Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций <адрес> к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, 3-е лицо Государственное бюджетное учреждение <адрес> "Фонд имущества Ростовской области, об урегулировании разногласий по проекту соглашения о выкупе земельного участка для государственных нужд Ростовской области,

у с т а н о в и л :

ДД.ММ.ГГГГ Правительством Ростовской области было принято Распоряжение № «Об изъятии для государственных нужд Ростовской области земельных участков, в том числе, путем выкупа, расположенных в <адрес> сельском поселении <адрес>, в целях размещения объектов капитального строительства I этапа строительства аэропортового комплекса «<данные изъяты>».

Обязанность по исполнению данного Распоряжения возложена на Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций <адрес> (л.д.26-28).

В приложении к Распоряжению указаны земельные участки, изымаемые, в том числе, путем выкупа, для государственных нужд Ростовской области.

Одним из таких земельных участков является земельный участок с КН №, площадью 654005 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, местонахождение (адресные ориентиры): <адрес> (л.д.29-41).

Ответчики по делу являются сособственниками в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок по 1/16 доле, ФИО6 и ФИО9 по 2/16 доли (л.д.20-25 – Выписка из ЕГРП).

Во исполнение Распоряжения Фонд имущества ДД.ММ.ГГГГ направил Ответчикам проект Соглашения о выкупной цене, сроках и других условиях выкупа земельного участка (л.д.10-19).

Согласно проекту Соглашения Минимущество Ростовской области предложило Ответчикам следующие условия о выкупной цене, сроках и других условиях выкупа земельного участка, а именно:

Пункт 1.2 – «Сторона-2 обязуется принять указанный в пункте 1.1 настоящего Соглашения Участок и уплатить Стороне-1 денежные средства в размере выкупной цены Участка, определенной на основании Отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного ООО «<данные изъяты>», в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость Участка – ............ руб. ............ коп., убытки, причиненные стороне-1 изъятием Участка – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., а именно:

- ФИО1 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО2 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ ----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО3 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ ----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО4 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ ----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО5 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО6 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО7 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО8 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО9 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО10 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО11 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО12 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО13 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

- ФИО14 в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость доли в праве собственности на участок – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., убытки – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп.;

Стороне-1 не возмещаются затраты и убытки, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на Участке с момента государственной регистрации Распоряжения Правительства Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Ростовской области».

Пункт 2.1 – «Денежные средства, указанные в пункте 1.2 настоящего Соглашения, перечисляются Стороной-2 Стороне-1 в безналичном порядке в течение 30 (тридцати) банковских дней со дня заключения настоящего Соглашения по следующим реквизитам…»

Пункт 2.2 «Обязанность Стороны-2» по перечислению денежных средств считается исполненной с момента их списания с его счета».

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Председателя ГБУ РО «Фонд имущества Ростовской области» от Ответчиков поступило письмо из которого следует, что ответчики не возражают против выкупа у них принадлежащего им земельного участка с КН № общей площадью 654005 кв.м (л.д.48-49).

Однако в данном письме Ответчики выразили свое несогласие с выкупной ценой участка, сроках и других условиях выкупа. Свое несогласие, с учетом требований ст. 445 ГК РФ, они отразили в Протоколе разногласий, приобщенном к письму (л.д.50-51).

Как следует из Протокола Разногласий Ответчики предложили свою редакцию пунктов 1.2, 2.1 и 2.2, а именно:

- пункт 1.2 - «Сторона-2» обязуется оплатить Стороне-1 денежные средства в размере выкупной цены 1/16 доли земельного участка определенной на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № в сумме ............ руб. ............ коп. Общей суммой ............ руб. ............ коп., с дальнейшим распределением денежных средств между собственниками долей»;

- пункт 2.1 – «Денежные средства, перечисляются Стороной-2 Стороне-1 в безналичном порядке в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня заключения настоящего Соглашения на реквизиты Стороны-1»;

- пункт 2.2. – «Обязанность Стороны-2 по перечислению денежных средств Стороне-1 считается исполненной с момента их поступления на счета Стороны-1».

Также как следует из Уведомления Ответчики выразили согласие в случае несогласия с условиями выкупа предлагаемыми ими, передать решение вопроса о выкупной цене на рассмотрение суда до истечения года с момента направления в их адрес Уведомления о предстоящем изъятии у них земельного участка для государственных нужд.

Т.к. стороны не пришли к соглашению о цене, сроках и иных условиях выкупа, со стороны Минимущества Ростовской области и был предъявлен в суд настоящий иск, в котором истец просил суд урегулировать разногласия между ним и Ответчиками о выкупной цене, сроках и других условиях выкупа земельного участка, изымаемого для государственных нужд Ростовской области земельного участка, принадлежащего Ответчикам, и принять за основу предлагаемые им редакции пунктов 1.2, 2.1 и 2.2 Соглашения.

В судебном заседании представители Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ адвокат Гапичева О.А. и по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 поддержали требования заявленного иска. При этом, пояснили, что Минимущество РО не возражает против изложения пунктов 2.1 и 2.2 в редакции, предлагаемой Ответчиками. Однако категорически настаивали на том, что редакция пункта 1.2, касающаяся выкупной цены земельного участка, должна быть изложена так как предлагает Минимущество РО, а не Ответчики.

В данном случае предлагаемая Ответчикам цена за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок каждого из Ответчиков определена в соответствии с Отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ООО «<данные изъяты>». Данный Отчет произведен строго в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Сам Отчет на данный момент не потерял свою актуальность. Просили обратить внимание, что определенная Отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ выкупная стоимость земельного участка составляет ............ руб., что даже выше кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – ............ руб. ............ коп. Также просили обратить внимание на то, что предлагаемая ответчикам выкупная цена земельного участка соответствует цене земельных участков, приобретенных Минимуществом РО у других собственников, расположенных рядом с участком ответчиков.

Также представители настаивали на том, что со стороны Ответчиков не представлено допустимых и достоверных сведений о выкупной цене участка, предлагаемой ими.

Представители ответчиков по доверенностям ФИО16, ФИО17, а также ответчики ФИО5, ФИО13, ФИО2, ФИО1, ФИО11, ФИО9, ФИО8, возражали против удовлетворения иска Минимущества Ростовской области. Полагали, что им предлагается очень низкая цена за участок. Т.к. они собственники участка, то имеют право сами определять цену, по которой желают продать участок. Настаивали на том, что выкупная цена всего участка должна составлять ............ руб. ............ коп., как это определено по их заказу в Отчете №, произведенном ИП ПАА «<данные изъяты>». Однако не возражали и ходатайствовали о назначении и проведении независимой экспертизы для определения действительной рыночной стоимости выкупаемого (изымаемого) земельного участка и стоимости убытков, причиненных таким изъятием, на момент проведения экспертизы.

В отношении ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО10, ФИО12, ФИО14 и 3-го лица Государственного бюджетного учреждения <адрес> "Фонд имущества Ростовской области дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ. О месте и времени рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные каждой из сторон по делу письменные доказательства, выслушав ходатайства, суд приходит к выводу об удовлетворении иска Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

К такому выводу суд приходит по следующим основаниям.

Как уже было указано выше между сторонами возникли разногласия относительно выкупной цены, порядка и других условиях выкупа земельного участка с КН №, площадью 654005 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, местонахождение (адресные ориентиры): <адрес>, изымаемого на основании Распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ Правительства Ростовской области «Об изъятии для государственных нужд Ростовской области земельных участков, в том числе, путем выкупа, расположенных в <адрес> сельском поселении <адрес>, в целях размещения объектов капитального строительства I этапа строительства аэропортового комплекса «<данные изъяты>».

Согласно п. 1, п. 2 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии принимается соответствующим органом исполнительной власти.

Согласно п. 3 ст. 55 ЗК РФ порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Согласно п.1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу п.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с требованиями ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Анализ вышеуказанных положений закона, а также действий сторон до предъявления настоящего иска, позволяет суду придти к выводу, что в данном случае заявленный Минимуществом Ростовской области иск обоснован и подлежит рассмотрению судом, при условии, что стороны выразили свое согласие на урегулирование данного вопроса в судебном порядке до истечения срока, в который между ними должен быть заключен договор купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании со стороны представителей истца заявлено о том, что они полностью согласны с редакцией пунктов 2.1 и 2.2 Разногласий, направленных им Ответчиками и истец готов в Соглашении о выкупной цене, сроках и других условиях выкупа земельного участка с КН №, данные пункты изложить в заявленной Ответчиками редакции.

С учетом изложенного, в судебном заседании при рассмотрении иска Минимущества Ростовской области акцент был уделен спорному вопросу относительно разногласий о выкупной цене земельного участка.

В силу требований ст. 281 ГК РФ Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Исходя из ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе, о выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 26 Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1) Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Как следует из материалов дела в подтверждение предлагаемой Ответчикам выкупной цены принадлежащего им земельного участка с КН №, истцом представлены Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ «<данные изъяты>» и Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ «О размере убытков (в том числе, упущенной выгоды) собственников (пользователей) земельного участка…», составленные ООО «<данные изъяты>».

Согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата проведения оценки) рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет ............ руб. (............ руб. ............ коп. за 1 га).

Согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ «О размере убытков (в том числе, упущенной выгоды) собственников (пользователей) земельного участка…» убытки составляют ............ руб. (............ руб. ............ коп. за 1 га).

Таким образом, выкупная цена указанного выше земельного участка определена в размере ............ руб. ............ коп. (............ руб. ............ коп. за 1 га).

Сомневаться в достоверности сведений указанных Отчетов у суда оснований не имеется. Отчеты составлены в полном соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).

В Отчетах дана полная характеристика объекта оценки, вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик, объемно-планировочных характеристик, целевого назначения объекта недвижимости. В Отчетах специалистами даны пояснения о том, почему избран именно сравнительных подход, а не иной. Отчеты подготовлены специалистами, имеющими право на проведения такой оценки (л.д.71-78).

Не принимает во внимание суд и довод Ответной стороны о том, что Отчеты, представленные истцом, неактуальны, т.к. оценка была проведена более 6 месяцев назад.

Как уже было указано выше, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев (п.26 Приказа Минэкономразвития № от ДД.ММ.ГГГГ).

Проект Соглашения о выкупной цене, сроках и других условиях выкупа спорного земельного участка был направлен Ответчикам ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в пределах шестимесячного срока, установленного законодателем. С учетом даты изготовления Отчета - ДД.ММ.ГГГГ, данный Отчет не потеряет свою актуальность вплоть до ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылка Ответной стороны на отрицательные отклики деятельности ООО <данные изъяты>» и представление сведений из сети Интернет, в данном случае судом не принимаются во внимание. Как уже было указано выше, со стороны Истца представлены доказательства законности деятельности данного учреждения.

При этом, суд также учитывает наличие представленных истцом Соглашений о выкупной цене, сроках и других условиях выкупа земельных участков, уже заключенных с другими собственниками земельных участков - соседних с земельным участков Ответчиков.

Как следует из данных Соглашений выкупная цена земельных участков соответствует той цене, по которой в настоящее время истец также предлагает Ответчикам выкупить участок (л.д. 190-201).

С учетом вышеуказанного, суд отклоняет доводы Ответчиков о том, что в Отчете Истца стоимость участка значительно занижена.

Не может суд не обратить внимание и на кадастровую стоимость спорного земельного участка. Из представленного Ответчиками кадастрового паспорта на земельный участок по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его кадастровая стоимость составляет ............ руб. ............ коп. (л.д. 118-122). Т.е. указанная цена даже ниже той цены, которая определена в Отчете об оценке земельного участка, представленном Истцом (............ руб.).

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в который была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Таким образом, с учетом приведенных положений действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и ее оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ", но и в случае установления рыночной стоимости земельного участка, определение кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В п. 11 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом, согласно ч. 4 ст. 16 Закона N 221-ФЗ учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

Согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Доказательств тому, что Ответчики каким-либо образом оспорили кадастровую стоимость принадлежащего им участка в порядке, описанном выше, со стороны последних не представлено. Более того, присутствующие в судебном заседании Ответчики наоборот подтвердили, что они согласны с кадастровой стоимостью.

В силу ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких обстоятельствах, с учетом наличия ряда доказательств, представленных истцом о цене выкупаемого объекта, а именно, Отчет о его оценке, Отчет о размере убытков, кадастровый паспорт на участок, Соглашения о выкупной цене земельных участков, расположенных рядом с участком ответчиков, суд полагает, что имеются все основания для урегулирования разногласий между сторонами по выкупной цене земельного участка с КН № и принятия п.1.2 Соглашения о выкупной цене в редакции, предлагаемой именно Истцом.

Со стороны Ответчиков суду также был представлен Отчет о рыночной оценке 1/16 земельного участка… № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ИП ПАА (л.д. 123-177). Именно, исходя из сведений о цене участка, указанной в данном Отчете, Ответчики и просили определить его цену либо назначить по делу оценочную экспертизу, дабы устранить противоречия в представленных как со стороны Истца, так и со стороны ответчиков Отчетах.

Однако данный Отчет суд не может принять во внимание не только как Отчет равнозначный Отчету Истца, так и как Отчет, позволяющий в порядке ст. 79 ГПК РФ назначить по делу проведение экспертизы.

Во-первых, изучив Отчет о рыночной оценке 1/16 земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ИП ПАА, суд приходит к выводу о том, что он не соответствует требованиям ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, законодатель позволяет оценщику выбрать подходы к оценке. Но отказ от использования того или иного подхода непременно должен быть обоснован оценщиком.

Если обратиться к Отчету, представленному Ответчиками, то при проведении оценки Оценщик ИП ПАА использовал исключительно сравнительный подход. При этом, в Отчете, ни слова не говориться о том, почему избран именно этот подход и почему невозможно использовать иные подходы (доходный и затратный). (Для сравнения, в Отчете, представленном истцом, Оценщик использовал в качестве основного доходный подход, в качестве проверочного – сравнительный, и обосновал невозможность использования затратного подхода).

В Отчете, представленном Ответчиками оценщик лишь констатировал нормативно-установленные определения того или иного подхода к оценке. Однако, выбирая в качестве единственного подхода к оценке – сравнительный подход, вообще никак не обосновал отказ от применения иных двух подходов (доходного или же затратного).

Во-вторых, в силу п.14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Данный подход напрямую зависит от выбора оценщиком объектов-аналогов для сравнения и применяемой корректировки цены.

Согласно п. 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1) Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При этом, следует обратить внимание, что для земель сельскохозяйственного назначения, помимо обычных для всех земельных участков ценообразующих факторов (права на объект, условия и состояние рынка, площадь участка, местоположение) должны быть также учтены и другие факторы, а именно обеспеченность почв элементами питания, степень засоления, экспозиция склона и прочие агротехнические характеристики.

Между тем, указанные данные об оцениваемом объекте в Отчете, представленном Ответчиками, отсутствуют.

В-третьих, согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1) сравнительный метод применим, когда существует достоверная информация о ценах и характеристиках аналогов.

Однако, в Отчете ИП ПАА такой информации не имеется и сведений об этом не содержится.

В-четвертых, оценщик ИП ПАА для сравнения использовал предложения о продаже объектов, которые не являются аналогами оцениваемого объекта «1/16 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Со стороны представителей Истца была проведена проверка аналогов, указанных оценщиком ИП ПАА в Отчете. В ходе проверки выяснилось, что аналог № и аналог № вообще не являются участками сельскохозяйственного назначения, а предлагаются к продаже под коммерческое строительство. Соответственно стоимость данных аналогов значительно выше, чем оцениваемый земельный участок. В данном случае порядок определения цены при продаже земельных участков для коммерческих целей не может применяться при продаже земель с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства.

Что касается аналога №2, то данный аналог представлен в виде скриншопа, без указания на адрес сайта в сети Интернет, в связи с чем, проверить достоверность данного аналога вообще не возможно. Выявленный факт противоречит требованиям ч.4 ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», согласно которому отчет об оценке в обязательном порядке должен содержать перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения.

По вышеуказанным основаниям, суд полагает, что в данном случае со стороны Ответчиков не представлено достоверного и допустимого доказательства в виде Отчета о выкупной цене спорного земельного участка, опровергающего Отчет, представленный Истцом, либо доказательств противоречий и несоответствий Отчета истца, и соответственно, не усматривает оснований для назначения экспертизы, целью которой является устранение противоречий при наличии двух равнозначных заключений специалистов.

Тем более, как уже суд указал выше, в данном случае Отчет о выкупной цене земельного участка, представленный истцом, подтверждается также рядом других доказательств – кадастровым паспортом участка, Соглашениями о выкупной цене земельных участков, расположенных рядом со спорным, которые в совокупности и позволяют суду придти к выводу, что предлагаемая Истцом выкупная цена земельного участка, принадлежащего ответчикам соответствует действительной цене участка, и именно, по указанной цене участок подлежит выкупу.

На основании вышеизложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14по Проекту Соглашения о выкупной цене, сроках и других условиях выкупа изымаемого для государственных нужд Ростовской области в целях размещения объектов капитального строительства 1 этапа строительства аэропортового комплекса «<данные изъяты>» земельного участка с КН № , площадью 654005 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, местонахождение (адресные ориентиры): <адрес>, приняв пункты 1.2, 2.1 и 2.2 проекта Соглашения в следующей редакции:

«1.2 Сторона-2 обязуется принять указанный в пункте 1.1 настоящего Соглашения Участок и уплатить Стороне-1 денежные средства в размере выкупной цены Участка, определенной на основании Отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного ООО «<данные изъяты>», в сумме ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., в том числе: рыночная стоимость Участка – ............ руб. ............ коп., убытки, причиненные стороне-1 изъятием Участка – ............ (----------------------------------------------------) руб. ............ коп., а именно:

Стороне-1 не возмещаются затраты и убытки, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на Участке с момента государственной регистрации Распоряжения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельных участков для государственных нужд <адрес>».

«2.1. денежные средства, перечисляются Стороной-2 Стороне-1 в безналичном порядке в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня заключения настоящего Соглашения на реквизиты Стороны-1».

«2.2. Обязанность Стороны-2 по перечислению денежных средств Стороне-1 считается исполненной с момента их поступления на счета Стороны-1.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.02.2014.

Судья Аксайского районного суда

Ростовской области М.Н. Малород