Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ефремова В.В. к Байларовой А.А. и Ефремовой Л.А. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, и по иску Ефремовой С.О. к Байларовой А.А., Ефремовой Л.А., Ефремову В.В. о признании сделки по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной и применении последствий недействительности,

Установил:

Ефремов В.В. обратился в суд с уточненным в ходе судебного разбирательства иском к Байларовой А.А. и Ефремовой Л.А. о признании сделки по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной и применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указал, что 22.08.2009 г. им была выдана доверенность Байларовой А.А. с правом продажи жилого дома и земельного участка бывшей жене Ефремовой Л.А. Впоследствии 11.12.2009 г. он отменил указанную доверенность в установленном законом порядке, Ефремовой Л.А. он сообщил об отмене доверенности и вручил ей письменное сообщение об этом. В мае 2011 года он узнал, что Байларова А. А. продала жилой дом и земельный участок Ефремовой Л.А.

Поскольку у Байларовой А.А. отсутствовало право на заключение сделки от его имени, сделка им не одобрена, денежные средства от продажи жилого дома и земельного участка он не получил, фактически заключена притворная сделка дарения, просит признать сделку по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной и применить последствия недействительности сделки.

В ходе рассмотрения дела от Ефремовой С.О., привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, поступило исковое заявление о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка между Байларовой А.А. и Ефремовым В.В. недействительным, с применением последствий недействительной сделки. Требование мотивировано тем, что с Ефремовым В.В. она состоит в браке с 07.08.2009 года. После заключения брака 20.09.2009 года между ней и Ефремовым В.В. заключено соглашение, где указано, что жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: Ульяновский район, с. *** считаются их совместно нажитым имуществом. Нотариального согласия на совершение сделки она не давала.

Заявление подано Ефремовой С.О., как третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица Ефремовой С.О. заявившей самостоятельные требования, Масленников М.В., действующий по доверенности, поддержал исковые требования, привел изложенные в заявлении доводы. Кроме того, представитель заявил, что договор купли-продажи следует признать недействительным в соответствии со ст.170 ГК РФ, поскольку имело место притворная сделка. Ответчик Ефремова истцу деньги по договору купли-продажи не передавала. После заключения брака между истцом и третьим лицом Ефремовой С.О., было заключено соглашение о разделе имущества, по условиям которого супруги признали имущество истца, приобретенное до брака, совместной собственностью. Сделка по отчуждению совместного имущества супругов, совершена в отсутствии согласия третьего лица Ефремовой С.О. Поскольку сделка нарушает права Ефремовой С.О., договор купли-продажи жилого помещения следует признать недействительным.

Представитель ответчика Потехина Н.А., действующая по доверенности, иск не признала, и пояснила, что истец продал не весь дом, а свою долю в доме в счет задолженности по алиментам. В договоре указана продажная цена 200 000 рублей, именно такая сумма задолженности имелась по алиментам. Все расходы по оформлению документов на дом несла ответчик Ефремова, об отмене доверенности ответчик не знала, иначе не брала бы кредит на ремонт дома. Соглашение о разделе имущества между истцом и третьим лицом Ефремовой С.О. считает не имеющим юридической силы, поскольку договор составлен в простой письменной форме, нотариально не заверен.

Ответчики Ефремова Л.А., Байларова А.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела были извещены.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования Ефремова С.О. в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело в её отсутствие.

В судебном заседании от 24 и 27 июня 2011 года ответчик Ефремова Л.А. иск не признала и пояснила, что проживала с истцом в браке 19 лет. За время совместного проживания был построен спорный жилой дом, документы на него оформлены не были. По решению суда с истца были взысканы алименты на содержание детей, однако алименты она с истца не получала. После расторжения брака с истцом была договоренность, что свою долю в доме он оставит ей и детям в счет задолженности по алиментам. Сначала были оформлены документы на дом, а затем оформлен договор купли-продажи дома. Об отмене доверенности ей не было известно, Байларова А.А., действующая на основании доверенности, ей об этом также ничего не говорила.

В судебном заседании от 24 и 27 июня 2011 года ответчик Байларова А.А. иск не признала и пояснила, что доверенность была выдана истцом с целью продажи дома и земельного участка ответчику Ефремовой. Она сначала оформила документы на дом, деньги на оформление документов ей давала ответчик Ефремова Л.А. Затем она зарегистрировала право собственности ответчика на дом и земельный участок, и после этого заключала договор купли-продажи дома с ответчиком Ефремовой. Об отмене доверенности истец её не извещал, никаких писем от нотариуса об отмене доверенности она не получала. Ответчик также пояснила, что поручений получить от ответчика деньги при оформлении договора, она от истца не получала. С истцом был разговор про алименты, о намерении оформить на жену свою долю на дом и земельный участок в счет задолженности по алиментам. В договоре указала стоимость дома исходя из размера задолженности по алиментам.

Третье лицо нотариус Кутузова Е.В. в судебном заседании 24.06.2011 года показала, что по заявлению истца она выдала ему уведомления об отмене доверенности, разъяснила истцу обязанность известить поверенное об лицо отмене доверенности, а также третьи лица, для представительства перед которыми дана доверенность. Кроме этого, она простой корреспонденцией направила уведомление поверенному лицу.

Третье лицо – представитель УФСГР кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, о дне слушания был извещен.

Выслушав представителей сторон, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Исходя из ст.ст.549-551, ст.558 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что истец и ответчик длительное время состояли в браке, который был расторгнут между ними ***. В период брака *** у Ефремовых родился сын. В 2000 году в период совместного проживания с истца в пользу ответчика на содержание ребенка были взысканы алименты в размере 1/3 части всех видов заработка.

22.08.2009 года истцом была выдана нотариально оформленная доверенность на имя Байларовой А.А., которую он уполномочил продать гражданке Ефремовой Л.А. жилой дом и земельный участок, расположенные в селе *** Ульяновского района, улица ***.

27 июля 2010 года Байларова А.А. от имени истца заключила с Ефремовой Л.А. договор купли-продажи земельного участка площадью 800 кв.метров и жилой дом площадью 32,4 кв. метра, расположенных по указанному выше адресу. Из договора следует, что принадлежность дома и земельного участка истцу установлена выпиской из похозяйственной книги о наличии земельного участка, на основании которой 12.07.2010 года составлена регистрационная запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании указанного договора 19 августа 2010 года на Ефремову Л.А. зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок и жилой дом.

11 декабря 2009 года, т.е. до заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, нотариус Кутузова Е.В. удостоверила уведомление Ефремова В.В. об отмене доверенности, выданной на имя Байларовой А.А. на право продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в селе ***.

Доводы представителя истца о том, что ответчик Байларова была не полномочна заключать договор купли-продажи, поскольку доверенность на этот момент была отменена и ответчик была уведомлена об этом нотариусом, а ответчик Ефремова была уведомлена об отмене доверенности лично истцом, не состоятельны и не нашли в суде своего подтверждения.

Согласно статье 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Порядок прекращения нотариально удостоверенных доверенностей путем отмены конкретизирован п. 10 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей, утвержденных решением Федеральной нотариальной палаты от 7-8 июля 2003 г. (Протокол N 03/03). Нотариус разъясняет представляемому, что он обязан не только известить об отмене доверенности лицо, которому доверенность выдана, а также известных третьих лиц, но и затребовать возврата доверенности от представителя. В случае отмены представляемым доверенности передача соответствующего заявления может быть оформлена через нотариуса по правилам ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, согласно которой нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. Расходы, связанные с передачей заявлений, оплачивает лицо, по просьбе которого совершается нотариальное действие.

Представителем истца не оспаривается тот факт, что истец не направлял уведомления об отмене доверенности в УФСГР и другие организации, не извещал ответчика Байларову. Направление нотариусом уведомления простой корреспонденцией, не является доказательством надлежащего уведомления ответчика Байларовой об отмене доверенности. Поскольку как следует из ст.86 Основ доказательством извещения об отмене доверенности являются письменные доказательства – расписки, почтовые уведомления и т.п.

К показаниям свидетеля К.А.П. в той части, что истец извещал ответчика Ефремову об отмене доверенности, суд относится критически, поскольку данный свидетель приходится дочерью третьего лица Ефремовой С.О., являющейся в свою очередь женой истца. Кроме того, как уже было отмечено выше, доказательства извещения об отзыве доверенности должны быть выражены в письменной форме.

Письменных доказательств извещения ответчиков Ефремовой и Байларовой об отмене доверенности, а также об истребовании доверенности от Байларовой, суду не представлено, в связи с чем, отсутствуют основания считать, что у Байларовой на момент заключения договора отсутствовали полномочия.

В соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Истцом была выдана Байларовой доверенность на продажу спорного жилого дома и земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению. Кроме этого истец предоставил Байларовой право на сбор необходимых справок и на оформление правоустанавливающих документов на земельный участок, на самовольно возведенные постройки. Отсутствие правоустанавливающих документов на спорное жилое помещение и земельный участок на момент оформления доверенности подтвердили ответчики, не оспаривается данный факт и представителем истца.

После сбора и оформления всех необходимых документов, была произведена регистрация права собственности на объекты недвижимости на имя истца, а затем оформлен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. С учетом положений ст. 182 ГК РФ и объема полномочий представителя, оговоренных в доверенности, суд приходит к выводу о том, что ответчик Байларова вправе была совершить сделку купли-продажи от имени истица, в том числе по своему усмотрению установить цену отчуждаемого имущества.

Доводы представителя истца, что договор купли-продажи не был заключен, что сделка является мнимой, также не состоятельны.

В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно абзацу 2 этого же пункта существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Оценив представленные доказательства и проанализировав положения договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что его сторонами были согласованы все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, были соблюдены требования закона о форме договора и о государственной регистрации сделки. В связи с изложенным отсутствуют правовые основания считать договор незаключенным. Довод представителя истца о том, что покупатель не выплатила покупную цену, не может быть принят во внимание, поскольку неисполнение покупателем соответствующей обязанности не свидетельствует о незаключении договора, а может быть основанием для его расторжения в связи с существенным нарушением условий договора.

Кроме того, как установлено судом, сделка была совершена сторонами в погашение имеющейся задолженности по алиментам. Данное обстоятельство подтверждается не только пояснениями ответчика Ефремовой, но и пояснениями ответчика Байларовой, из которых следует, что наличии задолженности по алиментам и желании продать долю в жилом доме и земельном участке в счет погашения задолженности, ей известно от самого истца. Стоимость продаваемого имущества была определена ею исходя из размера имевшейся задолженности по алиментам.

О наличии задолженности по алиментам свидетельствует расчет, составленный судебным приставом-исполнителем, из которого следует, что за период 12.07.2000 года по 18.12.2009 года размер задолженности по алиментам составлял 703 707,70 рублей.

Из объяснений Ефремова В.В. данных судебному приставу-исполнителю ОСП по Ленинскому району 16.07.2007 года, следует, что Ефремову известно о наличии задолженности по алиментам. Ефремов обязался в срок до 27.07.2007 года сняться с регистрационного учета в спорном жилом доме, а Ефремова Л.А. – отозвать исполнительный лист о взыскании алиментов и отказаться от задолженности. Из постановления судебного пристава-исполнителя от 27.07.2007 года об окончании исполнительного производства следует, что взыскатель Ефремова отозвала исполнительный лист о взыскании алиментов.

Доказательств, опровергающих доводы ответчиков в этой части, ни истцом, ни его представителем, суду не представлено.

Из статьи 170 ГК РФ следует, что под мнимой сделкой понимается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Из положений данной нормы следует, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида, что стороны не имели намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Заявляя требование о признании сделки мнимой, истец обязан представить доказательства, указывающие на то, что у сторон такой сделки отсутствовало намерение создать соответствующие ей правовые последствия.

Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что между ответчиком Ефремовой и истцом состоялось соглашение о продаже спорного имущества в счет погашения имевшейся задолженности по алиментам. С этой целью истцом на имя Байларовой была выдана доверенность на продажу имущества за цену и на условиях по своему усмотрению. Действия истца, выразившиеся в том, что он не известил ответчиков об отмене доверенности, позволяют суду сделать вывод о том, что истец имел намерение создать для ответчика Ефремовой правовые последствия. Сделка зарегистрирована, переход права собственности от истца ответчику Ефремовой, также зарегистрирован, правовые основания для признания сделки ничтожной по мотиву её мнимости, отсутствуют.

Судом установлено, что 07.08.2009 года между истцом и третьим лицом Ефремовой С.О. (в девичестве Куренковой) заключен брак, а 20.09.2009 года между ними заключено соглашение о разделе имущества супругов. Данное соглашение предъявлено суду третьим лицом Ефремовой С.О. в обоснование своих требований о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки. Из представленного соглашения следует, что Ефремов В.В. и Ефремова С.О. признают совместной собственностью жилой дом и земельный участок, расположенные в селе ***.

Доводы представителя третьего лица Ефремовой С.О. о том, что спорное имущество является совместной собственность истца и третьего лица, и что при оформлении договора купли продажи не было получено согласие супруги, что в свою очередь является основанием для признания договора недействительным, суд также находит несостоятельными.

Согласно ст.ст.33,36 СК РФ, законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его собственностью.

Семейный кодекс РФ предусматривает две формы прекращения (изменения) законного режима имущества супругов по их общему согласию. Режим совместной собственности супругов может быть изменен путем заключения брачного договора и путем заключения соглашения о разделе общего имущества. При этом эти формы прекращения законного режима имущества супругов различаются по форме, предмету, содержанию, а также по целям их заключения.

Согласно ст. 40 СК РФ брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Путем заключения брачного договора супруги вправе изменить режим как на нажитое в браке имущество, также и режим имущества, принадлежащего каждому из супругов (добрачное имущество, имущество, полученное в дар и т.д.)

Таким образом, брачный договор заключается супругами до вступления в брак или в период брака в целях определения имущественных прав и обязанностей, и в том числе для установления режима собственности на имущество супругов.

Соглашение супругов, имеющее своим предметом и единственной целью раздел нажитого в период брака общего имущества, должно заключаться в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 38 СК РФ. Супруги вправе произвести раздел нажитого в браке имущества по общему согласию, заключив соглашение (договор) о разделе общего имущества, которое по желанию может быть нотариально удостоверено.

В отличие от брачного договора соглашение о разделе общего имущества супругов может касаться только имущества, нажитого во время брака. Таким соглашением супруги не вправе изменить режим имущества каждого из них (ст. 36 СК РФ), а также установить режим будущего имущества. В результате заключения соглашения (договора) о разделе общего имущества супругов не возникает договорного режима, принадлежащего им имущества. Таким соглашением лишь прекращается режим совместной собственности и устанавливается долевая либо раздельная собственность супругов на нажитое в браке имущество.

Исходя из приведенных норм законодательства, суд приходит к выводу, что соглашение, составленное между супругами Ефремовыми, не имеет юридического значения для настоящего дела, так как не меняет режим имущества принадлежащего истцу до заключения брака. Доказательств заключения брачного договора между супругами, суду не представлено. И поскольку спорное имущество не является совместной собственностью истца и третьего лица Ефремовой, согласия последней на совершение сделки по отчуждению имущества истца, не требуется.

На основании вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований Ефремова В.В. и Ефремовой С.О. следует отказать.

руководствуясь ст.ст.194-197, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Ефремова В.В. к Байларовой А.А. и Ефремовой Л.А. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказать.

В удовлетворении иска Ефремовой С.О. к Байларовой А.А., Ефремовой Л.А., Ефремову В.В. о признании сделки по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной и применении последствий недействительности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ульяновский районный суд (с. Б. Нагаткино) в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: С.И. Гафурова