Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского муниципального района Кемеровской области о предоставлении земельного участка на праве аренды,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского муниципального района Кемеровской области (далее КУМИ Администрации Тяжинского муниципального района), в котором просит решение КУМИ Администрации Тяжинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставление земельного участка на праве аренды признать незаконным и отменить; обязать КУМИ Администрации Тяжинского муниципального района предоставить истцу земельный участок площадью пропорционально площади, принадлежащего истцу на праве собственности помещения, встроенного в отдельно стоящее здание - магазин, общей площадью 43,4 кв.м. и находящегося по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>Б, строение №.

Свои требования обосновывает тем, что на основании свидетельства о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истцу на праве собственности принадлежит встроенное помещение в отдельно стоящее здание - магазин, общей площадью 43,4 кв.м., которое расположено по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>Б, на земельном участке общей площадью 4936 кв.м. с кадастровым номером 42:15:0103001:952.

Данный земельный участок принадлежит на праве собственности Администрации Тяжинского муниципального района и предоставлен на праве аренды муниципальному унитарному предприятию «Муниципальный рынок». С 2006 года земельный участок площадью 52,9 кв.м., находящийся под принадлежащим истцу на праве собственности помещением, МУП «Муниципальный рынок» предоставляет истцу в субаренду. Истец неоднократно обращался в Администрацию Тяжинского муниципального района с просьбой предоставить ему данный земельный участок в аренду и постоянно получал отказ.

Первый раз истец обратился в марте 2011 года и получил ответ исх. № от ДД.ММ.ГГГГ о том, что земельный участок предоставлен на праве аренды МУП «Муниципальный рынок» на срок до ДД.ММ.ГГГГ и соответственно истцу не могут предоставить земельный участок в аренду до истечения этого срока.

В начале сентября 2011 года истец опять обратился в Администрацию Тяжинского муниципального района с той же просьбой и получил аналогичный отказ, но в котором уже указан иной срок договора аренды с МУП «Муниципальный рынок», а именно до ДД.ММ.ГГГГ и указан договор аренды земельного участка с МУП «Муниципальный рынок» от ДД.ММ.ГГГГ, то есть в марте 2011 года ответ Администрации был один, а в сентябре 2011 года уже другой, но при этом договор аренды указан от января 2011 года.

В феврале 2013 года на своё очередное обращение в Администрацию Тяжинского муниципального района он опять получил отказ в предоставлении на праве аренды этого земельного участка.

Считает отказ Администрации Тяжинского муниципального района в предоставлении истцу земельного участка на праве аренды незаконным по следующим основаниям.

Согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Десятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 16 мая 2007 года, 23 мая 2007 №А41-К1-14261/06 указал, что действующее законодательство не исключает возможности заключения договора аренды земельного участка, расположенного под зданием находящимся на неделимом земельном участке, принадлежащего нескольким лицам на праве собственности, как с множественностью лиц на стороне арендатора, так и с единственным арендатором. Аналогичную позицию занял ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении о 09 марта 2010 года № А63-10130/2009. Кроме того, согласно Постановления ФАС Центрального округа от 28 апреля 2008 года по делу № А35-1680/07-С13 земельный участок не может быть предоставлен в аренду третьему лицу, поскольку это нарушает интересы собственников помещений, расположенных на данной земельном участке. Такой договор является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, как не соответствующий закону или иным правовым актам.

В судебном заседании истец Авагян настаивает на удовлетворении исковых требований, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика – КУМИ Администрации Тяжинского муниципального района ФИО2, действующая на основании распоряжение Администрации Тяжинского района Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ№-к, о назначении её председателем данного Комитета, в судебном заседании возражает против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что действительно истец обращался в Администрацию Тяжинского муниципального района с заявлением о предоставлении ему спорного земельного участка, однако этот участок ему представлен не был, поскольку он не предоставил план границ земельного участка, составленный кадастровым инженером. Если такой план будет предоставлен, то с истцом будет заключен договор аренды земельного участка. Пояснила, что МУП «Муниципальный рынок» изменило наименование на МУП «Торговый ряд».

В последнее судебное заседание представитель ответчика ФИО2 не явилась, хотя ответчик был надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Свидетельство о государственной регистрации права, выданное ДД.ММ.ГГГГ, подтверждает, что истец Авагян является собственником встроенного помещения в отдельно стоящее здание магазин, общей площадью 43,4 кв.м., 1 этаж, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>Б, строение №

Данное встроенное помещение находится на земельном участке с кадастровым номером 42:15:0103001:952, общей площадью 4 936 кв.м., занимаемом МУП «Торговый ряд» (ранее МУП «Муниципальный рынок), то есть на территории данного рынка, что подтверждается копией кадастрового квартала земельных участков, копией кадастрового паспорта земельного участка в схематичном и текстовом варианте, копией договора субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.1.1 данного договора арендодатель МУП «Торговый ряд» предоставляет субарендатору ФИО1 в аренду земельный участок из категории: земли населённых пунктов с кадастровым номером 42:15:0103001:952, находящийся по адресу: п<адрес>Б, общей площадью 52,9 кв.м.

В свою очередь МУП «Торговый ряд» занимает указанный земельный участок площадью 4 936 кв.м. на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с КУМИ Администрации Тяжинского муниципального района на срок с 30 декабря 2010 года по 25 декабря 2015 года. Данный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, о чём внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сделок с ним, что подтверждается выпиской из данного реестра от ДД.ММ.ГГГГ№. Раннее МУП «Муниципальный рынок» арендовало у ответчика указанный земельный участок на основании договора аренды от 15 декабря 2009 года со сроком его действия по 25 декабря 2010 года, что подтверждается копией этого договора.

В своём исковом заявлении истец указывает, что первый раз обратился к ответчику с заявлением о заключении с ним договора аренды в марте 2011 года, то есть после того, как в феврале 2011 года истец приобрёл статус собственника указанного встроенного помещения, а 11 января 2011 года был заключен договор аренды между ответчиком и МУП «Муниципальный рынок». Факт указанного обращения подтверждается ответом КУМИ Администрации Тяжинского района от ДД.ММ.ГГГГ на данное заявление Авагяна.

Согласно ч.3 ст.22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно ч.3 ст.35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В соответствие с ч.1 ст.36 данного Кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Поскольку на момент заключения договора аренды между ответчиком и МУП «Муниципальный рынок» от 11 января 2011 года истец не являлся собственником указанного встроенного помещения и потому не имел исключительное право на приобретение права аренды, ответчик вправе был заключить договор аренды именно с МУП «Муниципальный рынок».

В настоящее время ответчиком в одностороннем порядке не может быть изменён договор аренды между ответчиком и МУП «Торговый ряд» с целью реализации истцом своего исключительного права на приобретение права аренды земельного участка под встроенным помещением.

Так согласно п.2 ч.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён по решению суда только в случаях предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договор.

Договором аренды от 11 января 2011 года не предусмотрено право ответчика на изменение договора в одностороннем порядке. Вместе с тем из пункта 6.2 указанного договора следует, что договор может быть расторгнут в соответствие с действующим законодательством, по требованию арендодателя, то есть в одностороннем порядке. Соответственно, суд считает, что при отсутствии согласия МУП «Торговый ряд» на изменение договора аренды, в части его предмета, ответчик может расторгнуть с МУП «Торговый ряд» договор аренды и заключить с истцом соответствующий договор аренды.

В сентябре 2011 года истец повторно обратился в Администрацию Тяжинского района с заявлением о передаче ему в аренду указанного земельного участка. В ответе от ДД.ММ.ГГГГ№ за подписью председателя КУМИ истцу было сообщено, что его встроенное помещение расположено на неделимом земельном участке с кадастровым номером 42:15:0103001:952, который предоставлен в аренду МУП «Муниципальный рынок» на срок до 25 декабря 2015 года и часть этого участка в размере 43,4 кв.м. может быть предоставлена истцу в субаренду на срок до 25 декабря 2015 года.

ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обратился к Главе Администрации Тяжинского муниципального района с заявление о передаче ему в аренду земельного участка по адресу: пгт.Тяжинский, <адрес>Б, строение №, что подтверждается копией этого заявления.

Из ответа председателя КУМИ Администрации Тяжинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что земельный участок на территории муниципального рынка представлен истцу без образования нового участка, то есть без раздела общего земельного участка. Земельный участок передан МУП «Муниципальный рынок» в аренду на срок до 25 декабря 2015 года, право долгосрочной аренды зарегистрировано. В связи с чем истцу предложено заключить договор субаренды на земельный участок с муниципальным предприятием на срок до 25 декабря 2015 года.

В настоящее время земельный участок общей площадью 52,9 кв.м. под указанным встроенным помещением передан истцу в субаренду по договору субаренды земельного участка от 01 марта 2013 года, заключенному с МУП «Торговый ряд». Ранее указанный земельный участок был передан МУП «Муниципальный рынок» по договору субаренды от 01 апреля 2011 года Е.А.В. Истец пояснил в судебном заседании, что она является его женой.

Судом установлено, что действующим законодательством предусмотрено два способа реализации собственниками помещений своего исключительного права на приобретение права аренды земельного участка в зависимости от делимости либо неделимости земельного участка, из которого требуется предоставить в аренду часть земельного участка, расположенного под помещением, принадлежащим собственнику.

При делимости земельного участка собственник данного участка в соответствие с п.3 ст.5, п.2 ст.11.3, ст.11.4 Земельного кодекса РФ вправе обратиться с орган местного самоуправления с заявлением о принятии решения об образовании земельного участка, как самостоятельного объекта земельный правоотношений, в результате раздела существующего участка.

Так согласно п.1 ст.11.2 этого Кодекса земельные участки образуются, в том числе, при разделе земельных участков, а также из земель, находящихся в муниципальной собственности.

В силу п.1 ст.11.3 Кодекса образование земельных участков из земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса.

Согласно п.3 ст.5 данного Кодекса для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения: арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Из п.2 ст.11.3 данного Кодекса следует, что решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений арендаторов земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки.

Согласно п.1 ст.11.4 указанного Кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование,

При этом в силу п. «а» ч.4 ст.41 Градостроительного кодекса РФ инициатива постановки вопроса о делимости или неделимости земельного участка принадлежит его правообладателям, в данном случае истцу.

Сама возможность делимости и неделимости земельных участков вытекает из нормы ст. 133 Гражданского кодекса РФ, согласно которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признается неделимой. Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории.

Критерии делимости или неделимости земельных участков указаны в ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ и заключаются в следующем:

б) размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельных размеров земельных участков, предусмотренных ст. 38 Градостроительного кодекса РФ;

в) разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку (в целях предотвращения массовых судебных процессов об установлении частных сервитутов);

Дополнительный критерий делимости предусмотрен п.6 ст.11.9 Земельного кодекса РФ, согласно которому образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

При неделимости земельного участка собственник встроенного помещения вправе приобрести в аренду земельный участок под ним с множественностью лиц на стороне арендатора.

Так из п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ следует, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В соответствие с п.5 ст.36 Земельного кодекса РФ для приобретения прав на земельный участок граждане, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

При этом договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стоне арендатора может быть заключен при условии участия в нём как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учётом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствие с положениями п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ.

Как следует из ответов КУМИ Администрации Тяжинского района от 29 марта и 23 сентября 2011 года на запрос истца о передаче ему в аренду земельного участка под встроенным помещением, земельный участок с кадастровым номером 42:15:0103001:952 является неделимым земельным участком.

В судебном заседании из пояснений истца установлено, что он с заявлением о принятии решения об образования земельного участка под встроенным помещением путём раздела земельного участка с кадастровым номером 42:15:0103001:952 не обращался, соответственно формирование данного земельного участка, как самостоятельного объекта недвижимости не произведено.

Так же в судебном заседании истец пояснил, что его встроенное помещении находится в здании, где располагаются помещения, используемые и другими лицами. Данным пояснениям соответствует план кадастрового квартала, где располагается встроенное помещение истца. Из него видно, что это помещение расположено в здании, большем по размеру, чем само это помещение. Так же истец пояснил, что с заявлением о заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, он в Администрацию Тяжинского муниципального района не обращался.

Поскольку истец не обращался в орган местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка либо с заявлением о заключении с ним договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, оснований для предоставления истцу в аренду земельного участка под его встроенным помещением у Администрации Тяжинского муниципального района не имелось. В связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Доводы истца о разных сроках окончания договора аренды, по которому земельный участок предоставлен ответчиком в аренду МУП «Муниципальный рынок», указанных в ответах от 29 марта и 23 сентября 2011 года, не являются основанием для удовлетворения исковых требований. В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 пояснила, что в ответе от 23 марта 2011 года ошибочно указано о предоставлении земельного участка в аренду МУП «Муниципальный рынок» до 31 декабря 2011 года. Оснований не доверять данным пояснениям у суда не имеется. В деле имеется две копии договоров от 15 декабря 2009 года и 11 января 2011 года, заключенных между ответчиком и МУП «Муниципальный рынок». Из договора от 15 декабря 2009 года следует, что срок аренды устанавливается с 29 декабря 2009 по 25 декабря 2010 года. Из договора аренды от 11 января 2011 года следует, что он заключен на срок с 30 декабря 2010 по 25 декабря 2015 года, данный договор зарегистрирован, о чём, как уже указывалось, в самом договоре имеется регистрационная запись. Так же в деле имеется распоряжение Главы Тяжинского района от ДД.ММ.ГГГГ№-р о передаче земельного участка с кадастровым номером 42:15:0103001:952 в долгосрочную аренду МУП «Муниципальный рынок». Доказательств, опровергающих указанные доказательства истцом суду не представлено. Поэтому суд основывает своих выводы на доказательствах, представленных ответчиком и соглашается с его возражениями о том, что в ответе от 29 марта 2011 года была указана ошибочно дата «31 декабря 2011 года».

В ответах председателя КУМИ от 29 марта, 23 сентября 2011 года и от 28 февраля 2013 года отсутствуют те сведения для отказа в удовлетворения заявления истца, которые учтены судом, как основания для отказа в удовлетворении исковых требований. Вместе с тем указанное обстоятельство - отказ в удовлетворении заявления истца без указания надлежащих мотивов отказа, не может быть основанием для удовлетворения иска, поскольку законных оснований для удовлетворения такого заявления истца, исходя из представленных им документов, у ответчика не имелось. Не надлежаще мотивированный ответ привёл к волоките при реализации права истца на приобретение права аренды земельного участка, что может быть основанием для привлечения должностного лица, подписавшего эти ответы, к дисциплинарной ответственности, но не основанием для удовлетворения исковых требований.

Копию свидетельства о государственной регистрации права, копию плана кадастрового квартала, копии договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, копию распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ, копию кадастрового паспорта земельного участка, копию выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером 42:15:0103001:952, копию договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, копии ответов от 29 марта, ДД.ММ.ГГГГ, копию заявления истца от ДД.ММ.ГГГГ, копию ответа от ДД.ММ.ГГГГ суд признаёт относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами по делу, поскольку они имеют значение для дела, соответствуют пояснениям истца и представителя ответчика, имеют необходимые реквизиты, сомнений у суда не вызывают.

Оценив собранные доказательства с точки зрения достаточности для разрешения гражданского дела, а так же, оценив каждое из них с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, суд, исходя из их совокупности, приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о предоставлении земельного участка на праве аренды отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.Е. Герасимов

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.