Гражданский кодекс часть 1

Королевский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Маркина Э.А., с участием прокурора ФИО4, при секретаре ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» о признании предварительного договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, расторжении договора, взыскании денежных средств оплаченных по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, встречному иску ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» к ФИО1 о признании обязательства прекращенным, взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив ФИО2, обратилась в суд с иском к ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого являлась 1-комнатная квартира, общей площадью 36,8 кв.м, расположенная на 3-м этаже 3-х этажного многоквартирного дома, с кадастровым номером №, по адресу: МО, <адрес>, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате;

расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого являлась 1-комнатная квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенная на 3-м этаже 3-х этажного многоквартирного дома, с кадастровым номером №, по адресу: МО, <адрес>, заключенного между ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» и ФИО1;

взыскании с ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» в пользу ФИО1 1 970 000 рублей 00 копеек, суммы оплаты по договор купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ;

взыскании с ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» в пользу ФИО1 неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче прав собственности по Договору купли-продажи квартиры в размере 158 706 рублей 44 коп.;

взыскании с ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» в пользу ФИО1 компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей;

взыскании с ООО "Дом отдыха «Зеленоградский" в пользу ФИО1 штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения ФИО2 потребителя, в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя;

взыскании с ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» в пользу ФИО1 судебных расходов в размере 50 000 руб. рублей 00коп. на оплату услуг представителя.

В обоснование заявленных ФИО2 указано, что между ней и ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого являлась 1-комнатная квартира, общей площадью 36,8 кв.м, расположенной на 3-м этаже 3-х этажного многоквартирного дома, с кадастровым номером №, по адресу: МО, <адрес>. Полная стоимость приобретаемой квартиры по настоящему Договору, должна была быть уплачена ФИО2 до заключения основного Договора (п.2.3. Договора).

ФИО1, со своей стороны, все условия по указанному выше Договору исполнила полностью и надлежащим образом. Оплатила по условиям Договора полную стоимость квартиры, которая составила 1 970 000 рублей 00 копеек, что подтверждается кассовым чеком.

В соответствии с п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГN 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

Одновременно с Договором от ДД.ММ.ГГГГ был оформлен акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с актом, квартира была передана ФИО1 только в фактическое пользование, т.к. в соответствии с п.п.1.2., 3.1 Договора Продавец не обладал на момент оформления Договора правом собственности на указанное помещение, и мог передать Покупателю, лишь тот объем прав, которым владел сам.

В соответствии с п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГN 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

п.1, п. 3 ст. 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по ФИО2 другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по ФИО2 судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации».

На основании пункта 7 статьи 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГN 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по ФИО2 другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по ФИО2 судебного пристава-исполнителя.

При уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость иск покупателя подлежит удовлетворению, если это имущество ему передано (п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановление Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ).

ФИО2 не зарегистрировал свое право на спорный объект, сведения о регистрации прав в ЕГРП отсутствуют.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Статья 450 ГК РФ устанавливает, что по ФИО2 одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1.2., указанного Договора, срок заключения Основного Договора купли-продажи и передачи квартиры Покупателю по Основному Договору купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный в Договоре срок, является существенным условием Договора и определят момент, когда Продавец должен был зарегистрировать свое право собственности на указанное помещение и полностью передать Покупателю весь объем прав на нежилое помещение.

ФИО2 грубо нарушены условия договора, а именно нарушен срок передачи ФИО1 всего объема прав на объект, а это существенное нарушение условий договорных обязательств. Передача только права пользования квартирой по акту приема-передачи, не может считаться полной передачей прав собственника на объект, которые состоят из прав владения, пользования, распоряжения имуществом. ФИО2 уклоняется от регистрации перехода права собственности, в связи с чем, ФИО1 не может распоряжаться указанной квартирой по своему усмотрению, и вынуждена обратится в Суд за защитой своих прав.

Для недвижимости моментом перехода права собственности императивно установлен момент государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (Постановление Пленума ВАС РФ N 8).

Пункт1 статьи 314 ГК РФ устанавливает, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

На основании п.1 ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст.434).

Пункт 4 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что в соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и ФИО2 закона, иных правовых актов, а при отсутствии условий и ФИО2 - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми ФИО2. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем.

Согласно ст.23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:

передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;

возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения ФИО2 потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара».

В силу ст.487 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя».

Согласно ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором».

В соответствии с Указанием ЦБ РФ №-У от 11.12.2015г. ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке с ДД.ММ.ГГГГ.

Просрочка исполнения обязательств по договорам на дату подачи уточненного искового заявления (29.01.2019г.) составила 395 календарных дня.

Неустойка за просрочку исполнения обязательств по передачи прав собственности по Договору купли-продажи квартиры составит 158 706,44 рубля.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.

В связи с не правильным определением правовой природы заключенного между сторонами Договора и просрочкой исполнения обязательств по передачи ФИО1 всего объема прав на квартиру, она не может воспользоваться указанной квартирой по своему усмотрению, в том числе зарегистрировать в квартире своего сына, что причиняет существенные неудобства ФИО2 и ее родственникам.

Компенсацию морального вреда, причиненного в результате ненадлежащего исполнения обязательств ФИО2, ФИО1 оценивает в 50 000 рублей.

В связи с тем, что ФИО2 по делу не признает заявленные исковые ФИО2, ФИО1 вынуждена тратить свое рабочее время на участие в судебных заседаниях. Также ей пришлось обратиться за квалифицированной юридической помощью, заключить соглашение с адвокатом на представление ее интересов в суде. Оплата за ведение судебного дела составило 50 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру.

ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» обратилось с встречным иском к ФИО1 о признании обязательств сторон по Предварительному Договору купли- продажи жилого помещения б/н от ДД.ММ.ГГГГ прекращенными с ДД.ММ.ГГГГ;

обязании ФИО1 освободить занимаемое ею помещение № расположенное на 3-м этаже 3-х этажного многоквартирного жилого дома ориентировочной общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» суммы неосновательного обогащения в размере 324 000 рублей.

В обоснование встречных ФИО2 ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» указано, что между ООО «Дом отдыха Зеленоградский» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) ДД.ММ.ГГГГ был заключен Предварительный договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем Договора купли-продажи 1-комнатной квартиры, расположенной по указанному адресу.

При этом согласно п. 1.2. Договора, Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Покупатель с ФИО2 о понуждении заключить договор (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) к Продавцу в установленный срок не обращался, более того, не обратился и по сегодняшний день, в связи с чем на сегодняшний момент обязательства сторон по Предварительному договору купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ являются прекращенными.

Строительство спорного дома осуществлялось на принадлежащем ООО «ДО «Зеленоградский» на праве собственности земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, Пушкинский р-он, <адрес> (кадастровый №).

Как стало известно позднее из письма Главного управления архитектуры и градостроительства <адрес>№ исх-<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, земельные участки с кадастровыми номерами № полностью расположены в планируемой зоне размещения путепровода и транспортно- пересадочного узла на основе железнодорожной станции «Зеленоградская» Ярославского направления Московской железной дороги, что предусмотрено Схемой территориального планирования транспортного обслуживания <адрес> (утв. Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ).

Зоны размещения линейных объектов регионального значения являются ограничением в использовании земельных участков при осуществлении градостроительной деятельности до установления красных линий в составе документации по планировке территории.

Таким образом, в настоящее время с учетом введения в действие Схемы территориального планирования транспортного обслуживания <адрес>, получение разрешения на ввод в эксплуатацию здания, в котором расположено спорное помещение ФИО1 не представляется возможным до разработки ППТ с установлением красных линий и последующего переноса красных линий в ПЗЗ и Генплан. Данное обстоятельство находится вне воли участников Предварительного договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по ФИО2 заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по ФИО2 любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Таким образом, в результате вступления в силу Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ и внесения изменений в ПЗЗ существенные условия реализации Предварительного Договора купли-продажи жилого помещения б/н от ДД.ММ.ГГГГ были изменены помимо воли сторон настолько, что договор не может быть изменен в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, и может быть только расторгнут, а обязательства сторон по нему являются прекращенными.

При этом, спорное жилое помещение №ФИО1 было передано по Передаточному акту еще ДД.ММ.ГГГГ, и с указанного времени фактически находится в ее пользовании. Пользование указанным помещением в отсутствие заключенного договора аренды (найма) на безвозмездной основе может быть квалифицировано не иначе как неосновательное обогащение со стороны Истицы по первоначальному иску.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ неосновательно обогатившееся лицо обязано не только возвратить сумму неосновательного обогащения, но и уплатить на нее проценты в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК РФ.

Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ указанное помещение находилось в фактическом пользовании ФИО1, с нее подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 18 000 рублей в месяц, рассчитанное исходя из стоимости аренды аналогичного жилого фонда в нашем регионе за следующий период:

Период: с ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ составил 18 месяцев.

<данные изъяты> рублей.

С учетом изложенного, поскольку срок для заключения основного договора истек и ни одна из сторон не обратилась с предложением его заключить, их обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

В указанной связи ФИО1 была уведомлена о необходимости незамедлительно освободить занимаемое ею жилое помещение, а также о том, что жилое помещение должно быть ею самостоятельно и за счет собственных средств приведено в его первоначальный вид.

ФИО2 не исполнила, продолжая без каких-либо законных оснований пользоваться спорным помещением, в связи с чем в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на ее стороне образовалось неосновательное обогащение в общей сумме <данные изъяты> рублей.

С учетом того, что право собственности на спорное помещение не передано ФИО1, чего она не отрицает, основания для пользования и удержания его у ФИО1 отсутствуют.

В судебном заседании представитель ФИО2ФИО1 –ФИО6 заявленные ФИО2 поддержала, на удовлетворении иска настаивала, встречный иск не признала, просила отказать в его удовлетворении.

Представитель ФИО2 ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» -ФИО7 исковые ФИО2 не признала, просила отказать в их удовлетворении, встречный иск поддержала, просила удовлетворить заявленные встречные ФИО2.

Суд, рассмотрев дело, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п.3, п.4 ст.487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно п.1 ст.395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГN 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГN 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В силу ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом ФИО2 потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения ФИО2 потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из материалов дела усматривается, что между ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» и ФИО1 заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого являлась 1-комнатная квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на 3-м этаже 3-х этажного многоквартирного дома, с кадастровым номером №, по адресу: МО, <адрес>. Полная стоимость приобретаемой квартиры по настоящему Договору, должна была быть уплачена ФИО2 до заключения основного Договора (п.2.4. Договора).

В соответствии с п.2. Договора, стороны обязуются заключить Основной Договор купли-продажи в течение одного месяца после государственной регистрации прав собственности «продавца» на жилое помещение, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1, со своей стороны, все условия по указанному Договору исполнила полностью и надлежащим образом. Оплатила по условиям Договора полную стоимость квартиры, которая составила 1 970 000 рублей 00 копеек, что подтверждается кассовым чеком.

Поскольку между ФИО2ФИО1 и ФИО2 ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет приобретено в последующем, при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Право собственности продавца ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» на спорное жилое помещение по настоящее время не зарегистрировано в ЕГРН.

Соответственно покупатель ФИО1 вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей и уплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче прав собственности по Договору купли-продажи квартиры в размере <данные изъяты> коп.

Согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

С учетом заявления ФИО2 о применении ст.333 ГК РФ, суд полагает, что неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит снижению до 80000 рублей.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, ФИО2 разумности и справедливости, суд оценивает размер компенсации морального вреда в 20 000 рублей.

При определении размера штрафа, подлежащего взысканию в пользу ФИО2, суд учитывает правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от ДД.ММ.ГГГГ№-П, от ДД.ММ.ГГГГ№-П, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации о гражданско-правовой природе штрафа, содержащиеся в п. 46 постановления от ДД.ММ.ГГГГ№ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоразмерность штрафа последствиям нарушения прав потребителя.

Штраф по своей публично-правовой природе должен отвечать общим принципам права и вытекающим из Конституции Российской Федерации ФИО2, предъявляемым к такого рода мерам юридической ответственности, а именно справедливость наказания, его индивидуализация и дифференцированность. В противном случае несоизмеримо большой штраф может превратиться из меры воздействия в инструмент подавления экономической самостоятельности и инициативы, чрезмерного ограничения свободы предпринимательства и права собственности, что в силу статей 34 (часть 1), 35 (части 1-3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации недопустимо.

В п. 5 «Обзора Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел» даны разъяснения о необходимости снижения размера штрафа в случае уменьшения общей суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Разъяснений, запрещающих возможность снижения размера штрафа, предусмотренного п.6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в Обзоре не содержится.

Таким образом, суд полагает возможным снижение штрафа 50000 руб.

При этом, судом учитываются следующие обстоятельства.

Схема территориального планирования транспортного обслуживания МО №, была утверждена Постановлением Правительства МО еще ДД.ММ.ГГГГ., при этом Схема, на момент утверждения, содержала указание, что планируется размещение путепровода на автомобильной дороге М8 «Холмогоры» - Зеленоградский - Дарьино на основе железнодорожной станции «Зеленоградска» Ярославского направления.

Генеральный план городского поселения Зеленоградский Пушкинского муниципального района <адрес>, находящийся в общем доступе в сети Интернет, на официальном сайте <адрес> МО, и во множестве других источников, уже с ДД.ММ.ГГГГ содержал на картах планируемого развития транспортной инфраструктуры и картах границ зон с особыми условиями использования территорий, указание на наличие 500 метровой зоны планируемого размещения транспортной развязки согласно СТП ТО МО, в которую вошел участок с №.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст.32 ГрК РФ, проводились публичные слушания по Генеральному плану городского поселения Зеленоградский, в которых приняло участие и ООО «Дом отдыха «Зеленоградский», с предложением: «Внести изменения в проект генплана в части отнесения земельных участков категории земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для размещения дома отдыха» под вид разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» при условии разработанного заявителем ООО «Дом отдыха Зеленоградский» и утвержденного проекта планировки территории и заключенного инвестиционного контракта с обеспечением социальными объектами».

В свою очередь Правила землепользования и застройки территории городского поселения Зеленоградский Пушкинского муниципального района <адрес> (далее ПЗЗ), также были утверждены решением Совета депутатов Пушкинского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№. Разработаны указанные ПЗЗ были еще в апреле 2017 года, о чем имеется соответствующая отметка.

Однако, перед утверждением ПЗЗ, в соответствии со ст.32 ГрК РФ, проводятся публичные слушания. Информационное сообщение о проведении публичных слушаний по ПЗЗ было размещено в общем доступе в сети Интернет на официальном сайте городского поселения Зеленоградский 11.07.17г. В указанном Информационном сообщении были размещены карты границ зон с особыми условиями использования территорий, с указанием на наличие 500 метровой зоны планируемого размещения транспортной развязки согласно СТП ТО МО, в которую вошел участок с №.

Материалы по проекту «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Зеленоградский Пушкинского муниципального района <адрес>», размещены в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования и с ДД.ММ.ГГГГ на сайте администрации Пушкинского муниципального района в рубрике «Публичные слушания» и на сайте администрации городского поселения Зеленоградский Пушкинского муниципального района <адрес> в рубрике «Публичные слушания».

Соответственно, ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» не могло не знать о наличии препятствий к оформлению права собственности на спорную квартиру в виде 500 метровой зоны планируемого размещения транспортной развязки согласно СТП ТО МО, в которую полностью вошел участок с №, уже на момент заключения с ФИО8 Договора купли- продажи жилого помещения б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы ФИО2 (ФИО2 по встречному иску) ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» о том, что срок для заключения основного договора истек и ни одна из сторон не обратилась с предложением его заключить, обязательства сторон предусмотренные предварительным договором прекратились суд находит несостоятельными, поскольку к данным правоотношениям применимы положения закона о договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для признания обязательств сторон прекращенными с ДД.ММ.ГГГГ не усматривается.

Соответственно не имеется правовых оснований для удовлетворения вытекающих из указанного ФИО2ФИО2 об обязании освободить занимаемое помещение, взыскать неосновательное обогащение, поскольку ФИО1 пользовалась жилым помещением на законных основаниях.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые ФИО2ФИО1 к ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого являлась 1-комнатная квартира, общей площадью 36,8 кв.м, расположенной на 3-м этаже 3-х этажного многоквартирного дома, с кадастровым номером №, по адресу: МО, <адрес>, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого являлась 1-комнатная квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 3-м этаже 3-х этажного многоквартирного дома, с кадастровым номером №, по адресу: МО, <адрес>, заключенный между ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» и ФИО1.

Взыскать с ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» (ИНН №, ОГРН №) в пользу ФИО1 1 970 000 (один миллион девятьсот семьдесят тысяч) рублей 00 копеек, сумму оплаты по договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче прав собственности по Договору купли- продажи квартиры, в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения ФИО2 потребителя в размере 50000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Королевский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

В удовлетворении встречного иска ООО «Дом отдыха «Зеленоградский» к ФИО1 отказать.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: