Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-282/2018 по иску индивидуального предпринимателя Бахтиной Ольги Александровны к Синицыной Марине Юрьевне об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Синицыной Марины Юрьевны, действующей в своих и несовершеннолетних Мясникова Арсения Дмитриевича 2011 года рождения, Мясникова Валентина Дмитриевича 2012 года рождения интересах к индивидуальному предпринимателю Бахтиной Ольге Александровне об оспаривании сделок,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Бахтина О.А. обратилась в суд с иском к ответчику Синицыной Марине Юрьевне и указала, что заочным решение Тагилстроевского районного суда г. Нижний Тагил от 15.11.2016 года, взыскано в солидарном порядке с должников Общества с ограниченной ответственностью «ТагилТранс», Мясникова Дмитрия Валентиновича, Рязанова Игоря Анатольевича в пользу индивидуального предпринимателя Бахтиной Ольги Александровны:

- по договору займа № 79 от 10.02.2015 основной долг в сумме 2800 000 руб, проценты по договору за период с 10.12.2015 года по 20.09.2016 года в сумме 202 430 руб. 63 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2016 года по 15.11.2016 года в сумме 128 898 руб. 89 коп, с уплатой процентов в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ со дня, следующего за днем принятия решения суда по день фактического возврата долга;

-по договору займа № 80 от 10.02.2015 года: основной долг в сумме 4 800 000 руб., проценты по договору за период с 10.12.2015 по 20.09.2016 года в сумме 347 023 руб. 94 коп, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2016 по 15.11.2016 года в сумме 220 969 руб. 52 коп, с уплатой данных процентов в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ со дня, следующего за днем принятия решения суда и по день фактического возврата долга;

- судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 50 063 руб.

Всего взыскано 8 549 385 руб. 98 коп.

Решение вступило в законную силу 27.12.2016 года.

Тагилстроевским районный отделом судебных приставов г. Нижний Тагил установлены факты невозможности взыскания денежных средств с должников в связи с отсутствием имущества, что послужило основанием для окончания исполнительных производств в связи с невозможностью взыскания задолженности.

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа № 79 от 10.02.2015 года и договору займа № 80 от 10.02.2015 года истец и ответчик заключили договоры об ипотеке (залоге) недвижимого имущества № 97 от 27.10.2015 года и договор последующего залога недвижимого имущества (последующей ипотеки) № 98 от 28.10.2015 года, где предметами залога являются принадлежащие на праве собственности Синицыной М.Ю.:

Земельный участок. Категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, площадь 2000 кв.м, адрес: (место расположения обезличено). Кадастровый номер: №....

Здание. Назначение - жилой дом, площадь общая 597,7 кв.м, этажность - 3, адрес: (место расположения обезличено) Кадастровый номер: №....

Предметы залога оценены сторонами в целом в 10 000 000 руб.

В силу положений ч. 1 ст. 340 Гражданского кодекса РФ стоимость предметов залога была определена сторонами при заключении договоров залога № 97 от 27.10.2015 года и № 98 от 10.02.2015 года и оценка предметов залога не производилась.

Ответчиком отказано в добровольном удовлетворении требований истца.

На 31.01.3018 года сумма задолженности по договорам займа № 79 и № 80 составляет 9 449 787 руб. 53 коп, согласно представленного истцом расчета.

Истец просит в связи с неисполнением третьими лицами обеспеченного залогом обязательства в пользу истца, обратить взыскание путем продажи на следующее заложенное по договору № 97 об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 27.10.2015 г. и договору о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке) № 98 от 28.10.2015г, имущество:

Земельный участок. Категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, площадь 2000 кв.м, адрес: (место расположения обезличено) Кадастровый номер: №....
Здание. Назначение - жилой дом, площадь общая 597,7 кв.м, этажность - 3, адрес: Россия, (место расположения обезличено). Кадастровый номер: №.... Также истец просит взыскать с ответчика расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей (т.1 л.д.2-6).

07.02.2018 года ответчик Синицына М.Ю. обратилась с встречным исковым заявлением к ИП Бахтиной О.А. (т.2 л.д.2-7) и указала, что считает договор об ипотеке (залоге) недвижимого имущества № 97 от 27.10.2015 года и договор последующего залога недвижимого имущества (последующей ипотеки) № 98 от 28.10.2015 года недействительными (ничтожными), поскольку договоры заключены лицом, не имеющим полномочий на совершение указанных сделок, а также ввиду отсутствия согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества, в котором нарушаются права и охраняемые интересы несовершеннолетних детей.

Синицына М.Ю. является собственником недвижимого имущества: земельного участка. Категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, площадь 2000 кв.м, адрес: (место расположения обезличено). Кадастровый номер: №..., а также жилого дома, площадь общая 597,7 кв.м, этажность - 3, адрес: (место расположения обезличено). Кадастровый номер: №....

27.10.2015 Синицыной М.Ю. заключен договор об ипотеке (залоге) на данное имущество, а 28.10.2015 - договор № 98 о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке).

Данные договоры подписаны Синицыной М.Ю. и представителем ИП Бахтиной О.А. - Зайчиковой И.М., действующей на основании доверенности № 66АА3398394 от 20.11.2015 года. Саму Бахтину и третьих лиц ООО «Тагил-Транс», Рязанова А.И. истец не знает, в лицо их не видела, каких-либо отношений с ними не имела, денежных средств от кого-либо из них не получала.

На момент подписания договоров представитель ИП Бахтиной О.А. - Зайчикова И.М. не имела права на заключение и подписание данных договоров ввиду отсутствия у нее полномочий на совершение указанных сделок, поскольку указанная в договорах доверенность была выдана уже после заключения и подписания договоров.

Таким образом, истец по встречному иску считает, что договор, заключенный лицом, не имеющим полномочий и не отвечающий требованиям закона, является ничтожным.

Также истец по встречному иску указывает, что в жилом доме №..., расположенном по адресу: (место расположения обезличено), который является предметом залога, зарегистрированы сама истец Синицына и двое ее несовершеннолетних детей: Мясников Арсений Дмитриевич, ../../.... г. года рождения, Мясников Валентин Дмитриевич, ../../.... г. года рождения. Для Синицыной и ее двух несовершеннолетних детей данный дом является единственным жильем.

В соответствии с п.4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственниками жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственниками, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 года № 13-П «По делу о проверке конституционности п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданки Чадаевой В.В.» п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего. С учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения необходимо, если в отчуждаемом жилом помещении проживают дети, находящиеся на попечении родителей, если сделка по отчуждению жилого помещения нарушает их права или охраняемые законом интересы. Действия Синицыной по подписанию договора залога, что влечет безвозмездное отчуждение имущества - жилого дома, являющегося единственным местом жительства несовершеннолетних детей и ее самой, нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних и приводит к лишению детей жилища.

Истец по встречному иску Синицына М.Ю. просит признать договор № 97 об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 27.10.2015 года заключенный между Синицыной Мариной Юрьевной и ИП Бахтиной Ольгой Александровной в отношении: земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, площадь 2000 кв.м, адрес: (место расположения обезличено). Кадастровый №..., а также жилого дома общей площадью 597, 7 кв.м., расположенного по адресу: (место расположения обезличено), кадастровый №..., недействительным (ничтожным); признать договор о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке) № 98 от 28.10.2015 года, заключенный между Синицыной Мариной Юрьевной и ИП Бахтиной Ольгой Александровной в отношении залога: земельного участка, Категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, площадь 2000 кв.м, адрес: (место расположения обезличено). Кадастровый №..., а также жилого дома общей площадью 597, 7 кв.м., расположенного по адресу: (место расположения обезличено), кадастровый №..., недействительным (ничтожным).

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) индивидуальный предприниматель Бахтина О.А. в судебное заседание не явилась, направив представителя, о слушании дела уведомлена надлежащим образом повесткой, доказательств уважительности причин неявки суду не представила (том 2 л.д. 20,24,151).

Ответчик (истец по встречному иску) Синицына М.Ю. в судебное заседание не явилась, направив представителя, о слушании дела уведомлена надлежащим образом повесткой, просила о рассмотрении дела в её отсутствие с участием представителя по доверенности (том 2 л.д.20,23,143,159).

Представитель третьего лица ООО «Тагил Транс», третьи лица Мясников Д.В., Рязанов И.А. в судебное заседание не явились, уведомлялись повестками, направленными по почте по последнему известному месту жительства (регистрации юридического лица) с уведомлением о вручении, от получения судебного уведомления третьи лица уклоняются, что подтверждается возвратом конвертов с отметкой об истечении срока хранения, поэтому они являются уведомленными судом о рассмотрении дела в соответствии с требованиями ст.ст. 115, 117 ГПК РФ (том 2 л.д.20,141,142,152).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явился, уведомлен о слушании дела повесткой, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (том 2 л.д.20,27,160).

Представитель третьего лица ТОИОГВ УСП МСП по г. Нижний Тагил и Пригородному району в судебное заседание не явился, уведомлен о слушании дела повесткой, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (том 2 л.д.20,26,157).

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Зайчикова И.М., действующая на основании доверенности от 17.05.2017 г (т. 1 л.д.71), в судебном заседании, письменных пояснениях по существу заявленных требований (том 2 л.д.152-153) и отзыве на встречное исковое заявление (том 2 л.д.154-157) поддержала исковые требования ИП Бахтиной О.А. в полном объеме в силу законности и обоснованности, просила удовлетворить, встречный иск не признала, просила в удовлетворении отказать, пояснила, что в договорах залога должен стоять месяц ноябрь, а не октябрь, поскольку допущена опечатка при изготовлении проекта договора, в силу п. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ, договор залога считается заключенным с даты его регистрации, в силу ч. 2 ст. 10 федерального закона об ипотеке вступает в силу с момента государственной регистрации. Фактически договоры были подписаны в ноябре, числа указаны правильно, имеется ошибка в указании месяца.

Довод истца (ответчика по встречному иску) Синицыной М.Ю. о том, что договор заключен от имени ИП Бахтиной лицом, не имеющим полномочий, по мнению представитель первоначального истца Зайчиковой И.М. не соответствует действительности, поскольку договор об ипотеке (залоге) недвижимого имущества № 97 от 27.10.2015 и договор последующего залога недвижимого имущества (последующей ипотеки) № 98 от 28.10.2015 были подписаны представителем ИП Бахтиной О.А. - Зайчиковой И.М., действующей на основании нотариальной доверенности, выданной 20.11.2015 года и удостоверенной нотариусом г. Екатеринбурга ... в соответствии с требованиями ст. 50 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре, в том числе с обязанностью внесения информации о совершенных нотариальных действиях в Единую информационную систему нотариата в силу требований ст. 34.1 Основ.

Для государственной регистрации договоры залога и последующего залога были сданы сторонами в Нижнетагильский отдел управления Росреестра по Свердловской области 08.12.2015, о чем свидетельствуют расписки № 66/002660/2015-9888 и № 66/002660/2015-9885. Государственная регистрация договора о залоге (ипотеке) недвижимого имущества № 97 от 27.10.2015 и договора последующего залога недвижимого имущества (последующей ипотеки) № 98 от 28.10.2015 была осуществлена Росреестром 14.12.2015 года.

В силу ч. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке (залоге) недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Таким образом, при подписании договоров залога и последующего залога была допущена опечатка, указан октябрь вместо ноября. ИП Бахтиной подтверждается факт наличия у Зайчиковой И.М. полномочий, истец одобряет все ее действия по заключению вышеуказанных договоров.

Представитель истца по первоначальному иску не соглашается с доводом ответчика (истца по встречному иску) Синицыной о том, что жилой дом является единственным жильем для нее и ее несовершеннолетних детей, в связи с чем для заключения договора залога требовалось согласие органов опеки и попечительства, которое получено не было. Обращение взыскания на заложенные объекты недвижимости возможно в случае, когда такая недвижимость заложена по договору об ипотеке. Представитель первоначального истца со ссылкой на ч. 1 ст. 446 Гражданского кодекса РФ, ст. 79 ФЗ от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» указывает, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Ссылка Синицыной на положения п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ и Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 г. № 13-П не может быть признана состоятельной, принимая во внимание, что из содержания положений п. 4 ст. 292, п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ, Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 г. № 13-П следует, что в случае совершения родителями несовершеннолетних детей сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, суды обязаны проверить не будут ли нарушены права несовершеннолетних детей.

Залог имущества в силу ипотеки, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

При заключении договоров залога залогодатель Синицына М.Ю. не указала, что с ней в жилом доме проживают несовершеннолетние дети. Доказательств того, что несовершеннолетние дети Синицыной М.Ю. реально проживают в жилом помещении, а не только в нем зарегистрированы не предоставлено. На фотографиях в отчете об оценке предметов залога № 26/01/2018-1НЖ от 06.02.2018 г. видно, что в доме никто не проживает, отсутствуют детские кровати и признаки жилого помещения. Факт непроживания также подтверждается сведениями, представленными по судебному запросу из ОП № 20 МУ МВД России «Нижнетагильское». Кроме того, жилой дом длительное время выставлен самой Синицыной на продажу, из чего следует вывод о наличии места иного проживания у её несовершеннолетних детей.

При стоимости оценки жилого дома и земельного участка 13 712 000 руб. и общей сумме задолженности должников перед ИП Бахтиной О.А., на оставшуюся от реализации объектов залога разницу Синицына М.Ю. может приобрести качественное жилье для своих детей.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Синицыной М.Ю. - адвокат Карташова Н.В., действующая на основании доверенности от 19.01.2018 г (т.1 л.д.97), первоначальный иск не признала по доводам, изложенным во встречном иске, встречный иск поддержала. Заключение Синицыной М.Ю. договоров залога представленных суду в даты указанные в договорах, подтвердила.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 27.11.2015 г (в договоре допущена описка в указании месяца октябрь), индивидуальный предприниматель Бахтина О.А. (залогодержатель) в лице представителя Зайчиковой М.М., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 20.11.2015 г заключила с Синицыной М.Ю. (залогодатель) договор об ипотеке (залоге) недвижимого имущества.

Предметом договора является передача залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательства заемщика - общества с ограниченной ответственностью «ТагилТранс» (ИНН 6623083246, ОГРН 1116623010151), возникших на основании договора займа № 79 от 10 февраля 2015 г и договора № 91 от 01.10.2015 г о переводе долга по договору займа № 79 от 10.02.2015 г между залогодержателем индивидуальным предпринимателем Бахтиной О.А. и заемщиком ООО «ТагилТранс».

Предметом залога по договору являются принадлежащие Синицыной М.Ю. на праве собственности:

Здание. Назначение - жилой дом, площадь общая 597,7 кв.м, этажность - 3, адрес: (место расположения обезличено). Кадастровый номер: №....

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, в частности: сумму займа в размере 3.000.000 руб, размер процентов 24,99 % годовых, повышенные проценты, возмещение убытков и (или) неустойки, штраф, пени вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные обеспеченным ипотекой обязательством, либо федеральным законом, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки, возмещение расходов на реализацию предмета ипотеки.

Предмет залога в целом оценен сторонами в размере 10.000.000 руб. Договор сторонами подписан, зарегистрирован в установленном порядке 14.12.2015 г (т.1 л.д.36-40).

Согласие на последующий залог залогодержатель дала (т.1л.д.41).

28.11.2015 г (в договоре допущена описка в указании месяца октябрь), индивидуальный предприниматель Бахтина О.А. (залогодержатель) в лице представителя Зайчиковой М.М., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 20.11.2015 г заключила с Синицыной М.Ю. (залогодатель) договор о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке).

Предметом договора является передача залогодержателю с согласия первоначального того же залогодержателя принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательства заемщика - общества с ограниченной ответственностью «ТагилТранс» (ИНН 6623083246, ОГРН 1116623010151), возникших на основании договора займа № 80 от 10 февраля 2015 г и договора № 92 от 01.10.2015 г о переводе долга по договору займа № 80 от 10.02.2015 г между залогодержателем индивидуальным предпринимателем Бахтиной О.А. и заемщиком ООО «ТагилТранс».

Предметом залога по договору являются принадлежащие Синицыной М.Ю. на праве собственности:

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, в частности: сумму займа в размере 5.000.000 руб, размер процентов 24,99 % годовых, повышенные проценты, возмещение убытков и (или) неустойки, штраф, пени вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные обеспеченным ипотекой обязательством, либо федеральным законом, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки, возмещение расходов на реализацию предмета ипотеки. Предмет залога в целом оценен сторонами в размере 10.000.000 руб. Договор сторонами подписан, зарегистрирован в установленном порядке 14.12.2015 г (т.1 л.д.42-47).

Обязательства по указанным договорам займа, представленным суду (т.1 л.д.13-35) в установленный срок и до 15.11.2016 г, заемщиком исполнены были лишь частично.

По договору № 79 от 10.02.2015 г сумма займа составляла 10.000.000 руб, срок возврата до 28.12.2015 г.

По договору № 80 от 10.02.2015 г сумма займа составляла 5.000.000 руб, срок возврата до 31.05.2016 г.

Данные обстоятельства, права кредитора ИП Бахтиной О.А. по договорам займа, неисполнение обязательства заемщиком установлены заочным решением Тагилстроевского районног суда г.Н.Тагила от 15.11.2016 г по гражданскому делу 3 2-2957/2016, которое не обжаловалось, вступило в законную силу, обязательным для суда, которым с ООО «ТагилТранс» (заемщика), поручителей Мясникова Д.В., Рязанова И.А. солидарно взыскано в пользу индивидуального предпринимателя Бахтиной О.А.:

- по договору займа № 79 от 10.02.2015 г основной долг 2.800.000 руб, проценты по договору с 10.12.2015 г по 20.09.2016 г в размере 202430 руб 63 коп, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2016 г по 15.11.2016 г в размере 128898 руб 89 коп, с уплатой данных процентов в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ со дня, следующего за днем принятия решения и по день фактического возврата долга.

- по договору займа № 80 от 10.02.2015 г основной долг 4.800.000 руб, проценты по договору с 10.12.2015 г по 20.09.2016 г в размере 347023 руб 94 коп, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2016 г по 15.11.2016 г в размере 220969 руб 52 коп, с уплатой данных процентов в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ со дня, следующего за днем принятия решения и по день фактического возврата долга.

Также взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 50063 руб.

Всего взыскана сумма 8.549.385 руб 98 коп (т.1 л.д.8-12).

Истцом на основании указанного заочного решения, получены исполнительные листы, предъявлены к исполнению в 2017 г ко всем трем должникам.

Требования исполнительных документов должниками не исполнены, постановлениями судебного пристава-исполнителя Тагилстроевского РОСП г.Н.Тагила от 08.06.2017 г 27.06.2017 г исполнительные производства в отношении всех трех должников окончены без исполнения ввиду невозможности установить места нахождения должников, их имущества, исполнительные листы возвращены взыскателю (т.1 л.д.48-69).

Требования об исполнении обязательства, направленные Синицыной М.Ю. удовлетворены не были (т.1 л.д.60-65).

Право собственности Синициной М.Ю. на указанные в договорах залога жилой дом и земельный участок по адресу: (место расположения обезличено) и ипотека в пользу ИП Бахтиной О.А. зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается договорами, свидетельствами о государственной регистрации права, и выпиской ЕРГН (т 1 л.д.77-82,99-103).

В соответствии со ст. 334 п.1 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Аналогичное правило установлено ст. 1 федерального закона от 16.07.1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее федеральный закон № 102-ФЗ).

В соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В силу ст. 348 п.1 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Ст. 50 федерального закона № 102-ФЗ содержит аналогичное правило.

Согласно справки ИП Бахтиной О.А., на 28.02.2018 г, по правильному расчету истца, сумма задолженности ООО «ТагилТранс» по двум договорам займа составляет 9.497.288 руб 80 коп, которые подлежат уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в том числе: основной долг и проценты по договору займа № 79 от 10.02.2015 г - 3002430 руб 63 коп, проценты рассчитанные по ст. 395 Гражданского кодекса РФ - 478126 руб 25 коп. Основной долг и проценты по договору займа № 80 от 10.02.2015 г - 5147023 руб 94 коп, проценты рассчитанные по ст. 395 Гражданского кодекса РФ - 819644 руб 98 коп. Расходы по оплате госпошлины 50063 руб (т.2 л.д.161).

Расчет процентов в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ судом проверен (т.2 л.д.186-187), является правильным:

- сумма процентов на сумму задолженности 5147023 руб 94 коп с 16.11.2016 г по 28.02.2018 г составляет 598675 руб 48 коп. 598675 руб 48 коп + 220969 руб 52 коп (взысканы ранее судом) = 819644 руб 98 коп.

Сумма процентов на сумму задолженности 3002430 руб 63 коп с 16.11.2016 г по 28.02.2018 г составляет 349227 руб 36 коп. 349227 руб 36 коп + 128898 руб 89 коп (взысканы ранее судом) = 478126 руб 25 коп.

В соответствии со ст. 310 п.1 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Однако Синицына М.Ю., в нарушение условий договоров залога в одностороннем порядке отказалась от исполнения обязательства, что недопустимо.

Письменная форма договоров залога, которые являются заключенными с момента регистрации, как правильно указала залогодержатель, соблюдена, сторонами договоры подписаны, оснований считать их недействительными судом не усматривается о чем указано ниже.

Оснований для отказа обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, перечисленных в ст. 54.1 ч.1 федерального закона № 102-ФЗ суд не усматривает с учетом суммы неисполненного обязательства, длительного периода неисполнения обязательства со стороны заемщика.

Наличие регистрации в доме залогодателя и несовершеннолетних детей, которые фактически там не проживают, основанием к отказу в иске не является.

В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 федерального закона № 102-ФЗ, условиями договоров, указанные обстоятельства является основанием к удовлетворению требований и обращению взыскания на заложенные дом и земельный участок.

Согласно ст. 50 федерального закона № 102-ФЗ, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 этого же закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 федерального закона № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Соглашение сторон о начальной продажной цене в суде не достигнуто, стороны не отрицают, что стоимость заложенного имущества с момента заключения договоров залога в 2015 г, к настоящему времени существенно изменилась.

Отчетом специалиста-оценщика ... № 26/01/2018-1НЖ от 06.02.2018 г, определена рыночная стоимость жилого дома и земельного участка по адресу г.Н.Тагил, пер. Шлаковый 2 принадлежащих Синицыной М.Ю. на 01.02.2018 г составляет в совокупности 13.712.000 руб, из них стоимость прав на земельный участок составляет 2.150.778 руб. То есть стоимость собственно дома составляет 13712000 - 2150778 = 11561222 руб (т.1 л.д.141-237). Отчет обоснован, мотивирован, составлен квалифицированным специалистом не заинтересованным в исходе дела, стороны с отчетом согласны, сомнения у суда отчет не вызывает и кладется судом в основу решения.

Эту сумму, уменьшенную до 80 %, т.е. 13712000 руб * 80 % = 10969600 руб, необходимо установить начальной продажной стоимостью объектов недвижимости в неразрывной совокупности (дом и земельный участок) при проведении публичных торгов, в том числе стоимость дома в размере 80 % от оценки - 9248978 руб, стоимость земельного участка в размере 80 % от оценки - 1720622 руб.

В порядке ст. 56 ГПК РФ доводы ИП Бахтиной О.А. и ее представителя, ответчик Синицына не опровергла, обязательство по договору залога добровольно не исполнила.

Требование ИП Бахтиной О.А. обосновано, доказано и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением первоначального иска, с Синицыной в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб (т.1 л.д.7).

Что касается встречного иска Синицыной М.Ю.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ: 1.За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2.Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 173.1 п.1 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В соответствии со ст. 174 п.2 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Доводы ответчика Синицыной, что на момент заключения договоров залога 27-28 октября 2015 г у представителя залогодержателя Зайчиковой И.М. не имелось доверенности, суд находит несостоятельными.

Как указано выше, в договорах залога сторонами допущена техническая ошибка (опечатка), поскольку ошибочно указан месяц октябрь, вместо ноябрь. Об этом помимо доводов представителя истца Зайцевой свидетельствует запись в обеих договорах полных реквизитов доверенности 66 АА № 3398394 от 20.11.2015 г., удостоверенной нотариусом г.Екатеринбурга ...., запись в реестре № №.... Эта доверенность представлена суду в оригинале (т.2 л.д.188), все реквизиты с указанными в договорах залога совпадают. Заявлением удостоверенным нотариусом от 15.03.2018 г истец подтвердила выдачу указанной доверенности (т.2 л.д.173), которая отозвана не была, недействительной судом не признана.

Таким образом, с учетом внесения записей в реестр нотариуса, на 27 и 28 октября 2015 г этой доверенности еще не выдавалось и выдана она до 20.11.2015 г быть не могла. Соответствующими полномочиями на заключение вышеуказанных договоров залога Зайчикова И.М. обладала.

Кроме того, как верно указала представитель первоначального истца, в силу положений ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ и ч.ч. 1,2 ст. 10 федерального закона № 102-ФЗ, договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Таким образом, юридическое значение для установления даты заключения договоров об ипотеке указанных выше, имеет не собственно дата подписания, а дата их государственной регистрации - 14.12.2015 г, которая и является датой заключения обеих оспариваемых ответчиком Синицыной договоров.

Действительно, из представленных Синицыной доказательств видно, что в её доме по адресу: (место расположения обезличено) кроме неё, и вместе с ней с 28.03.2014 г зарегистрированы по месту жительства также её несовершеннолетние дети Мясников Арсений ../../.... г. г.р., Мясников Валентин ../../.... г. г.р.

Согласно сведений Росреестра в собственности её несовершеннолетних детей недвижимого имущества не зарегистрировано (т.2 л.д.8-13).

Согласно рапорта участкового уполномоченного ОП № 20 МУ МВД России «Нижнетагильское» ... и письменного объяснения гражданина ... видно, что по адресу регистрации (место расположения обезличено) в (место расположения обезличено) на протяжении 2 лет жильцы не проживают, а живут в Болгарии, где имеют вид на жительство (т.2 л.д.180-182). Об этом же обстоятельстве свидетельствует и отсутствие детских вещей и детской мебели в доме - согласно фотографий помещений дома, имеющихся в представленном суду отчете об оценке от 06.02.2018 г (т.1 л.д.141-237). Данные доказательства Синицына не опровергла, а регистрация в доме сама по себе подтверждением постоянного места жительства в доме детей - не является.

Кроме того, Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона № 102-ФЗ предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 федерального закона № 102-ФЗ об ипотеке указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 этого же закона не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 указанного закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 78 (пункты 1 и 2) федерального закона № 102-ФЗ обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу Закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Ссылка Синицыной на необходимость получения согласия органа опеки и попечительства (ст. 292 п.4 Гражданского кодекса РФ) с учетом правовой позиции Конситтуционого Суда РФ изложенной в Постановлении от 08.06.2010 г № 13-П несостоятельна, поскольку Синицыной заключены не договоры об отчуждении (в частности купля-продажа, дарение и т.п.), а договоры об ипотеке (залоге), что по своему характеру не то-же, что отчуждение.

Законом в данной ситуации не требовалось получение согласия органа опеки и попечительства на заключение залогодателем договоров залога недвижимого имущества, в частности жилого дома где зарегистрированы несовершеннолетние дети, принадлежащего Синицыной.

Указанные обстоятельства Синицыной во встречном иске не учтены, поэтому ее доводы о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства для заключения договора залога судом отклоняются как не основанные на законе.

Договоры залога в результате правовой экспертизы при совершении регистрационных действий государством обоснованно одобрены путем государственной регистрации ипотеки - согласно материалов регистрационных дел (т.2 л.д.34-126).

Закону договоры залога соответствуют. Никаких достаточных оснований считать их недействительными (ничтожными) суд не усматривает.

В порядке ст. 56 ГПК РФ возражения на встречный иск Синицына не опровергла, с возражениями ИП Бахтиной О.А. в данной части суд согласен, поэтому в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление индивидуального предпринимателя Бахтиной Ольги Александровны удовлетворить.

Обратить взыскание по договору об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № 97 от 27.11.2015 г (на договоре указана дата 27.10.2015 г), зарегистрированному 14.12.2015 г и договору № 98 о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке) от 28.11.2015 г (на договоре указана дата 28.10.2015 г), зарегистрированному 14.12.2015 г, на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Синицыной Марине Юрьевне - жилой дом общей площадью 597,7 кв.м., кадастровый номер №... и земельный участок площадью 2000 кв.м., кадастровый номер №..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, расположенные по адресу: (место расположения обезличено).

Определить размер суммы подлежащей уплате индивидуальному предпринимателю Бахтиной Ольге Александровне из стоимости заложенного недвижимого имущества по состоянию на 28.02.2018 г в размере 9497288 рублей 80 коп.

Определить способ реализации недвижимого имущества по адресу: (место расположения обезличено), в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества по адресу: (место расположения обезличено), в размере 10969600 рублей, в том числе жилой дом, кадастровый номер №... стоимость 9248978 рублей, земельный участок, кадастровый номер №... стоимость 1720622 рубля.

Взыскать с Синицыной Марины Юрьевны в пользу индивидуального предпринимателя Бахтиной Ольги Александровны судебные расходы в сумме 300 рублей.

В удовлетворении встречного иска Синицыной Марины Юрьевны, действующей в своих и несовершеннолетних Мясникова Арсения Дмитриевича ../../.... г. года рождения, Мясникова Валентина Дмитриевича ../../.... г. года рождения интересах к индивидуальному предпринимателю Бахтиной Ольге Александровне о признании недействительными (ничтожными): договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № 97 от 27.11.2015 г (на договоре указана дата 27.10.2015 г), зарегистрированного 14.12.2015 г, договора № 98 о последующем залоге недвижимого имущества (последующей ипотеке) от 28.11.2015 г (на договоре указана дата 27.10.2015 г), зарегистрированного 14.12.2015 г, заключенных между индивидуальным предпринимателем Бахтиной Ольгой Александровной и Синицыной Мариной Юрьевной, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Тагилстроевский районный суд г. Н.Тагила в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02 апреля 2018 года.

Судья Самохвалов Д.А.