Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Омске гражданское дело по иску КабыловаАбдулкохораКурганбаевича к Прохоровой Маргарите Михайловне о расторжении договора купли-продажи от 18.03.2016 года, применении последствий недействительности договора, взыскании денежной суммы,

встречному иску Прохоровой Маргариты Михайловны к КабыловуАбдулкохоруКурганбаевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Кабылов А.К. обратился в суд с иском к Прохоровой М.М. расторжении договора купли-продажи от 18.03.2016 года, применении последствий недействительности договора, взыскании денежной суммы.

Из искового заявления (т.1 л.д.4-6), которое уточнялось (т.1 л.д.122, 211), следует, что свои требования истец обосновываеттем, что 17.06.2015 г. между ним и Прохоровой М.М. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым стороны договорились заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: адрес, в срок до 15.08.2015г.

Право собственности Прохоровой М.М. на указанные объекты недвижимости подтверждалось свидетельствами о государственной регистрации права от 13.05.2014 г. и от 09.10.2014г.

Цена жилого дома и земельного участка была определена в размере 12 800 000 рублей, порядок и сроки расчета определены в п.п. 7.1-7.3. предварительного договора купли-продажи.

Кабылов А.К. выплатил Прохоровой М.М. за земельный участок и жилой дом, расположенные по уладрес, сумму 11 200 000 рублей, что подтверждается записью в предварительном договоре от 17.06.2015г., распиской от 17.06.2015г. и распиской от 18.02.2016г.

3 600 000 рублей Кабылов А.К. передал Прохоровой М.М. при заключении в агентстве предварительного договора 17.06.2015 г., что подтверждается сделанной Прохоровой М.М. в договоре записью о том, что сумма в размере 3 600 000 руб. ее получена.

В этот же день, вечером, по предварительной договоренности встретился с Прохоровой М.М. в покупаемом доме по адресу: г.адрес, где в присутствии ее мужа Прохоровой М.М. и в присутствии своего знакомого ФИО16заключил с Прохоровой М.М. договор поручительства к предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.06.2015 г., согласно которому поручитель Прохорова М.М., являющаяся продавцом дома и земельного участка, обязывалась в срок до 15.08.2015 г. подготовить необходимые документы для заключения основного договора, а в противном случае возместить Кабылову А.К. убытки. В этом же предварительном договоре указали, что по расписке он передал Прохоровой М.М. деньги в сумме 3 600 000 рублей в счет задатка по предварительному договору купли-продажи.

После этого онприсутствии мужа Прохоровой М.М. и в присутствии своего знакомого ФИО17., передал продавцу Прохоровой М.М. деньги в счет покупки в сумме 3 600 000 рублей, о чем Прохорова М.М. написала ему расписку, в которой указала, что 17.06.2015 г. получила от Кабылова А.К. деньги в сумме 3 600 000 рублей в счет стоимости жилого дома и земельного участка по адресу: адрес

Также 17.06.2015 г. между ним и Прохоровой М.М. было заключено еще одно дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.06.2015 г., согласно которому продавец Прохорова М.М. обязывалась в срок до 15.08.2015 г. перевести продаваемый земельный участок в категорию земель коммерческого назначения, а жилой дом – под коммерческую недвижимость.

Основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости не был заключен сторонами в срок до 15.08.2015г., определенный п. 1 предварительного договора купли-продажи от 17.06.2015г.

18.02.2016 г. он передал Прохоровой М.М. деньги в сумме 4 млн. рублей, о чем Прохорова М.М. написала ему расписку, что взяла у него 4 млн. рублей – второй задаток за дом, находящийся по адресу: гадрес-А.

Затем, по предложению Прохоровой М.М., которая не хотела платить налог за проданное имущество и предлагала в договоре купли-продажи указать заниженную цену, 18.03.2016 г. между Прохоровой М.М. и Кабыловым А.К. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: адрес, на основании которого 22.03.2016г. было зарегистрировано право собственности Кабылова А.К. на данное имущество.

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи от 18.03.2016г. стоимость земельного участка: составила 1 050 000 рублей, стоимость жилого дома - 1 000 000 рублей.

18.03.2016 г. он передал Прохоровой М.М. в счет покупки дома и земельного участка еще 1 млн. рублей, однако расписку об этом не составили, так как Прохоровой М.М. доверял.

Еще 250 000 рублей он отдал Прохоровой М.М. в счет покупки дома и земельного участка сразу после 22.03.2016 г., когда получил свидетельства о праве собственности на купленный дом и земельный участок. Расписку об этом не составляли.

Всего из 12 800 000 рублей отдал Прохоровой М.М. 12 450 000 рублей, остался ей должен еще 350 000 рублей, которые по устной договоренности с Прохоровой М.М. должен был отдать ей после того как Прохорова М.М. переведет земельный участок в категорию земель на коммерческое назначение, а жилой дом – под коммерческую недвижимость, что было отражено еще в дополнительном соглашении к предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.06.2015 г.

Расписку от 18.03.2016 г. о получении от Прохоровой М.М. 7 750 000 рублей он не писал, эти деньги от Прохоровой М.М. не получал.

Свое обязательство перевести земельный участок в категорию земель коммерческого назначения, а жилой дом – под коммерческую недвижимость, Прохорова М.М. не выполнила.

Более того, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 11.05.2017г. по делу № 33-2630/2017 жилой дом по адрес признан самовольной постройкой, а его, Кабылова А.К., обязали осуществить снос данного жилого дома.

Таким образом, указанные обстоятельства приведут к прекращению права собственности истца на жилой дом, а в силу того, что земельный участок с кадастровым номером №, как установлено судом апелляционной инстанции по делу № 33-2630/2017, расположен за красной линией на территории магистральной улицы районного значения, Кабылов А.К. не сможет использовать данный земельный участок по назначению и не сможет осуществлять на нем строительство в силу того, что земельный участок никогда не предоставлялся для строительства и не имеет разрешенного использования для строительства объектов.

Апелляционным определением от 17.05.2017г. по делу № 33-2630/2017 также было установлено, что строительство жилого дома по уладрес осуществлялось Прохоровой М.М., которой было известно, что спорный земельный участок расположен в границах красных линий. То есть Прохорова М.М. знала о незаконности возведения жилого дома и что он является самовольной постройкой, но несмотря на это, предприняла меры, направленные на отчуждение жилого дома и земельного участка, получив за них от истца 12 450 000 рублей.

Просит:

- признать недействительным договор от 18.03.2016 года купли продажи жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая 640 кв.м., инвентарный номер: №, литер: А, А1, А2, этажность: 3, адресу (местоположение): адрес, кадастровый номер № и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – магазины товаров первой необходимости, площадь: 258 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: адрес, кадастровый номер №, заключенный между Прохоровой Маргаритой Михайловной и КабыловымАбдулкохоромКурганбаевичем.

- погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись № № от 22.03.2016 года о праве собственности КабыловаАбдулкохораКурганбаевича на жилой дом, назначение: жилое, площадь: общая 640 кв.м., инвентарный номер: № литер: А, А1, А2, этажность: 3, расположенный по адресу: адрес, кадастровый номер №.

- погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись № от 22.03.2016 года о праве собственности КабыловаАбдулкохораКурганбаевича на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – магазины товаров первой необходимости, площадь: 258 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: адрес кадастровый номер №

- взыскать с Прохоровой М.М. в пользу Кабылова А.К. в счет возмещения убытков 11 200 000 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В ходе судебного разбирательства от ответчика Прохоровой М.М. поступило встречное исковое заявление к Кабылову А.К. о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

В обосновании встречных исковых требований указано (т.1 л.д. 116-117), что 18.03.2016 г. Прохорова М.М. и Кабылов А.К. заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: адрес, на основании которого 22.03.2016 г. было зарегистрировано право собственности Кабылова А.К. на данное имущество.

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи от 18.03.2016 г. стоимость земельного участка составила 1 050 000 рублей, стоимость жилого дома 1 000 000 рублей.

По соглашению сторон земельный участок и жилой дом продаются вместе за 2 050 000 рублей.

Расчет по договору производится следующим образом:

- 850 000 рублей передаются Покупателем Продавцу в качестве оплаты по настоящему договору до 01.04.2016 г.;

- 1 200 000 рублей передаются Покупателем Продавцу в качестве оплаты по настоящему договору до 01.09.2016 г.

Однако, указанные суммы по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 18.03.2016 г. Прохоровой М.М. Кабыловым А.К. так и не выплачены.

Таким образом, сумма основной задолженности составляет 2 050 000 рублей, сумма процентов по ст.395 ГК РФ составляет 169 821 рубль 01 копейка.

Просит:

- взыскать с Кабылова А.К. в пользу Прохоровой М.М. сумму основного долга в размере 2 050 000 рублей;

- взыскать с Кабылова А.К. в пользу Прохоровой М.М. проценты в размере 169 821 рубль 01 копейка;

- взыскать с Кабылова А.К. в пользу Прохоровой М.М. расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 450 рублей.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску Кабылов А.К. в суде участия не принимал, извещен (т.1 л.д. 247).

Представители истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Кабылова А.К. по доверенности (т.1 л.д. 7,63) Синеокий В.С. и Кайзер Ю.В. в суде исковые требования с учетом их уточнений Кабылова А.К. поддержали, просили удовлетворить. Встречные исковые требования Прохоровой М.М. не признали, в удовлетворении заявленных встречных требований просили отказать.

Суду пояснили, что на момент подписания основного договора купли-продажи от 18.03.2016г. Прохорова М.М. не возвращала Кабылову А.К. никаких денежных средств по предварительному договору.

Более того, представитель ответчика в судебных заседаниях не пояснил, где, когда, при каких обстоятельствах передавались денежные средства, где оформлялась расписка, на которую ссылается Прохорова М.М. в подтверждение возврата Кабылову А.К. денежных средств. В свою очередь, допрошенный судом свидетель Юсупов К.А. показал, что никакие денежные средства Прохорова М.М. Кабылову А.К. 18.03.2016 г. не возвращала.

Считают, что по состоянию на 18.03.2016г. Прохорова М.М. не располагала денежными средствами в сумме 7 500 000 рублей, поскольку полученные от Кабылова А.К. денежные средства она 18.02.2016г. направила на приобретение помещений и земельного участка по адрес, что подтверждается имеющимся в деле договором купли-продажи.

Доказательств наличия у Прохоровой М.М. на 18.03.2016г. денежных средств в обозначенном размере в материалы дела не представлены.

При этом следует учитывать, что по договору купли-продажи помещений и земельного участка по адрес от 18.02.2016г. стоимость объектов была определена в сумме 4 100 000 рублей, расчет произведен на день подписания договора.

В этот же день Кабылов А.К. передал Прохоровой М.М. 4 млн. рублей, что подтверждается ее распиской.

Как следует из распечатки с сайта МЛСН, указанный объект был выставлен на продажу по цене 8 500 000 рублей, что позволяет сделать вывод о реальной цене приобретенных Прохоровой М.М. 18.02.2016г. объектов именно по этой цене с отражением в договоре купли-продажи 4 100 000 рублей. Полагают, что это подтверждает позицию истца об отсутствии у ответчика финансовой возможности для возврата Кабылову А.К. 18.03.2016 г. 7 750 000 рублей.

В обоснование наличия у ответчика такой возможности представителем ответчика в материалы дела был предоставлен договор займа от 15.03.2016г., в соответствии с которым ФИО18 передал Прохоровой М.М. 4 000 000 рублей для покупки дома по адрес

Считают, что данный документ является подложным доказательством, поскольку по состоянию на 15.03.2016г., когда ФИО19 передавал ответчику денежные средства дом по адрес был уже приобретен по договору купли-продажи от 18.0.2016г. и уже было зарегистрировано право собственности на него за Прохоровой М.М. Соответственно, последняя никаким образом не могла занимать у ФИО20 по договору займа денежные средства в сумме 4 000 000 рублей.

Также имеются определенные противоречия в позиции Прохоровой М.М., заключающиеся в том, зачем Прохорова М.М. возвращала Кабылову А.К. 7 750 000 рублей при том, что Кабылов А.К. должен был ей по основному договору купли-продажи 2 050 000 рублей, и, как утверждает Прохорова М.М., Кабылов А.К. не произвел с ней расчета по договору купли-продажи от 18.03.2016г. Более того, такой подход дополнительно подтверждает позицию истца, что он передал Прохоровой М.М. по предварительному договору 11 200 000 рублей.

Определение в основном договоре купли-продажи от 18.03.2016г. стоимости имущества в сумме 2 050 000 рублей было обусловлено просьбой Прохоровой М.М. с тем, чтобы не платить налоги. Это обстоятельство подтвердил в судебном заседании свидетель ФИО21

Так, 18.03.2016г. между сторонами был подписан основной договор купли-продажи на сумму 2 050 000 рублей. Но данная сумма была указана в основном договоре купли-продажи 18.03.2016г. исключительно по просьбе Прохоровой М.М. с целью неуплаты налогов с дохода от продажи имущества. Уплаченные же истцом ответчику денежные средства в сумме 12 450 000 рублей были приняты ответчиком в качестве расчета за приобретенные жилой дом и земельный участок. Это подтверждается и действиями самого ответчика, который после 15.08.2015г., то есть даты, определенной сторонами для заключения основного договора, получил 18.02.2016г. от истца 4 млн. рублей в качестве оплаты за дом, тем самым подтвердив продолжение между сторонами спора отношений в рамках предварительного договора и после 15.08.2015г.

В связи с тем, что жилой дом был признан самовольной постройкой и подлежит сносу, Прохорова М.М. неправомерно удерживает полученные от Кабылова А.К. денежные средства в сумме 11 200 000 рублей, полученных за земельный участок и жилой дом на основании предварительного договора купли-продажи от 17.06.2015г., подтвержденных расписками.

Кроме того, в обозначенный период времени к Прохоровой М.М. предъявлялись претензии относительно законности строительства жилого дома по адрес ставился в судебном порядке вопрос о сносе самовольно возведенного объекта. В связи с чем, со стороны ответчика стали предприниматься активные действия по продаже спорных объектов недвижимости.

Более того, Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска обратился в декабре 2016г. в Куйбышевский районный суд г. Омска с иском к Кабылову А.К. о признании жилого дома по адрес самовольной постройкой и о ее сносе. Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 09.02.2017г. в удовлетворении исковых требований было отказано. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 11.05.2017г. по делу № 33-2630/2017 решение суда первой инстанции было отменено, по делу было вынесено новое решение - о признании жилого дома по адрес самовольной постройкой и об обязыванииКабылова А.К. осуществить снос данного жилого дома.

Таким образом, данное решение суда апелляционной инстанции приведет к прекращению права собственности истца на жилой дом, а в силу того, что земельный участок с кадастровым номером №, как установлено судом апелляционной инстанции по делу № 33-2630/2017, расположен за красной линией на территории магистральной улицы районного значения Кабылов А.К. не сможет использовать данный земельный участок по назначению и не сможет осуществлять на нем строительство в силу того, что земельный участок никогда не предоставлялся для строительства и не имеет разрешенного использования для строительства объектов.

Более того, истец приобретал земельный участок не для осуществления строительства и не преследовал такой цели, а с учетом того, что на нем уже расположен жилой дом. Таким образом, земельный участок без жилого дома не представляет для истца никакой ценности.

Апелляционным определением от 17.05.2017г. по делу № 33-2630/2017 также было установлено, что строительство жилого дома по адрес осуществлялось Прохоровой М.М. и что данному лицу было известно, что спорный земельный участок расположен в границах красных линий. Тем самым Прохорова М.М. знала о незаконности возведения жилого дома и что он является самовольной постройкой, но несмотря на это, предприняла меры, направленные на отчуждение жилого дома и земельного участка, получив за них от истца 12 450 000 рублей.

Таким образом, в силу того, что возведенный жилой дом относится к самовольной постройке, Прохорова М.М. не вправе была отчуждать объекты недвижимости, а при состоявшемся апелляционном определении от 17.05.2017г. по делу № 33-2630/2017, которым установлен факт возведения ответчиком жилого дома с нарушением градостроительных норм и правил, в отсутствие разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Поскольку у Прохоровой М.М. не возникло право собственности на жилой дом, то она не имела права распоряжаться указанным объектом. Договор купли-продажи от 18.03.2016г. является ничтожной сделкой, поскольку право собственности на самовольную постройку не возникает и установлен прямой запрет на распоряжение самовольной постройкой.

Что касается требований по встречному иску о взыскании с Кабылова А.К. в пользу Прохоровой М.М. 2 050 000 рублей по договору купли-продажи от 18.03.2016г., то Кабылов А.К. эти требования не признает, считает их незаконными в силу следующего.

Как было установлено судебными актами, проданный истцу ответчицей жилой дом является самовольной постройкой, то есть не представляет никакой ценности ни для Кабылова А.К., ни для третьих лиц.

Данный объект подлежит сносу. Апелляционное определение от 17.05.2017г. по делу № 33-2630/2017 является основанием для прекращения права собственности Кабылова А.К. на жилой дом. Поскольку земельный участок приобретался одновременно с жилым домом и участок представляет ценность только с учетом того, что на нем распложен жилой дом, постольку в силу самовольной постройки - жилого дома и земельный участок не представляет никакой ценности ни для Кабылова А.К., ни для третьих лиц.

Кроме того, Кабылов А.К. ставит вопрос о признании недействительным договора купли-продажи от 18.03.2016г., что исключает удовлетворение встречных требований Прохоровой М.М. о взыскании 2 050 000 рублей по данному договору.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Прохорова М.М. в суде участия не принимала, извещена о дне и месте судебного разбирательства через своего представителя (т.1 л.д. 248).

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Прохоровой М.М. по доверенности (т.1 л.д. 62) Харитонов А.Н. в суде первоначальные исковые требования не признал, просил в удовлетворении требований Кабылова А.К. отказать. Встречные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Суду пояснил, что 17.06.2015 г. между Прохоровой М.М. (продавцом) и Кабыловым А.К. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым стороны договорились заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: адрес А в срок до 15.08.2015 г.

Цена жилого дома и земельного участка была определена в предварительном договоре купли-продажи от 17.06.2015 г. в размере 12 800 000 рублей (п. 7), порядок и сроки расчета содержатся в пп. 7.1-7.3 предварительного договора купли-продажи.

Кабылов А.К. заявил, что выплатил Прохоровой М.М. за земельный участок и жилой дом, расположенный по адресу: адрес 11 200 000 рублей, что подтверждается записью в предварительном договоре от 17.06.2015 г., распиской от 17.06.2015 г. и распиской от 18.02.2016 г.

Основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости не был заключен сторонами в срок до 15.08.2015 г., определенный п. 1 предварительного договора купли-продажи от 17.06.2015 г.

Требуемая в исковом заявлении Кабылова А.К. сумма денежных средств в размере 11 200 000 рублей не отражает действительный размер переданной по предварительному договору от 17.06.2015 г. суммы, так как запись в предварительном договоре от 17.06.2015 г. отражающая получение Прохоровой М.М. суммы в размере 3 600 000 рублей и расписка от 17.06.2015 г. о получении ответчиком суммы в размере 3 600 000 рублей отражает одну и ту же выплату, а не две разные.

Таким образом, реальный размер полученных Прохоровой М.М. от Кабылова А.К. денежных средств составляет не 11 200 000 рублей, а 7 600 000 рублей (3 600 000 руб. по расписке от 17.06.2015 г. + 4 000 000 руб. по расписке от 18.02.2016 г.).

Более того, Прохоровой М.М. истцу была возвращена сумма в размере 7 750 000 рублей, полученная ей по предварительному договору от 17.06.2015 г., данный факт подтверждается распиской Кабылова А.К. от 18.03.2016 г.

Истцом заявлены требования о возмещении убытков, в связи с принятием судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда апелляционного определения от 17.05.2017 г., которым жилой дом по адрес признан самовольной постройкой, земля - находящейся на красной линии, а Кабылов А.К. обязан осуществить снос купленного им у Прохоровой М.М. жилого дома.

Указанный жилой дом и земельный участок под ним был приобретен истцом у ответчика по договору купли-продажи от 18.03.2017 г. по цене 2 050 000 рублей.

Расчет по данному договору истцом не произведен, доказательств обратного Кабыловым А.К. суду не представлено.

Истец злоупотребляет правом, заявляя требования о возмещении убытков, так как приобретенный земельный участок остается в его собственности.

Требования истцом заявлены преждевременно, так как решение о сносе не исполнено, спорный жилой дом и земельный участок находятся в собственности, законном владении и пользовании истца.

Получив от Кабылова А.К. 7 600 000 руб., Прохорова М.М. отдала ему 7 750 000 руб., так как еще 150 000 руб. получила от него без расписки по дополнительному соглашению от 17.06.2015 г., согласно которому продавец Прохорова М.М. обязывалась в срок до 15.08.2015 г. перевести продаваемый земельный участок в категорию земель коммерческого назначения, а жилой дом – под коммерческую недвижимость, но не сделала этого.Просит взыскать с Кабылова А.К. в пользу Прохоровой М.М. долг по договору купли-продажи от 18.03.2016 г. в сумме 2 050 000 руб., проценты по ст.395 ГК РФ в сумме 169 821,01 руб., а также судебные расходы по оплате госпошлины (т.1 л.д. 80-81).

Представители третьих лиц - Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Администрации ЦАО г. Омска в суд не явились, извещены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, который обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю.

На основании п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из материалов дела 17.06.2015 г. между Прохоровой М.М. и Кабыловым А.К. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым стороны договорились заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: гадрес, в срок до 15.08.2015г. (т.1 л.д.15).

Цена жилого дома и земельного участка была определена в размере 12 800 000 рублей, порядок и сроки расчета определены в п.п. 7.1-7.3. предварительного договора купли-продажи (т.1 л.д.15).

Слова Кабылова А.К. о том, что он выплатил Прохоровой М.М. за земельный участок и жилой дом, расположенные адрес, сумму 11 200 000 рублей, что подтверждается записью в предварительном договоре от 17.06.2015г., распиской от 17.06.2015г. и распиской от 18.02.2016г.

В этот же день, вечером, по предварительной договоренности Кабылов А.К. встретился с Прохоровой М.М. в покупаемом доме по адресу: гадрес, где в присутствии мужа Прохоровой М.М. и в присутствии своего знакомого Юсупова К.А., заключил с Прохоровой М.М. договор поручительства к предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.06.2015 г., согласно которому поручитель Прохорова М.М., являющаяся продавцом дома и земельного участка, обязывалась в срок до 15.08.2015 г. подготовить необходимые документы для заключения основного договора, а в противном случае возместить Кабылову А.К. убытки (т.1 л.д.249-251). В этом же предварительном договоре указали, что по расписке он передал Прохоровой М.М. деньги в сумме 3 600 000 рублей в счет задатка по предварительному договору купли-продажи (т.1 л.д.250).

После этого онприсутствии мужа Прохоровой М.М. и в присутствии своего знакомого ФИО22, передал продавцу Прохоровой М.М. деньги в счет покупки в сумме 3 600 000 рублей, о чем Прохорова М.М. написала ему расписку, в которой указала, что 17.06.2015 г. получила от Кабылова А.К. деньги в сумме 3 600 000 рублей в счет стоимости жилого дома и земельного участка по адресу: адрес (т.1 л.д.16).

18.02.2016 г. Кабылов А.К. передал Прохоровой М.М. деньги в сумме 4 млн. рублей, о чем Прохорова М.М. написала ему расписку, что взяла у него 4 млн. рублей – второй задаток за дом, находящийся по адресу: адрес (т.1 л.д.17).

Затем, по предложению Прохоровой М.М., которая не хотела платить налог за проданное имущество и предлагала в договоре купли-продажи указать заниженную цену, 18.03.2016 г. между Прохоровой М.М. и Кабыловым А.К. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: адрес, (т.1 л.д.119-120) на основании которого 22.03.2016г. было зарегистрировано право собственности Кабылова А.К. на данное имущество (т.1 л.д.37-38).

Слова Кабылова А.К. о том, что 18.03.2016 г. он передал Прохоровой М.М. в счет покупки дома и земельного участка еще 1 млн. рублей, однако расписку об этом не составили, так как Прохоровой М.М. доверял, ответчик Прохорова М.М. не подтверждает.

Также ответчик Прохорова М.М. не подтверждает слова Кабылова А.К. о том, что еще 250 000 рублей он отдал Прохоровой М.М. в счет покупки дома и земельного участка сразу после 22.03.2016 г., когда получил свидетельства о праве собственности на купленный дом и земельный участок. Расписку об этом не составляли.

Кабылов А.К., в свою очередь, не подтверждает слова Прохоровой М.М. о том, что передавал ей без расписки 150 000 руб. по дополнительному соглашению от 17.06.2015 г., согласно которому продавец Прохорова М.М. обязывалась в срок до 15.08.2015 г. перевести продаваемый земельный участок в категорию земель коммерческого назначения, а жилой дом – под коммерческую недвижимость, но не сделала этого.

Также Кабылов А.К. отрицает, что писал расписку о получении от Прохоровой М.М. денег в сумме 7 750 000 руб., что получал от Прохоровой М.М. эту сумму, а также то, что эту сумму входили 7 600 000 руб. по распискам и вышеуказанные 150 000 руб. по дополнительному соглашению.

Допрошенная в суде в качестве свидетеля ФИО23 суду пояснила, что она работает в агентстве недвижимости ИП «Пожаров». Прохорову М.М. она не знает. Кабылов А.К. был клиентом АН ИП «Пожаров». Кабылов А.К. обращался за помощью в оформлении сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка у Прохоровой М.М., расположенного по адресу: адрес. АН ИП «Пожаров» подготовили предварительный договор купли-продажи и в тот же Кабыловым А.К. были переданы Прохоровой М.М. денежные средства в сумме 3 600 000 рублей. О чем, Прохорова М.М. написала в договоре и расписке, что получила данную сумму. Больше Кабылов А.К. в АН ИП «Пожаров» не обращался. Иных денежных средств, в присутствии ФИО24 не передавалось. ФИО25 не осуществляла поиск объекта, цена по предварительному договору купли-продажи указанных объектов составляла 12 000 000 рублей. ФИО26 объект не оценивала, от АН ИП «Пожаров» требовалось только подготовить документы к сделке. ФИО27. готовила расписку, предварительный договор, договор поручительства. Стороны сразу не могли оформить сделку, так как был наложен арест на объект недвижимости. О последующей передаче денег Кабыловым А.К. Прохоровой М.М. ФИО28 ничего неизвестно, больше Кабылов А.К. в АН ИП «Пожаров» не появлялся. ФИО29 не помнит с кем был Кабылов А.К. при оформлении предварительного договора купли-продажи и написании расписки в получении денежных средств Прохоровой М.М. от Кабылова А.К. (том 1, л.д. 175-176).

Допрошенный в суде в качестве свидетеля ФИО30 суду пояснил, что знает Кабылова А.К.- он его родственник. Дом по адресу: адрес Кабылов А.К. нашел по объявлению. Кабылов А.К. договорился с хозяйкой дома Прохоровой М.М. купить его за 12 800 000 рублей. Кабылов А.К. дал Прохоровой М.М. задаток в размере 100 000 рублей, потом еще 350 0000 рублей. ФИО31 присутствовал и всегда ездил с Кабыловым А.К., когда Кабылов А.К. передавал деньги Прохоровой М.М. В тот же день вечером, Прохорова М.М. попросила отдать ей еще 3 600 000 рублей, и ФИО32. с Кабыловым А.К. поехали в дом по адресу адрес, где Кабылов А.К. передал Прохоровой М.М. 3 600 000 рублей, о чем Прохорова М.М. дала ему расписку. Денежные средства Кабылов А.К. Прохоровой М.М. передавал наличными. Родственники Кабылова А.К. продали дом в Киргизии, с помощью друзей Кабылова А.К. собралась сумма для покупки объектов недвижимости у Прохоровой М.М. При передаче денежных средств Кабыловым А.К. Прохоровой М.М. присутствовал также муж Прохоровой М.М.. 18.02.2016 г. Кабылов А.К. отдал Прохоровой М.М. еще 4 000 000 рублей, по просьбе Прохоровой М.М.. После чего, Прохорова М.М. предложила Кабылову А.К. оформить другой договор купли-продажи, где будет указана сумма покупки объектов недвижимости меньше, чтобы ей не платить налоги. Кабылов А.К. согласился, поскольку доверял Прохоровой М.М.. 18.03.2016 года Кабылов А.К. передал 1 000 000 рублей Прохоровой М.М. без расписки, а еще 250 000 рублей Кабылов А.К. отдал Прохоровой М.М., когда получил свидетельство о регистрации права собственности, но при этом ФИО33. не присутствовал. Знает о передаче денежных средств в размере 1 000 000 рублей и 250 000 рублей со слов Кабылова А.К. После передачи денежных средств Кабылов А.К. остался должен Прохоровой М.М. еще 350 000 рублей. Всего Кабылов А.К. отдал Прохоровой М.М. 11 500 000 рублей. Кабылов А.К. 18.03.2016 г. указанную расписку о получении от Прохоровой М.М. 7 750 000 руб. не писал и деньги от Прохоровой М.М. не получал (т. 1 л.д. 203-204).

Судом установлено, что свое обязательство перевести земельный участок в категорию земель коммерческого назначения, а жилой дом – под коммерческую недвижимость, Прохорова М.М. не выполнила.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 11.05.2017г. по делу № 33-2630/2017 жилой дом адрес признан самовольной постройкой, а Кабылова А.К. обязали осуществить снос данного жилого дома (т.1 л.д.8-14).

Апелляционным определением от 17.05.2017г. по делу № 33-2630/2017 также было установлено, что строительство жилого дома по адрес осуществлялось Прохоровой М.М., которой было известно, что спорный земельный участок расположен в границах красных линий. То есть Прохорова М.М. знала о незаконности возведения жилого дома и что он является самовольной постройкой, но несмотря на это, предприняла меры, направленные на отчуждение жилого дома и земельного участка, получив за них от истца деньги.

Факт покупки Прохоровой М.М. 18.02.2016 г. земельного участка с домом по адресу: адрес, с указанием в договоре цены в размере 4 100 000 рублей (т.1 л.д.184-185), а также представленные Кабыловым А.К. сведения из Интернета о том, что данная недвижимость была выставлена на продажу по цене в два раза выше (т.2 л.д.3-5), сами по себе, отсутствие у Прохоровой М.М. денег для покупки этой недвижимости, а после ее покупки – отсутствие денег для того, чтобы отдать Кабылову А.К. деньги в сумме 7 750 000 рублей, не подтверждает.

Прохорова М.М. представила суду договор займа от 15.03.2016 г. о том, что она заняла у ФИО34. деньги в сумме 4 млн. рублей (т.1 л.д.200).

Кроме того, суд тщательно проверял довод Кабылова А.К. о том, что он не писал и не подписывал расписку от 18.03.2016 г. (т.1 л.д.76) о получении от Прохоровой М.М. по договору от 17.06.2015 г. купли-продажи жилого дома и земельного участка 7 750 000 рублей.

Для этого судом назначалась почерковедческая экспертиза (т.1 л.д.92-110), а затем и повторная почерковедческая экспертиза (т.1 л.д.223-245), которыми установлено, что расписка и подпись в ней выполнены именно Кабыловым А.К.

Согласно заключению эксперта АНО ЦРЭ «Лаборатория экспертных исследований» - рукописный текст и подпись в расписке от 18.03.2016 г. от имени Кабылова А.К. выполнены Кабыловым А.К. Данный текст, вероятно, выполнен в необычных условиях, под воздействием сбивающих факторов (например, непривычная поза, необычное психофизическое состояние и т.п.) (т.1 л.д.91-109).

После, допрошенный в суде в качестве свидетеля ФИО35 пояснил суду, что 18.03.2016 г. был вместе с Кабыловым А.К. Утверждает, что Кабылов А.К. 18.03.2016 г. указанную расписку о получении от Прохоровой М.М. 7 750 000 руб. не писал и деньги от Прохоровой М.М. не получал (т.1 л.д.203-204).

Помимо этого, Кабыловым А.К. суду представлены два заключения специалистов ООО «Бюро судебных экспертиз», которые утверждают, что рукописный текст и подпись от имени Кабылова А.К. выполнены не Кабыловым А.К., а иным лицом (том 1, л.д.151-171).

Поскольку в материалы дела представлены противоречащие друг другу почерковедческие экспертизы, то судом по делу была назначена повторная судебная почерковедческая экспертиза в ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы».

Согласно заключению эксперта ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы» - рукописные записи расписки от 18.03.2016 г. от имени Кабылова А.К. выполнены Кабыловым А.К., подпись от имени Кабылова А.К. в расписке от 18.03.2016 г. выполнена Кабыловым А.К. (том 1, л.д.228-245).

Таким образом, судом установлено, что Кабылов А.К. лично написал и подписал расписку от 18.03.2016 г. (т.1 л.д.76) о получении им от Прохоровой М.М. по договору от 17.06.2015 г. купли-продажи жилого дома и земельного участка 7 750 000 рублей.

Определение в договоре купли-продажи от 18.03.2016г. стоимости имущества в общей сумме 2 050 000 рублей было обусловлено просьбой Прохоровой М.М. с тем, чтобы не платить налоги. Это обстоятельство подтвердил в судебном заседании свидетель Юсупов К.Ю., не отрицал и представитель Прохоровой М.М.

При таких обстоятельствах судом установлено и нашло свое документальное подтверждение, что всего из 12 800 000 рублей Кабылов А.К. передал Прохоровой М.М. 11 200 000 рублей, из них 7 750 000 руб. Прохорова М.М. ему возвратила, оставив у себя 3 450 000 рублей (11 200 000 руб. – 7 750 000 руб. = 3 450 000 руб.).

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии сост. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска обратился в декабре 2016г. в Куйбышевский районный суд г. Омска с иском к Кабылову А.К. о признании жилого дома по адрес самовольной постройкой и о ее сносе.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 09.02.2017г. в удовлетворении исковых требований было отказано. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 11.05.2017г. по делу № 33-2630/2017 решение суда первой инстанции было отменено, по делу было вынесено новое решение о признании жилого дома по адрес самовольной постройкой и об обязыванииКабылова А.К. осуществить снос данного жилого дома (том 1, л.д. 8-14 ).

Таким образом, такое решение суда апелляционной инстанции приведет к прекращению права собственности истца на жилой дом, а в силу того, что земельный участок с кадастровым номером №, как установлено судом апелляционной инстанции по делу № 33-2630/2017, расположен за красной линией на территории магистральной улицы районного значения Кабылов А.К. не сможет использовать данный земельный участок по назначению и не сможет осуществлять на нем строительство в силу того, что земельный участок никогда не предоставлялся для строительства и не имеет разрешенного использования для строительства объектов.

В связи с тем, что жилой дом был признан самовольной постройкой и подлежит сносу, Прохорова М.М. неправомерно удерживает полученные от Кабылова А.К. денежные средства в сумме 3 450 000 рублей.

Таким образом, оспариваемая сделка купли-продажи от 18.03.2016 г., как заключенная с нарушением установленного ст.222 ГК РФ запрета на распоряжение имуществом, являющимся самовольной постройкой, влечет правовые последствия, связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах имеются основания для признания договора купли-продажи от 18.03.2016 г. недействительным и применения последствий недействительности сделки.

То обстоятельство, что право собственности продавца было зарегистрировано в установленном законом порядке, а решение суда о признании жилого дома самовольной постройкой принято после заключения оспариваемого договора, не опровергает выводов суда, поскольку установлено, что Прохорова М.М. продала самовольную постройку.

Как было установлено судебными актами, проданный истцу Кабылову А.К. ответчиком Прохоровой М.М. жилой дом является самовольной постройкой, то есть не представляет никакой ценности ни для Кабылова А.К., ни для третьих лиц.Данный объект подлежит сносу.

Апелляционное определение от 17.05.2017г. по делу № 33-2630/2017 является основанием для прекращения права собственности Кабылова А.К. на жилой дом. Поскольку земельный участок приобретался одновременно с жилым домом и участок представляет ценность только с учетом того, что на нем распложен жилой дом, постольку в силу самовольной постройки - жилого дома и земельный участок не представляет никакой ценности ни для Кабылова А.К., ни для третьих лиц.

Поскольку судом удовлетворены требования Кабылова А.К. к Прохоровой М.М. о признании недействительным договора от 18.03.2016 г. купли-продажи жилого дома и земельного участка, в удовлетворении встречных требований Прохоровой М.М. о взыскании с Кабылова А.К. 2 050 000 рублей по данному договору, а также процентов по ст.395 ГК РФ, - следует отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Других доказательств, помимо исследованных судом, сторонами и третьими лицами не представлено.

При подаче иска в суд Кабыловым А.К. была оплачена государственная пошлины (т.1 л.д.3). На основании ст.98 ГПК РФ, поскольку иск Кабылова А.К. к Прохоровой М.М. частично удовлетворен, следует взыскать с Прохоровой М.М. в пользу Кабылова А.К. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, 25 750 рублей.

Также не обходимо взыскать с Кабылова А.К. в пользу Федерального бюджетного учреждения Омской области лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (№) за проведение почерковедческой экспертизы 5 840 рублей (т.1 л.д. 223-224), поскольку данная экспертиза проводилась по ходатайству Кабылова А.К., выводы экспертизы не подтвердили доводы Кабылова А.К.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор от 18.03.2016 года купли продажи жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая 640 кв.м., инвентарный номер: №, литер: А,А1,А2, этажность: 3, адрес (местоположение): гадрес кадастровый номер № и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – магазины товаров первой необходимости, площадь: 258 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: адрес, кадастровый номер №, заключенный между Прохоровой Маргаритой Михайловной и КабыловымАбдулкохоромКурганбаевичем.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись № от 22.03.2016 года о праве собственности КабыловаАбдулкохораКурганбаевича на жилой дом, назначение: жилое, площадь: общая 640 кв.м., инвентарный номер: №, литер: А, А1, А2, этажность: 3, расположенный по адресу: адрес, кадастровый номер №.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись № от 22.03.2016 года о праве собственности КабыловаАбдулкохораКурганбаевича на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – магазины товаров первой необходимости, площадь: 258 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: адрес, кадастровый номер №.

Взыскать с Прохоровой Маргариты Михайловны в пользу КабыловаАбдулкохораКурганбаевича в счет возмещения убытков 3 450 000 рублей, в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 25 750 рублей, а всего 3 475 750 (Три миллиона четыреста семьдесят пять тысяч семьсот пятьдесят) рублей.

В остальной части иска КабыловаАбдулкохораКурганбаевича – отказать.

В удовлетворении встречного иска Прохоровой Маргариты Михайловны – отказать.

Взыскать с КабыловаАбдулкохораКурганбаевича в пользу Федерального бюджетного учреждения Омской области лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (№) за проведение почерковедческой экспертизы 5 840 (Пять тысяч восемьсот сорок) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Советский районный суд г.Омска в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья: