Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор аренды нежилого здания площадью 468,5 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ имущество по акту приема-передачи передано ответчику. В соответствии с п. 3.1 договора арендатор обязан своевременно выплачивать арендодателю арендную плату в размере 25 000 рублей за январь и февраль 2018 года и по 50 000 рублей за все последующие месяцы. Плата за коммунальные услуги в арендную плату не входит. В соответствии с п. 3.2 договора оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, арендодателю не позднее, чем за 5 дней до начала оплачиваемого месяца. Плата за первый месяц производится не позднее 10 дней с момента заключения договора. Ответчиком плата по договору вносилась четыре раза: ДД.ММ.ГГГГ в сумме 20 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 20 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 30 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 20 000 рублей. На момент обращения в суд задолженность по договору аренды за период с января 2018 года по октябрь 2019 года составляет 960 000 рублей. В соответствии с п. 4.1 договора срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 4.1.2 договора если за 1 месяц до окончания срока аренды, установленного п. 4.1 договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, договор автоматически пролонгируется на тот же срок. В связи с тем, что стороны не выразили намерение о расторжении договора, договор был пролонгирован на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 4.1.3 договора арендатор должен письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 1 месяц до предстоящего освобождения помещения при досрочном освобождении и сдать помещение по акту возврата в исправном состоянии с учетом нормального износа. ДД.ММ.ГГГГ арендодателю от арендатора поступило уведомление о досрочном освобождении помещения. В ответ на данное уведомление арендодатель направил арендатору уведомление о возврате арендованного имущества ДД.ММ.ГГГГ в 10:00 часов по адресу: <адрес>, д. Шахарово, <адрес>. Арендатор в указанное время не явился, помещение арендодателю по акту приема-передачи не передал. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 960 000 рублей.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по изложенным в нем доводам, выразил несогласие с представленными ответчиком возражениями на исковое заявление, указал, что доводы ответчика о заключении между сторонами иного договора, в том числе ДД.ММ.ГГГГ, не соответствуют действительности, фактически между сторонами заключался только один договор от ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств заключения сторонами иного договора ответчиком не представлено. О том, что между истцом и ответчиком не заключался договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается также уведомлением ответчика, которое было направлено в адрес истца в июле 2019 года, из которого следует, что ответчик уведомляет истца о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Договором от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено право ответчика на односторонний отказ от договора. Согласно условиям договора арендатор должен письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 1 месяц до предстоящего освобождения помещения при его досрочном освобождении. Поскольку договор был заключен на определенный срок – 11 месяцев, в последующем был продлен на 11 месяцев, исключается возможность одностороннего отказа от исполнения договора со стороны арендатора. Учитывая, что договор аренды заключался сторонами на срок менее одного года, данный договор не подлежал государственной регистрации, в том числе, после его пролонгации. Доводы ответчика о том, что истцом в наличной форме были получены денежные средства за аренду помещения, не соответствуют фактическим обстоятельствам и не подтверждены доказательствами. После истечения срока действия договора аренды ДД.ММ.ГГГГ истец продал помещение ФИО4

Ответчик ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, в представленных суду письменных возражениях на исковое заявление указала, что требования ФИО2 не признает в полном объеме, так как арендную плату за весь период аренды она выплатила истцу частично путем безналичного перечисления через Сбербанк Онлайн со своей дебетовой карты, и с карты своей родственницы ФИО5 Часть денежных средств она передавала ФИО2 наличными деньгами в присутствии свидетелей, в том числе своего супруга ФИО6, с которым они совместно осуществляли деятельность кафе в арендуемом здании. Договор аренды действовал с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по договоренности с ФИО2 далее договор не продлялся, так как для этого потребовалась бы его государственная регистрация, что ФИО2 было невыгодно, так как он не хотел показывать свои доходы в налоговом органе, чтобы не платить налоги. В декабре 2018 года ее семья попала в затруднительное материальное положение, и между ней и ФИО2 был заключен новый договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, где арендная плата предусматривалась в виде ремонтных работ по текущему и косметическому ремонту здания, и оплаты коммунальных услуг. Этот договор был составлен и подписан в единственном экземпляре и остался у ФИО2, который обязался этот договор представить в налоговую инспекцию и на государственную регистрацию, так как договор был заключен на срок более года. Ни разу никаких претензий со стороны арендодателя по поводу нарушения условий договора в ее адрес не поступало. Обращение истца в суд стало для нее неожиданностью, поскольку она была уверена, что между ними действует договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по которому у нее никогда не было никакого долга. ДД.ММ.ГГГГ она направила ФИО2 уведомление о расторжении договора и необходимости передать ему нежилое помещение, установила время передачи имущества ДД.ММ.ГГГГ в 15:00 часов, однако для передачи помещения ФИО2 не явился, в связи с чем был составлен акт в присутствии участкового уполномоченного полиции ФИО9 и двоих свидетелей. Таким образом, представленный акт приема-передачи является допустимым доказательством факта освобождения ею арендуемого помещения и расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. То есть за август, сентябрь 2019 года и последующие месяцы платить арендную плату ФИО2 она не должна.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником здания площадью 468,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилое здание площадью 468,5 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>. В составе сдаваемого имущества арендатору также передаются газовые котлы Протерм-40 и Протерм-50.

Согласно п. 3.1 договора арендатор обязан своевременно выплачивать арендодателю арендную плату в размере 25 000 рублей за январь и февраль 2018 года и по 50 000 рублей за все последующие месяцы. Плата за коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло- и электроэнергию, землю, охрану, телефон и т.д.) в арендную плату не входит и оплачивается арендатором отдельно по счетам, предъявляемым ему арендодателем.

Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной настоящим договором, арендодателю не позднее, чем за 5 дней до начала оплачиваемого месяца. Плата за первый месяц производится не позднее 10 дней с момента заключения настоящего договора (п. 3.2 договора).

Пунктом 4.1 договора установлен срок действия договора аренды – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4.1.2 договора установлено, что если за 1 месяц до окончания срока аренды, установленного п. 4.1 настоящего договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, договор автоматически пролонгируется на тот же срок.

Арендатор должен письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 1 месяц до предстоящего освобождения помещения при досрочном освобождении и сдать помещение по акту возврата в исправном состоянии с учетом нормального износа (п. 4.1.3 договора).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял нежилое здание площадью 468,5 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>. В составе сдаваемого имущества арендатору также переданы газовые котлы Протерм-40 и Протерм-50, столы обеденные 10 шт., стулья 40 шт., микроволновка 2 шт., кровать двуспальная 1 шт., диван 1 шт., кровать сетка 1 шт.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на те обстоятельства, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем за период с января 2018 года по октябрь 2019 года образовалась задолженность в размере 960 000 рублей. При этом истец указывает, что ответчиком плата по договору вносилась четыре раза: ДД.ММ.ГГГГ в сумме 20 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 20 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 30 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 20 000 рублей.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком факт предоставления истцом нежилого помещения по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не оспорен, при этом, ответчик указывает, что арендная плата ею выплачена за весь период аренды в полном объеме, по истечении срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ договор не пролонгировался, ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен новый договор аренды нежилого помещения на иных условиях.

Условиями договора аренды предусмотрен порядок расторжения договора.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В данном случае суд исходит из тех обстоятельств, что договор аренды между сторонами по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ расторгнут не был, в связи с чем ответчик обязан оплатить задолженность по арендным платежам, образовавшуюся на указанную дату.

При этом суд учитывает, что ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств возврата спорного объекта недвижимости ФИО2, как не представлено доказательств уклонения истца от его приемки в спорный период, тогда как при отсутствии акта приема-передачи помещений доказательства того, что помещения не использовались в спорный период должен представить ответчик.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3 направила в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, ссылаясь на п. 4.4 договора (форс-мажорные обстоятельства) просила расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ в связи с прекращением деятельности ИП ФИО3

Между тем, указанное обстоятельство не относится к основаниям, указанным в ст. 620 ГК РФ, при наличии которого по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут.

Условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора не предусмотрены.

Указанное ИП ФИО3 основание для расторжения договора форс-мажорным (непреодолимым) обстоятельством не является, при этом, согласно выписке из ЕГРИП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3 (ОГНИП №) имела статус действующего предпринимателя.

Исходя из буквального толкования п. 4.1.3 договора аренды указанный в нем месячный срок установлен для сообщения арендатором арендодателю сведений о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения, а не о его расторжении по инициативе арендатора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО3 не вправе была требовать расторжения договора аренды по изложенному ею обстоятельству, в связи с чем представленный ответчиком акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении между сторонами отношений по договору аренды, фактическом освобождении ответчиком арендуемого помещения не свидетельствует.

Довод ответчика о том, что заключенный сторонами договор от ДД.ММ.ГГГГ по истечении срока его действия не пролонгировался, а ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключен новый договор аренды нежилого помещения на иных условиях, доказательствами не подтвержден, напротив, опровергается направленным ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 уведомлением о расторжении договора, в котором ИП ФИО3 заявила требование о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, на которое исходя из условий договора арены (п. 4.1.3) ФИО2 в адрес ответчика было направлено уведомление о возврате арендованного имущества ДД.ММ.ГГГГ в 10:00 часов по адресу: <адрес>.

Кроме того, представленный ответчиком акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ также содержит указание о передаче арендатором арендодателю помещения и иного имущества в связи с расторжением договора от ДД.ММ.ГГГГ, что также опровергает доводы ответчика о наличии между сторонами иного договора аренды.

Вопреки доводам ответчика, условия договора об автоматической пролонгации договора аренды на тот же срок в случае, если до окончания срока аренды стороны не выразили намерения о расторжении договора положениям п. 2 ст. 621 ГК РФ не противоречат.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая, что договор аренды нежилого помещения заключался сторонами на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на 11 месяцев, в связи с чем не подлежал государственной регистрации.

Исходя из толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ следует, что если договор аренды здания заключен на срок менее года и в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. При таких обстоятельствах, продленный договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее года.

Поскольку арендатор по истечении срока, на который заключался договор аренды, продолжал пользоваться нежилым помещением, то он считался возобновленными на тот же срок - 11 месяцев, соответственно не подлежал государственной регистрации.

Учитывая изложенное, а также отсутствие доказательств наличия платежей, не учтенных истцом при расчете задолженности, с ответчика в пользу истца следует взыскать задолженность по арендной плате в размере 960 000 рублей. Расчет задолженности признается судом арифметически верным, соответствующим условиям договора, произведен истцом с учетом внесенных ответчиком оплат по договору.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ ИП ФИО3 обязана возместить истцу расходы по госпошлине в размере 12 800 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 193,194,197,198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 960 000 рублей, а также возврат госпошлины по делу в размере 12 800 рублей.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми.

Судья: