Гражданский кодекс часть 1

СПК «Береговой» обратился в суд с иском и просит выселить ФИО1, ФИО2 из квартиры. .дома. .по ул… д…. Требования мотивирует тем, что с ФИО1 10.01.2005 г. был заключен договор найма жилого помещения по ул…,.. д…. Срок найма в договоре не был указан и потому договор считается заключенным на 5 лет, до 10.01.2010 г. За три месяца до истечения срока договора ФИО1 была предупреждена об истечении срока договора и 04.09.2009 г.ФИО1 направлено предупреждение о расторжении договора найма и выселении, так как предприятие не намерено в течение года сдавать в наем занимаемое жилое помещение. Учитывая, что срок договора найма жилого помещения истек, а Т.Н.ИБ. не освободила помещение, истец просит ее выселить со всеми членами семьи.

ФИО1 иск не признала и предъявила иск о признании недействительными договора приватизации спорной квартиры, регистрации права собственности ЗАО «Береговой» на спорную квартиру. В обоснование требований ссылается на то, что право собственности ЗАО «Береговой» на спорную квартиру возникло по договору купли-продажи, заключенному с ФИО3, право собственности, которой, на квартиру возникло по договору приватизации. Договор приватизации спорной квартиры является недействительным, так как не соответствует требованиям закона. ФИО3 в спорной квартире на момент приватизации не проживала. В квартире проживали иные лица, которые не отказывались от приватизации квартиры. До реорганизации ЗАО «Береговой» в СПК «Береговой» в марте 2002 г. спорная квартира была передана в муниципальную собственность Кемеровского района в составе жилого дома № 4 по ул….. Квартира включена в реестр муниципальной собственности и распоряжаться квартирой вправе администрация Кемеровского района.

Представитель ФИО1 ФИО4, действующий на основании доверенности, требования СПК «Береговой» не признал, требования ФИО1 поддержал.

Представитель СПК «Береговой» ФИО5 в судебном заседании требования СПК «Береговой» поддержал, требования ФИО1 не признал, заявил о пропуске срока исковой давности.

ФИО3, ФИО2, ФИО6 в судебное заседание не явились, о дне и времени слушания дела извещены, что подтверждается расписками в получении повестки. О причине неявки суду не сообщили. Суд признает причину неявки неуважительной и полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что иск СПК «Береговой» необоснован, суд считает исковые требования СПК «Береговой» и исковые требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

ЗАО «Береговой», а после его реорганизации СПК «Береговой», на праве собственности принадлежит квартира по ул…,.. п.., что не оспаривается и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

По договору найма от 10.01.2005 г. ЗАО «Береговой» предоставило названную квартиру в пользование ФИО1 (до брака …).

СПК «Береговой» является правопреемником ЗАО «Береговой», что подтверждается Уставом СПК «Береговой».

ФИО1 вселилась в предоставленную квартиру и проживает в ней с супругом ФИО2 до настоящего времени.

В соответствии со ст.671 ГК РФ, предусматривающей, что по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, договор найма от 10.01.2005 г. является договором коммерческого найма.

Доводы представителя ФИО1 о том, что договор с ФИО1 не является договором коммерческого найма, а является договором безвозмездного пользования, суд считает несостоятельными.

В соответствии с п.4 ч.3 ст.19 ЖК РФ в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется, в том числе жилищный фонд коммерческого использования. Жилищный фонд коммерческого использования - это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. ФИО1 в соответствии с заключенным договором обязана исполняет обязанности по оплате за пользование жилым помещением, что не оспаривается и подтверждается расчетными листками, из которых видно, что из заработной платы ФИО1 производилось удержание квартплаты.

В силу ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ее несоблюдение не влечет недействительности договора.

Если форма договора не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

ФИО1, ее представитель утверждают, что договор найма спорного жилого помещения был заключен с ФИО1 осенью 2004 г., точно дату она не помнит. До вселения в спорную квартиру ФИО1 проживала в квартире по ул…,3-... Ее пригласил к себе директор ЗАО «Береговой» и предложил переехать в квартиру по ул…,4-.., в которой проживала ФИО3, так как ей надо было квартиру меньше, чем она занимала. Она согласилась и сразу в один день они одновременно переехали. ФИО3 освободила квартиру по ул…,4-.. и переехала в квартиру по ул…,3-.., а она освободила квартиру по ул…,3-.. и вселилась в квартиру по ул…,4-...

ФИО3 в судебном заседании дала аналогичные пояснения. Свидетель Г.И. показала, что до вселения ФИО1 в квартире по ул…,4-… проживала ФИО3

Решениями Кемеровского районного суда от 26.05.2006 г., 09.12.2009 г., вступившими в законную силу, установлено, что правоотношения по найму ФИО3 квартиры по ул…,3-..возникли 30.09.2004 г.

Эти обстоятельства в силу ст.61 ГПК РФ являются обязательными для суда.

Представители СПК «Береговой» пояснения ФИО1 и ФИО3 не оспаривают, доказательства, опровергающие их доводы суду не представили.

В подтверждение того, что ФИО1 производила оплату за найм спорного жилого помещения СПК «Береговой» представлен приходный кассовый ордер 1628 от 02.04.2007 г. Из ордера видно, что СПК «Береговой» принято от ФИО1 за найм жилья с 01.01.2005 г. по 31.12.2006 г. 5585 руб. (л.д.158).

О найме ФИО7 иного жилья, кроме квартиры по ул…,4-.., в период с 01.01.2005 г. до заключения договора найма в письменной 10.01.2005 г. СПК «Береговой» не поясняет и доказательства в этой части не представил.

Оценивая представленные доказательства, суд считает, что правоотношения по найму спорной квартиры по ул…,4-.. с ФИО1 возникли также с 30.09.2004 г., так как ФИО3 с 30.09.2004 г. стала проживать в квартире по ул…,3-.., которую для нее освободила ФИО1, переехав в квартиру по ул….,4-…, освобожденную ФИО3 Какие-либо доказательства, подтверждающие, что ФИО1, освободив квартиру по ул…,3-… для ФИО3 в сентябре 2004 г., в квартиру по ул…,4-… не вселялась до заключения договора найма 10.01.2005 г., СПК «Береговой» суду не представил.

Тот факт, что с ФИО1 в письменной форме был заключен договор найма 10.01.2005 г., сам по себе не свидетельствует о возникновении правоотношений по найму спорного жилого помещения 10.01.2005 г. Согласно ст.671 ГК РФ, предусматривающей, что по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение, обязанность по надлежащему оформлению отношений по пользованию жилым помещением, возлагается на наймодателя. ФИО1 вселилась в спорное помещение 30.09.2004 г. Осуществляла оплату за пользование жилым помещением, что подтверждается расчетными листками с указанием на удержание квартплаты.

Срок договора найма при вселении ФИО1 в спорную квартиру не оговаривался. Не указан срок и в договоре от 10.01.2005 г.

В соответствии со ст.683 ГК РФ договор считается заключенным на срок 5 лет. Таким образом, срок договора найма истекал 30.09.2009 г.

Согласно абз.2 ст.684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По смыслу вышеприведенной нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно уведомления ФИО1 получила предупреждение от 04.09.2009 г. – 05.09.2009 г. То есть, уведомление об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем направлено ФИО1 с нарушением установленного срока, а потому договор найма, заключенный 30.09.2004 г. считается продленным на тот же срок и на тех же условиях до 30.09.2012 г.

В силу ст.688 ГК РФ выселение является последствием расторжения договора найма.

При таком положении основания для выселения ФИО1 и ФИО2 отсутствуют.

В судебном заседании установлено, что квартира по ул…,4-.., переданная СПК «Береговой» при реорганизации ЗАО «Береговой», принадлежала ЗАО «Береговой» на основании договора купли-продажи, заключенного 21.09.2004 г. с ФИО3.

На государственную регистрацию сделки в подтверждение права собственности ФИО3 на квартиру был представлен договор приватизации от 08.04.1998 г., заключенный между ЗАО «Береговой» и ФИО3, зарегистрированный в Береговой сельской администрации 22.04.1998 г., реестр …, копия которого находится в материалах дела правоустанавливающих документов в управлении Росреестра по Кемеровской области (л.д.96).

В названном договоре указано, что договор составлен в трех экземплярах, один из которых передан для регистрации в Береговую сельскую администрацию.

В материалах Береговой сельской администрации экземпляр такого договора отсутствует, а имеется экземпляр договора приватизации квартиры по ул…,4-… от 08.04.1998 г., заключенный ЗАО «Береговой» с ФИО3 и ФИО6 (л.д.103).

В судебном заседании также установлено, что по сведениям похозяйственного учета в квартире по ул…,4-… на момент ее приватизации 08.04.1998 г. проживали Г.М. и А.Т.

ФИО3, ФИО6 на этот момент 08.04.1998 г. проживали по ул…,5-4

В связи с названными обстоятельствами ФИО1 предъявила требования о признании недействительными договора приватизации спорной квартиры и регистрации права собственности ЗАО «Береговой» на квартиру по ул…,4-….

ФИО3, ФИО6 свои права на квартиру по ул…,4-.. не оспаривают.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено: учитывая, что Гражданский Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181.

Согласно п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Оспариваемый договор приватизации квартиры зарегистрирован в установленном порядке 22.04.1998 г. Договор купли-продажи спорной квартиры ЗАО «Береговой» зарегистрирован 05.10.2004 г.

С иском об оспаривании договора приватизации и регистрации права собственности ЗАО «Береговой» ФИО1 обратилась 05.05.2011 г., спустя более трех лет со дня исполнения сделок.

Кроме того, ФИО1 не оспаривается договор купли-продажи спорной квартиры ЗАО «Береговой», акт передачи квартиры СПК «Береговой».

Распоряжением администрации Кемеровского района от … г. № … жилой дом по ул…,4 был принят в муниципальную собственность от ЗАО «Береговой». Согласно выписке из реестра муниципальной собственности Кемеровского района спорная квартира по ул…,4-.. включена в названный реестр. Постановлением администрации Кемеровского муниципального района №. . от. . г. квартира по ул…,4-.. исключена из реестра муниципальной собственности. Постановление №. . от. . г. не оспаривается.

При таком положении суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании недействительными договора приватизации спорной квартиры и регистрации права собственности ЗАО «Береговой» на квартиру по ул…,4-….

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ суд

решил

В удовлетворении исковых требований СПК «Береговой» к ФИО1, ФИО2 о выселении отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к СПК «Береговой» о признании недействительными договора приватизации квартиры и регистрации права собственности ЗАО «Береговой» на квартиру по ул…,4-…отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней.

Председательствующий

Согласовано

Судья С.В. Брежнева