Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи комнаты в квартире, взыскании денежной суммы,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи комнаты в квартире, взыскании уплаченной по договору денежной суммы, указывая на то, что ... она приобрела у ответчицы по договору купли-продажи комнату ... в квартире № ..., состоящей из шести комнат, в доме № ... В данной комнате было установлено отдельное сантехническое оборудование, которое находится в неисправном состоянии. После заселения ей стало известно, что такое переоборудование было проведено без соответствующих разрешений и согласований. Таким образом, ей была продана недвижимость ненадлежащего качества, поскольку в ней имелись указанные недостатки, которые не были оговорены продавцом, и устранение недостатков не может быть произведено без несоразмерных расходов. С учетом положений ст.ст. 557 и 475 ГК РФ истец просит расторгнуть договор купли-продажи, заключенный с ФИО2 ... и взыскать с ответчика в ее пользу уплаченную по договору денежную сумму в размере ... руб. и расходы по уплате госпошлины.

В последующем уточнила свои требования, просит расторгнуть договор купли-продажи комнаты ... в квартире № ... ... от ...., заключенный между ФИО1 и ФИО2, прекратить право собственности ФИО1 на указанную комнату, возвратив ее в собственность ФИО2, взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства в сумме ... руб., выплаченные по договору купли-продажи комнаты.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель адвокат Матвеева С.Г., поддержали требования истца, дополнив основания иска о расторжении договора по п. 2 ст. 450 ГК РФ. Истица пояснила, что при покупке спорной комнаты ее устраивало наличие отдельного санузла и ванной от мест общего пользования, но уже после заключения договора купли-продажи узнала о том, что такая перепланировка в комнате выполнена самовольно. Она действительно брала у продавца технический паспорт на квартиру, чтобы посоветоваться со специалистами, но не смогла получить консультацию. В настоящее время ей придется приводить комнату в первоначальное состояние, поскольку она уже однажды затапливала соседей из-за неисправности оборудования, но на это она затратит большую сумму денег, что для нее будет являться несоразмерными расходами. Кроме того, после демонтажа санузла и ванной она лишится того, на что была вправе рассчитывать при покупке данной комнаты на общей кухне, а именно: обособленного санузла и ванной.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, иск не признали, пояснив, что в свое время ФИО2 приобретала данную комнату уже с произведенной в ней перепланировкой, самостоятельно никакой перепланировкине производила. При продаже комнаты ФИО1 ей было сказано о том, что перепланировка и установка сантехнического оборудования не узаконены, ФИО1 в связи с этим взяла у них копию технического паспорта на квартиру, чтобы проконсультироваться по этому поводу. После этого она заключила договор купли-продажи.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, изучив материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п.1 ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как указано в ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Судом установлено, что ... между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты ... квартиры № ... Право собственности за ФИО1 на комнату зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Пензенской области ... (л.д...).

Обращаясь с настоящим иском, истица указала, что ответчик продала недвижимость ненадлежащего качества - с неоговоренными продавцами недостатками в виде незаконно выполненной перепланировки, установленного без соответствующих согласований и разрешений сантехнического оборудования, о чем она узнала только после заключения договора и заселения в данную комнату, когда произошло затопление нижерасположенных квартир из ее комнаты, и указанные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов.

Однако, доказательств обоснованности своих доводов истица суду не представила.

Как следует из материалов дела, спорная комната находится квартире № ..., состоящей из шести жилых комнат, то есть в коммунальной квартире с местами общего пользования (туалет, умывальная).

Исходя из данных технического паспорта на указанную квартиру, составленного МУП «ОГСАГиТИ» по состоянию на ... а также из исследовательской части заключения эксперта АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» ... от ... в комнате ... произведена незаконная перепланировка, а именно: из площади комнаты выделено отдельное, изолированное от жилой зоны, помещение санузла ...) внутренним размером ... и помещение ..., в санузле установлены ванна, унитаз, бойлер для нагрева воды и перекачивающий насос с приемной емкостью для сточных вод. В помещении 5б выделена «ниша» не изолированная, в которой установлена мойки и стиральная машина. Перепланировка в комнатах ... проведена без разрешения, в комнате 5а установлено сантехоборудование без разрешения (...

Вместе с тем, доводы истца о том, что на момент заключения договора купли-продажи комнаты ей не было известно о том, что перепланировка является самовольной и не узаконена, не подтверждены допустимыми доказательствами.

Из объяснений ответчика следует, что ФИО1 до подписания договора купли-продажи неоднократно приходила осматривать комнату, по просьбе истицы ей был представлен технический паспорт на квартиру, в котором не была отражена выполненная перепланировка, хотя по факту она имелась.

Истица не отрицает, что действительно ей был предоставлен по ее просьбе технический паспорт на квартиру, она хотела посоветоваться со специалистами относительно возможности приобретения жилья, но сделать этого не могла, а сама в этом ничего не понимает.

Вместе с тем, отсутствие специальных познаний у истицы при приобретении квартиры и невозможность воспользоваться услугами специалиста перед заключением договора купли-продажи не являются основанием для расторжения заключенного договора, поскольку не основано на положениях гражданского законодательства, истица должна была действовать с той степенью осмотрительности при заключении договора, которая бы исключала в последующем возможность расторжения договора. В данном случае наличие непосредственно в жилой комнате коммунальной квартиры обособленного санузла и ванной не является скрытым недостатком, который невозможно обнаружить при приобретении комнаты.

Ссылка истца на то, что демонтаж санузла и ванной повлекут для нее несоразмерные расходы, не нашла своего подтверждения в судебном заедании.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы ... от .... при перепланировке без разрешения комнаты ... ... в ... имеются нарушения требований п. 9.22 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», в соответствии с которым не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Для устранения данного нарушения требуется демонтаж помещения № 5а и установленного сантехнического оборудования, стоимость устранения составляет ...).

Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО4 и ФИО5 поддержали свое заключение, указав, что поскольку под спорной комнатой ... в квартире № ... этажом ниже расположена жилая комната ... квартиры ... и двумя этажами ниже расположена также жилая комната ... квартиры ..., следовательно, обустройство ванной и санузла в такой комнате строительными правилами не допускается и устранить данное нарушение возможно только путем демонтажа. При определении размера расходов, необходимых для выполнения демонтажа, принимались во внимание расценки на работы, установленные Территориальными единичными расценками.

Заключение экспертов суд оценивает как допустимое доказательство, не доверять выводам экспертов у суда оснований не имеется, заключение экспертами составлено в пределах их компетенции, эксперты являются лицами, не заинтересованными в исходе дела, имеют соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, обладают специальными познаниями в исследуемой области, при экспертном исследовании были использованы специальные методики, нормативная справочная литература, материалы дела, указаны другие источники информации, которые использовались экспертом при производстве экспертизы. Заключение эксперта полностью соответствуют требованиям ст.ст. 84-86 ГПК РФ, выводы эксперта согласуются с другими материалами дела, являются последовательными, логичными, взаимосвязанными и основаны на подробно описанных специальных исследованиях, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исходя из изложенного, демонтаж помещений и оборудования не может быть расценен судом как существенный недостаток, поскольку не установлена несоразмерность расходов.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта в части размера расходов на демонтаж, истцом суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах, оснований для расторжения договора купли-продажи спорной комнаты по основаниям, предусмотренным ст. 475 ГК РФ, не имеется.

Также суд полагает несостоятельными доводы истца о существенном нарушении продавцом ФИО2 условий договора, которые повлекут для истицы последствия в виде демонтажа санузла и ванной комнаты, то есть в результате демонтажа она лишится того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Из содержания договора купли-продажи спорной комнаты не следует, что была приобретена комната, в которой имеются обособленные от мест общего пользования в коммунальной квартире ванная, санузел, сантехническое оборудование. Удобства в виде умывальной и туалета в коммунальной квартире имеются, что следует из технического паспорта.

Поскольку истцом не доказаны обстоятельства, на которые она ссылается как на основания заявленных требований, ее исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи комнаты в квартире, взыскании денежной суммы оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение принято 10 февраля 2014 года.

Судья: ...

...