Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО1 к ФИО2 о признании пункта договора купли-продажи недействительным, изменении пункта договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО1 обратились в суд к ФИО2, просит признать пункт 4 договора купли-продажи земельного участка и дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, как мнимую часть сделки, изложив его в следующей редакции: «Отчуждаемые земельный участок и жилой дом оцениваются по соглашению сторон и продаются за общую сумму *** рублей, взыскать с ответчика судебные расходы.

В обоснование заявленных требований указано, что в ДД.ММ.ГГГГ истцы решили купить дом и земельный участок, продав принадлежащую нам на праве долевой собственности квартиру №*** по <адрес>. Истцы подыскали вариант подходящего нам для приобретения дома и земельного участка по <адрес>. Дом и земельный участок стоили *** рублей. Было согласовано с продавцом и решено, что в счет оплаты за дом и участок истцы передают квартиру, стоимость которой *** рублей, наш погреб, стоимостью *** рублей и *** рублей наличными денежными средствами. Эти условия были закреплены в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.

При составлении договора купли-продажи продавец попросил истцов подписать договор с указанием в нем другой стоимости дома и земельного участка, чтобы ему можно было уйти от налогов. Истцов это положение не устраивало, но дом им настолько понравился, что они согласились и подписали договор в том виде, в котором он существует на сегодняшний день. Согласно п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ дом и земельный участок продаются на общую сумму *** рублей. Фактическая стоимость дома и земельного участка *** рублей, что подтверждается предварительным договором купли-продажи и распиской ответчика от ДД.ММ.ГГГГ года. Истец считает, что признание недействительным пункта 4 договора купли-продажи не влечет недействительность сделки купли-продажи квартиры. Поскольку цена является обязательным условием договора купли-продажи, условие о цене (пункт 4 договора) нельзя исключить из договора, а следует заменить, указав в нем фактическую цену сделки, то есть *** рублей.

В судебном заседании истец ФИО4 настаивала на требованиях по доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что в настоящее время возникла необходимость оформления налогового вычета, в связи с чем в договоре следует указать действительную стоимость имущества.

Ответчик ФИО2 возражал против удовлетворения требований, настаивал на доводах письменных возражений. Пояснил, что между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, принадлежащего ФИО2 и находящегося по <адрес> при заключении договора сторонами был и соблюдены все условия, предусмотренные действующим законодательством для заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, - договор заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию. Доводы истца о том, что часть оспариваемого им договора является ничтожной сделкой – не соответствует действительности и опровергаются фактическими обстоятельствами в виде наличия права собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимости. При заключении основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 указанные существенные условия договора были согласованы, отражены в тексте договора и исполнены. Принимая во внимание, что стороны заключали предварительный договор, условиями которого предусмотрена обязанность покупателя передать в собственность продавца жилое помещение и погреб, в порядке исполнения указанных обстоятельства и был заключен договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего ФИО3, расположенного по <адрес> и передано право собственности на погребную ячейку №*** в ПСК по <адрес>. Каких-либо нарушений действующего законодательства или прав ФИО3 допущено не было.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представитель третьего лица Управления Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в их отсутствие. Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, ФИО3 заключен предварительный договор (соглашение о задатке), согласно которого продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв.м. и жилого дома площадью *** кв.м., расположенные по <адрес>. Стоимость указанного дома по соглашению сторон составляет *** рублей. В пункте Дополнительные условия указано, что расчет производится следующим образом: *** – квартира по <адрес>, *** рублей – погребная ячейка *** по <адрес> *** рублей – наличными денежными средствами. Указанный договор подписан ФИО2, ФИО1, ФИО3

В силу п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3, ФИО1 заключили договор купли – продажи земельного участка, площадью *** кв.м. и расположенный на нем жилой дом общей площадью *** кв.м., находящиеся по <адрес>.

Согласно п.4 договора отчуждаемые земельный участок и расположенный на нем жилой дом оценивается по соглашению сторон и продаются за общую сумму *** рублей, из них стоимость земельного участка составляет *** рублей, стоимость жилого дома – *** рублей. Расчет будет произведен полностью после подписания настоящего договора.

На основании п. 13 договора продавец передает земельный участок и жилой дом, и относящиеся к ним документы в момент подписания настоящего договора, который по взаимному соглашению сторон одновременно будет иметь силу и акта передачи отчуждаемого имущества.

Указанный договор подписан ФИО2, ФИО5, ФИО1, факт подписи в договоре сторонами не оспаривался.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была написана расписка о том, что дом и земельный участок по <адрес> фактически продается за сумму *** рублей. *** рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ получил, *** рублей путем оформления сделки купли-продажи квартиры по <адрес> путем переоформления прав собственности на кооперативный погреб по <адрес> фактически безденежно, что соответствует предварительному договору купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО3 выдано свидетельство о регистрации права собственности №*** на земельный участок, расположенный по <адрес>, площадью *** кв.м., свидетельство о регистрации права собственности №*** на жилой дом площадью *** кв.м., расположенный по <адрес>.

Истцы просят признать пункт 4 договора купли-продажи земельного участка и дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, как мнимую часть сделки.

Установлено, что предложение о внесении изменений в договор истцы направляли ответчику заказным письмом с уведомлением, в связи с чем доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка являются несостоятельными.

Согласно ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Истец в качестве обоснования заявленных требований ссылается на мнимость п.4 договора купли-продажи, которая следует из того, что цена в договоре не соответствует действительной стоимости имущества.

В соответствии с ч.1 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Судом установлено, что сделка купли-продажи земельного участка и дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ была совершена ФИО2 для отчуждения указанного имущества, ФИО1, ФИО3 – для приобретения права собственности на данное имущество. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности истцов на жилой дом и земельный участок, расположенный по <адрес>

Каких-либо обстоятельств, на основании которых можно было сделать вывод о мнимости оспариваемого пункта договора купли-продажи, судом установлено не было - право собственности по объектам недвижимости перешло истцам, цена договора установлена на основании соглашением сторон, что не противоречит принципу свободы договора, установленному статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также части 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Определение по соглашению сторон цены договора, вопреки доводам истца, не является нарушением какого-либо условия договора.

В материалах регистрационного дела Управления Росреестра по Алтайскому краю имеется расписка ФИО2, представленная при регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, из которой следует, что с ним произведен расчет полностью в сумме *** рублей за земельный участок и *** рублей за жилой дом, расположенные по <адрес>.

Однако наличие двух расписок, составленных ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года, которые противоречат друг другу по сумме, не дает основание полагать, что сделка была совершена лишь для вида, без намерения создать правовые последствия.

Суд приходит к выводу о том, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным для данного вида договора условиям. Договор купли-продажи соответствует предъявляемым к нему требованиям, и закону не противоречит. На момент заключения договора никаких арестов или запретов отчуждения спорного помещения в установленном порядке наложено не было. Правами третьих лиц указанное помещение не было обременено. Переход права собственности зарегистрирован, в связи с чем оснований для признании сделки недействительной по причине её мнимости также отсутствуют.

Как следует из содержания ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации сама по себе цель либо мотив сделки (получение прибыли либо иные) не являются основаниями для признания сделки мнимой. Основанием для признания сделки мнимой является совершение ее лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей последствия. То есть суду необходимо было установить наличие либо отсутствие у сторон намерений создать соответствующие сделке последствия.

Однако, как следует из вышеперечисленных доказательств, стороны намеревались создать соответствующие последствия сделки купли-продажи; эти последствия наступили.

Действующее гражданское законодательство предоставляет участникам регулируемых им отношений достаточную свободу при заключении договора и определении его условий, и недействительным может быть признан только такой договор, который противоречит прямым законодательным запретам или не соответствует общим началам и смыслу гражданского законодательства (п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд не усматривает оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, для признании п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Кроме того, на основании ч.2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истцы, заявляя требования о признании части договора недействительным, просят изложить пункт 4 договора в иной редакции, что не предусмотрено законом в части последствий недействительности сделок.

Кроме того, согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).

Из содержания статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.

Истец пояснила, что в настоящее время она решила привести договор в соответствие с законом и получить полагающийся им с супругом налоговый вычет.

Однако, как было установлено при рассмотрении дела, сделка закону не противоречит, мнимой не является. Стоимость в договоре указана на основании соглашения сторон.

Кроме того, факт того, истцами не представлено доказательств того, что с момента заключения договора по настоящее время произошло какое-либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, либо доказательств того, что ответчиком существенно нарушены условия договора, в связи с чем по решению суда могут быть внесены изменения в договор. Соглашения сторон о внесении изменений в договор также не достигнуто.

Приведенный истцом довод о необходимости получения налогового вычета не является основанием для внесения изменений в договор и не относится к числу существенных обстоятельств, предусмотренных ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключение договора совершалось по волеизъявлению обеих сторон, и изменение намерений истцов, на которые они ссылаются в обоснование заявленных требований, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Суд полагает, что названные истцом обстоятельства возможно было предвидеть при заключении договора при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Кроме того, в силу ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов и может избрать только тот способ защиты права, который приведет к восстановлению нарушенных прав и охраняемых законом интересов.

Суд полагает, что установленные при рассмотрении дела обстоятельства свидетельствуют об отсутствии нарушений прав истцов, в связи с чем отказывает в удовлетворении иска в полном объёме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований ФИО3, ФИО1 к ФИО2 о признании пункта договора купли-продажи недействительным, изменении пункта договора.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.

Судья И.Б. Масликова

***