,73м.; нижняя средняя колонна 3,39м х 1,29м.; нижняя правая колонна 3,39м х 2,17м общей площадью 31,3 кв.м.

Согласно п.4 Дополнительного соглашения № размер ежемесячной оплаты за размещение рекламного баннера после 31.08.2017г. составляет 6 260 руб. и производится ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или путем внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя.

В обеспечение исполнения обязательств ФИО4 по договору аренды, 05.05.2017г. между ИП ФИО3 (арендодатель) и ФИО4 (поручитель) был заключен договор поручительства № (л.д.18-23, том 1). В соответствие с данным договором поручитель обязуется отвечать перед арендодателем за исполнение ИП ФИО4 всех его обязательств перед арендодателем по договору аренды № от 05.05.2017г., как существующих, так и тех, которые могут возникнуть в будущем.

05.05.2017г. между ИП ФИО3 (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) был заключен договор поручительства № (л.д.26-31, том 1). В соответствие с данным договором поручитель обязуется отвечать перед арендодателем за исполнение ИП ФИО4 всех его обязательств перед арендодателем по договору аренды № от 05.05.2017г., как существующих, так и тех, которые могут возникнуть в будущем.

В силу п.1.3. Договора поручительства поручитель отвечает перед арендодателем в том же объеме, что и арендатор, в том числе, за погашение суммы основного долга (арендной платы), возмещения коммунальных платежей, сумм штрафных санкций, а также за возмещение арендодателю возможных издержек по взысканию долга и других убытков арендодателя, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств, включая случаи, когда, согласно договору аренды, арендодатель вправе востребовать арендную плату досрочно.

В соответствии с п.4.3 если перечисленная поручителем сумма недостаточна для погашения причитающейся к платежу задолженности, арендодатель имеет право в первую очередь произвести погашение штрафных санкций, судебных расходов, возмещения коммунальных (в том числе авансовых) платежей, а оставшуюся сумму направить в счет погашения арендной платы, независимо от назначения платежа, указанного в заявлении поручителя.

В силу п. 5.2. Договора поручительства в случае пролонгации срока аренды, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды и/или изменений условий договора аренды, влекущих увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя (срока уплаты аренды и другими) настоящий договор распространяется также и на дополнительные соглашения заключенные между арендодателем и арендатором.

Настоящий пункт договора является согласием поручителя отвечать в соответствии с измененными условиями договора аренды и на сохранение поручительства при любых изменениях условий обеспеченного им обязательства. поручитель не вправе без согласия арендодателя односторонне отказаться от принятых на себя обязательств по договору или изменить его условия. Любая договоренность между поручителем и арендатором в отношении договора не затрагивает обязательств поручителя перед арендодателем по договору.

Также в судебном заседании установлено, что истцом свои обязательства по договору аренды с учетом дополнительных соглашений выполнены, спорные нежилое помещение, часть фасадов зданий для размещения рекламы и земельный участок были переданы ФИО4, что подтверждается соответствующими актами приема-передачи от 05.05.2017г. (л.д.17,24-25, 32-33, том 1) и не отрицалось стороной ответчика в ходе судебного разбирательства.

Вместе с тем, ФИО4 в нарушение условий договора аренды ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению арендной платы и коммунальным платежам, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате и коммунальным платежам.

15.11.2017г. ФИО4 было получено требование ИП ФИО3 о необходимости погашения задолженности по внесению арендной платы, коммунальных платежей в размере 106 126 руб. за ноябрь 2017г., оплате пени в размере 9 551,34 руб., возмещения стоимости льготного период в размере 16 808 руб. (л.д.35, том 1).

В ответ на данное требование ФИО4 15.11.2017г. было написано гарантийное письмо о гарантии оплаты аренды в срок до 21.11.2017г. в размере 106 126 руб., пени в размере 15 919 руб. (л.д.34, том 1).

В связи с невыполнением условий гарантийного письма и отсутствием оплаты по договору аренды за декабрь 2017г., истцом в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием погашения задолженности по внесению арендной платы, коммунальных платежей в размере 106 126 руб. за ноябрь 2017г., в размере 99 305 руб. за декабрь 2017г., оплате пени в размере 53 684,18 руб., возмещения стоимости льготного период в размере 16 808 руб. (л.д.36-37, том 1). Указанная претензия была получена ФИО4, конверт, адресованный ФИО5 возвращен в адрес истца за истечением срока хранения (л.д.38-44, том1).

22.01.2018г. ИП ФИО3 ИП ФИО4 под личную подпись было вручено требование с просьбой в срок до «25.01.2018г.: погасить задолженность по внесению арендной платы, коммунальных платежей в размере 106 126 руб. за ноябрь 2017года, в размере 101 187 руб. за декабрь 2017г., в размере 93 305 руб. за январь 2018г., оплатить пени за просрочку платежей в размере 145 136,77 руб. с учетом корректировки пени на день оплаты, возместить стоимость льготного периода в размере 16 808 руб., а также с требованием освободить, подготовить к передаче и передать арендодателю по акту приема передачи арендуемую площадь. Арендодатель предупреждал арендатора о том, что в случае уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи арендуемой площади арендодателю, арендодатель составит такой акт в одностороннем порядке (л.д.45, том 1).

25.01.2018г. ИП ФИО3 ИП ФИО4 под личную подпись было вручено уведомление о расторжении договора аренды № от 05.05.2017г. в одностороннем порядке в связи с систематическими неоднократными нарушениями существенных условий договора аренды № от 05.05.2017г., не исполнением в установленный срок: - требования от 14.11.2017 г на сумму 132 485,34 руб., претензии от 27.12.2017 г на сумму 275 923,18 руб., претензии от 22.01.2018 г на сумму 462 562,77 руб., требования от 22.01.2018 г на сумму 462 562,77 руб. по оплате задолженности, а также с требованием 25.01.2018г. освободить арендуемую площадь и передать ее по акту приема–передачи (л.д.46, том 1).

Согласно п.4.2 договора аренды в случае просрочки арендной платы и/или иных, причитающихся в соответствии с настоящим договором арендодателю платежей полностью или какой либо ее части более 15 дней, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды и потребовать от арендатора освободить арендуемую площадь в течение 3-х дней с момента письменного требования об этом арендодателя, с возмещением последнему всех причитающихся убытков.

Таким образом, договор аренды с учетом дополнительных соглашений между ИБ ФИО3 и ИП ФИО4 был расторгнут 25.01.2018г., в связи с чем истец имеет право на взыскание задолженности по данному договору по 25.01.2018г. При этом факт передачи ключей от помещения ответчиком истец 25.01.2018г. не оспаривался сторонами в ходе судебного разбирательства.

При этом довод стороны ответчика о том, что у истца отсутствуют основания для начисления задолженности по договору аренды за декабрь 2017г. и январь 2018г., поскольку ФИО4 прекратил пользоваться спорным помещением в ноябре 2017г., однако истец отказывался принять ключи, и договор аренды расторгнут с указанной даты, судом отклоняется.

Так, согласно п.2.2.9 договора аренды арендатор обязан в связи с окончанием срока действия договора письменно сообщить арендодателю за один месяц о предстоящем освобождении арендуемой площади, сдать арендуемую площадь арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии. При сдаче арендуемой площади арендатором арендодатель подписывает акт приема-передачи только после приведения арендуемой площади в первоначальный вид, при полном покрытии арендатором всех его задолженностей перед арендодателем и сторонними организациями, связанными с арендой и обслуживанием арендуемой площади.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст.655 ГК РФ При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (п.1 ст.655 ГК РФ).

Доказательств уклонения истца от принятия по акту приема-передачи спорного нежилого помещения, земельного участка и фасада здания стороной ответчика в нарушение положений ст.56 ГПК РФ суду не представлено, как не представлено доказательств, подтверждающих обращение к истцу с требованием о расторжении договора аренды в ноябре 2017г. и передачи данных объектов истцу с освобождением от имущества ответчика.

Согласно представленному истцом расчету задолженности по арендной плате нежилого помещения, фасада здания и земельного участка, проверенному судом и признанному правильным, задолженность по арендной плате составляет:

за ноябрь 2017г. - 93 305 руб., из них 84 045 руб. - задолженность по внесению арендной платы за ноябрь 2017г., 6 260 руб. - задолженность за аренду фасада, 3000 руб.- задолженность за пользование земельным участком;

за декабрь 2017г. – 93 305 руб., из них 84 045 руб. - задолженность по внесению арендной платы за декабрь 2017г., 6 260 руб. - задолженность за аренду фасада, 3000 руб. - задолженность за пользование земельным участком;

за январь 2018г.- 75 245 руб., из них 67 778 руб.- задолженность по внесению арендной платы за январь 2018г., 5 048 руб. - задолженность за аренду фасада, 2 419 руб.— задолженность за пользование земельным участком, а всего 261 855 руб.

Наличие данной задолженности подтверждается соответствующими актами выполненных услуг, составленными во исполнение п.4.8 договора аренды и подписанными между ИП ФИО3 и ИП ФИО4, и счетами на оплату, в которых указана сумма аренды за спорное нежилое помещение, земельный участок и фасад в размерах аналогичных указанным выше (л.д.94-104,167-200 том 1).

Доказательств своевременного внесения арендной платы или погашения имеющейся задолженности, равно как и доказательств наличия задолженности по арендной плате в ином размере стороной ответчика в нарушение ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

При этом при разрешении требований истца о взыскании задолженности по коммунальным платежам, суд приходит к выводу о наличии задолженности у ответчика перед истцом в размере 4 821 руб. – за ноябрь 2017г. и 3 821 руб. – за сентябрь 2017г., поскольку наличие обязанности по оплате данных сумм и оказания истцом услуг в указанном размере подтверждается актами выполненных услуг, подписанными между ИП ФИО3 и ИП ФИО4, и счетами на оплату (л.д.101, 161, 109, 163, том1).

Таким образом, поскольку судом установлено, и подтверждено материалами дела, что свои обязательства ответчики по внесению арендной платы в соответствии с договором аренды с учетом дополнительных соглашений и договора поручительства в период с ноября 2017г. по январь 2018г. надлежащим образом не исполняли, равно как и обязанность по оплате коммунальных платежей за ноябрь и сентябрь 2017г. в размере 8 642 руб., суд приходит к выводу о том, что с ФИО4 и ФИО5 в солидарном порядке подлежит взысканию в пользу ИП ФИО3 задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 270 497 руб.

При этом суд не усматривает оснований для взыскания задолженности по оплате коммунальных платежей за декабрь 2017г. в размере 7 882 руб. и за ноябрь в размере 4 179 руб., поскольку в материалы дела стороной истца не представлено доказательств фактического потребления коммунальных платежей в указанном размере, в том числе сведений приборов учета, актов сверки по потребленной электроэнергии. Кроме того, сторона истца не оспаривала факта того, что в декабре 2017г. ответчик уже не осуществлял свою торговую деятельность в спорном нежилом помещении (но без передачи объекта аренды истцу), в связи с чем не происходило потребление коммунальных услуг.

Доводы представителя ответчиков о том, что дополнительное соглашение № к договору аренды от 05.05.2017г. о передаче в пользование части фасада здания является незаключенным, поскольку в нарушение требований закона на стороне арендодателя выступили не все собственники помещений здания, судом отклоняются, поскольку указанные обстоятельства не освобождают арендатора от обязанности внесения платы за пользование имуществом (фасадом здания), при этом что факт передачи указанного имущества в пользование ответчику в ходе рассмотрения дела не оспаривался.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчиков пени за просрочку платежа суд исходит из следующего.

Согласно п.4.2 договора аренды в случае просрочки арендатором внесения арендной платы и/или перечисления иных, причитающихся в соответствии с настоящим договором арендодателю платежей полностью или какой либо ее части, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

С учетом того, что внесение арендной платы и коммунальных платежей должно быть произведено до 5 числа расчетного месяца, неустойка за период с 06.11.2017г. по 01.02.2018г. составит 155 834,14 руб. исходя из следующего расчета: за ноябрь 2017г. – 88 693,89 руб. (101 947руб. х 1% х 87 дн.), за декабрь 2017г. – 47 585,55 руб. (93 305 руб. х 1% х 57 дн.), за январь 2018г. – 19 563,7 руб. (75 245 руб. х 1% х 26 дн.).

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд исходит из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание отсутствие доказательств, свидетельствующих о наступлении неблагоприятных для истца последствий в результате нарушения арендатором принятых на себя обязательств, а также руководствуясь компенсационным характером неустойки, приходит к выводу, что установленные по делу фактические обстоятельства в их совокупности свидетельствуют о том, что взыскание неустойки в размере 155 834,14 руб. явно несоразмерно последствиям нарушения ответчиком обязательств, поэтому считает необходимым снизить размер неустойки, взыскиваемой с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца до 30 000 рублей.

Таким образом, с ФИО4 и ФИО5 в солидарном порядке подлежит взысканию в пользу ИП ФИО3 пеня в размере 30 000 руб.

При этом суд не усматривает оснований для взыскания пени за период с 02.02.2018г. по день фактического исполнения обязательства ответчиками, в виду следующего.

Законом не исключена возможность снижения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, взыскание неустойки по день фактического исполнения обязательства, без учета возможности применения к спорному правоотношению ст. 333 ГК РФ, будет являться нарушением баланса интересов сторон и противоречить компенсационному характеру неустойки, тем более, что применение ст. 333 ГК РФ к неустойке, которая не начислена, действующим законодательством не предусмотрено. Условия применения данной правовой нормы, подразумевают оценку судом уже наступивших правовых последствий нарушения обязательства.

При взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства, размер неустойки может во много раз превысить как имеющуюся задолженность по договору аренды, так и цену иска в целом, что не будет отвечать принципу разумности, а также соразмерности последствиям неисполнения обязательства.

Несмотря на это, ИП ФИО3 не лишена права, в случае неисполнения ответчиком своих обязательств по договору, предъявить требование о взыскании неустойки с даты по которую неустойка была начислена, до момента фактического исполнения обязательства ответчиком либо иного определенного истцом срока.

Кроме того, с ФИО4 и ФИО5 в солидарном порядке в пользу ИП ФИО3 подлежит взысканию стоимость льготного периода в размере 16 808 руб., поскольку в ходе судебного разбирательства судом было установлено нарушение ответчиком ФИО4 своих обязательств по договору аренды от 05.05.2017г. и дополнительных соглашений, и согласно п.3.1 договора аренды период с 05.06.2017г. по 31.08.2017г. является льготным периодом, и при невыполнении арендатором условий по настоящему договору, стоимость льготного периода подлежит возмещению в размере 16 808 руб.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчиков ФИО4 и ФИО5 в солидарном порядке в пользу ИП ФИО3 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 6 373,05 руб., несение которых подтверждается квитанцией (л.д. 9).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ИП ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности по внесении арендной платы, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4, ФИО5 в солидарном порядке в пользу ИП ФИО3 задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в размере 270 497 рублей, пени в размере 30 000 рублей, стоимость льготного периода в размере 16 808 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 373 рублей 05 копеек.

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО3 о взыскании пени за просрочку платежа за период с 02.02.2018г. по день фактического исполнения обязательств – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Свердловский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20.08.2018г.

Председательствующий подпись

Копия верна

Судья А.Н. Глебова