Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-218/11 по иску ФИО1 ФИО5 к ГОУ НПО ТО «Профессиональный лицей № 26» об обязании заключить договор на жилищно-коммунальное обслуживание жилого помещения путем составления одного документа,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ГОУ НПО МО «Профессиональный лицей № 26» об обязании заключить договор на жилищно-коммунальное обслуживание жилого помещения путем составления одного документа.

В обоснование заявленных требований истцом указывается на то, что он проживает по адресу: . С 18.02.2010 года является собственником указанной квартиры в порядке приватизации.

Данный дом был построен в 1977 году, как общежитие профессионально – технического училища.

В 1997 году дом был закреплен за Государственным образовательным учреждением начального профессионального образования «Профессиональный лицей № 26», как правопреемником профессионально – технического училища, на праве оперативного управления в соответствии с законодательством РФ. Лицеем получено свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления 21.02.2002 года.

С момента заселения в квартиру - с августа 2004 года, лицей не заключал в форме единого документа с ним, а также с другими вселившимися, ни договоров социального найма до приватизации, ни управления и жилищно-коммунального обслуживания после приватизации.

Однако после приватизации жилых помещений им и другими лицами лицей продолжал и продолжает до настоящего времени оказывать услуги по содержанию общего имущества жилого дома, уборке территории и вывозу мусора, а также решает вопросы по организации предоставления коммунальных услуг, о чем свидетельствует квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг.

С августа 2010 года оплата квитанций осуществляется через , с которым лицей без согласования с собственниками жилых помещений заключил агентский договор. Размер оплаты услуг также не согласован с собственниками жилых помещений, в том числе и с ним.

Таким образом, по мнению истца, ответчик фактически по-прежнему осуществляет функцию управления многоквартирным домом.

Им в адрес лицея направлялось письмо с предложением заключения договора на жилищно-коммунальное обслуживание от 15.03.2010 года. К письму был приложен проект договора, но был получен официальный отказ.

Просил обязать Государственное образовательное учреждение начального профессионального образования «Профессиональный лицей № 26» заключить с ним договор на жилищно-коммунальное обслуживание жилого помещения, расположенного по адресу: , в письменной форме, путем составления одного документа, согласованного и подписанного сторонами до 31.01.2011 года.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил их удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика ГОУ НПО МО «Профессиональный лицей № 26» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, просил в иске отказать, пояснив, что в соответствии с Уставом ГОУ НПО ТО «ПЛ № 26» является образовательным учреждением, и не имеет статус управляющей организаций, товарищества, кооператива. Администрация лицея, имея большую часть площадей в данном здании, приняло решение о непосредственном способе управления.

В связи с тем, что в данном доме проживают сотрудники лицея, за исключением истца, администрация лицея не отключила подъезд № 1 от тепло-, энерго-, и водоснабжения. Платежи за коммунальные услуги, временно, данные граждане оплачивают в , в соответствии с договором, заключенным между и лицеем. Стоимость тепло-, энерго-, водоснабжения определяется либо по счетчикам по установленным тарифам, либо по установленным в городе нормативам. Кроме того, в стоимость содержания дома, оплачиваемых жильцами, входит вывоз мусора и оплата труда уборщицы. Платежи за капитальный и текущий ремонт жильцы дома не платят. После выбора способа управления на общем собрании жильцов дома в соответствии с ЖК РФ, правоотношения по поводу оплаты коммунальных услуг будут оформлены.

Истец же не предоставил решения общего собрания жильцов дома (в соответствии с которым заключается договор управления), в котором указано, что лицей согласен выполнять функции управляющей компании по осуществлению управления 1 подъездом здания. В самом ЖК РФ отсутствует норма, обязывающая заключать договор управление через суд, в случае несогласия «управляющей организации» его подписать. Кроме того, условия договора, предложенные истцом, являются кабальными для лицея.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права № от 21.02.2002 года, за ГОУ НПО «Профессиональный лицей № 26» было закреплено оперативное управление на общежитие, общей площадью 4092,5 кв.м, лит. Б, расположенное по адресу: , на основании договора о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления за ГОУ НПО «Профессиональный лицей № 26» (л.д. 7).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права №, выданному 28.04.2010 года (л.д. 9), ФИО1 является собственником . Б по на основании решения Центрального районного суда г. Тулы от 07.12.2009 года.

07 июня 2010 г. ГОУ НПО «Профессиональный лицей № 26» направил в адрес ТУ Росимущества по Тульской области запись об изменении сведений об объекте учета (общежитие). В соответствии с этой записью были внесены изменения в реестр федерального имущества, а именно были исключены кв. с 1 по 29 дома 40 лит. Б по ул. Рязанская г. Тулы. Общая площадь квартир составила 1563,5 кв.м (согласно технического паспорта на общежитие по состоянию на 23 июня 2009 г.) Из балансовой стоимости имущества лицея были исключены вышеуказанные квартиры.

Распоряжением Правительства РФ от 22 декабря 2009 года № 2030-р «О передаче государственных образовательных учреждений начального профессионального образования в ведение субъектов Российской Федерации» общежитие, общей площадью 2529 кв.м, передано в собственность Тульской области (п. 3 указанного распоряжения).

В настоящее время договор о передаче в оперативное управление между Департаментом имущественных и земельных отношений Тульской области и администрацией лицея № 26 не подписан, правоустанавливающие документы на здание отсутствуют.

Ранее заключенный договор о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления за ГОУ НПО «Профессиональный лицей № 26» от 30.12.1997 г. № 54-97 утратил свою юридическую силу, в связи с передачей из федерального подчинения в введение Тульской области и изменением имущественного комплекса (уменьшение площади общежития).

Согласно объяснениям представителя ответчика, ГОУ НПО «Профессиональный лицей № 26» оформляет необходимые документы для заключения договора о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления в отношении 2 подъезда здания - общежития, общей площадью 2529 кв.м, .

Как следует из искового заявления, ФИО1 заявлены требования об обязании Государственное образовательное учреждение начального профессионального образования «Профессиональный лицей № 26» заключить с ним договор на жилищно-коммунальное обслуживание жилого помещения, расположенного по адресу: , в письменной форме, путем составления одного документа, согласованного и подписанного сторонами до 31.01.2011 года.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, для понуждения ответчика к заключению договора истец обязан доказать:

- факт направления ответчику оферты или иного предложения о заключении договора;

- наличие у ответчика возможности заключить предлагаемый договор;

- наличие обязанности у ответчика заключить договор в силу предписания правовых норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или добровольно принятых обязательств.

Кроме того, по смыслу названных материальных норм рассмотрение преддоговорных споров в судебном порядке возможно только в случаях, если спор возник в отношении договора, который обязана заключить одна из сторон, либо передача разногласий на решение суда согласована сторонами.

В силу ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами по делу, что решения общего собрания всех собственников жилых помещений в , принятого в установленном порядке по способу управления указанным домом, выбору управляющей организации, не имеется. Собранием собственников помещений в многоквартирном доме не рассматривался вопрос об определении условий, на которых подлежит заключению договор управления. Управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса.

Кроме того, судом также установлено, истец является собственником помещения () в многоквартирном . Часть указанного дома общей площадью 2529 кв.м передана в государственную собственность Тульской области.

Согласно п. 1.4 Устава ГОУ НПО ТО «Профессиональный лицей № 26» (Учреждение) Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области закрепляет за Учреждением государственное имущество Тульской области на праве оперативного управления на условиях договора о закреплении.

Разделом 7 Устава ГОУ НПО ТО «Профессиональный лицей № 26» предусмотрено, что имущество Учреждения является государственной собственностью Тульской области, отражается в самостоятельном балансе и закреплено согласно Договору о закреплении имущества, заключенному между Департаментом имущественных и земельных отношений Тульской области и Учреждением.

В настоящее время договор о передаче в оперативное управление между Департаментом имущественных и земельных отношений Тульской области и ответчиком не подписан, правоустанавливающие документы на здание отсутствуют.

Таким образом, жилые помещения в находятся в собственности как истца, так и являются государственной собственностью Тульской области, подлежащей закреплению на праве оперативного управления за ответчиком.

В силу п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. № 307 под управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, управляющей жилищным фондом организацией является организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

Согласно п.п. 1.1, 1.7 Устава ГОУ НПО ТО «Профессиональный лицей № 26», последнее является государственным образовательным учреждением начального профессионального образования, находящимся в введении Тульской области, является некоммерческой организацией и не имеет в качестве своей основной цели деятельности извлечение прибыли. Ответчик является юридическим лицом, имеет обособленное имущество, находящееся в собственности Тульской области и закрепленное за ним на праве оперативного управления. Учреждение обладает установленной Законом Российской Федерации «Об образовании» автономией, самостоятельно в принятии решений и осуществлении действий, вытекающих из Устава (п. 1.8). Основными задачами Учреждения в соответствии с п. 1.9 Устава является, в том числе, деятельность по содержанию и эксплуатации имущественного комплекса, в том числе объектов движимого и недвижимого имущества, закрепленных за Учреждением в установленном порядке.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что ГОУ НПО ТО «ПЛ № 26» не является ни товариществом собственников жилья, ни жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом, ни управляющей организацией, и не имеет соответствующей лицензии на осуществление функции жилищно-коммунальной организации.

Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что в силу статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом для управляющей организации носит характер публичного, следовательно, именно за управляющей организацией, которой ответчик не является, сохраняется обязанность по его заключению, которая не может быть по аналогии возложена на владельца помещения. Добровольных обязательств по заключению договора управления ГОУ НПО ТО «ПЛ № 26» на себя не брало, а законом на него такая обязанность не возложена.

Напротив, как усматривается из позиции ответчика, изложенной в ходе судебного разбирательства по делу, последний не выразил согласия на заключение договора управления многоквартирным домом и настаивает на отсутствии у него такой обязанности.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд считает, что обязанность ответчика заключить с истцом договор на предоставление жилищно-коммунального обслуживания жилого помещения, принадлежащего ФИО1, а также на выполнение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, из норм ГК РФ не вытекает, а нормы ЖК РФ регулируют отношения управляющей компании и собственников квартир в многоквартирных домах, в силу чего оснований для понуждения ГОУ НПО ТО «ПЛ № 26» к заключению названного договора по форме, в порядке и на условиях согласно приложенному проекту, не имеется.

Довод истца об обязательности заключения договора ввиду необходимости участия ответчика в расходах на содержание общего имущества суд считает необоснованным, так как в силу положений ст. 246, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок оплаты издержек на содержание общего имущества определяется соглашением сторон.

Тот факт, что лицей до решения суда о признании права собственности за истцом квартиры, осуществлял содержание всего здания, не является доказательством осуществления управления многоквартирным домом как управляющая организация. Содержание всего здания являлось обязанностью в силу положения действующего законодательства и смысла права оперативного управления.

Жилищное же законодательство Российской Федерации не устанавливает возможности возникновения ответственности за содержание общего имущества в многоквартирном доме на основании решения о закреплении многоквартирного дома или жилых или нежилых помещений в доме на праве оперативного управления.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО6 к ГОУ НПО ТО «Профессиональный лицей № 26» об обязании заключить договор на жилищно-коммунальное обслуживание жилого помещения путем составления одного документа, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы через Центральный районный суд г. Тулы в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий