Гражданский кодекс часть 1

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указала, что является собственником нежилого помещения по адресу <АДРЕС> и членом ТСЖ «Толбухина 15,17». В период с 22-(дата) состоялось общее собрание членов ТСЖ в форме заочного голосования. Решение общего собрания по указанным вопроса считает недействительным, проведенным в нарушение требований закона.

По вопросу №... -общая площадь помещений составляет 15821кв.м. из чего следует, что решения в письменной форме должны были сдать собственники жилых помещений, являющиеся в то же время членами ТСЖ, обладающие голосами не менее 7410,5кв.м. Так как решения были сданы членами ТСЖ имеющими 6862, то одно из условий правомочности общего собрания членов ТСЖ отсутствует, что признается существенным нарушением норм жилищного законодательства.

ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме. В соответствии с п.2 ч.2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, возможно при условии принятия собственниками помещений многоквартирного дома такого решения большинством не менее двух третей об общего числа собственников помещений.

По данному вопросу проголосовали члены ТСЖ, обладающие 62,9%голосов вместо 10054голосов, тогда как в соответствии с положениями п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ, ч.1 ст. 46 ЖК РФ для принятия решения необходимо 2/3 голосов собственников помещений многоквартирного дома 10054голосов. Таким образом кворум для принятия решения по установке дополнительного шлагбаума и электронных замков отсутствовал.

По вопросу № 4- проголосовали члены ТСЖ обладающие 6050,1голосов вместо необходимых 10054голосов-2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания домовладельцев относится решение вопроса о размещении рекламных конструкций на общем имущество многоквартирного дома. Воля законодателя была направлена на то, чтобы лишить ТСЖ права давать согласие на размещение рекламных конструкций на общем имуществе многоквартирного дома.

Согласие на установку и эксплуатацию рекламной вывески с использованием объекта общего имущества (фасада, подъезда, крыши) необходимо брать только у общего собрания собственников, которое принимается 2/3 голосов, а для информационной вывески- у общего собрания собственников, общего собрания членов или у правления ТСЖ, если оно наделено уставом ТСЖ.

Истец и представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивали, дав пояснения, аналогичные доводам, изложенным в заявлении.

Истец также пояснила, что является собственником нежилого помещения -магазин оптики в <АДРЕС>. Ответчиком нарушены права истца на доступ к торговой точке. Решение о заключении договоров на размещение наружной рекламы ограничивает ее в правах на пользование вывески магазина. Кроме того, (дата) неизвестные лица нанесли побои мужу истца. ФИО4 охраны не смогла, вовремя, проехать к салону оптика, так как была остановлена возле второго шлагбаума. В результате этого неизвестные лица, избившие ФИО скрылись.

Представитель ответчика- ТСЖ «Толбухина 15,17» с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что (дата) решением общего собрания ТСЖ был рассмотрен вопрос об установке ограждений вдоль границ земельного участка и организации охраны ТСЖ. (дата) общим собранием ТСЖ было принято решение об установке ворот, установке видеокамер и установке шлагбаума. (дата) общим собранием ТСЖ принято решение о взимании платы за наружную рекламу с собственников офисных помещений. На заседании правления ТСЖ (дата) принято решение об установке электронного замка на ограждении в арке.

ФИО1 является как членом ТСЖ «Толбухина 15,17» так и членом правления ТСЖ «Толбухина 15,17». Ранее принимаемые общим собранием ТСЖ решения ФИО1 не оспаривала. Установка дополнительного шлагбаума и электронных замков -это установка дополнительных конструктивных элементов.

Суд, изучив доводы сторон, представленные доказательства, полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не усматривается.

Судом было установлено следующее.

ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 65,7кв.м. по адресу <АДРЕС> (л.д.8).

ТСЖ «Толбухина 15,17» является юридическим лицом (л.д.15-17).

Площадь здания по <АДРЕС> (лит. А) и входящих в его состав жилых и нежилых помещений составляет 9072,2кв.м., площадь здания по адресу <АДРЕС> (лит А) и входящих в его состав жилых и нежилых помещений составляет 11689,9кв.м.

(дата) общим собранием ТСЖ «Толбухина 15,17» принято решение об установке ограждения вдоль границ территории ТСЖ и организации охраны ТСЖ «Толбухина 15,17».

(дата) общим собранием ТСЖ «Толбухина 15,17» для ограничения доступа посторонних лиц на территорию ТСЖ принято решение об установлении ворот в арке со стороны «Почтобанка», которые будут полностью закрываться в ночное время с 23 часов до 7 часов; принято решение об установке 3 видеокамер по периметру домов ФИО5 15,17; принято решение об установке шлагбаума при въезде во двор со стороны дома по <АДРЕС> (для ограничения въезда чужих машин).

Общим собранием ТСЖ «Толбухина 15,17» принято решение о взимании платы за наружную рекламу с собственников помещений в размере <.....> за 1 кв.м. рекламного щита в месяц.

Правлением ТСЖ «Толбухина 15,17» принято решение об установке электронного замка на ограждении в арке за счет средств ТСЖ.

Общим собранием ТСЖ «Толбухина 15,17» по вопросу №... повестки для принято решение о заключении возмездных договоров на размещение наружной рекламы, по вопросу №... повестки дня принято решение об установке второго шлагбаума и электронных замков на калитки.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с положениями ч.1,2 ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

В соответствии с ч.1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В соответствии с положениями ст. 146 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Истцом не оспаривается процедура принятия решения ТСЖ «Толбухина 15,17», наличие кворума при принятии решений и итоги голосования. Истец указывает на то, что общее собрание ТСЖ «Толбухина 15,17», принимая решения по вопросам заключения возмездных договоры на размещение наружной рекламы и установке второго шлагбаума и электронных замков, превысило свои полномочия, рассмотрев вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.

Вместе с тем, суд полагает, что истец не доказала нарушения своих прав, со стороны ТСЖ «Толбухина 15,17», а также того обстоятельства, что общее собрание ТСЖ «Толбухина 15,17» приняло решения, которые противоречили решениям, принимаемым общим собранием собственников многоквартирного дома по адресу <АДРЕС>, и действовало вне рамок своей компетенции.

Согласно требованиям действующего законодательства собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Решения, принятые по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

ФИО1 не было представлено допустимых доказательств того, что собственники помещений многоквартирного жилого дома по адресу <АДРЕС> за весь период, с момента постройки дома и сдачи его в эксплуатацию, когда-либо собирали общее собрание собственников и принимали какие-либо решения о пределах использования земельного участка, пользовании общим имуществом многоквартирного дома и по другим вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания.

При этом, как сама истец, так и иные собственники жилого дома не были лишены возможности созвать и провести такое собрание.

Вместе с тем, как видно из представленных документов и пояснений сторон собственники помещений многоквартирного дома фактически бездействуют, управление многоквартирным домом по адресу <АДРЕС> осуществляется силами ТСЖ «Толбухина 15,17». Решения по вопросам, рассматриваемым на общих собраниях ТСЖ «Толбухина 15,17», с 2008года истцом не оспаривались.

То есть, на момент рассмотрения спора, единственным органом, принимающим юридические значимые решения по вопросам деятельности многоквартирного жилого дома по адресу <АДРЕС> является ТСЖ «Толбухина 15,17».

В соответствии уставом ТСЖ «Толбухина 15,17» к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ относятся решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на имущество в доме, принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества (п.п.4.3, 4.4 устава).

К компетенции правления ТСЖ относятся вопросы управления домом и заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества (п.14 устава).

Каких либо решений о пределах использования земельного участка под многоквартирным жилым домом по адресу <АДРЕС> не принимали. В 2008году на основании решения общего собрания членов ТСЖ «Толбухина 15,17» от (дата) было установлено ограждение вдоль границ земельного участка, отнесенного к домам 15,17 по <АДРЕС>. С 2009 по 2010годы на основании решений общих собраний ТСЖ были установлены ворота, видеокамеры, шлагбаум со стороны дома по <АДРЕС>, установлены электронные замки ограждений. Таким образом, к 2013году, к моменту проведения оспариваемого общего собрания на территории многоквартирных жилых дома по <АДРЕС>,17 <АДРЕС>, была сформирована система охраны, ограничившая доступ посторонних граждан на территорию ТСЖ. В связи с этим, решение общего собрания ТСЖ об установлении дополнительного шлагбаума и электронных замков на калитках не противоречило общим мерам, принимаемыми ТСЖ с 2008года в рамках охраны территории товарищества.

Также не противоречило уставу ТСЖ и воле собственников многоквартирного жилого дома по <АДРЕС> решение общего собрания ТСЖ о заключении возмездных договоров на размещение наружной рекламы.

В соответствии с п.п.3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников многоквартирного жилого дома относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Как указывалось выше, собственники многоквартирных жилых домов по вопросу использования общего имущества дома для установки рекламных конструкций не собирались, решений на общих собраниях не принимали.

Как видно из пояснений ФИО1 она имеет вывеску магазина оптики, но не согласна с оплатой, возложенной на нее общим собранием ТСЖ по договору на размещение наружной рекламы.

Вместе с тем, если следовать требованиям закона, для размещения вывески на общем имуществе многоквартирного жилого дома сама ФИО1 должна была заручиться согласием общего собрания собственников многоквартирного жилого дома. Однако вывеска используется истцом без соблюдения данного требования.

Собственники имущества многоквартирного жилого дома бездействуют и в отношении принятия решений по вопросам размещения рекламы.

(дата) на общем собрании ТСЖ «ФИО5 15,17» принято решение о взимании платы за наружную рекламу с собственников офисных помещений. Данное решение истцом не обжаловалось.

Учитывая то, что при бездействии собственников многоквартирного жилого дома, управление домом по <АДРЕС> осуществляется силами ТСЖ, соответственно решения по упорядочению договорных взаимоотношений с владельцами нежилых помещений по размещению рекламы, приняты в рамках полномочий ТСЖ и не противоречат действующему законодательству.

Суд полагает, что истцом ФИО1 выбран неверный способ защиты нарушенного права.

Истец, являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме по <АДРЕС>, в соответствии с положениями ч.2 ст. 45 ЖК РФ вправе созвать внеочередное общее собрание собственников многоквартирного жилого дома по <АДРЕС>.

Вместо этого истец, будучи не согласна с итогами результатов голосования общим собранием ТСЖ «Толбухина 15,17» воспользовалась механизмом судебной защиты нарушенного права.

В то же время, суд полагает, что права ФИО1 как собственника нежилого помещения в доме по <АДРЕС> ТСЖ «Толбухина 15,17» не нарушены. Права ФИО1 как члена ТСЖ «Толбухина 15,17» также не нарушены, поскольку истцу была дана возможность участвовать в общем собрании ТСЖ.

По иным основаниям решение общего собрания ТСЖ «Толбухина 15,17» от 22-(дата) истцом не оспаривается.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании незаконным решения общего собрания членов ТСЖ «Толбухина 15,17», проведенного 22-(дата) по вопросам: №... «заключить возмездные договоры на размещение наружной рекламы»; №... «установка второго шлагбаума и электронных замков на калитки».

На решение в течение месяца может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Орджоникидзевский районный суд г. Перми.

<.....>

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 3.12.2013года.