Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истцов ФИО1 (доверенности № № ..., ... от ... г. в деле), третьего лица – представителя ... г.о. ... ФИО2 (доверенность № ... от ... г. в деле), представителя ТСЖ «...» ФИО3,

гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ЗАО «...» о внесении изменений в дополнительное соглашение № ... от ... г. к договору об инвестировании строительства жилья № ... от ... г.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратились в суд с заявлением к ЗАО «...» (далее – ЗАО «...») о принудительном внесении изменений в дополнительное соглашение № ... от ... г. к договору об инвестировании строительства жилья № ... от ... г., ссылаясь на то, что в соответствии с условием вышеназванных договора и дополнительного соглашения к нему, заключенных в один и тот же день между ними (истцами) и ответчиком, ЗАО «...» обязано завершить работы по строительству для их личных нужд двухкомнатной квартиры № ..., общей площадью ... кв. м., жилой площадью ... кв. м., на ... этаже во ... подъезде в ...-этажном панельном доме по адресу перекресток ул. ... и ул. ... г. ..., не позднее ... квартала ... г. (п. 1.3 договора об инвестировании).

В счет полной стоимости объекта, определенной, исходя из совокупности затрат на строительство, в размере ... рублей, ими – истцами должна была быть передана ответчику в зачет занимаемая однокомнатная квартира ... в д. ... по ул. ... г. ..., оцененная сторонами в ... рублей, а остаток платежа в виде первоначального взноса и последующих регулярных выплат по составленному графику платежей к договорам, должны были быть внесены в кассу ответчика по приходным кассовым ордерам.

Денежные обязательства они выполнили в полном объеме, а натуральное обязательство по передаче жилого помещения по ул. ..., д. ... кв. ... г. ... не выполнено потому, что срок его исполнения еще не наступил, т.к. в соответствии с условиями договора ответчик должен был принять помещение в зачет по завершении строительства объекта и сдаче его в эксплуатацию, при этом должен происходить перерасчет сумм, подлежащих внесению инвестором по договору и дополнительному соглашению. При этом ответчик должен был принять в зачет однокомнатную квартиру в качестве платежа в ноябре ... г. в размере, определяемом, исходя из рыночной стоимости на момент оценки, за вычетом ...% (п.п. 2, 3 дополнительного соглашения к договору).

До настоящего времени ответчиком дом не достроен и не введен в эксплуатацию, а им – истцам не передана на праве собственности новая двухкомнатная квартира.

В настоящее время ответчик необоснованно уклоняется от приема квартиры ... в д. ... по ул. ... г. ... в зачет стоимости двухкомнатной квартиры.

Ссылаясь на то, что ЗАО «...» признан банкротом, которому они не хотят передавать в счет исполнения договора свою квартиру, для чего нужно перевести их (истцов) натуральное обязательство по передаче квартиры в денежное, ФИО8 и обратились в суд с данным иском.

Определением ... районного суда г. ... от ... г. производство по данному гражданскому делу прекращено, с разъяснением истцам их права на направление данных требований в Арбитражный суд ... области и конкурсному управляющему.

Определением судебной коллегии по гражданским делам ... областного суда от ... г. вышеуказанное определение отменено и дело направлено для рассмотрения в тот же суд.

При новом рассмотрении дела по существу представитель истцов ФИО9 поддержала иск и просила внести в дополнительное соглашение № ... от ... г. к договору об инвестировании строительства жилья № ... от ... г. следующие изменения: изложить пункт 1 «инвестор по завершении строительства и сдаче в эксплуатацию объекта до подписания акта приема-передачи квартиры, являющейся предметом договора № ... от ... г., обязуется передать в собственность общества либо третьих лиц по указанию общества однокомнатную квартиру общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., находящуюся по адресу: г. ..., ул. ..., ...» в следующей редакции: «инвестор по завершении строительства и сдаче в эксплуатацию объекта до подписания акта приема-передачи квартиры, являющейся предметом договора № ... от ... г., обязуется оплатить обществу оставшуюся неоплаченной сумму денежных средств по договору № ... от ... г.»; изложить пункт 2 «на момент заключения настоящего соглашения квартира, указанная в п. 1 настоящего соглашения оценивается сторонами в сумме ... рублей» в следующей редакции: «на момент внесения изменений в настоящее соглашение сумма, подлежащая оплате инвестором обществу в соответствии с п. 1 настоящего соглашения составляет ... рублей»; исключить из дополнительного соглашения пункт 3 «общество принимает в зачет квартиру, указанную в п. 1 настоящего соглашения в качестве платежа, совершенного инвестором по договору № ... от ... г. в ноябре ... г. в размере, определяемом исходя из рыночной стоимости на момент оценки за вычетом ... %»; исключить из дополнительного соглашения пункт 4 «инвестор обязуется передать в собственность общества либо третьих лиц по указанию общества квартиру, указанную в п. 1 настоящего соглашения, свободной от каких-либо прав третьих лиц. Пакет документов, необходимых для отчуждения квартиры, инвестор готовит собственными силами и за свой счет»; изложить пункт 6 «в случае невыполнения инвестором п.п. 1-4 настоящего соглашения общество вправе расторгнуть договор № ... от ... г. в одностороннем порядке. При этом сумма, внесенная инвестором обществу, подлежит возврату после продажи квартиры, указанной в п 1.2 договора № ... от ... г., без индексации с удержанием штрафа в размере ... % от общей суммы договора № ... от ... г.» в следующей редакции: «в случае невыполнения инвестором п.п. 1-2 настоящего соглашения общество вправе расторгнуть договор № ... от ... г. в одностороннем порядке. При этом сумма, внесенная инвестором обществу, подлежит возврату без индексации с удержанием штрафа в размере ... % от общей суммы договора № ... от ... г.».

Считает, что принудительное изменение условий договора на предложенные истцами, допустимо ст. 450 ГК РФ, т.к. договорные отношения существенно нарушены – произошла задержка строительства, ответчик обанкротился, на трижды направленные предложения принять в зачет квартиру либо денежные средства ответа не поступило.

... г. дом введен в эксплуатацию, при этом им (истцам) непонятно, каким образом дом введен в эксплуатацию, если такая обязанность лежала на ЗАО «...».

В настоящее время, когда для истцов наступил момент исполнения обязательств по передаче квартиры в счет оплаты стоимости объекта долевого строительства, истцы не собираются выполнять эти обязательства, т.к. на момент обращения в суд с иском дом не был введен в эксплуатацию.

... г. истцы направили письмо конкурсному управляющему ЗАО «...» О. с предложением внести вышеуказанные изменения в дополнительное соглашение к договору от ... г. № .... Передать квартиру ... по ул. ..., ... г. ... в зачет стоимости квартиры истцы конкурсному управляющему ЗАО «...» О. не предлагали, поскольку данное предложение было направлено ранее (до ввода объекта в эксплуатацию) конкурсному управляющему ЗАО «...» К.., но ответа не получили.

Истцы ФИО10 в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены заблаговременно и надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Ответчик – конкурсный управляющий ЗАО «...» О. иск не признала и в письменном отзыве указала, что все претензии ФИО9, Э.А, Г.А., указанные в иске, подлежат отклонению по следующим основаниям.

... г. постановлением мэрии городского округа ... товариществу собственников жилья «...» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 1 очереди жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями соцкультбыта, расположенного по адресу: ... область, г. ..., ул. ..., ....

... г. выдано разрешение № ... на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, в настоящее время объект долевого строительства сдан в эксплуатацию, в связи с чем отсутствуют какие-либо препятствия для исполнения сторонами – ФИО9, Э.А, Г.А. и ЗАО «...» – условий договора об инвестировании строительства жилья № ... от ... г. с учетом требований дополнительного соглашения № ... от ... г., предусматривающих передачу инвесторами по завершении строительства и сдачи в эксплуатацию объекта в счет оплаты стоимости объекта квартиры по адресу: г. ..., ул. ..., д. ... кв. ....

Более того, до ввода ... г. дома в эксплуатацию у истцов отсутствовали правовые основания для передачи ЗАО «...» квартиры, как равно и у конкурсного управляющего ЗАО «...» отсутствовали основания для принятия квартиры в счет оплаты стоимости объекта долевого строительства, поскольку условиями договора чётко определен момент исполнения обязательств по передаче инвесторами в счет оплаты стоимости объекта долевого строительства квартиры по адресу: г. ..., ул. ..., д. ... кв. ... – по завершении строительства и сдаче в эксплуатацию объекта. Соответственно, совершенные истцами до ... г. действия по направлению в адрес ЗАО «...» предложений о принятии в зачет квартиры не могут считаться доказательствами надлежащего исполнения обязательства.

При этом в адрес конкурсного управляющего ЗАО «...» К. подобные предложения не поступали.

Конкурсный управляющий ЗАО «...» О.. дополнительно сообщила, что жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями соцкультбыта, расположенного по адресу: ... область, г. ..., ул. ..., ..., и в том числе квартира ..., в конкурсную массу не включались в связи с незавершенным строительством дома.

Считает, что исковое заявление не содержит надлежащего нормативного обоснования заявленных исковых требований (л.д. ...).

Третье лицо – представитель председателя ТСЖ «...» отрицал иск, указывая на то, что договор, в который предлагается внести изменения, является прекратившим свое действие за невозможностью исполнения, что предусмотрено ст. 416 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» исполнение обязательства должника осуществляется в порядке, установленном пар. 7 «Конкурсное производство». Полагает, что истцами выбран неверный способ защиты, поскольку независимо от разрешения исковых требований свой фактический интерес они удовлетворить не смогут, избрание же неверного способа защиты своего права является основанием для отказа в иске. Считает, что подобный иск, влекущий по существу разрешение вопроса о возникновении имущественного требования истцов, подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве.

Третье лицо – председатель ТСЖ «...» возразила против иска и в суде пояснила, что товариществу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, ... г. объект в эксплуатацию сдан. При этом еще в июле ... г. на общем собрании товарищества было принято решение о необходимости внесения членами товарищества ... рублей для ввода объекта в эксплуатацию. Истцы данную сумму в кассу ТСЖ не внесли и никакого содействия товариществу во вводе объекта в эксплуатация не оказали, в настоящее время отказываются исполнять свои обязательства по договору. ЗАО «...» получил лишь часть денежных средств от истцов и должен был изыскивать другие источники финансирования строительства, полагая в дальнейшем возместить свои затраты.

Третье лицо – представитель ... городского округа ... просил вынести решение на усмотрение суда.

Третье лицо – представитель Управления ... по ... просил рассмотреть дело без его участия, представив об этом письменное заявление, в котором возражал против удовлетворения иска.

Третье лицо – представитель ... г.о. ... «...» в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, в письменном заявлении просил разрешить спорный вопрос без его участия.

Выслушав объяснения сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО8 необоснованными и удовлетворению не подлежащими.

Согласно 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО4, Е.М., Э.А., Г.А. инвестировали строительство жилья, и в соответствии с договором об инвестировании строительства жилья № ... от ... г. и дополнительным соглашением № ... от ... г., ЗАО «...» обязано завершить работы по строительству для их личных нужд ... квартиры № ..., общей площадью ... кв. м., жилой площадью ... кв. м., на ... этаже во ... подъезде в ...-этажном панельном доме по адресу перекресток ул. ... и ул. ... г. ... не позднее ... квартала ... г. (п. 1.3 договора об инвестировании).

Кроме того, истцы являются сособственниками однокомнатной квартиры по ул. ..., д. ... кв. ... г. ....

Как видно из материалов дела и пояснений участников процесса, по условиям договора и дополнительного соглашения после сдачи дома в эксплуатацию истцы должны передать обществу жилую площадь по ул. ..., д. ... кв. ... г. ... в зачет стоимости нового помещения.

Эта процедура была предусмотрена договором (п.п. 2, 3 дополнительного соглашения к договору), стоимость обоих жилых помещений отражена в текстах договора и соглашения, по условиям которого должен происходить перерасчет инвестируемой суммы.

При этом в момент заключения договора и дополнительного соглашения к нему, заключенных ... г., на разницу стоимости двухкомнатной квартиры и однокомнатной квартиры составлен расчет взносов – график платежей к договору № ... с рассрочкой выплат с июня ... г. до ноября ... г.

Из материалов дела истцов видно, что ФИО8 внесены в кассу ответчика по приходным кассовым ордерам денежные средства в соответствии с этим графиком. Таким образом, условия и порядок получения и оформления жилого помещения устраивал и инвесторов, и застройщика.

... г. объект долевого строительства сдан в эксплуатацию, и для инвесторов наступил момент надлежащего исполнения своих обязательств по передаче жилого помещения в счет оплаты новой жилой площади, в связи с чем отсутствуют какие-либо препятствия для исполнения сторонами – ФИО9, Э.А, Г.А. и ЗАО «...» – условий договора об инвестировании строительства жилья № ... от ... г. с учетом требований дополнительного соглашения № ... от ... г., предусматривающих передачу инвесторами по завершении строительства и сдачи в эксплуатацию объекта в счет оплаты стоимости объекта квартиры по адресу: г. ..., ул. ..., д. ... кв. ..., что подтверждается и позицией конкурного управляющего ЗАО «...» по настоящему делу.

Более того, до ввода в декабре ... г. объекта в эксплуатацию у истцов отсутствовали правовые основания к понуждению ответчика принять квартиру, как равно и у конкурсного управляющего ЗАО «...» отсутствовали правовые основания предпринять какие-либо действия в рамках договора для принятия квартиры в счет оплаты стоимости объекта долевого строительства, поскольку условиями договора чётко определен момент исполнения обязательств по передаче инвесторами в счет оплаты стоимости объекта долевого строительства квартиры по адресу: г. ..., ул. ..., д. ... кв. ... – по завершении строительства и сдаче в эксплуатацию объекта.

Таким образом, никаких доказательств необоснованного уклонения ответчика от приемки квартиры ... в д. ... по ул. ... г. ..., истцами не представлено и в суде не добыто.

Обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и требованиями закона, и односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы, и если для истцов наступил момент надлежащего исполнения своих обязательств по передаче жилого помещения в счет оплаты новой жилой площади, то такая обязанность должна выполняться в сроки и порядке, которые установлены законом или договором инвестирования.

Предложение одной стороной договора другой стороне работ, услуг, денежных средств, в которых последняя не заинтересована, является распространенной формой злоупотребления свободой договора. В данном случае, мотивы совершения подобных действий вполне очевидны: желание сократить свои издержки по оплате стоимости объекта долевого строительства.

Решением ... районного суда г. ... от ... г. ФИО8 отказано в удовлетворении иска к ЗАО «...» о внесении изменений в дополнительное соглашение № ... к договору об инвестировании строительства жилья № ... от ... г. (л.д. ...).

Вступившим в законную силу решением суда было установлено, что истцы также просили перевести их натуральное обязательство по передаче квартиры в денежное, и выплатить ЗАО «...» ... рублей (стоимость однокомнатной квартиры, определенной в договоре), ссылаясь на то, что существенно снижается выгодность для них действующего договора. Доводы истцов о том, что указанное в договоре соотношение цен двух квартир изменилось и теперь перестало их устраивать, с оценкой помещений они не согласны, были признаны необоснованными. Перерасчет суммы, определяемой как разница между стоимостью квартир, не признан судом существенным изменением обстоятельств, поскольку в договорных отношениях сторон прямо предусматривалась возможность такого изменения по завершении строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

В настоящее время желание истцов внести в кассу ответчика ... рублей также подлежит отклонению, т.к. стоимость жилой площади в размере ... рублей непосредственно учитывалась в цене договора, была рассчитана часть платежа в виде первоначального взноса и последующих регулярных выплат по составленному графику платежей к договорам.

ЗАО «...», получив лишь часть денежных средств от истцов, должно было изыскивать другие источники финансирования строительства, полагая в дальнейшем возместить затраты. И если требования истцов будут удовлетворены, то общество (после банкротства его кредиторы), лишится того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора, что недопустимо. Мотивы, по которым истцы настаивают на внесении изменений в договор и по сути сведенные к уплате ... рублей, неубедительны и не могут быть признаны существенными, что необходимо для применения условий ст. ст. 450, 451 ГК РФ.

Ссылки истцов на то, что у них имеются направленные в апреле, мае, июле ... г. предложения ответчику о принятии в зачет квартиры или денежных средств, не могут быть приняты судом во внимание по вышеуказанным мотивам. Направленное в апреле ... г. предложение и вовсе было адресовано истцами на ул. ..., ... г. ..., хотя место нахождения конкурсного управляющего ЗАО «...» К. в г. ..., ул. ..., д. ..., с момента его назначения ... г. и до января ... г. не менялось Доводы истцов о том, что им не было известно местонахождение получателя, суд оценивает критически, поскольку ответчиком по их искам в ... г., ... г. являлся конкурсный управляющий ЗАО «...» К.

Определением Арбитражного суда ... области ... г. конкурсным управляющим ЗАО «...» назначена О. Данному конкурному управляющему истцы не желают передавать однокомнатную квартиру в зачет стоимости двухкомнатной, ссылаясь на то, что предлагали это конкурсному управляющему ЗАО «...» К.., и сделали это до ввода объекта в эксплуатацию, что подтверждается пояснениями представителя истцов в суде (протокол судебного заседания от ... г.)

Данная позиция истцов подтверждается и их конклюдентными действиями по направлению конкурсному управляющему ЗАО «...» О. письма с предложением не принять в зачет квартиру по завершении строительства и сдаче в эксплуатацию объекта, а с предложением о внесении изменений в дополнительное соглашение к договору об инвестировании строительства жилья, которые являются предметом настоящего спора. При этом, письмо направлено в период рассмотрения дела, а именно ... г., поэтому полагать, что досудебный порядок урегулирования спора будет считаться соблюденным, нет оснований (л.д. ...). Суд исходит из отсутствия оснований для понуждения обязанной стороны к заключению или изменению договоров, если вторая сторона предварительно не обращалась к ней с предложением заключить или изменить договор. Вторая (обязанная) сторона должна возвратить подписанный проект договора либо известить контрагента об отказе от акцепта или о принятии оферты на иных условиях. Эти действия должны быть совершены в 30-дневный срок, включая время, необходимое для доставки проекта договора оференту. На момент вынесения решения суда данный срок для ответчика не истек, поэтому возможность предварительного порядка досудебного разрешения конфликта не утрачена.

Утверждения представителя истцов о том, что у ЗАО «...» отсутствуют доказательства исполнения обязательств по сделке, дом введен в эксплуатацию не ответчиком, а товариществом, поэтому и нет оснований для передачи квартиры конкурсному управляющему ЗАО «...» О., не являются основанием к вынесению судом решения об удовлетворении иска.

Заявления представителя истцов о том, что объект незавершенного строительства был передан истцам по акту приема-передачи еще в ... г., они проживают в новой квартире и оплачивают коммунальные услуги, не имеют решающего значения, поскольку до настоящего времени от истцов не поступило полной оплаты по договору. Из-за неполной оплаты по договору вступившим в законную силу решением ... районного суда г. ... от ... г. истцам отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством доме (л.д. ...).

Как таковые задержка строительства на длительный срок, банкротство ответчика, разница в стоимости первичного и вторичного жилища на рынке недвижимости, не влекут за собой оснований для удовлетворения исковых требований истцов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО6 в удовлетворении иска к ЗАО «...» о внесении изменений в дополнительное соглашение № ... к договору об инвестировании строительства жилья № ... от ... г. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Г. Захаревская

Мотивированная часть решения изготовлена 2.03.2012 г. в единственном экземпляре и является подлинником.

Судья М.Г. Захаревская