Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в Ессентукский городской суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании прекратившими право аренды земельного участка, указав в обоснование требований, что согласно выписке из ЕГРН, ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Право собственности на жилой дом ФИО1 приобрел на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1 При этом доли, подаренные ФИО2, составляли: 1/8 долю в праве, которую он принял по наследству; 1/8 долю в праве, которая перешла к нему по договору дарения между ФИО2 и ФИО3 (его родным братом).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 зарегистрировал право общей долевой собственности на жилой дом, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В настоящий момент, согласно выписке из ЕГРН, в списке лиц, которые заключили договор аренды земельного участка площадью 568,2 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, числятся граждане ФИО2 и ФИО3 (отец и родной дядя истца). Также, арендаторами земельного участка являются граждане ФИО12, ФИО5, ФИО13, ФИО14, ФИО15

При этом, с учетом вышеизложенного, свое право общей долевой собственности на жилой дом ФИО2 и ФИО3 утратили.

До составления настоящего искового заявления, в Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> было подано заявление о заключении с ФИО1 нового договора аренды земельного участка, как долевого собственника жилого дома. Согласно ответу, на земельный участок не может быть заключено несколько договоров аренды.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, основным принципом земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно ч. 3 ст. 35 Земельного Кодекса РФ, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Просил признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ р. прекратившим право аренды земельного участка площадью 568,2 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №; ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ р. прекратившим право аренды земельного участка площадью 568,2 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ р., преимущественное право аренды земельного участка площадью 568,2 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Представитель истца адвокат ФИО11 исковые требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель 3-его лица комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>ФИО6 в судебном заседании просила рассмотреть заявленные требования в соответствии с действующим законодательством.

Ответчики ФИО7, ФИО3 в судебное заседание не явились, представили суду заявление о рассмотрение дела в их отсутствие и с признанием заявленных требований.

З-и лица ФИО12, ФИО5, ФИО13, ФИО14ФИО15 в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом, сведений об уважительности неявки, ходатайство об отложении дела не поступало.

Суд, с учетом мнения представителя истца, представителя КУМИ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с Уставом муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки, принятым Решением Думы городского округа города-курорта <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью отнесено к вопросам местного значения (пп.3 ч.1 ст.11 Устава).

В силу п. 1.5 Положения о некоторых вопросах регулирования земельных отношений в городе Ессентуки (утв. Решением Совета городского округа города-курорта Ессентуки № от ДД.ММ.ГГГГ), Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> является уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными участками в городе Ессентуки.

Согласно п. 31 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом <адрес> (утв. решением Думы города Ессентуки № 24 от 27.03.2019г. «Об утверждении Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом <адрес>»), Комитет наделен полномочиями по осуществлению муниципального земельного контроля за использованием земель на территории города-курорта Ессентуки.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по муниципальной собственности <адрес> и ФИО13, ФИО14 был заключен договор аренды № части земельного участка площадью 68 кв.м. в земельном участке общей площадью 568,2 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым №, предоставленный на основании постановления главы <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ по адресу <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 31.12. 2010 года к данному договору аренды было заключено дополнительное соглашение между Комитетом по муниципальной собственности <адрес> и ФИО13, ФИО14, ФИО5, ФИО2, ФИО3 о внесении изменений в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровый № по <адрес> в <адрес> в части дополнения договора аренды арендатором ФИО8, часть площади которой составляет 142, 05 кв.м.; ФИО2, часть площади которого составляет 71,03 кв.м., ФИО3, часть площади которого составляет 71,03 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по муниципальной собственности <адрес>ФИО9, ФИО12 было произведена замена лиц в обязательстве к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и вместо арендатора ФИО9 считать ФИО12

Согласно выписке из ЕГРН, в списке лиц, которые заключили договор аренды земельного участка площадью 568,2 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, числятся арендаторами ФИО2, ФИО3, ФИО12, ФИО5, ФИО13, ФИО14, ФИО15

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. №№ в пределах земельного участка с кадастровым номером: №, расположен объекты недвижимости с кадастровым номером: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, который принадлежит на праве общей долевой собственности истцу ФИО1 в размере 1/4 доли на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1 и свидетельства о принятии наследства.

Истец обратился в адрес Комитета с заявлением по вопросу заключения договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №. В связи с тем, что заявлений от правообладателей по договору аренды в адрес комитета не поступало, заключить договор аренды не предоставляется возможным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа, дарение, переход понаследству недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При получении такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, и вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок.

В соответствии с пп.9 п.2 ст. 39 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п.5 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 пункта 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из положений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного следует, что в силу прямого указания закона, новый собственник принимает права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка и соответственно преимущественное право аренды земельного участка возникает у нового собственника в силу закона и не требует судебного разрешения, в связи с этим требования истца о признании за ним преимущественного права аренды земельного участка площадью 568,2 кв. м. по адресу: <адрес>, рассмотрению не подлежат.

Положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к новому собственнику одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы последнего при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Установлено, что бывшие собственники жилого дома ответчики ФИО2, ФИО3 произведя отчуждение принадлежавшего им объекта недвижимости, в добровольном порядке отказались от имевшегося у них права собственности в отношении жилого дома, а также от пользования земельным участком площадью 568,2 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекращение права собственности на жилой дом, выезд бывшего собственника из жилого дома, прекращение дееспособности в связи со смертью, фактическое прекращение пользования земельным участком, закрепленным за жилым домом, предоставленным в пользование его собственнику, подтверждает доводы истца об отсутствии у прежних собственников в праве пользования земельным участком, об отказе являться в регистрационную палату с заявлением о прекращении права на земельный участок, что исключает возможность прекращения данного права иначе, кроме как по решению суда.

Данные обстоятельства бесспорно свидетельствуют как о законности прав истца на недвижимое имущество, так и о правомерности пользования земельным участком, на котором это имущество расположено на том же праве, что и у предыдущего собственника, т.к. с переходом права собственности на недвижимое имущество к истцу перешло и право пользования земельным участком.

Таким образом, в связи с вышеизложенным и в силу объективных обстоятельств, требования истца о признании ФИО2 и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ р. прекратившим право аренды земельного участка площадью 568,2 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, суд считает подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании прекратившими право аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ р. прекратившим право аренды земельного участка площадью 568,2 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Признать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ р. прекратившим право аренды земельного участка площадью 568,2 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости из записи о регистрации аренды земельного участка, расположенного по адресу: по адресу: <адрес>, кадастровый №ФИО2 и ФИО3.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.Н. Зацепина