Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-218/2018 по иску ФИО1 и ФИО2 к ИП ФИО3 и ФИО4 о признании недействительным договора аренды помещения, возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ИП ФИО3 и ФИО4 о признании недействительным договора аренды помещения, возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением.

В обоснование иска ФИО1 и ФИО2 указали, что они являются собственниками 2/3 доли (по 1/3 каждый) в праве общей долевой собственности со ФИО3 (собственником 1/3 доли) нежилого помещения - здания гостиницы, общей площадью 2800,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен>, без выдела помещений в натуре. 01.07.2015 между ответчиками без согласия истцов заключен договор аренды, по которому ИП ФИО3 передал во временное пользование помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен> ФИО4 В настоящее время ФИО4 является арендатором указанного выше помещения. В соответствии с разделом 6 договора, согласно которого если ни одна из сторон не уведомила другую о расторжении договора, договор считается продленным на следующий срок. Оспариваемый договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, который в настоящее время продлен на 11 месяцев, т.е. до 01.07.2018, объектом которого выступает недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности, продлен в отсутствии на то согласия со стороны сособственников, что указывает на нарушение сторонами требований ст. 246 ГК РФ и прав истцов, поэтому свидетельствует о его оспоримости и недействительности. Вышеуказанный договор аренды был заключен, а затем неоднократно пролонгирован в отсутствие согласия истцов, применительно к положениям вышеприведенных норм материального права данный договор противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем является недействительным в силу ничтожности. Между сторонами сложились конфликтные отношения в связи с пользованием общим имуществом. У ответчика ФИО4 отсутствуют правовые основания для использования спорного имущества, поскольку договор аренды, на основании которого она занимает спорное помещение, является ничтожным с момента его заключения - 01.07.2015 (в связи с отсутствием согласия истца ФИО1) и с 03.02.2017 (в связи с отсутствием согласия истца ФИО2, зарегистрировавшего право собственности на 1/3 долю спорного помещения 03.02.2017). Ничтожный договор не порождает правовых последствий и является недействительным. Просят суд признать недействительным договор аренды "номер обезличен" от 01.07.2015г. помещения, расположенного по адресу: <адрес обезличен>; обязать ФИО3 не препятствовать ФИО1 и ФИО2 в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес обезличен>.

Истцы ФИО1 и ФИО2 просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов ФИО1 и ФИО2 в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Ответчики ИП ФИО3, ФИО4 о времени и месте судебного заседания извещены, в судебное заседание не явились, не сообщили об уважительных причинах неявки и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.ст.209, 288 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу п.п. 1, 2 ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу п.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

В соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.02.2017 ФИО2, ФИО3, ФИО1 являются собственниками по 1/3 доли каждый в общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено нежилое здание гостиницы по <адрес обезличен> общей площадью <данные изъяты>, и на вышеуказанное нежилое здание гостиницы.

Как следует из выписки из ЕГРПН о праве собственности на земельный участок и нежилое здание гостиницы, право общей долевой собственности ФИО1 и ИП ФИО3 на вышеуказанные объекты недвижимости соответственно в размере 1/3 и 2/3 доли возникло на основании договора купли-продажи от 10.12.2010г. зарегистрировано 27.12.2010, а право общей долевой собственности ФИО2 в размере 1/3 доли – на основании договора купли-продажи от 01.02.2017 между ним и ИП ФИО3 и зарегистрировано 03.02.2017, в то время как оспариваемый договор аренды был заключен между ответчиками 01.07.2015г., когда ИП ФИО3 являлся собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество, а ФИО1 – 1/3 доли.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 38 АД 58459, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области от 13.09.2011 на основании договора купли - продажи от 10.12.2010 ФИО1 является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности.

Согласно договору аренды нежилого помещения "номер обезличен" от 01.07.2015 ИП ФИО3, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и ФИО4, именуемый в дальнейшем «Арендатор», заключили настоящий договор, согласно п. 1.1 которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду объект недвижимости, именуемый в дальнейшем «Объект», расположенный по адресу: <адрес обезличен> на 2 этаже гостиницы «Уда» "номер обезличен", общая площадь сдаваемого в аренду объекта 17 метров квадратных.

Согласно п.1.2 договора аренды нежилого помещения "номер обезличен" от 01.07.2015 передаваемый объект предназначается для размещения в нем адвокатского кабинета.

Согласно п.1.3 договора аренды нежилого помещения "номер обезличен" от 01.07.2015 срок аренды устанавливается с 01.07.2015 г. по 31.05.2016 г.

В соответствии с п. 6.1 договора изменение условий договора осуществляется на основании соглашения сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-дневный срок и оформляются соглашением.

Согласно п. 6.1.1 арендатор должен письменно, не позднее, чем за месяц до истечения срока действия договора, уведомить Арендодателя о намерении продлить договор.

Ответчики не представили суду доказательств, что при заключении договора аренды нежилого помещения "номер обезличен" от 01.07.2015 ими были учтены интересы сособственника нежилого помещения ФИО1, а после 01.02.2017г. – и интересы третьего сособственника ФИО2, поэтому у суда есть основания для признания договора аренды ничтожным.

Удовлетворяя иск в части признания договора аренды недействительным, суд исходит из п.1 ст.166 ГК РФ, согласно которому сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.п.1, 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу п.1 ст.247 ГК РФ участники совместной собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из существа отношений общей собственности.

Заключив оспариваемый договор аренды без соглашения всех участников общей долевой собственности на сданное в аренду имущество, ИП ФИО3 тем самым нарушил права истцов, как сособственников указанной недвижимости, создал и в настоящее время создаёт им препятствия в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим имуществом, поэтому иск в части признания недействительным договора аренды помещения подлежит удовлетворению.

Удовлетворяя иск в части возложения на ИП ФИО3 обязанности не чинить истцам препятствий в пользовании нежилым помещением, суд исходит из установленного в судебном заседании факта нарушения ИП ФИО3 прав сособственника ФИО1 на спорное недвижимое имущество совершением действий по распоряжению находящимся в общей долевой собственности недвижимым имуществом без соглашения всех её участников, а также сособственника ФИО2, 01.02.2017г. ставшего собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорное имущество, и в соответствии с положениями ст.12 ГК РФ считает возможным защитить права истцов путём применения к возникшим правоотношениям одного из предусмотренных данной нормой способов – пресечением действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, путём возложения на ответчика обязанности не чинить истцам препятствий в пользовании имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 и ФИО2 к ИП ФИО3 и ФИО4 о признании недействительным договора аренды помещения и возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением - удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды "номер обезличен" от 01.07.2015г. помещения, расположенного по адресу: <адрес обезличен>;

Обязать ФИО3 не препятствовать ФИО1 и ФИО2 в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес обезличен>, офис "номер обезличен".

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Нижнеудинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Председательствующий Е.П. Папина

Решение в окончательной форме принято 19.03.2018 г.